Виды долевого участия в строительстве

Содержание

Что такое долевое участие в строительстве жилья?

Виды долевого участия в строительстве

Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.

Один из популярных вариантов решения жилищного вопроса – долевое участие в строительстве жилья. Жилищное право в России до недавнего времени не давало определения понятию долевого строительства. Оно появилось с введением в действие в 2005 году Федерального закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” (Закон о долевом строительстве).

Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?

1. Что такое договор долевого участия?

Закон № 214-ФЗ – основной нормативный акт, регламентирующий правоотношения в сфере строительства с привлечением средств граждан и определяющий права и обязанности сторон заключаемой при этом сделки. Именно положениями данного закона в правовой оборот была введена особая разновидность договора – договор долевого участия (во многих источниках используется аббревиатура «ДДУ»).

Договор о долевом участии в строительстве жилья – это соглашение, заключаемое между строительной организацией и потенциальным собственником квартиры или помещения, финансирующим их строительство.

При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:

  • в оговоренный срок возвести многоквартирный жилой дом (МКД);
  • ввести МКД в эксплуатацию;
  • передать недвижимость другой стороне договора.

В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:

  • уплатить установленную цену;
  • принять недвижимость после ввода МКД в эксплуатацию.

Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.

2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Законодателем выделены определенные условия, подлежащие обязательному включению в такое соглашение. Последствия несоблюдения указанного требования весьма плачевны – это признание договора незаключенным.

Итак, заключаемое соглашение должно содержать:

  1. Объект долевого строительства – это то недвижимое имущество (квартира, комната, помещение), которое дольщик получит после возведения МКД. Его описание должно быть подробным, соответствовать проектной документации, содержать все характеристики как самого МКД, так и конкретного помещения, подлежащего передаче. Такое описание должно быть сформировано не только в текстовой форме, но и виде схемы, плана, чертежа, на котором наглядно отражено расположение частей строящейся квартиры (помещения).
  2. Срок передачи – на практике обычно оговаривается посредством указания на дату начала и окончания работ по строительству. Очень часто такой срок связывают с вводом дома в эксплуатацию и получением соответствующего документа о его вводе. При этом устанавливается временной период после получения такого документа, по истечении которого строительная организация должна осуществить передачу.

    Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.

  3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты – по общему правилу, это определенная денежная сумма, подлежащая уплате. Закон разрешает формировать цену по-разному. Первый вариант – произведение цены квадратного метра и площади подлежащей передаче недвижимости. Второй вариант – фиксированный денежный взнос.

    Цена может быть выплачена единовременно в полном размере, либо частями в течение определенного периода времени. Оплата стоимости объекта осуществляется после регистрации сделки в Росреестре.

    Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.

  4. Гарантийный срок – это срок возможного предъявления претензий к строительной организации с требованиями об устранении выявленных в процессе эксплуатации объекта недостатков. Минимальный срок гарантии – 5 лет. Исчисление начала его течения осуществляется с момента передачи недвижимости дольщику. Исключение составляет внутриквартирное и общедомовое оборудование (инженерные сети, системы вентиляции, канализации и водоснабжения и пр.), срок гарантии на которое – не менее 3 лет.
  5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.

3. Долевое строительство 2020

Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.

Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования.

По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования.

Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.

По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/chto-takoe-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-zhilya/

Долевое строительство – юридическая поддержка

Виды долевого участия в строительстве
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство – разделы » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья – это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой – риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон 

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон – N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее – ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф – 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика – привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность – заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один – страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей – построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем – застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо – с 2014 года – через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Добрый день!\rИмею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа.

Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.

\rСкажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?\rСпасибо.\rС уважением, Наталья.\r

Наталья15.09.2020 16:31

Добрый день.

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/

Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома – это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было – обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.

Решение суда не заменяет собой договор.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Чашин Константин Викторович15.09.2020 18:51

Задать дополнительный вопрос

Наталья15.09.2020 21:41

Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик – банкрот, ответчик – минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия – договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?

Добрый день.

Предварительный договор участия в долевом строительстве – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором.

Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора.

Если суд примет решение о признании предварительного договора основным – вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Максимова Людмила Сергеевна16.09.2020 11:12

Задать дополнительный вопрос

Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк.

Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?

Алексей03.05.2019 21:17

Добрый день.

К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.

Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович21.06.2019 09:10

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Виды долевого участия в строительстве

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Виды долевого участия в строительстве

Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.

Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.

Законодательное регулирование

Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.

В данном законодательном акте представлены такие нормы:

Методы обеспеченияобязательств по соглашению;
Юридические условияпри которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ;
Ответственность сторонв том случае, если не было соблюдено действие документа;
Права стороних обязанности в отношении к друг другу;
Прочие меры двусторонней защитыправ государственного и иного характера

Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.

Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.

В их числе:

Точная датакогда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект;
Соглашениеявляется заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации;
ДДУв обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре;
Детальная характеристика инвестированного дольщикомнедвижимого объекта:

  1. Конкретное описание таким образом, как представлено в проектных документах.
  2. Цена приобретенной жилплощади, сроки, регламент выплаты.
  3. Гарантийный срок, представленный на объект паевого строительства.
  4. Методы, посредством которых стороны обеспечивают выполнение обязательств, взятых на себя по соглашению.

Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.

Кроме того необходимо учитывать такие положения:

  • ФЗ № 122-ФЗ, датируемый 22 августа 2004-го года – в соответствии с данным нормативно-правовым актом, а также с Градостроительным кодексом РФ реализуется регистрация прав на приобретенный недвижимый объект;
  • ФЗ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004-го года.

Объект договора

Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.

Такая квартира должна:

  1. Передаваться дольщику застройщиком по факту ввода здания в эксплуатацию.
  2. Размещаться в МКД.

Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ

В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:

Дольщиккак правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания;
 Застройщикв основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома.

Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.

Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.

Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.

Особенности правовых взаимоотношений

Какие обязанности имеет дольщик:

  • эксплуатация недвижимого объекта по своему непосредственному назначению;
  • приемка приобретенного жилого объекта, в том случае если он не имеет недочетов, недостатков;
  • своевременный денежный расчет.

Вместе с тем дольщик располагает такими правами:

Требовать ликвидации недостатковпроблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки);
Инициировать обращение в судпри условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке;
Требовать выплаты неустойкив случае просрочки передачи права собственности на квартиру;
Требовать приобретенный объектв тот срок, который отмечен в договоре;
Требовать от застройщикапроцедуры госрегистрации соглашения ДУ.

При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.

Со своей стороны застройщик вправе:

Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщикомв том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки;
Возвести МКДкоторый отвечает всем нормативам, требованиям

Среди обязанностей застройщиков можно выделить:

— Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;

— Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД;

— Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра;

— Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;

— Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.

Какие риски проблемы и  могут возникнуть

В их числе можно выделить:

Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв.даже в сторону уменьшения
Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальнаяв частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев;
Подписывая договор с застройщикомклиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика;
Существует высокая вероятностьзаключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником).

Типовая форма договора долевого участия

Специфика:

Документ приобретает легитимную юридическую силутолько с момента регистрации, а не после заключения;
Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрациипоскольку его предмет – недвижимый объект;
Подписывается исключительно в письменном видеустная форма по закону не предусмотрена
В документе должны быть представлены такие сведения:должны быть представлены такие сведения:

  1. Подробная характеристика недвижимого объекта, который строился благодаря вложениям конкретного дольщика. Характеризуется не многоквартирное здание целиком, а исключительно отдельная жилплощадь.
  2. Период времени, за который застройщик обязуется выполнить передачу дольщику приобретенную им жилплощадь. В договоре достаточно отметить месяц, год.
  3. Стоимость соглашения. Она отмечается в национальной валюте государства, в котором заключается договор. ДДУ может заключаться в валюте иных государств в исключительном порядке. И все же если стороны согласны с подобным положением, необходимо сделать примечание, что касается курса выбранной иностранной валюты.
  4. Регламент, порядок выплаты денежной суммы, описанной в договоре. В том случае, если платежи выполняются в рассрочку, это значит, что к документу необходимо в обязательном порядке приложить детальный график оплат с отметками конкретной суммы инвестиций, даты перечисления.
  5. Метод, посредством которого застройщик гарантирует выполнение обязательств, взятых на себя перед дольщиком.
 Гарантийный срок на возведённый объект недвижимостиустанавливается самим застройщиком

Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.

Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.

Правовое содержание сделки

Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.

Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.

Условия

Среди специфических аспектов ДДУ, которые стоит принять во внимание в соглашении, допустимо выделить:

— Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, — рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты.

В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.

— Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.

— Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.

— Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.

— Информация о форме управления будущей постройкой.

— Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.

Образец договора

С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.

Гарантии застройщика

Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.

В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.

Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:

 Различные неисправностиинженерных коммуникаций
 Иные недостаткивыявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры

В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.

Использование материнского капитала

Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.

Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.

Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.

О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.

: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.