Вклинивание вкрапливание изломанность границ чересполосица

2.5. Перераспределение земель и (или) земельных участков

Вклинивание вкрапливание изломанность границ чересполосица

Детальное регулирование вопросов, связанных с перераспределением земель и (или) земельных участков, на уровне ЗК РФ появилось с принятием закона № 171-ФЗ[463], которым в ЗК РФ была введена гл. 5.4, посвящённая институту перераспределения, а также были внесены иные изменения, главным образом, в гл. 1.1 ЗК РФ в части образования земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством все возможные случаи перераспределения можно подразделить на три самостоятельные группы:

1)   перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности;

2)   перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой (в 2019 г. была прямо закреплена в т. ч.

возможность перераспределения между земельными участками, предоставленными гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и землями и земельными участками, которые не предоставлены указанным лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута[464]);

3)   перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между собственниками, и значительное законодательное регулирование такого перераспределения отсутствует.

Наибольший же интерес для девелоперов представляет третий случай перераспределения, на котором мы остановимся подробнее.

При таком перераспределении буквально, в т. ч. с учётом содержания ст. 39.1 ЗК РФ, нельзя говорить о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. 5.

1 ЗК РФ), поскольку, говоря простыми словами, происходит не предоставление участка, находящегося в публичной собственности, а увеличение площади участка, находящегося в частной собственности, за счёт земель или участков, находящихся в публичной собственности.

Ввиду этого к перераспределению не должны применяться порядок предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (на торгах/без проведения торгов), основания отказа в предоставлении таких участков и т. д.

Вместе с тем перераспределение участков необходимо рассматривать как одно из возможных оснований возникновения (приобретения) права собственности на участок[465] (наряду с предоставлением земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключением договоров и т. д.).

При этом необходимой предпосылкой для перераспределения является смежность перераспределяемых земель и (или) участков.

При перераспределении нескольких участков образуются несколько других смежных участков, и существование исходных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного участка прекращается, и образуется новый участок.

Образование новых участков при перераспределении влечёт применение целого ряда важных общих норм гл. 1.1 ЗК РФ:

  • целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешённое использование земельных участков, из которых образуются земельные участки;
  • при перераспределении должны быть соблюдены требования к образуемым и изменённым земельным участкам (ст. 11.9 ЗК РФ), в т. ч. в части предельных размеров земельных участков, требования о том, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон, а также запрета на образование участков, которое приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам.

Важно учитывать, что перечень случаев, в которых допустимо перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в публичной собственности, сформулирован законодателем исчерпывающим образом. К таким случаям относятся:

1)   перераспределение в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о развитии застроенной территории, в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утверждённым ПМТ;

2)   перераспределение в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утверждённым ПМТ для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3)   перераспределение в случае, когда земельные участки находятся в собственности граждан и предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;

4)   перераспределение в целях образования участков для размещения объектов капитального строительства, в связи с размещением которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в т. ч. в целях такого изъятия.

С учётом формулировок нормы именно второе из приведённых оснований представляет интерес для девелоперов.

Такое перераспределение (приведение в соответствие с ПМТ с устранением вклинивания, вкрапливания и т.п.) возможно только при одновременном соблюдении ряда условий:

  • оно возможно только при наличии утверждённого ПМТ[466]. При этом фактические границы перераспределяемых участков должны не соответствовать ПМТ, и такое перераспределение должно устранять данное несоответствие;
  • до его проведения должно присутствовать вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица участков. При этом законодательство не содержит определений указанных понятий, и точный вывод о наличии указанных недостатков землепользования может быть сделан на основании заключения кадастрового инженера и/или выводов судебной экспертизы[467];
  • увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, может быть не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков в соответствующей территориальной зоне.

Перераспределение земель и (или) участков, находящихся в публичной собственности, и участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.

Необходимо учитывать, что основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении сформулированы законодателем исчерпывающим образом в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (перечень состоит из 13 позиций). В качестве примера можно привести следующие основания:

  • заявление о перераспределении подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (т.е. в отсутствие оснований для перераспределения);
  • из земель возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований ст. 11.9 ЗК РФ[468];
  • земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  • земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является предметом аукциона, либо в отношении него принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истёк, либо подано заявление о предварительном согласовании предоставления или о предоставлении земельного участка, и по нему не принято решение.

Схема 7. Порядок заключения соглашения о перераспределении

Если заявитель, которому направлен отказ в заключении соглашения о перераспределении, полагает, что основания для отказа в заключении соглашения отсутствуют, он может обратиться в суд с требованием о признании соответствующего отказа незаконным.

Также важно отметить, что из системного толкования п.п. 8, 9 и 14 ст. 39.

29 ЗК РФ следует, что на четвёртом этапе (после получения согласия уполномоченного органа на заключение соглашения о перераспределении и проведения кадастрового учёта образуемых участков) отказ уполномоченного органа в заключении соглашения о перераспределении возможен только в том случае, если площадь участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого участка, указанную в ПМТ[469], в соответствии с которым он образован, более чем на десять процентов.

Однако на практике уполномоченные органы отказывают в заключении соглашений о перераспределении (на 4-м этапе) не только при указанном превышении площади участка, но и по основаниям, по которым допускается отказ в даче «предварительного» согласия на заключение соглашения (на 2-м этапе)[470].

В целом такой подход не соответствует законодательству (т. к. выявление соответствующих препятствий к перераспределению должно быть произведено уполномоченным органом на более ранних этапах заключения соглашения), и, на наш взгляд, имеются основания для признания таких отказов незаконными.

При планировании осуществления перераспределения важно помнить о том, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном уполномоченными органами[471].

Источник: https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zastroyshchika/glava-2-5/

Основные требования к образуемым земельным участкам

Вклинивание вкрапливание изломанность границ чересполосица
https://pixabay.com/

При образовании земельных участков кадастровый инженер не должен нарушать требования к таким участкам. О том как могут быть образованы земельные участка рассказывала ранее в этой статье

О требованиях к образуемым земельным участках рассказывает статья 11.9 Земельного кодекса

Из всех требований не могу выделить какое из них более важное, все они равны. Давайте постараемся разобрать каждое из них:

1. Если размеры земельных участков установлены градостроительными регламентами, то не допускается нарушать предельные (максимальные и минимальные) размеры таких участков

Для того чтобы не нарушить данное требование требуется изучить утвержденные правила землепользования и застройки в отношении той территории где расположен земельный участок. Все утвержденные правила землепользования и застройки размещены на официальных сайтах муниципального образования и федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Допусти земельный участок расположен в территориальной зоне Ж3

пример фрагмента карты градостроительного зонирования

Далее необходимо обратиться к текстовой части правил землепользования и застройки, именно там указаны предельные размеры земельных участков

пример фрагмента текстовой части правил землепользования и застройки

Сопоставив все данные, делаем вывод земельный участок можно образовать не менее 300 квадратных метров, и не более 3000 квадратных метров

2. Если градостроительные регламенты, в отношении земельных участков, не установлены или не распространяются, предельные (максимальные и минимальные) размеры устанавливаются дополнительными законодательными актами

Для примера можно разобрать образование земельного для размещения опор линий электропередачи. Допустим, нужно образовать такой участок в территориальной зоне СХ-1

пример фрагмента карты градостроительного зонирования

Согласно правилам землепользования и застройки в данной зоне установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры

пример фрагмента текстовой части правил землепользования и застройки

Но есть Постановление Правительства № 486 от 11 августа 2003 года, в котором прописаны размеры земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи,
обслуживающих электрические сети

3. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости

Площади образуемого земельного участка должно быть достаточно не только для размещения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, но и для обслуживания таких объектов

4. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованиемСюда можно отнести случаи, когда на исходном земельном участке установлено обременение в виде охранной зоны газопровода, и его решили разделить для строительства жилого дома. Однако, в границах охранной зоне газопровода запрещается строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения
5. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов

Здесь стоит обратить внимание на утвержденные генеральные планы населенных пунктов и схемы территориального планирования. Все такие утвержденные документы также размещены на официальных сайтах муниципального образования и федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

Таким образом нельзя образовывать границу земельного участка

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f1b12cb6943a131f3e1e26a/osnovnye-trebovaniia-k-obrazuemym-zemelnym-uchastkam-5f23b760ab023524e1668c2c

Письмо Минэкономразвития № Д23и-1564 Об определении понятий вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы земельных участков

Вклинивание вкрапливание изломанность границ чересполосица
О документах, используемых при подготовке межевого плана.,об определении понятий вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы земельных участков

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно пунктам 2, 22 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 (далее – Требования), межевой план составляется на основе сведений государственного кадастра недвижимости об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории).

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости (часть 3 статьи 14 Закона о кадастре).

Сведения в кадастровую выписку о земельном участке заносятся в полном соответствии со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в строку «Особые отметки» (примечание к форме кадастровой выписки о земельном участке, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 28 декабря 2012 г. N 831, далее – приказ N 831).

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения (часть 5 статьи 14 Закона о кадастре).

Сведения в кадастровый план территории заносятся в полном соответствии со сведениями, отраженными в государственном кадастре недвижимости, кроме случаев указания сведений о правах на земельные участки (примечание к форме кадастрового плана территории, утвержденной приказом N 831).

Решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета принимаются органом кадастрового учета в случаях, предусмотренных статьей 27 Закона о кадастре.

Учитывая, что кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый план территории содержат сведения о земельном участке (территории), актуальные на дату выдачи, по мнению Департамента недвижимости, если сведения о конкретном земельном участке (территории) не изменялись, получать новую кадастровую выписку о земельном участке (кадастровый план территории) не требуется.

Использование при подготовке межевого плана только кадастрового плана территории предусмотрено Законом о кадастре, Требованиями.

При этом если выявлены иные основания для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, то в указанных выше случаях орган кадастрового учета может в качестве рекомендаций указать кадастровому инженеру на необходимость использования при доработке межевого плана кадастровой выписки о земельном участке или кадастрового плана территории, содержащих актуальные сведения государственного кадастра недвижимости.

Неиспользование при подготовке межевого плана кадастровой выписки о земельном участке, кадастрового плана территории либо использование кадастровой выписки, кадастрового плана территории, содержащих сведения об иных земельных участках, территориях, является нарушением требований Закона о кадастре.

В дополнение сообщаем, что наличие пересечений границ смежных земельных участков или границ земельных участков с границами муниципального образования и (или) населенного пункта является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, предусмотренным статьями 26, 27 Закона о кадастре соответственно.

В отношении установленного пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требования о недопущении вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы необходимо отметить, что действующее законодательство не раскрывает указанных понятий.

Директор

Департамента недвижимости

А.И.ИВАКИН

13.06.2013

Источник: https://kiportal.ru/obuchenie/biblioteka/pisma/pismo-minekonomrazvitiya-d23i-1564-ob-opredelenii-ponyatij-vklinivaniya-vkraplivaniya-izlomannosti-granic-cherespolosicy-zemelnyh-uchastkov.html

Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Вклинивание вкрапливание изломанность границ чересполосица
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Земельные споры » Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Российское законодательство определяет требования, предъявляемые к образуемым и измененным земельным участкам.

Законодательство, регламентирующее градостроительную деятельность, определяет основные требования, предъявляемые к новообразованным или другим способом измененным земельным участкам, которые достаточно конкретно описаны в градостроительных и других регламентах, определенных в земельном законодательстве.

Основные требования к образуемым и измененным участкам

На текущий момент для воплощения в жизнь устойчивого экономического развития всей территории страны государственная политика вынуждена эффективно использовать природные и, в частности, земельные ресурсы, то есть соблюдать предельный минимальный размер земельного участка и нормы предоставления участков, указанные в законодательстве.

Кроме того, земля должна активно вовлекаться в гражданский оборот, а это неминуемо влечет за собой образование новых ее участков и их изменения.

Основным документом, оговаривающим земельные отношения, в этих вопросах является соответствующий Кодекс и требования к образуемым и претерпевшим изменения земельным участкам достаточно четко указаны в названном документе:

  • Главным из таких требований является четкое соблюдение максимальных и минимальных размеров, указанных в градостроительных регламентах и в государственных законах, в зависимости от области их действия.
  • Обязательно следить, чтобы при образовании или изменении участков отсутствовали пересечения их установленных границ с существующими линиями, ограничивающими территорию муниципальных образований или населенных пунктов.
  • Нельзя допускать появления таких участков земли, которые делают невозможными использование уже построенных на них строительных объектов в соответствии с видом их использования, определенного согласно закону.
  • Раздел или другое образование участков обязаны соответствовать ограничениям и обременениям, не разрешающим их целенаправленное использование, согласно установленному в законодательстве.
  • Не допустимо появление в результате образования или изменения участков недостатков, мешающих рациональному использованию земли или способствующих его невозможности: вклинивания, вкрапления, чересполосицы или чрезмерной изломанности границ, а также невозможности законных построек.

При образовании или изменении земли, относящейся к государственной или районной собственности, эти правила являются необходимыми требованиями, обязательными для соблюдения.

Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом России и могут включать в себя следующие параметры:

  • площадь минимальных или максимальных размеров участков;
  • отступы от их границ, для более конкретного определения места расположения зданий, построек и сооружений, которое допустимо с точки зрения техники безопасности при расположении нового объекта;
  • предельная высота таких объектов или максимально допустимое количество этажей;
  • ограничение размеров застройки в границах участка, которое определяется как отношение возможной для застройки площади на всем участке к его общей площади;
  • некоторые другие показатели.

Для каждой территориально ограниченной зоны градостроительный регламент устанавливает предельные параметры разрешенного капитального строительства объектов или их реконструкции.

Некоторые требования к архитектурным решениям тоже могут ограничивать строительство, например, по внешнему облику объекта, по цветовому решению или другим характеристикам архитектурно-стилистического характера.

В территориальных зонах могут быть выделены отдельные подзоны, где могут быть размещены земельные участки сходного разрешенного использования, но имеющие различные максимальные или минимальные размеры или другие предельные параметры самих участков или объектов разрешенного строительства, реконструкции или сочетания их с прочими параметрами.

В границах особых экономических зон использование земельных участков определяется особыми органами управления для таких регионов. Необходимо учитывать, что градостроительный регламент не может устанавливать предельные размеры для земель сельскохозяйственного предназначения.

Граничные пределы устанавливаются для таких участков исполнительными федеральными органами в соответствии с действующим законодательством.

Нормы предоставления земельных участков

Нормы предоставления земельных участков для пользования граждан, предоставляемых для крестьянских хозяйств, садоводства и огородничества, животноводства или строительства дач из земель, не относящихся к муниципальной или государственной собственности, устанавливаются в законах субъектов РФ для каждого отдельного органа местного самоуправления.

Максимальные нормы предоставления земельных участков, разрешенные для бесплатного пользования гражданами, установленного в перечисленных правилах для определенных целей, регламентированы в:

  • федеральных законах – из земли, находящейся в федеральной собственности;
  • законах субъектов РФ – из земель, принадлежащей этим субъектам;
  • нормативными актами местного самоуправления – из земель, отданным им в собственность.

Однако для целей, не указанных в специально отведенной для этого статье, земли отводятся согласно установленным для этого правилам: нормы предоставления земельных участков для таких случаев регламентированы в проектной, градостроительной или землеустроительной документации.

Невозможность пересечения границ муниципальных образований и населенных пунктов

Землями населенных пунктов принято считать земли, предназначенные для застройки и перспективного развития этих населенных пунктов.

Границы таких пунктов отделяют их от земель, предназначенных для других категорий.

Они не могут пересекаться с границами муниципальных образований и выходить за их пределы, а также пересекаться с земельными участками, предоставленными для пользования гражданами или же юридическими лицами.

Земли названной категории представляют собой лишь малую часть территории, принадлежащей РФ, но играют достаточно важную роль в социальном и экономическом развитии всего государства.

Для этих земель характерным является высокий уровень антропогенного воздействия и интенсивности использования. С ними связан целый ряд проблем, которые нуждаются в быстром и адекватном решении, а иначе они способны привести к значительному ухудшению качества жизни людей на этих территориях.

Вкрапливание и изломанность границ на таких землях приводят к неминуемому возникновению большого числа конфликтов самых различных по своей природе интересов, поэтому при образовании новых участков недопустимо разрешать такую оплошность.

Вкрапливание практически недопустимо для ограниченных территорий населенных пунктов, в которых достаточно быстро увеличивается количество транспорта, что вызывает экономические, эстетические, социальные и даже экологические конфликты между владельцами отдельных участков и населением в целом, особенно с учетом постоянно растущего количества персонального автомобильного парка, принадлежащего разным гражданам.

Для отечественного земельного права традиционным является отнесение земель, принадлежащим населенным пунктам, к отдельной категории. Формально федеральное законодательство не предусматривает при этом отдельного правового статуса для различных типов населенных пунктов, хотя для них установлены специальные правила для разграничения возможного использования земель.

Земельным законодательством определена невозможность разрешенного использования объектов недвижимости и земельного участка вследствие образования изломанности, вкрапливания или вклинивания или пересечения их границ с лесопарками, парками или другими территориальными зонами.

Нельзя забывать о том, что земельный участок в первую очередь рассматривается государством как объект государственного кадастрового учета, поэтому его следует рассматривать, как отвечающий задачам, поставленным государством, с учетом реализации административных реформ. Именно этим объясняется невозможность образования земельных участков, при которых будет иметь место вкрапливание или вклинивание или другая невозможность постройки и использования недвижимости с разрешенной для этого целью.

По сути земельным участком можно назвать часть поверхности планеты с определенными законодательным образом границами, соответствующими федеральным законам.

Требования, выдвигаемые к новым земельным участкам, таким образом, обязаны соответствовать этим законам, поэтому в них не могут быть узаконены такие изменения, как вкрапливание, вклинивание или другое уточнение, не допускающее законных возведений объектов недвижимости, которое было бы совершено для разрешенных по законодательству целей.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnoe-pravo/trebovaniya-k-obrazuemym-i-izmenennym-zemelnym-uchastkam.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.