Выкупить землю под объектом незавершенного строительства

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства

Выкупить землю под объектом незавершенного строительства

О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства
  В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.

  Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

  В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:   к подразделу “Здания (кроме жилых) ” относятся здания, представляющие собой архитектурно – строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально – культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;   к подразделу “Сооружения” относятся инженерно – строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.   В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:

  Строение – отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

  Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.   Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).   Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.   Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения). Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).   Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.   Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.

  Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приложение

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 17 апреля 2008 г. N 4917/08 ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник: http://www.udmurt.ru/about/ministry/ministry/property/Munizipal/I_o_vikupe/In_o_wikupe_zemelnich_u4astkov.php

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Выкупить землю под объектом незавершенного строительства

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.'

  • Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

  • Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

  • При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться.

Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

  • Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

  • документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  • разрешение на строительство;
  • технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
  • проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Источник: https://stroy-trading.ru/information/article/996-Kuplya-prodazha-obekta-nezavershennogo-stroitelstva

Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства

Выкупить землю под объектом незавершенного строительства

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ним;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство, предоставляются, в основном, на праве аренды.

Условия предоставления таких земельных участков в собственность специально установлены в законе и не применимы к большинству случаев строительства недвижимости с коммерческими целями.

В общем случае договоры аренды земельных участков для осуществления строительства заключаются сроком от трех до десяти лет.

Если арендатор земельного участка не успел закончить строительство в срок, определенный договором аренды, заключенным на торгах, объект незавершенного строительства может быть изъят и продан с торгов по иску лица, осуществляющего распоряжение арендованным земельным участком. То же самое касается и арендатора, договор с которым был заключен без проведения торгов, но для завершения строительства указанного объекта.

Следует учитывать, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не порождает исключительного права на заключение договора аренды занятого им земельного участка или его продажу собственнику недостроенного объекта.

Договор аренды земельного участка, предоставленного на торгах, прекращается с истечением его срока.

Однако, собственник объекта незавершенного строительства может однократно заключить новый договор аренды без проведения торгов.

Эта возможность возникает у собственника, если в течение 6 месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный объект, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов, либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Также право на однократное заключение нового договора аренды, земельного участка, занятого недостроенным объектом, возникает у собственника недостроенного объекта, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года либо право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года.

Предельный срок аренды, предоставляемый для достраивания незавершенного объекта по общему правилу составляет три года.

В случае, если право собственности объект незавершенного строительства был изъят у его собственника и продан с публичных торгов, срок для завершения строительства будет определяться индивидуально в зависимости от площади объекта (от 6 до 54 месяцев).

Таким образом, главным риском собственника объекта незавершенного строительства является риск его изъятия.

Ведь несмотря на то, что законодательством предусмотрена продажа изъятого объекта по рыночной стоимости с открытых торгов и выплата собственнику объекта вырученных денежных средств за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, является очевидным, что полученное вряд ли оправдает затраты на строительство.

Кроме того, если желание выкупить недостроенный объект не возникнет у других лиц, то государственный или муниципальный орган имеет право самостоятельно приобрести недострой по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

В законе указано единственное основание, которое может препятствовать распорядительному органу изъять недостроенный объект, это – доказать, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/prava

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.