Участок без права застройки

Российская модель права застройки: в поисках оптимального решения

Участок без права застройки

В современных условиях российской экономики строительная отрасль и ее отдельная подотрасль – жилищное строительство – нуждается в надежном вещном праве на земельный участок, которое позволит обеспечить защиту интересов застройщика и снизит правовые риски на этапе возведения объекта недвижимости.

Вещное право современных европейских государств отличают возможности широкого выбора правовых оснований владения и пользования жильем, гибкое реагирование на динамику общественных отношений.

В России повышение доступности жилья и увеличение среднего уровня обеспеченности жильем, создание комфортной городской среды являются ключевыми задачами Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года.

Несмотря на то, что с 2003 года потребность населения в жилье снизилась в 1,4 раза, до сих пор более 45% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий[1].

Решение проблемы стало основным предназначением права застройки в европейских правопорядках первой четверти XX века[2]. В России институт застройки земельного участка ранее не рассматривался в числе мероприятий, направленных на развитие рынка доступного жилья[3].

Поэтому среди всех предлагаемых новелл вещного права, включенных в проект №47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», право застройки заслуживает особого внимания.

Вместе с тем, способность данной правовой конструкции (в предлагаемом законопроектом №47538-6/5 варианте) решить проблемы современных строительных отношений в России вызывает обоснованные сомнения.

Попытки реформирования действующего законодательства

Институт застройки – более совершенная правовая конструкция регулирования отношений по возведению объектов недвижимости, чем правоотношения, связанные со строительством на арендованной земле по ряду причин:

1) содержание договора строительной аренды (принцип свободы договора) может быть изменено сторонами, арендодатель вправе отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить арендную плату, заблокировать уступку и залог прав арендатора;

2) права арендатора по договору строительной аренды не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения проектного финансирования;

3) ряд положений института аренды просто не пригоден для регулирования взаимоотношений застройщика и собственника земельного участка:

– аренда обязует по истечении срока действия договора вернуть земельный участок, освободив его от постройки, что возлагает на собственника постройки бремя дополнительных существенных расходов;

– аренда не определяет право застройщика на возведенную постройку и ее статус как недвижимой вещи (создание недвижимой вещи не соответствует ни содержанию понятий плодов, продукции и доходов, ни отделимых (движимых) улучшений;

– договор аренды определяет только условия использования земельного участка, в то время как договор о застройке содержит также обязанности застройщика по параметрам, срокам возведения, поддержанию в надлежащем состоянии, эксплуатации и страхованию постройки.

Для защиты застройщика необходима правовая конструкция вещного права с императивными нормами института (по меньшей мере в положениях о порядке предоставления земельного участка под застройку, установления и изменения платы за пользование земельным участком под застройку, прекращения договора застройки).

Опубликованный для обсуждения проект № 47538-6/5 (во втором чтении) федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[4]  содержит новые положения главы 20.

1 об ограниченном вещном праве застройки земельного участка, которые отличаются от основных тезисов о праве застройки в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации[5] (обозначим его как версия российского вещного права застройки 1.

0) и положений законопроекта, внесенного Президентом на рассмотрение в Государственную Думу[6] и принятого в части главы 20.1 «Право застройки» без изменений Государственной Думой в первом чтении[7] (обозначим ее как версия российского права застройки 2.0).

Основными новеллами нового законопроекта № 47538-6/5 (во втором чтении) в сравнении с предыдущими версиями российской модели права застройки являются следующие положения:

– дифференцированный правовой режим застройки для земельных участков, находящихся в публичной и частной собственности (п. 5 ст. 300, п. 2 ст. 300.5 законопроекта);

– установление межобъектных связей земельного участка и постройки по модели единого объекта: постройка – составная часть права застройки, а право застройки – составная часть здания и сооружения (п. 4 ст. 300 законопроекта);

– невозможность отчуждения помещений, образованных в здании, созданном на праве застройки (п. 4 ст. 300 законопроекта);

– установление платы за право застройки в натуральной форме – путем предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение помещений в возведенных зданиях (п.1 ст. 300.4 законопроекта).

Наиболее дискуссионными во всех трех версиях по-прежнему остаются вопросы соотношения права на земельный участок и постройку, а также вида вещного права на возведенную постройку.

Приведенные выше новеллы позволяют сделать вывод, что в законопроекте № 47538-6/5, подготовленном ко второму чтению, предлагается рассмотреть очередную модификацию вводимого в современное российское законодательство права застройки, поэтому, с учетом двух более ранних версий российского права застройки, обозначим ее в нашей статье как версия российского вещного права застройки 3.0.

Соотношение суперфиция и права застройки

По признаку цели использования земельного участка право застройки может быть  отнесено к правам суперфициарного типа, но имеет в современном вещном праве иное, отличное от классического суперфиция в римском праве, наименование и содержание, в особенности, в части соотношения права на земельный участок и возведенную постройку.

В римском праве superficies – вещное, наследуемое и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле и вследствие этого принадлежащим собственнику земли. Л.А. Кассо писал:

Цитата:  «Вопрос о праве собственности на здание не мог вызвать у римлян существенных затруднений, так как принцип superficies solo cedit одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке.

Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым…

Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь.

Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации…»[8] Подобное правовое регулирование, признаваемое рациональным и справедливым в римском и средневековом праве, немыслимо для современного общества в XXI веке: застройщик должен обладать легально возведенной им постройкой как продуктом своей деятельности и вложенного капитала на правомочиях собственника, включающих не только право пользования, но и распоряжение и возможность обременения постройки залогом, позволяющими не только в полной мере компенсировать понесенные затраты на, но и получить добавочную экономическую стоимость. При этом постройка возводится на чужом земельном участке, на основании права, которое ограничено сроком действия и требует внесения платы за пользование земельным участком, поэтому такие правомочия собственника не могут в полной мере совпадать с правом собственности и должны составлять содержание иного вещного права, максимально приближенного к праву собственности, но не тождественного ему.

В доктрине современного вещного права право застройки является первым исключением из концепции единого объекта недвижимости и применимого во всех европейских правопорядках римского принципа superficies solo cedit.

Право собственности собственника земельного участка не распространяется на возведенную иным лицом постройку, более того, по отношению к земельному участку право застройки выступает ограничением собственности, которое «сжимает» право на земельный участок и сдерживает применение accessio [9] в отношении возводимой иным лицом постройки.

Иное содержание права на постройку, иная структура межобъектных связей земельного участка и постройки делает отождествление права застройки с суперфицием (в том числе в части применения терминов римского права для обозначения современного права) не вполне уместным.

Основные модели права застройки

В доктрине современного вещного права до настоящего времени было принято выделять две основные модели права застройки чужого земельного участка.

1. Германская модель (Германия, Швейцария, Австрия, Эстония)

Наследственное право застройки земельного участка ФРГ[10] относится в германской доктрине к категории не ограниченных, а полных вещных прав (наряду с правом собственности).

В течение длительного срока действия права оно предоставляет субъекту права застройки все полномочия собственника – включая распоряжение постройкой, ее обременение залогом, реконструкцию и снос (повторного возведения).

Как отмечается в германской литературе, «право застройки – не меньшая, а иная форма господства над застроенным земельным участком, чем собственность»[11]. Его отличие от права собственности состоит в срочности действия – право устанавливается на срок до 99 лет.

В германской модели установление права застройки не приводит к возникновению отдельного права, в том числе права собственности, на здание (сооружение). В течение срока действия права постройка, как возведенная застройщиком, так и уже существовавшая на момент установления права, является существенной составной частью права застройки.

В конструкции права застройки германский законодатель продолжает последовательно реализовывать идею единого объекта недвижимости, в котором постройка не имеет вещно-правовой автономии, являясь лишь улучшением (продолжением) земельного участка, а применительно к праву застройки – продолжением «юридического земельного участка».

Правовой режим существенной составной части подразумевает, что, во-первых, исключается установление отдельного вещного права на существенную часть, а не на единую вещь, равно как не допускается отдельное распоряжение существенной составной частью (в том числе отчуждение и залог постройки); во-вторых, закон не препятствует возникновению не вещно-правовых, а обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана постройка либо любая ее часть). Практическое значение этого положения состоит в том, что благодаря постройке (в том числе, которая будет возведена в будущем) право застройки приобретает реальную залоговую стоимость при его обременении залогом. С момента установления наследственного права застройки до истечения срока действия права все обременения наследственного права застройки и все распорядительные сделки с наследственным правом застройки в полном объеме распространяются на постройку, в частности, обременение залогом наследственного права застройки включает и имеющуюся постройку.

По окончании срока права застройщику выплачивается компенсация за строение, если стороны своим соглашением не исключили необходимость уплаты такой компенсации при определении содержания права застройки.

2. Французская модель (Франция, Италия)

По французскому праву, в отличие от германской модели, строение, возведенное на основании права застройки, является самостоятельным объектом права, и субъект права застройки приобретает на возведенное им строение право собственности в течение срока действия права застройки – суперфициарную (временную) собственность (droit de proprite temporaire)[12].

Заключая договор об установлении права застройки, субъект права осведомлен о срочном характере своего права на постройку и о том, что предоставленный ему на время земельный участок остается чужим имуществом, поэтому срок обладания постройкой не может превысить срок действия права застройки. При прекращении права суперфициарной (временной) собственности на постройку, если иное не предусмотрено соглашением сторон, собственник земельного участка становится собственником возведенных на земельном участке построек.

Таким образом, если возведенный объект является составной частью права застройки – то это германская модель, если самостоятельной вещью с отдельным временным правом собственности (суперфициарной собственности) – французская модель.

3. Российская модель

Российская модель права застройки (в ее версии #3.0) может быть охарактеризована как модель гибридного типа, парадоксальным и весьма неудачным образом вместившая в себя взаимоисключающие элементы германской и французской модели.

П. 3 ст. 300 законопроекта в качестве императивной нормы предусматривает решение, сходное с французской моделью – «здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение всего срока действия права застройки» (выделено мной – Е.Л.).

Вместе с тем, в п. 4 ст.

300 законопроекта предусмотрена возможность применения и германской модели в случаях, предусмотренных законом или договором, а именно: «в случаях, предусмотренных законом или договором, здание или сооружение, возведенное на основании права застройки, является элементом (составной частью) права застройки» (выделено мной – Е.Л.). Правовой режим составной части означает реализацию модели единого объекта, когда здание перестает быть вещью и признается лишь продуктом реализации права и его продолжением.

Подобная вариативность и излишняя гибкость законодательного подхода приведет к параллельному существованию различных режимов права застройки на долгие десятилетия и, на наш взгляд, неоправданно усложнит применение законодательства в сфере жилищного строительства, которое в настоящее время чрезвычайно бессистемно из-за множественности режимов деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров о долевом участии в строительстве.

Современное регулирование

В регулировании деятельности российских застройщиков после 01.07.2019 г. можно выделить по меньшей мере 6 правовых режимов, одновременно реализуемых на практике[13].

Источник: https://zakon.ru/blog/2021/01/14/rossijskaya_model_prava_zastrojki_v_poiskah_optimalnogo_resheniya

������������������ ������ ������������������, ������ ������������ ����������������������, �������������������� ������ ������ ����������

Участок без права застройки

������������ ������ �������������� �� ������������������ ���������������������� ���������������������� ������������ ������������������ ������ ����, ���������� ���������������������� �������������������� ������������ ���������� ���� �������������� ����������.

�������� ������ ������������ – ������ �� ������������������ ������ �������������� ���������� ������������������������, �� ������ ����������, ���� �������������� ���� ����������, �� ������������������ �������� ���� ������������������.

�������������� �������� ������������ �� ������������, ������ ���������� �������� ���������������� �� ������ ���� ��������������������, ������ �� ������.

������������������ ���� ������ �������������� ���� �������������� ������������ ���������������� ������������ – ������������������ ���� �������������� �� ���������������� ���� ������ �������������� ������������������ ���������� ������ ����������.

�������� �������������� ���������������� �� ���������������� ������������������ �� ������������������ ��������������������.

���������� ������������ �������������� �������� ���������������� ������ ���������� ������ �� ����������, �������������������������� ���� ���������������������� �������������� ����������.

�� ������������������������ �������� �� ���������� �������� ���������������� �������� – ������ ������������ �� ������.

�������� ����������������������, ������ ���������� �������������������� �������������������� ������������������������ �������������������������� ������ ������ ����������, ���������������� ���� �������� ���������������� ������������������ �� ������������������, ���� ���������������� ������ �������������� ���� ������������ ���������� ���������������� ���������� ���������������� ����������.

�� ���������������� �������������� �������� ���������� ���������� ������������������������ ������������������ ��������������.

�������������� ������������ ������ ���������������� ���������� �� ���������������� ��������. ������������ ������������ �� ���������������� �������� �������� �� ������������������ ���������������� ���� ���������������� �������� ���������� ���� ��������.

���� ������ ������ ��������������, ���� �������������� �������������������������� �� ������, �� ����������, �������������� ������������������������. ���� �������� �� ������������������ ������ ���������� ������������ ������������ ���� ��������������.

�� ���������� ���������������� �������������������� ������ �� ���� ������������ ������������������������ �� ������������, �������������� ���� ���������� ������ �������������� ������ ���������������� ��������������. �������� ������������������ ������������, ������������ ������ ���������� ���� �������������������� ������������������������ �� ����������.

������ ������������ ���������������� �������������������� “�� ������������” �� ���� ������������������������. ���� �������� �������������������������� ���� ������������ ���������� ������������ ��������, ���� �� ����������������. ���������� ������������������������ ���� ����������. �������������������� ���������� ������������ �������������� �� ������.

�������� ��������������, ������ �������������� �������������������� ������������ ���������� �� �������� �������������� �������������� �������� ���������� ��������, ������ ������, �������������������� ���������������� ��������, ������������, ������ ���������� ���������� �� ���� ���������������� �������� ����������. ���� ���������������� �������������������� ���������������� ���� �������������������������� �� ��������������������, �������������������� ���� ����, ������ ���������� ������������������������ �������� �������� �� ����������. �� �������������� �������� ������������ ������ �� ���������� �� ������������.

���������� ���������� ���������������� ���������������� ���� ��������, ���������������� ���� ������

������������ ������������������ �� ������ ���������������������� �� ���������������� ���� ������ ���������� �������������������������� ���� ���������������� ����������.

���������������� ������ �� ���������� �������������� ��������������, ������ ���������� ���� ������������������ �������������� �������������� ������������ ������������ �������� ������������������������������ ����������, ������������������ �� ������������������ ���� ����������. ���� �������� �������������� �� ������������ 35 �������������������� �������������� ����.

�������� �� ������������ ������������ ���� ���������������������� �� �������������������������� ������ ��������������. ���� ������������������ ���������������� �������������� �������� ������ ������������������.

���������� ������������ ��������, �������������������� ���������������� ��������, ������������, ������ ���������� �������������������� ��������������������������. ������ ������������ ������������������������ ������������ �� ������������������ ������ ����.

�������� ���������������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

���������� �� ���������������������� ������������������, ������ �������� ������������������ ������, ���� �� �������� ������������ ������������������������ ���������������������������� ���� ������������.

���������� �� �������������������������� ���� ������ ������������ – �� ���������� ������������ ������ �� ���������� – ������ ������������������������������ �������������� ������������������������ ��������������.

���� �������� �������������� �� ������������ 130 ������������������������ �������������� ����. �������������� �������������� ������������������ ���������� �������������������������� ���� ����������������������, �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ����.

������ �������� ���������� ���� ���������� �� ���������� �������������� ������������������������ �� ������������������ ���������������� ������������ ���������� �� �������������������������� ���� ������ ����������������, �� ������ �������������� �� ������������ 1 �������������������� �������������� ����.

�������������� ������ ��������������������: ������������������ ������������������ �������� �� �������������� �������� �� ���� ���� – �������� �������������� ���� ��������������������. �� ������������������������ ���� ���������� ���� ���������� ����������������, ���������������� ������������������ ������ ����.

���� ������������ ������������������, ���������� ���������������� (���������� ���������� ���� ���������������������� �� ������������������, ���� �������������� ����������������, ���� ������ ��������������������������) ���� ���������������� �������������� ������������������ �� �������������������������� ����������.

����������, �������������� ������������������ ��������, �������� �������������� �� ������, ������ ���������������������� ������������ ������������ ���������������� �� ����������-�������� �������������� ���� ���������� ������ ������������������, �������������� ���� ��������������.

���������������� ������������������������, ������ �������������� – ������ ���� ���������������������� ���������������� ����������������, ������������������������ ���� ������, �� ������������������������������ ������������ ����������.

���� ���� ������������, �� ���������������� ���������� ������������������������ ����������������������, ���������������� �� �������������� ����������������, ���������������������� ������������������ �������������� �������� ���� �������������� ������ ������������������������ �� ���������������������� ������ ���������������������������� ��������������.

������ ���������������� ���������������� ���������������� �������������������� �������������� �� ���������������� ���� ������, ���� ���� �������������������� �� ������, ������ ������������������������ ������������ ������������������������������ ���������� ������������������������ ������������, ���� �������������� ������ ������������������. ������ ���� ������������ ���������������� �������������� ���������������� ���� ��������.

�� ���������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������������� ������ ���������������� ���������������� �������� �������� �������������� ������������������ �� ������������������ �������� ���� ���������� ������������������������. ������ �������������������������� ������������������������ �������� ���������������� ���������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/verhovnyj-sud-raziasnil-chto-delat-naslednikam-poluchivshim-dom-bez-zemli.html

Консультации (вопрос-ответ)

Участок без права застройки

Строительство дома на участке с обременением «без права строительства»

У меня есть зарегистрированный на правах собственности земельный участок. В выписке из кадастра этот участок относится категории “Земли поселений”, вид разрешенного использование – “ЛПХ”, в графе “обременения” стоит запись “без права строительства”.

Тем не менее, я построил дом на этом участке, получил технический паспорт в БТИ, получил присвоение адреса и зарегистрировал его в как Объект незавершенного строительства, т.к. пока нет ни воды, ни газа, ни электричества, и формально ввести дом в эксплуатацию я не могу.

Однако, Администрация нашего городского поселения отказала мне дважды в выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям (электро- и водоснабжение) ссылаясь на то, что мое строение незаконно, т.к. принадлежащий мне участок “без права строительства”.

Я обратился с ходатайством об изменении вида разрешенного землепользования с ЛПХ без права строительства на ЛПХ с правом строительства, и получил отказ с мотивировкой: “Администрация не видит оснований в изменении вида разрешенного использования земельного участка, т.к.

отсутствует градостроительная документация этой деревни”.

Насколько я понимаю, вид разрешенного землепользования “ЛПХ” в категории “Земли поселений” не препятсвует строительству усадьбы (дома). Как мне быть в этом случае? Как убрать запись из кадастрового плана о запрете на строительство? Как получить ТУ на подключения к инженерным сетям? Следует ли мне обращаться в суд или присутствуют внесудебные пути решения конфликта?

Ответ:

Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) «земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений и т. д.

Целевое назначение (категория) Вашего земельного участка – земли поселений.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст.

40 ЗК РФ:«Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

Разрешенное использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории (т.е. в рамках определенной категории земель происходит определение территориальных зон, для которых и устанавливаются виды разрешенного использования).

Так, например, в рамках такой категории земель как земли поселений в соответствии с правилами землепользования и застройки устанавливаются различные территориальные зоны, затем применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Порядок пользования землями с таким видом разрешенного использование как личное подсобное хозяйство установлен в Федеральном Законе «О личном подсобном хозяйстве» №112-ФЗ от 07.07.2003 года.

Согласно п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона для ведения личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ) могут использоваться земельные участки двух видов:

  • в черте поселений (приусадебный земельный участок).
  • за чертой поселений (полевой земельный участок).

Полевой земельный участок может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции и на нем нельзя возводить здания или строения (п. 3 ст. 4 Закона).

Приусадебный земельный участок в черте поселений, наоборот, допускает строительство на нем жилого дома, производственных бытовых и иных зданий, строений, сооружений (п.

2 ст. 4 Закона).

Таким образом, в вашем случае все зависит от того, земельный участок какого вида (приусадебный или полевой) находится в вашей собственности.

В соответствии с п. 3 ст.

37 Градостроительного Кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки (далее – Правила), которые включают в себя помимо прочего карту градостроительного зонирования с указанием территориальных зон. Изменение вида разрешенного использования Вашего участка означает, что необходимо внесение изменений в эти Правила.

Процедура внесения изменений в Правила не так проста. Заинтересованное лицо (Вы) подаете соответствующее заявление в комиссию, которая разрабатывала Правила.

Такая комиссия должна быть сформирована и утверждена главой местной администрацией муниципального образования, на территории которого располагается Ваш земельный участок.

Комиссия, получив Ваше мотивированное заявление на изменение разрешенного использования, в течение 30 дней направляет положительное или отрицательное заявление главе администрации на утверждение. Последний также в течение месяца выносит окончательное решение.

Возможна ситуация, когда правила землепользования, включающие и градостроительный регламент, еще не утверждены местными органами власти. Исходя из текста вашего вопроса следует, что в вашем случае сложилась именно такая ситуация.

В этом случае, в соответствии подпунктом 3 п. 1 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного Кодекса РФ.

Согласно п. 12. ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ:«Физическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения».

Таким образом, законодательством прямо предусмотрено оспаривание отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земли в судебном порядке, соответственно, вы вправе оспорить отказ администрации в суде. Администрация в суде должна будет доказывать фактические основания своего отказа, а суд должен будет оценить достаточность таких оснований и соответствие их закону.

Старший юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» А. Солодовникова
Все консультации

Источник: https://ZakonGrif.ru/p6/l288/index~1.htm

Нужно ли разрешение на строительство, если земля в собственности?

Участок без права застройки

Рано или поздно владельцы участков земли подумывают о возведении на них здания, строения или сооружения, для удовлетворения собственных целей. Будь то жилой дом, гараж, баня, коммерческое строение и др.

Но одного желания собственника земли здесь недостаточно. Чтобы иметь возможность осуществить задуманное, в некоторых случаях нужно получить специальный документ – разрешение на строительство. А выдается он специальным госорганом. О нем и пойдет речь в настоящей статье.

Законодательство

Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом. В нем содержатся нормы, которые касаются особенностей распоряжения, владения и пользования землями.

Именно это деление земель на разные виды влияет, в конечном итоге, на то, обязательно ли будет получать разрешение на строительство недвижимости на участке земли.

Но главный, регулирующий данный вопрос закон – это Градостроительный кодекс РФ. В нем сказано, что для строительства любого капитального здания нужно иметь разрешение.

К числу таких объектов, в первую очередь, относятся:

  • жилые здания со всеми примыкающими строениями;
  • промышленные строения;
  • инженерные комплексы.

О том, как его получать и в каких случаях, будет далее подробно.

На какие объекты нужно получать разрешение на строительство

Многие землепользователи все никак не могут начать процесс строительства на своем участке только потому, что это осложняется предварительным получением документа, разрешающего создать постройку. Но для каких объектов обязательно получение разрешения, а для каких – нет?

Для дома, гаража, бани

Все объекты, которые относятся к строительству на личном земельном участке, именуются одной аббревиатурой – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Участки под ИЖС включены в состав земель населенных пунктов. И для ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение от территориального органа власти, а в некоторых случаях и от соседей.

Что включается в ИЖС:

  • жилой дом;
  • баня;
  • гараж;
  • любая пристройка или надстройка к дому.

Однако разрешение нужно получать только в отношении строительства самого жилого дома. А гараж и баня – это помещения, которые не предназначены для проживания там людей и не используются в коммерческих целях, а нужны только для решения подсобных задач граждан.

Но если же в бане планируется построить помещение, которое будет использоваться в качестве жилья, то тогда на него необходимо разрешение.

Для хозяйственных построек

В качестве таковых, как правило, понимаются сараи. К счастью, четкий ответ на вопрос, нужно ли получать разрешающий документ на то, чтобы возвести хозпостройки, дается в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. В нем говорится о том, что никаких разрешений получать не нужно, если только эти постройки не предназначены для осуществления коммерческой деятельности.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций с соседями, при возведении подобных построек, лучше просто соблюдать противопожарные и санитарные нормы, а также иметь решетчатый забор.

От этого, возможно, будет страдать урожай соседа. И тогда он может и обратиться с жалобой в соответствующий орган. В результате чего от хозяина сарая могут потребовать перенести его в другое место.

Для строительства же колодца нужно будет обязательно получить разрешение от санэпидемслужбы.

Для коммерческих сооружений

Ситуация с сооружениями, предназначенными для осуществления торговли, весьма неоднозначна.

Дело в том, что такие объекты могут быть двух типов:

  • стационарные;
  • нестационарные.

В первом случае имеются в виду строения, которые имеют фундамент и прочно связаны с участком земли. Их нельзя переместить на другое место без нарушения целостности таких сооружений. Сюда отнесены здания магазинов, складов и т.п.

Что касается нестационарных объектов торговли, к коим отнесены киоски, прилавки под навесами и другие подобные конструкции, для них подобных разрешений не требуется. А все потому, что у них отсутствует прочная связь с землей, они возведены на какое-то определенное время и их можно свободно переместить на любой другой участок земли.

Срок действия разрешения

Как гласит пункт 19 статьи 51 этого же кодекса, разрешение на строительство ИЖС предоставляется на срок 10 лет.

Для всех остальных объектов действует правило, согласно которому данный документ имеет силу в течение срока, предусмотренного проектом на строительство капитального здания.

Например, в г. Москве и Московской области разрешение действует в течение трех лет. До этого времени соответствующий объект должен быть сдан в эксплуатацию.

Это можно сделать максимум на 3 года, в течение которых необходимо будет завершить процесс стройки и ввести объект в эксплуатацию.

Что нужно для продления?

Собрать и предоставить в госорган пакет документов:

  • Ранее полученное разрешение на строительство.
  • Паспорт заявителя либо документы, удостоверяющие регистрацию юрлица.
  • Акт о состоянии стройки.
  • Заявление о продлении срока.

Документы для получения

Существует законом установленный, общий перечень документов, которые следует предоставить, чтобы получить разрешение на строительство объекта капстроительства:

  • заявление.
  • документы, устанавливающие право на земельный надел.
  • градплан участка.
  • материалы из проектной документации.
  • пояснительная записка.
  • схема планировочной организации участка.

Она выполняется согласно градостроительному плану участка земли. В ней обозначаются: места размещения объекта капстроительства, подъездов и проходов к нему, где начинаются и заканчиваются публичные сервитуты, объектов археологического наследия.

  • Схема планирования земельного участка, которая подтверждает, что линейный объект расположен в границах красных линий.
  • Схемы отображения архитектурных решений.
  • Информация об инженерном оборудовании и план того, где и как объект капстроительства будет подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.
  • Проект организации строительства.
  • Проект организации работ, по которому будет проводиться снос или демонтаж зданий и их частей.
  • Положительное заключение госэкспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации (тогда, когда этого требует специфика объекта капстроительства).
  • Разрешение на некоторые отклонения в строительстве, если это необходимо застройщику.
  • Согласие всех собственников объекта капстроительства на его реконструкцию, если об этом будет приниматься решение.

Что застройщику потребуется предоставить

  • Заявление.
  • Документ о праве собственности на участок (свидетельство или постановление о выделении участка и др.).
  • Кадастровый паспорт на участок.
  • Градплан земельного надела, который предварительно нужно будет получить в местной администрации.

    Для его оформления потребуются различные технические документы, только застройщик не обязан сам их собирать. Надо только написать заявление о том, чтобы такой план выдали.

  • Схема планировочной организации – это условная схема того, как будет расположен дом на участке в будущем.

  • Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса (если документы будет подавать не сам заявитель).

Если же в планах у гражданина – возвести жилой дом, в котором имеется более 3х этажей, и в нем будет проживать не одна семья, тогда подобный «упрощенный» порядок выдачи разрешения не будет действовать.

Способы получения

Стоит рассмотреть два основных способа получения разрешения на возведение частного дома: стандартная и упрощенная. Стандартный способ получения имеет место быть, если предполагается строительство более трех этажей. Упрощенная же схема действует в отношении стандартного жилого дома, этажность которого ограничивается тремя.

Для начала гражданину нужно понять, куда обращаться с пакетом документов. В случае со строительством жилого дома, ему следует пойти в местный орган власти, отвечающий за вопросы архитектуры и градостроительства, который расположен в районе нахождения самого участка.

В общем виде процедура выглядит так.

  • Гражданин обращается с пакетом документов в соответствующий орган, который будет выдавать разрешение.
  • Специалисты госоргана рассматривают поданное заявление и документы в течение 10 дней.
  • По истечении законного срока, заявителю выдается либо само разрешение, либо документ об отказе в его выдаче с четким обоснованием причин такого решения.
  • При положительном решении органа власти и поручении разрешения, можно приступать к строительным работам.

Какие могут возникнуть проблемы

Как правило, судебные тяжбы длятся не один месяц и требуют финансовых и моральных издержек. А исход разбирательства, в итоге, может быть не в пользу гражданина.

Поэтому, единственно верным решением будет сразу собрать все необходимые документы и представить их в орган местной власти. Во избежание проблем с отказом правильнее будет обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на решении подобных задач.

Он сможет совершить все необходимые действия в кротчайшие сроки, к тому же, он предоставит гарантию того, что разрешение на возведение дома будет получено, и не нужно будет затем прибегать к помощи суда, заново формировать пакет документов, искать недостающие и тому подобное.

В общем, получить разрешение на строительство стандартного жилого дома не составляет особых трудностей. Важно знать куда обращаться, а также правила, по которым оно выдается, и какие документы необходимо предоставить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/sobstvennost/razresheniye-na-stroitelstvo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.