Юридическое понятие недвижимого имущества

Понятие недвижимости

Юридическое понятие недвижимого имущества

Отрывок из проекта статьи, посвящённой приобретению недвижимости. Буду признателен, если укажите на аспекты, которые требуют дополнительного разъяснения, уточнения, осмысления.

Господствующее представление об определяющем значении неподвижности вещи без соразмерного ущерба её целостности есть лишь подобие классической идеи связанности имущества, прирастающего составной частью к земле.

Истоки «земельного» канона недвижимости, вероятно, следует искать в том, что земля представляет собой единственную в природе вещь, которая является вечной, служит самостоятельной основой для пространственного освоения человеком внешнего мира в качестве пригодной среды обитания оседлых народов и не требует для её присвоения специальных усилий, связанных с добычей и переработкой. Отсюда особая публичная значимость оборота недвижимости и стремление государства поставить себя между участвующими в нём частными лицами. Естественное различие оборота вещей движимых и недвижимых создаёт потребности в отражении ипотечных прав и преодолении затруднения, связанного с распознанием владения. Для удовлетворения этих потребностей достаточно условной обязательности внесения вещного права в достоверный реестр без правопорождающего значения записи.

Иной подход обозначен составителями Концепции совершенствования общих положений ГК РФ, согласно которому недвижимость отождествлена с правом на неё, которое занесено в реестр.

Это плод прямого заимствования из Германии, где строения, возведённые на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве застройке, считаются (фикция) частью этого права (§12 Закона о наследственном праве в Германии)[1]. Иными словами, недвижимость – то, что находится в пообъектном реестре прав, если это не противоречит природе вещи.

Например, так описывает эту идею проф. РШЧП Р.С. Бевзенко: «В праве же недвижимости гражданско-правовому термину «вещь» соответствует термин «раздел реестра». Следовательно, если для некоторого объекта открыт раздел реестра, то именно этот объект и является (с точки зрения гражданского права) вещью»[2].

Подобный взгляд, сформированный под действием принципа внесения, кажется не вполне корректным, поскольку меняет местами причину (вещь) и следствие (право на неё), смешивая и отождествляя объективный факт и субъективное право.

Конечно, утверждение о наличии в гражданском обороте вещи безотносительно права на неё лишено смысла. Даже бесхозяйная вещь имеет номинального собственника. Не подлежит сомнению и организационно-техническое преимущество единого реестра, в котором учтены как характеристики объекта, так и права на него.

Однако, хотя недвижимость и является понятием юридическим, обозначая правовой режим, тем не менее его триггером является не формальное признание со стороны правопорядка, а отмеченная нами выше природная особенность земли.

Открытие раздела реестра есть акт юридической квалификации имущества в качестве недвижимости, который создаёт условия для объявления третьим лицам вещных прав на объект. Будучи действием правоприменительным, он не зачинает гражданское правоотношение, а лишь констатирует его.

Достаточно принять во внимание, что вещные права на недвижимость появились задолго до возникновения реестра. Последующее развитие экономического обмена и увеличение плотности населения потребовали с целью предупреждения конфликтов более точного описания местоположения недвижимости.

Отражение объекта в кадастре лишь фотографически достоверно (жаль, что не в 3D изображении) фиксирует ранее возникшее по своему естеству правоотношение.

Необходимость кадастра недвижимости состоит в точном обозначении границ абсолютного господства лица, но над вещью ли? Поскольку физически личность трёхмерна, то и юридически занимаемое ею пространство также имеет 3D проекцию, естественно ограниченную самой хозяйственной необходимостью и в пределах, не затрагивающих публичные интересы.

О том, что земля как физический объект лишь центр притяжения этой проекции, а недвижимость как понятие юридическое не сводится к плоскостной опоре на казуистических примерах с навесающими соседскими деревьями знали уже давно (usque ad sidera, uscue ud inferоs[3]).

С научно-техническим прогрессом в освоении недр и атмосферы это правило по мере публицизации частного права получило оговорку: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» (п.

3 ст.261 ГК). В настоящее время отмечается актуализация объёмного понимания недвижимости в связи с охраной «воздушных границ» частных землевладений от беспилотных летательных аппаратов[4].

Юридическое понятие недвижимости, таким образом, схлопывает в себе объект и субъективное право на него. Они пребывают в ней совершенно особом агрегатном состоянии, в котором лицо обретает наибольшую полноту индивидуальной свободы как бы находясь внутри вещи.

По тем же соображениям уплотнение собственности приводит к концентрации соседских прав, а значит ко всё большему ограничению собственности на недвижимость.

С этой точки зрения в отличие от вещей движимых право на недвижимость представляется не столько правом на вещь, сколько пространственной ячейкой самой личности, вместилищем её индивидуальной свободы вне обязательств, за исключением принятых на себя добровольно и в пределах публичных ограничений.

Недвижимость – это право внутри самой вещи (в юридическом смысле res in commercium). Когда собственник находится за пределами своей недвижимости, в чужом пространстве, он не теряет собственность, сохраняя потенциальную возможность обретения полной свободы.

Предложенная нами объяснительная модель показывает философскую подоплеку синтетического понятия недвижимости, вмещающего в себя как объект, так и право на него таким образом, что в результате мы имеем абсолютное право внутри самой вещи.

Для установления момента возникновения недвижимости показательно недавно рассмотренное дело камчатской ГЭС[5], в котором Верховный Суд РФ указал на необходимость исследования нижестоящим судом правового режима каскада ГЭС, состоящего из 3 станций и высоковольтных линий, в качестве «единого объекта». Между тем, суды установили, что по данным ЕГРН станции отражены в качестве самостоятельных объектов, но фактически представляют собой технологически взаимосвязанное сооружение, полноценная эксплуатация которого возможна только целиком. Следовательно, Верховный Суд РФ правильно[6], на наш взгляд, отдаёт приоритет фактическому положению вещей, если имеются основания к опровержению презумпции достоверности реестра. От этого может зависеть исход дела, поскольку в случае с единым недвижимым комплексом (ЕНК) требуется ание собственников всех трёх ГЭС.

Иной взгляд представлен в доктрине проф. РШЧП Р.С. Бевзенко, который считает, что оговорка о включении ЕНК в реестр согласно ст.133.1 ГК в равной степени относится как к нахождению его элементов на одном земельном участке, так и на нескольких земельных участках.

Автор, хотя и с оговорками, проводит параллель между ЕНК и сложной вещью на том основании, что в случае с недвижимостью речь идёт о преобразовании изначально пообъектной собственности в единый объект по заявлению их собственника[7]. С такой позицией нельзя согласиться.

Сравнение со сложной вещью неудачно, поскольку, как верно указывает сам автор, ЕНК в отличие от неё – это одна вещь, правовой режим которой нельзя изменить по соглашению. Собственно, закон прямо указывает на применение к ЕНК правил о неделимой вещи (абз. 2 ст.133.1 ГК).

Подобное положение, когда ЕНК не назван неделимой вещью, но к нему применяются соответствующие правила, не случайно, поскольку понятие ЕНК объемлет две различные объединённые по назначению совокупности зданий и сооружений – 1) связанные физически или технологически, либо 2) расположенные на одном земельном участке вне зависимости от такой связи.

Перваягруппа объектов ЕНК (фактический ЕНК) – это классическая по своей природе неделимая вещь, поскольку изъятие отдельных составных частей приводят к дисфункции целого. Такие объекты могут рассматриваться в качестве единой вещи в силу их естественной связанности без необходимости обращения к реестру.

Вторая группа объектов относится к понятию ЕНК (книжный ЕНК) только в силу их закрепления в качестве единой вещи в реестре по выбору собственника. Если ему угодно, общее назначение объектов может быть как в режиме сложной вещи (когда в ЕГРН отражены права на каждый из них), так и в режиме неделимой вещи.

Однако в последнем случае, учитывая отсутствие фактической связанности объектов, правовой режим неделимой вещи приобретается только путём их объединения в реестре.

Довод о том, что такой подход излишне бюрократизирует оборот недвижимости, не вполне заслужен. Действительно, сам факт появления здания или сооружения на земельном участке должен по умолчанию рассматриваться как улучшение земельного участка новой составной частью.

Вместе с тем, когда идёт речь о нахождении на одном земельном участке нескольких зданий и сооружений, то по общему правилу каждый из этих объектов отчуждается самостоятельно друг от друга. При этом реализация принципа superficies solo cedit, закреплённого в ст.

273 ГК, в любом случае требует выделения части земельного участка, необходимого для использования отчуждаемого объекта.

Изложенное нами толкование нормы о едином недвижимом комплексе находит поддержку в судебной практике в тех делах, в которых суды игнорировали волю собственника на раздел фактического ЕНК и на рассмотрение в качестве ЕНК самостоятельно учтённых объектов, не имеющих физической или технологический связи:

признан законным отказ в государственной регистрации котельной, которая квалифицирована в качестве составной части ЕНК вместе со зданием детского сада и хосписа[8], участка высоковольтных линий как части комплексного магистрального сооружения[9];

не признаны в качестве ЕНК зарегистрированные пообъектно складские и гаражные здания, используемые в качестве производственной базы и находящиеся на одном земельном участке[10].

К сожалению, абстрактно сформулированные правовые позиции Верховного Суда не проводят принципиального различия между фактическим и книжным ЕНК, что является недоработкой абз. 1 п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Следовательно, диспут о значении реестра восходит к понятию недвижимости и составляет частное проявление общего вопроса о конкуренции консенсуальной и разъединительной систем переноса собственности на вещи.

Недвижимость возникает вне реестра, однако, будучи описанной, она формально обретаем в нём чёткую форму.

Справедливо и обратное утверждение, что попадание в реестр объектов, которые по природе своей не являются недвижимостью (мелиоративные системы, асфальтовые покрытия, многолетние насаждения, террасы и пр.), не создаёт для них правовой режим недвижимости.

Они требуют постоянного участия человека, чтобы не прийти в упадок, либо предназначены для функционального улучшения земельного участка, а значит не способны стать самостоятельным и вечным природным вместилищем наиболее полной индивидуальной свободы лица в пространстве.

Право собственности на них не требует регистрации, приобретается собственником земельного участка, а физическая связь с землёй выступает для третьих лиц маркером принадлежности имущества землевладельцу (superficies solo cedit). Иное устанавливается по соглашению с ним, предметом которого может быть наделение ограниченным вещным правом на земельный участок.

Выводы

Принципиальное отличие недвижимого имущества от движимого заключается в том, что право на недвижимость – это право не на вещь, а внутри вещи.

Только находясь в принадлежащей себе пространственной проекции, личность обретает всю полноту индивидуальной свободы. Этот правовой режим называется недвижимостью.

Образно говоря, недвижимость – это юридический футляр, в котором лицо обретает абсолютную свободу действий, за исключением добровольно принятых на себя и публичных ограничений.

Недвижимость возникает по своему природному естеству как результат проприетарного освоения пространства свободной личностью, принадлежащей к оседлым народам.

Все остальные объекты могут считаться недвижимостью только путём искусственного отнесения их к таковым правопорядком.

Постановка недвижимости на кадастровый учёт есть лишь юридико-технический акт квалификации правового режима недвижимости применительно к точно описанному пространству.

Особая публичная значимость оборота недвижимости обусловила стремление государства поставить себя между частными лицами.

Напротив, естественная причина различия в вещном обороте вещей движимых и недвижимых заключается в отражении ипотечных прав и затруднении распознавания владения.

Для удовлетворения этой потребности в защите права и распоряжения им достаточно условной обязательности внесения вещного права в реестр без правопорождающего значения записи.

[1]   См. также Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нём: введение в российское право недвижимости. – М.: М-Логос, 2017. С.12. Со ссылкой на Wieling H.J. Sachenrecht. 5. Aufl. Springer, 2007. S. 383.

[2]   Бевзенко Р.С. Там же. С.36. П.90.

[3]   Позднелат. «до звёзд и до преисподней» нашло прямое закрепление, например, в ст. 552 Французского гражданского кодекса («собственность на землю включает в себя всё, что находится над и под землёй») и в ст. 667 Швейцарского гражданского уложения («собственность на землю простирается вниз и вверх настолько, насколько это необходимо для её осуществления»).

[4]   Бевзенко Р.С. Там же. С.61. П.145. Со ссылкой на Rule T.A. Airspace in the Age of Drones // Boston University Law Review. 2015. Vol. 95. No. 1. P. 155–207.

[5]   Определение СКГД ВС РФ от 15.05.2018 по делу № 60-КГ18-1. Долевой собственник одной из станций, входящих в каскад ГЭС, проведя ание на собрании собственников, потребовал смены доверительного управляющего.

[6]   Позиция Верховного Суда РФ в этом деле заслуживает одобрения лишь в материально-правовом смысле, в процессуальном же отношении мы имеем совершенно неприемлемое перекладывание на нижестоящие суды решение вопросов права.

[7]   Бевзенко Р.С. Там же. С.54-55, 57. П.132-133, 137.

[8]   Определение ВС РФ от 1.09.2015 № 306-КГ15-10906 (судья Е.Е. Борисова).

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/9/10/ponyatie_nedvizhimosti

Тема 1. Юридическое понятие недвижимого имущества

Юридическое понятие недвижимого имущества

Досудебное урегулирование спора

При подаче искового заявления от физ. лица к юрид. необходимо приложить к иску документ, подтверждающий попытку досудебного урегулирования спора.

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен. Первичной функцией недвижимости и наиболее общей является защитная функция. Ее способны выполнять все без исключения объекты недвижимости.

Любое общество нуждается в урегулировании отношений, возникающих между членами общества, между его членами и государством. Это обеспечивается посредством создания специальных норм – правовых и юридических.

Преобладающей частью отношений являются те, которые связаны с функционированием экономической системы, и в первую очередь, – с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ.

Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости.

Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности …» (п.1, ст.2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений.

Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным. В РФ такой законодательной нормой является ст.

130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве. Недвижимость обладает существенной спецификой, как сама по себе (как объект), так по характеру своего рыночного оборота.

Все эти положения находят свое отражение в законодательстве.

Основные особенности недвижимости:

1. Вещная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности.

Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью; мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому).

Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости).

Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямопропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости.

Это в равной степени относится к объектам недвижимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения).

Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

Сама земля в законодательстве рассматривается, как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности.

Земля – это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета и определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности – земельный участок – является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение.

Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, – различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс.

Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но и характеристиками местоположения.

Соответственно и стоимостной эквивалент, – у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка, а для прав аренды.

3. Недвижимость как сложная вещь. В соответствии со ст. 134 ГК РФ «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Как уже отмечалось, критериальным признаком недвижимости является неразрывная связь с землей.

Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены.

Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта, представляет собой имущественный комплекс. Сложный, составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст.

132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс, признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки).

Действующее предприятие представляет собой взаимосвязанное функционирование всех элементов имущественного комплекса, как единого целого. Предприятие обладает стационарным местоположением, имущественный комплекс фиксирован в пространстве, то есть отвечает критериальному признаку недвижимости.

Сложность недвижимости, как вещи, проявляется еще в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) могут существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме и комнаты в коммунальных квартирах и др.).

В натуре они не могут быть выделены, как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только права на них. Вместе с тем, имеется и обладатель прав на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственником приватизированных квартир являются физические и юридические лица. Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова – как физически единое целое, «сложенное» из различных объектов прав.

С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи может рассматриваться, как суммирование стоимостей ее элементов. Возможна и обратная постановка задачи: определить стоимость элементов, зная стоимость сложной вещи в целом. Например, можно вычислить отдельно стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, зная их общую цену.

4. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости.

Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ее главная цель – подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости. Помимо самих прав регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели.

Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости:

Недвижимостьобъект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Важно отметить, что обязательность государственной регистрации также оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не самим объектом, а с обеспечением его оборота.

Недвижимое имущество – физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Физические объекты – нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

объект недвижимости – предприятие в целом как имущественный комплекс и земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание, группа зданий, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, составляющие в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В государственном регулировании оценочной практики выделяют 2 ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются нормами публичного права;

§ налогообложение недвижимости;

§ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд

§ приватизация недвижимости.

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются нормами частного права.

§ сделки купли-продажи недвижимости;

§ кредитование под залог недвижимости

§ страхование недвижимости.

Имущество – как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений (имущественных отношений), в которых находится данное лицо.

имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:

1) Актив:

§ совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

§ совокупность прав на чужие действия (долговое имущество)

2) Пассив:

§ совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

§ совокупность обязательств, существующих у данного лица

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

· гражданским законодательством (предмет ведения РФ);

· жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах законодательство (РФ и субъекты РФ);

· градостроительное законодательство.

Принадлежность недвижимой вещи – движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением.

Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность.

Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель – установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременении и ограничений использования. Устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

Источник: https://studopedia.ru/2_60928_tema--yuridicheskoe-ponyatie-nedvizhimogo-imushchestva.html

3.1. Юридическое понятие недвижимого имущества

Юридическое понятие недвижимого имущества

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации (рис. 3.1):

1) оценку имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценку имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Имуществокак юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собойактив и пассив (рис. 3.2).

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие – не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

· гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

· законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей (пункт «к» статьи 72 Конституции РФ);

· градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией РФ ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещидвижимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность.

Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).

Обременения(ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение и разрешенное использованиеявляются важными характеристиками недвижимости.

В настоящее время точные определения перечисленных терминов не закреплены в действующем законодательстве.

Они содержатся в законопроектах (например, в проекте Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой в третьем чтении в мае 1996 г.).

Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах /49/, например, разрешенное использование земельных участков определяет величину базовой ставки арендной платы (распоряжение мэра Москвы от 01. 10. 96 № 347/1-РМ).

Целевое назначение недвижимой вещи, например, целевое назначение земель – установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование земельного участка – использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременении и ограничений использования. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков.

Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы /49/).

Разрешенное использование должно устанавливаться органами государственной власти на основании закона.

Источник: https://libraryno.ru/3-1-yuridicheskoe-ponyatie-nedvizhimogo-imuschestva-ocen_nedvig/

ТЕМА: Юридическое понятие недвижимого имущества

Юридическое понятие недвижимого имущества

В государственном регулировании оценочной практики можно выде­лить две ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права (налогообложение недвижимости; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация недвижимости).

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права (сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залог недвижимости; страхование недвижимости).

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

.

гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Р.Ф.;

.

законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах – все эти виды законодательства входят в число предметов со­вместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

.

градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совмест­ного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещи – движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением.

Права и обязанно­сти, предметом которых является недвижимая вещь, могут распростра­няться также и на принадлежность.

Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные об­ременения (ограничения).

Обременения(ограничения) устанавливаются на основе закона или договора.

Это совокупность установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Например, недвижимость может быть обременена правом за­лога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости.

Целевое назначение земель – ­установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуата­ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с кате­гориями земель.

Разрешенное использование земельного участка – использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных огра­ничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и зем­леустроительной документации.

Право собственности – определенная совокупность правомочий, при­надлежащих лицу-правообладателю.

Право залога – это специфический, отсутствующий в российской пра­вовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент совершения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвращается залогодателю в случае ис­полнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежа­щего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

.

отчуждать собственность другим лицам;

.

передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

.

отдавать имущество в залог;

.

распоряжаться имуществом иным способом.

Субъектами права собственности могут быть:

.

частные лица (физические или юридические);

.

государство (Российская Федерация или субъекты Российской Феде­рации);

.

органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Передача государственной собственности частным лицам. Особым слу­чаем является передача имущества, находящегося в государственной соб­ственности, частным лицам, Т.е.

приватизация, порядок проведения которой определя­ется законами о приватизации государственного и муниципального иму­щества.

В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества.

Право собственности возникает:

.

при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким­-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

.

на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сдел­ки об отчуждении этого имущества;

.

при реорганизации юридического лица;

.

при передаче недвижимости или имущественных прав на иное иму­щество по наследству другим лицам на основании завещания или в соот­ветствии с законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возни­кает с момента такой регистрации .

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, Т.е. оно не вправе продавать, да­рить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Момент возникновения права собственности по договору. Права соб­ственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изме­няются или прекращаются только с момента государственной регистра­ции их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, на­пример, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно вла­деют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным иму­ществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобре­тают право собственности на это имущество путем закрепления этого пра­ва в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с мо­мента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность вла­дения, может присоединить ко времени своего владения все время, в тече­ние которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществ­ляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недви­жимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, мо­жет обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год.

Если бесхозяйная не­движимость не признана по решению суда поступившей в муниципаль­ную собственность, то она может быть передана оставившему ее собствен­нику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобрета­тельной давности.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязан­ностей собственника недвижимости до приобретения права собственнос­ти на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме некоторых случаев:

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, производится, если такое имущество не отчуждено собствен­ником в течение года.

Недвижимое имущество, право собственности на которое не закреплено собственником в течение одного года с момента его возникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением быв­шему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Решение об изъятии земельного участ­ка для государственных или муниципальных нужд принимается федераль­ными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с их компетенци­ей.

Порядок подготовки и принятия таких решений определяется феде­ральным земельным законодательством.

Собственник земельного участ­ка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в течение которого за собственником оста­ется право владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собствен­ником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Ре­шение государственного органа об изъятии земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд подлежит государственной реги­страции в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произ­веденной регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления иму­ществом,в отношении которого собственником принято решение о зак­реплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприя­тием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собствен­нику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имуще­ство.

Право пожизненного наследуемого владенияземельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в поряд­ке, которые предусмотрены земельным законодательством.

По действую­щему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненно­го наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Владелец земельного участка вправе:

.

возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижи­мое имущество в соответствии с установленными законодательством пра­вилами, приобретая на него право собственности;

.

передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем дру­гих сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользова­ния земельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполно­моченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользо­вание, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предостав­лении участка в пользование. Оно вправе:

.

самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым на­значением;

.

передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах опре­деленного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права соб­ственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к дру­гому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Основные характеристики сервитута:

.

устанавливается по соглашению между лицом, требующим установ­ления сервитута, и собственником соседнего участка;

.

подлежит регистрации в общепринятом порядке;

.

если соглашения об установлении или условиях сервитута не достиг­нуто, вопрос решается в судебном порядке;

.

является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижи­мого имущества, для обеспечения использования которого сервитут уста­новлен;

.

может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;

.

если земельный участок в результате обременения сервитутом не мо­жет использоваться в соответствии с его назначением, собственник участ­ка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, пере­ходят к другому лицу, сервитут сохраняется.

Источник: https://poisk-ru.ru/s58624t4.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.