Характеристика недвижимости как объекта оценки

Репетитор оценщика – Недвижимость как объект оценки

Характеристика недвижимости как объекта оценки

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Недвижимость как объект оценки]

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

В ГражданскомКодексе РФ (статья 130, п. 1) «кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано сземлей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»

Недвижимость обладает полезными свойствами,обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная»полезность), так и социальной формой ее использования(«социально-экономическая» полезность).

«Естественная»полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной»(природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Например,месторождение железной руды является источником сырья для производства железа;дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового илипроизводственного помещения; участок леса является потенциальным источникомстроительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха(средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона(средство сохранения среды обитания человека).

Особое место средиобъектов недвижимости занимают земельные участки, поскольку всяжизнедеятельность человека зависит от земли и происходит на земле.

Как физическийобъект, недвижимость характеризуется:

  • наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположена недвижимость,
  • местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),
  • определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.),
  • натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары),
  • длительностью физического существования,
  • собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонентсреды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий егожизнедеятельности.

«Социально-экономическая»полезность недвижимости.
Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческойжизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия,чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов.

Собственность нанедвижимость (особенно на землю) является одним из ключевых отношений междулюдьми, которое придает недвижимости комплекс новых свойств. Эти свойства, вотличие от «естественных», можно было бы назвать «социальными». Если попытатьсяпредставить процесс появления «социальных» свойств недвижимости в логическойпоследовательности, то картина выглядела бы следующим образом.

Присвоениенедвижимости требует особой юридической процедуры и юридического оформления —она называется «формирование объекта недвижимости».

Формирование объекта(предмета) недвижимости — юридическое обособление (индивидуализация) объектанедвижимости, в результате которой объекту недвижимости присваивают техническиеи экономические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его извсех других аналогичных объектов на территории населенного пункта.

После того, какюридические права определены и оформлены соответствующим образом, собственникобъекта недвижимости получает возможность использовать его в экономических ииных целях.

Юридическимипризнаками «объекта недвижимости» являются:

– удостоверенная(официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику —государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группечастных лиц;

– минимальныеразмеры (минимальная доля) той части недвижимого имущества, которая может бытьобособлена в виде отдельного объекта недвижимости (зависит от назначенияобъекта) (перечень типов объектов недвижимости и возможные обособляемые единицыобъектов недвижимости обычно устанавливаются законодательством);

– возможностьфизического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е.наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

– функциональнаясамостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объектнедвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначениепредполагает частичное использование других объектов недвижимости);

– наличие (илиотсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Объект недвижимости— физический объект, «сложная вещь», состав которой образуют следующиеразличные элементы:

1. Земельныеучастки

2. Леса имноголетние насаждения.

3. Обособленныеводные объекты

4. Недра.

5. Искусственныесооружения, неразрывно связанные с землей.

6. Предприятия.

7. Иное имущество,подлежащее государственной регистрации:

Период существованияобъекта недвижимости определяется периодом существования земельного участка,который как объект может исчезнуть только в силу радикального земельногопередела, при котором сносятся все постройки, стираются все границы и землянарезается заново.

В период существования земельного участка все то, чтопостроено на нем, может быть многократно перестроено, в том числе с полнойзаменой строений, растений и прочего.

Именно поэтому любые строения наземельном участке, инженерные коммуникации под землей, озеленение или иное «облагораживание»участка земли рассматриваются как его улучшения.

Таким образом, подобъектом недвижимости понимается земельный участок, благоустроенный (имеющейжилые постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, или спланированныйпод застройку и пр.) для достижения определенных целей.

Недвижимость как объект оценки

Недвижимымиобъектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, самиземельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки. Термин”недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно изаменил собой прежние разнообразные выражения. Его установил своим указом ПетрI в 1714 году.

В отечественномпослереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имуществоотсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе «О собственностиРСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик.В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основныхположениях об ипотеке», ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости )».

На сегодняшниймомент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимымвещам  – (недвижимому имущество,недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятсякондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, котличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей(при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качественедвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Внесвязи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене.

Имея в качествесоставной части земельный участок, все искусственные постройки (объектынедвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их отдвижимых объектов.

Признаки недвижимости:

1.Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физическойсвязью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью егоперемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, чтоделает его непригодным для дальнейшего использования.

2.Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегдафункционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

Физическиехарактеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах иформе, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях,коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д.

Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая исоставляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяетстоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такиехарактеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.

Ограниченностьпредложения должна присутствовать для создания значительной стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы,правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние наповедение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет,изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить,что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых нетолько практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному ростус течением времени.

3. Долговечностьнедвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельныхвидов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например,согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилыезадания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен,перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до150 лет.

Длительностькругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушениеправильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основныхродовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которыеопределяются конкретными показателями в зависимости от вида объектовнедвижимости.

Практическиневозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, одвух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположениипо отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонамсвета, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждогообъекта недвижимости.

Недвижимостьобладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что онапредназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затратна поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может бытьпроизводственным и непроизводственным. При производственном назначении объектнедвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполненииработ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия дляпроживания и обслуживания людей.

Недвижимостьвсегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего этосвязано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям непредставляется возможным, т.к.

для вложения капитала в объект недвижимоститребуется значительная его величина.

Кроме того, если говорить о доходнойстороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собойзатраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Часто присовершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, неявляющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественногоприобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности,сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком»,которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседнийземельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи итрубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…».

Итак, кнедвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств,а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не толькоэкономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во всевремена.

Например, вдокапиталистический период, земля являлась единственным значимым источникомбогатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества вцелом.

Недвижимость влюбом общественном устройстве является объектом экономических и государственныхинтересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательностьгосударственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицироватьобъект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом правна него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещенияневозможна.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/nedvizhimost_kak_obekt_ocenki/0-272

1. Особенности недвижимости как объекта оценки

Характеристика недвижимости как объекта оценки

Министерстообразования и науки Рф

Федеральноегосударственное бюджетное учереждениевышего профессионального образования

«ЧелябинскийГосударственный Университет»

Кафедра«Экономики отраслей и рынков»

Реферат

подисциплине «Правовые основы в оценочнойсобственности»

Тема«Оценка собственности как предпринимательскаядеятельность»

Выполнил: студент 2 курса

Факультета:ИЭкоБиА

Группа:21Э-201

Челябинск2015

Введение…………………………………………………………………………3

1.Особенности недвижимости как объектаоценки…………………………..4

1.1.Понятие недвижимости…………………………………………………….5

2.Виды стоимости, определяемые при оценкенедвижимости………………9

3.Подходык оценке стоимости недвижимости:затратный, сравнительный

идоходный……………………………………………………………………..10

Заключение……………………………………………………………………..19

Списоклитературы…………………………………………………………….21

Введение

Недвижимоеимущество играет особую роль вэкономической и социально-культурнойжизни любого общества, выступая вкачестве важнейшего экономическогоресурса и образуя пространственнуюсреду, в которой осуществляется любаячеловеческая деятельность.

Недвижимость– важнейшая составная часть национальногобогатства любой страны мира.

Каким быни был уровень индустриального иинтеллектуального развития государства,земля везде составляет весомую частьнационального продукта, и в целом надолю недвижимого имущества приходитсяболее 50% мирового богатства.

Становлениерынка недвижимого имущества как особойсферы рыночных отношений является однимиз магистральных направлений формированияв России экономической системы,базирующейся на преобладании частнойсобственности и рыночных механизмахсаморегулирования, функционированияи развития экономики.

Повышениеактивности инвестиционного рынка насовременном этапе становления рыночныхотношений в России обеспечиваетсяглавным образом ростом операций,совершаемых с недвижимостью. Основнымиусловиями упорядочения данного процессаявляются совершенствование законодательногорегулирования сделок с недвижимостью,повышение объективности независимойрыночной оценки объектов.

Развитиероссийской экономической науки впереходный период привело к формированиюновой отрасли знаний – стоимостнойоценке недвижимости.

Значительныйвклад в формирование представления онедвижимости как объекте оценки,принципов систематизации оценки и видовстоимости, содержания этапов определениястоимости доходным , сравнительным изатратным.

Ценностьземли предопределена ее уникальнымихарактеристиками: недвижимостью(неподвижностью), ограниченностьюпредложения, долговечностью, неповторимостьюместоположения. Кроме того, земляявляется неотъемлемым элементомчеловеческой деятельности, которая, всвою очередь, способна оказывать влияниена качественные характеристики земельныхучастков.

Недвижимость– это специфический товар, обращающийсяв инвестиционной сфере. К наиболеесущественным отличиям данного товараможно отнести его экономические ифизические характеристики.

Экономическаявыгода от владения недвижимостьюзаключается в ее способности приноситьдоход, который в зависимости от типаиспользования может быть представленарендными платежами, амортизационнымиотчислениями, содержащимися в выручкеот реализации товаров и услуг предприятий,функционирующих на базе собственнойпроизводственной недвижимости, либокосвенно, в виде экономии от использованияличной собственной, а не арендованнойжилой недвижимости.

Недвижимостьможет приносить текущий доход, однакоего получение и итоговая величинасущественно зависят от качествауправления объектом недвижимости.

Капитал,вложенный в недвижимость, со временемменяет свою стоимость под воздействиемтаких факторов, как инфляция, изменениеспроса на конкретный вид недвижимости,физический, функциональный и экономическийизнос.

Ограниченностьземельных участков, которые наряду состроениями составляют основу недвижимости,приводит к тому, что в отдельных случаяхстоимость объекта недвижимости современем может увеличиваться, несмотряна ухудшение физических и функциональныххарактеристик.

Недвижимостьотносится к низколиквидным товарам всилу высокой стоимости единицы товара,сложности процесса информационногообеспечения предполагаемых инвесторов,необходимости юридического оформлениясделки купли-продажи.

Физическиехарактеристики объекта недвижимостикак особенного товара включает еедолговечность, неразрывную связь сземлей, невозможность хищения и порчи.Уникальность и неповторимость объектанедвижимости объясняются его зависимостьюот местоположения.

Изотмеченных особенностей недвижимостивытекают отличительные характеристикинедвижимости как товара иособенности рынка недвижимости:

-специфический характер оборотанедвижимости (через оборот прав нанего);

-высокий уровень траннсакционныхиздережек при сделках с недвижимостью;

-более низкая по сравнению с другимитоварами ликвидность;

-формирование цен в результатевзаимодействия ограниченного числапродавцов и покупателей;

-арена взаимодействия спроса и предложения– не национальная экономика в целом, арегион (национальный рынок недвижимости– совокупность локальных рынков,существенно отличающихся друг от друга.

1.1. Понятие недвижимости

Термин«недвижимость» в России с 1917г., послеотмены частной собственности, практическиисчез из юридического оборота и изпрактики. Лишь только после 1990г., вместес правом частной собственности,возродилось и понятие недвижимости.

Взаконодательстве США термин «недвижимость»обозначает прежде всего землюнезависимоот ее состояния – разработана она илинет. Кроме определенного участка землинедвижимость включает воздух над ней,а также находящиеся на ней и в ней водуи полезные ископаемые.

То есть недвижимостьимеет триуровня ивключает поверхность, пространство нади под поверхностью (охватывает при этомводопроводную, канализационную иотопительную системы). Все, что возводитсяна земле, на ее поверхности и в ней,становится недвижимостью.

Любой уровеньтакой недвижимости может быть проданили приобретен отдельно от других.

Начинаясь высоко над землей, пересекаяповерхность Земли по контуру участкаи простираясь до ее ядра, «конус»недвижимости с вершиной в центре Землипорождает совокупность прав, которыемогут принадлежать лицу, группе лиц,юридическому лицу, государству.

Понятие«недвижимость» неотделимо от понятия«имущество». Еще со времен римскогоправа имущество принято делить надвижимоеинедвижимое. Согласност.

130 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, чтопрочно связано с землей, т.е. объекты,перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в томчисле леса, многолетние насаждения,здания, сооружения.

К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещамможет быть отнесено и иное имущество».

Крометого, недвижимостью признается предприятиевцелом какимущественный комплекс, используемыйдля осуществленияпредпринимательскойдеятельности (ст.32 ГК РФ).

В составпредприятия как имущественного комплексавходят все виды имущества, предназначенныедля его деятельности, включая земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, праватребования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующиепредприятие, его продукцию, работы иуслуги (фирменное наименование, товарныезнаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное непредусмотрено законом или договором.

Термины«недвижимость» и «оценка недвижимости»получили достаточно широкое практическоераспространение, однако спецификароссийского рынка, нуждающегося вупорядочении, проявилась в неоднозначнойтрактовке этих понятий. Федеральныйзакон от 29 июля 1998г.

№ 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации»и федеральные стандарты оценки, как идействовавшие ранее Стандарты оценки,обязательные к применению субъектамиоценочной деятельности, к сожалению,не содержат определения термина«недвижимость»для целей оценки, которое могло бы бытьуточнением формулировки этого понятия,данного в ГК РФ.

Поэтому практикующиеоценщики руководствуются международнымистандартами, монографиями и учебнойлитературой, в которых к недвижимостиотносят землюи все, что неразрывно с ней связано.

Взарубежной литературе имеет месторазделение понятий «недвижимая вещь,недвижимое имущество» (realestate) и«недвижимая собственность» (realproperty).

При этом первое составляет материальную,физически осязаемую сущность понятиянедвижимости, а второе, кроме того,отражает юридическуюсущностьэтого понятия как совокупности (пакета)имущественных прав всех субъектов,имеющих отношение к этой вещи.

При этомв состав материальной сущности включаются:земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, леса,многолетние насаждения, здания,сооружения, инженерные коммуникации,т.е. все, что прочно связано с землей ине может быть перемещено без несоразмерногоущерба их назначению, т.е.

недвижимое(физически неперемещаемое) имуществопредставляетсяв виде суммы двух компонентов: «земли»(land)и«улучшений» (onsiteimprovement).

Вфизическом аспекте для целей различныхвидов учета (кадастрового, инвентаризационногои пр.) и изучения (оценка, управление ипр.) понятие «недвижимость» допускаетиспользование термина «объектнедвижимости», традиционно понимаемогокак совокупность земельногоучастка иего улучшений.

Улучшениями земельного участка называетсято, что неразрывно связано с ним, чтосделано руками человека и потребоваловложения его труда и расходованияресурсов.

К улучшениям относятся зданияи различные сооружения, необходимыедля функционирования объекта недвижимостив целом в соответствии с его назначением,а также выполненная в пределах границземельного участка обработка почвенногослоя.

Современнаяроссийская юридическая практикаустановила ряд признаков, по которымфизический объект может быть отнесенк недвижимому имуществу:

-прочная связь с определенным земельнымучастком (невозможность перемещенияобъекта без несоразмерного ущерба егоназначению);

-законченность с точки зрения возможностииспользования по целевому назначению;

-удостоверенная (официальнозарегистрированная) принадлежностьконкретному собственнику – государству,субъекту РФ, муниципалитету, частномулицу или группе частных лиц;

-возможность физического обособленияобъекта недвижимости и недвижимогоимущества (наличие четко установленныхфизических границ объекта недвижимости);

-функциональная самостоятельностьобъекта недвижимости (можно ли использоватьэтот объект недвижимости отдельно отдругих объектов, или его функциональноеназначение предполагает частичноеиспользование других объектовнедвижимости);

-наличие (или отсутствие) сервитутов ииных ограничений прав пользования.

Определениесущности недвижимости сущностинедвижимости только с материально-вещественнойстороны не исчерпывает всей совокупностиприсущих ей признаков. При изучениипонятия недвижимого имущества следуеттакже выделять определяемый им комплексэкономико-правовых и социальныхотношений.

Источник: https://studfile.net/preview/5785139/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.