Территориальная зона с индексом ф

Содержание

Пзз города москвы: все файлы в удобном для скачивания формате

Территориальная зона с индексом ф

ПЗЗ города Москвы — документ градостроительного зонирования территории города. Текущая версия утверждена Правительством Москвы 18 марта 2017 года. Основной задачей документа является определение видов капитального строения и разрешенного использования земли.

Именно в ПЗЗ смотрят, какие здания разрешено строить в определенной части города. За счет этого удается создать единый архитектурный ансамбль, а также позаботиться о соблюдении экологических требований.

Правила землепользования и застройки определяют характеристики строительства: плотность размещения объектов, этажность, предельный процент зданий в рамках определенного участка.

При подаче застройщиком проекта строительства Мосгорстройнадзор проверяет, не нарушаются ли параметры ПЗЗ, и только после этого выдает разрешение на строительные работы.

 На нашем сайте можно скачать правила землепользования и застройки Москвы в удобном формате. Документ включает 13 книг. В первой приведены общие положения о градостроительном зонировании, порядок внесения изменений в ПЗЗ, условные обозначения и т.д.

Оставшиеся книги делятся по административным округам. В каждой можно открыть функциональные зоны (например, чтобы определить места, подходящие для капитального жилищного строительства).

На нашем сайте вы можете посмотреть не только ПЗЗ Москвы, но и правила застройки и землепользования разных районов Московской области.

Благодаря правилам землепользования и застройки достигается целый ряд целей:

  • У застройщиков есть возможность быстро получить доступ к информации о возможностях строительства в конкретном районе.
  • Удается избежать хаотичной застройки, портящей внешний вид города и нарушающей экологические нормы.
  • Достигается эффективная защита объектов культурного наследия.
  • Предотвращаются конфликты между застройщиками, отстаивающими свои интересы: благодаря ПЗЗ удается регулировать воплощение даже масштабных градостроительных проектов.

Если вы посмотрели ПЗЗ Москвы на 2018 год и у вас остались вопросы, задайте их экспертам SmartChoice! Они помогут расшифровать схемы и при необходимости подобрать земельный участок, подходящий под ваши задачи!

Можно ли внести изменения в ПЗЗ Москвы или Московской области?

Процедура доступна физ- и юрлицам. Алгоритм действий будет отличаться для Москвы и Московской области, однако процесс изменения ПЗЗ в любом случае будет длительным и требующим большой подготовительной работы.

Для изменения ПЗЗ Москвы первым шагом станет анализ градостроительного потенциала земельного участка. Далеко не всегда градостроительная документация позволяет изменить план землепользования и застройки: оценить возможности и при необходимости предложить альтернативные варианты — задача юриста.

Следующий шаг — разработка материалов для обоснования изменений. Застройщик должен показать текущую и планируемую застройку или реконструкцию и аргументировано доказать необходимости изменения ПЗЗ. С проектом нужно обратиться в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Документы передадут в Москомархитектуру. Комитет подготовит материалы для общественных слушаний. По их результатам будет составлен протокол. Его представят правительству муниципального образования.

При положительном решении в ПЗЗ будут внесены изменения, а застройщик сможет получить новый генеральный план земельного участка.

Детально проанализировать правила землепользования и застройки поселения Московской области или района Москвы— первая задача, которую ставят перед собой специалисты Smart Choice.

Необходимо определить, есть ли возможность изменения ПЗЗ в соответствии с генеральным планом развития Москвы.

Также отказ можно получить, если земельный участок будет использоваться неэффективно либо помешает другим гражданам реализовать свои права и интересы.

Скачать правила землепользования и застройки города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Книга 1. Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы

Книга 2. Территориальная часть правил землепользования и застройки Центрального административного округа

Книга 3. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северного административного округа

Книга 4. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-восточного административного округа

Книга 5. Территориальная часть правил землепользования и застройки Восточного административного округа

Книга 6. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-восточного административного округа

Книга 7. Территориальная часть правил землепользования и застройки Южного административного округа

Книга 8. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-западного административного округа

Книга 9. Территориальная часть правил землепользования и застройки Западного административного округа

Книга 10. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-западного административного округа

Книга 11. Территориальная часть правил землепользования и застройки Зеленоградского административного округа

Книга 12. Территориальная часть правил землепользования и застройки Новомосковского административного округа:

Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Внуковское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Воскресенское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Десеновское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кокошкино
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Марушкинское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Московский
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Мосрентген
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Рязановское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Сосенское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Филимонковское

Книга 13. Территориальная часть правил землепользования и застройки Троицкого административного округа:

Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Вороновское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Киевский
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кленовское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Краснопахорское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Михайлово-Ярцевское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Новофедоровское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Первомайское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Роговское
Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Щаповское

Скачать правила землепользования и застройки Московской области

Правила землепользования и застройки муниципальных образований Московской области

Источник: https://schoice.ru/pzz-goroda-moskvy-i-moskovskoj-oblasti/

Новый проект правил землепользования и застройки г. Москвы

Территориальная зона с индексом ф

До недавнего времени казалось, что разработка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)  «старой» Москвы будет длиться если не вечно, то как минимум годами. Особенно после того, как была озвучена идея поэтапной разработки ПЗЗ для частей территории внутри МКАД. Слишком уж удобно для городских властей отсутствие данного документа.

Но некоторое время назад на сайте Москомархитектуры размещен для ознакомления  проект ПЗЗ всей «старой» Москвы. Который, вероятно, будет принят в ближайшие месяцы до установленного Градостроительным кодексом предельного срока до июля 2017 г.

Новый проект имеет мало общего со старым (который успел пройти публичные слушания и, с учётом переходных положений Градостроительного кодекса г. Москвы, некоторое время назад рассматривался судами практически как действующий документ). Отличается он и от типичных ПЗЗ, принимаемых в Московской области и регионах.

Да чего уж там, требованиям к ПЗЗ, установленным Градостроительным кодексом РФ тоже не очень соответствует.

О содержании проекта ПЗЗ

С практической точки зрения для землепользователя и инвестора, ПЗЗ устанавливает (большинство других параметров они отражают на основе уже утвержденных документов) территориальные зоны и их подзоны (на соответствующей карте) и основные положения градостроительного регламента для них:

  • виды разрешенного использования;
  • плотность застройки и/процент застройки (то есть отношение соответственно общей поэтажной площади здания и площади «пятна застройки» к площади участка);
  • высотность;
  • иные параметры строительства, такие как доля определенных видов объектов на участках смешанного использования, дополнительные ограничения для объектов отдельных видов и т.д.

В проекте ПЗЗ г. Москвы градостроительный регламент в приведенном выше понимании установлен для относительно небольшой части территории города[1].

А именно:

– большая часть застроенных территории отнесена к зоне «Ф» с градостроительным регламентом по фактическому использованию.

– в отношении участков, на которые выданы или находятся в процессе разработки ГПЗУ градостроительный регламент установлен путем отсылки к параметрам этих ГПЗУ.

Лишь для отдельных «островков» проектом ПЗЗ устанавливается  полноценный градостроительный регламент, предусматривающий несколько видов разрешённого использования, параметры разрешенного строительства.

Так в зоне «Ф» в силу. п. 3.4.3.

общей части проекта ПЗЗ в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются параметры расположенных на земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

То есть, с одной стороны, запрещается точечная застройка в подавляющем большинстве жилых зонах.  

С другой  – к зонам «Ф» отнесены не только жилые зоны, но и многие промышленные зоны, а также территории отдельных предприятий, складов, административных зданий и т.д.

На данных территориях будет запрещено не только масштабное строительство, но и реконструкция с увеличением площади объектов, даже незначительным (пристройка, надстройка   и т.д.).

То есть проблематика точечной застройки разрешена радикальным образом, в ущерб интересов многих  мелких землепользователей.   

Для промзон, не пропавших в зону «Ф» в большинстве случае устанавливаются виды разрешенного использования, связанные с только с производственной деятельностью и невысокая для производственных объектов плотность застройки -15 000 кв.м./га.

То есть перепрофилирование промзон и отдельных промышленных зданий  в объекты офисного и торгового назначения, не говоря уже о жилье, исключается вплоть до принятия по ним решения уполномоченными органами г.

Москвы Равно исключается и существенное  увеличение площади производственных объектов.

В целом новый проект ПЗЗ, по сравнению с прежним, существенно ограничивает усмотрение собственника участка по выбору его разрешенного использования и осуществлению нового строительства. Большинство собственников такого права лишаются полностью, вплоть до осуществления корректировок ПЗЗ по конкретным территориям.

С другой стороны проект ПЗЗ закрепляет параметры ранее выданных ГПЗУ. В том числе и тех, которые были получены по результатам судебных споров с Москомархитектурой.

 Иной градостроительный регламент для таких участков не устанавливается, в «обычные» территориальные зоны они не включаются. Однако по сведениям сайта Москомархитектуры, до утверждения ПЗЗ планируется установить срок действия таких ГПЗУ.

Порядок установления для них градостроительного регламента по истечении этого срока не определен

При этом проект ПЗЗ устанавливает новый классификатор видов разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, который  основан на федеральном классификаторе разрешённого использования участков (Постановление правительства № 540) но устанавливает для каждой из категорий многочисленнее подкатегории. Причем данный классификатор принципиально отличается по своей структуре от классификатора «видов функционального назначения» объектов капитального строительства, сравнительно недавно утвержденного Постановление Правительства Москвы от 21.05.2015 N 306-ПП

О публичных слушаниях.

Публичные слушания в «очной» форме по проекту ПЗЗ проводятся однократно 22 декабря 2016 г. .При этом выделяется по одной площадке на административный округ.

В связи с этим возможность высказать свое мнение на «очных» слушаниях, вероятно, будет близка к нулю

Но при этом предусмотрена подача замечаний и предложений по проекту ПЗЗ в письменном виде (в том числе в течение недели после «очных» слушании.  Подача замечаний и предложений возможна, в том числе через интернет-сервисы г. Москвы.

 

[1] Здесь и далее рассматриваются именно застроенные или подлежащие застройке территории, а не те, где градостроительный регламент не устанавливается в силу закона (ООПТ, территории объектов культурного наследия и др.).

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/12/08/novyj_proekt_pravil_zemlepolzovaniya_i_zastrojki_g_moskvy

Пзз города москвы 2017 год

Территориальная зона с индексом ф
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

и содержит информацию о: 

  • видах разрешенного использования земельного участка;
  • предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
  • охранные зоны

Изучение ПЗЗ в отношении земльных участков-важная процедура,которая обязывает проводится при принятии решений о покупке земельного участка, атакже до начала строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Наши специалисты помогут вам: 

  1. Провести анализ ПЗЗ в отношении Вашего земельного участка
  2. Получить все необходимые согласования и разрешительную документацию для строительства или реконструкцию жилого или садового дома
  3. Зарегистрировать построенный дом 
  4. Получить адрес на дом (необходимой для прописки и подключения газа)

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения – “Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства”. 
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленный вид разрешенного использования.

    На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:

    • Вариант 1 – в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
    • Вариант 2 – в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 3 – в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 4 – обозначена литера “Ф” – территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки. 
    • Вариант 5 – обозначена литера “Н” – территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки

  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения – “Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства”. 
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленные предельные параметры.

    На каждой территории есть обозначенные параметры:

  • Вариант 1 – в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик “4”, “15”, “прочерк”). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй – максимальную высоту застройки (м). Третий – Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен. 
  • Вариант 2 – в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 3 – в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 4 – обозначена литера “Ф” – территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные  фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
  • Вариант 5 – обозначена литера “Н” – территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Можно ли изменить параметры участка, указанные в ПЗЗ?

Да. Можно. 

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию. 

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Источник: https://razreshenie-na-stroitelstvo.ru/pages/pzz-moskvy-2018/

Пзз москвы: специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «ф»)

Территориальная зона с индексом ф
ПЗЗ — документ градостроительного зонирования…

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. Также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Зоны сохраняемого землепользования

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении ПЗЗ Москвы.

В данных зонах

  • в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются: – в отношении застроенного участка – параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН; – в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.

Установлена данная зона на большей части застроенной территории Москвы.

Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Также внесение изменений в ПЗЗ потребуется для установления новых основных видов разрешённого использования.

Без изменения ПЗЗ владельцы участков и недвижимости в данной зоне могут:

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Так, в настоящее время конкретное функциональное назначение нежилых задний в ЕГРН не указывается, в связи с чем можно в том числе изменить фактическое использование здания на соответствующее любому из имеющихся видов разрешённого использования участка. Например, если для участка уже установлено смешанное разрешенное использование, предполагающее размещение производства и офисов – может быть увеличена доля офисных площадей за счет производственных.

ПЗЗ Москвы

Поскольку в большинстве случаев разрешённое использование участков в зоне «Ф» установлено до вступления в силу действующего классификатора видов разрешенного использования – часто принципиальное значение имеет установление соответствия ранее определенного разрешённого использования действующему классификатору.

Интерес правообладателя участка в разных ситуациях может быть противоположным:

  • установить максимальное количество основных видов по действующему классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т.д.);
  • свести количество видов к минимуму для снижения кадастровой стоимости.

Ещё одна проблема – изменение разрешённого использования участка в зоне сохраняемого землепользования, если ранее такое использование было установлено некорректно.

Например – для участка промышленного предприятия были установлены в качестве основных видов торговля или размещение офисов (что влечёт необоснованный рост кадастровой стоимости).

Либо же правообладатель решил отказаться от одного из обоснованно установленных видов по хозяйственным соображениям.

В таком случае, поскольку ранее установленные виды разрешённого использования являются аналогом «обычного» градостроительного регламента участка, то собственник вправе выбрать один или несколько из них, исключив остальные. Сужение ранее установленного разрешённого использования нельзя приравнивать к установлению новых видов. Но исключать необоснованно установленные ранее виды, возможно, потребуется в судебном порядке.

Сложнее ситуация в случае, когда верный вид разрешённого использования для участка ранее установлен не был. В таком случае предстоит обосновать в суде, что установление существующего разрешенного использования было изначально незаконным, в связи с чем оно должно быть изменено, несмотря на отнесение участка к зоне сохраняемого землепользования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-f-pzz-moskvy

Неустановленный факт в проекте Правил землеустройства и застройки Москвы

Территориальная зона с индексом ф

Евгений Исаев

Главный юрисконсульт Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group

специально для ГАРАНТ.РУ

В конце 2016 года прошли публичные слушания по долгожданному проекту Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в Москве. Уже было высказано много мнений относительно содержания и качества предлагаемых к утверждению правил.

Выводы неутешительны – предлагаемые ПЗЗ не отвечают интересам жителей города и фактически замораживают существующее положение вещей. Кроме того, Правила не предусматривают никаких перспектив для глобального и перспективного развития столицы.

Предусматривается лишь пресловутая точечная застройка по уже утвержденным градостроительным планам земельных участков (далее – ГПЗУ).

Принятие Правил в предложенном виде не лучшим образом скажется и на девелоперском рынке. И дело тут не только в противоречивости Правил, но и в самом принципе, который заложен в проекте.

Напомню, Правила –это документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Фактически Правила определяют основные параметры объектов, которые могут быть построены на земельном участке, отнесенном к определенной территориальной зоне в Москве, а именно максимальную этажность и высоту зданий, максимальный процент застройки и отступы от границ земельных участков.

Правила должны устанавливать долгосрочные правила игры в отношении земельных участков, а владельцы этих участков в рамках этих правил в дальнейшем уже самостоятельно выбирают вид разрешенного использования из ограниченного перечня, установленного этими же Правилами.

Предлагаемый проект Правил, в нарушение ст.

35 Градостроительного кодекса РФ, не устанавливает ни жилых, ни общественно-деловых, ни производственных, ни рекреационных, ни иных, предусмотренных указанной статьей кодекса видов территориальных зон.

Вместо этого проект Правил использует в отношении практически всей территории города некое обозначение в виде индекса “Ф”, означающего территориальные зоны сохранения фактического землепользование (далее – территории с индексом “Ф”).

В случае принятия Правил в предлагаемой редакции,застройщики, владеющие участками на территориях с индексом “Ф” (а это подавляющее большинство случаев), будут сталкиваться с необходимостью точно определить разрешенные параметры строительства для своего участка. И это оказывается нетривиальной задачей…
 

Виды разрешенного использования и параметры застройки конкретного земельного участка на территориях с индексом “Ф”

Любой застройщик при принятии решения о целесообразности строительства объекта недвижимости определяет, что он может построить на конкретном земельном участке, то есть какие виды разрешенного использования и предельные параметры объектов установлены.

Такая информация должна содержаться в Правилах.Однако, как уже было замечено, большая часть Москвы отнесена к территориям с индексом “Ф”, в отношении которых виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.

Проект предлагает при определении вида разрешенного использования на территориях с индексом “Ф” использовать сведения из ЕГРН, а в случае отсутствия там соответствующих сведений в качестве основного вида императивно устанавливать вид – “использование для нужд населенного пункта”.

Следует отметить, что такой вид не предусмотрен классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540. Сам же проект Правил также не раскрывает содержание термина “использование для нужд населенного пункта”. Вместе с тем неопределенность того, что включает в себя этот вид,позволяет сделать взаимоисключающие выводы:

с одной стороны, вид “использование для нужд населенного пункта” может подразумевать любой вид разрешенного использования, установленный классификатором и применимый к землям населенного пункта. В связи с этим напрашивается вывод о том, что фактически на земельных участках с таким видом можно строить любые объекты, которые могут быть расположены в населенных пунктах; 

с другой стороны,поскольку упомянутый вид не предусмотрен классификатором, то установление такого вида в Правилах является неправомерным. Следовательно, можно сделать вывод о том, что вид разрешенного использования вообще не установлен, в связи с чем какое-либо строительство на таком земельном участке невозможно. 

Насчет предельных параметров объектов строительства на территориях с индексом “Ф” проект правил говорит о том, что они устанавливаются равным параметрам существующих объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах таких объектов капитального строительства, для указанного земельного участка числовое значение индекса “Ф”,в части предельных параметров,является равным “нулю”.

Сама по себе идея об использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН, заложенная в проекте правил, не выдерживает критики, поскольку в сведениях ЕГРН не может содержаться информация о минимальных отступах от границ земельного участка для размещения объектов недвижимости, предельной высоте зданий, максимальном проценте застройки.

В результате, застройщик, намеривающийся осуществить строительство объекта недвижимости,после принятия правил в предлагаемой редакции столкнется с тем, что основным источником градостроительного регулирования в вопросах строительства объектов недвижимости будут сведения, имеющиеся в ЕГРН. Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – “использование для нужд населенного пункта”, а числовое значение индекса “Ф” будет равно “нулю”. Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что территория с индексом “Ф” – это белое пятно на градостроительной карте города Москвы, занимающее практически всю территорию города.

Единственным выходом из данной ситуации является внесение изменений в правила с целью установления необходимого застройщику основного вида разрешенного использования и градостроительных регламентов, однако и тут ситуация для застройщика неутешительна.
 

Внесение изменений в документ градостроительного зонирования г. Москвы 

Проект Правил, в нарушение положений Градостроительного кодекса РФ, существенно расширяет перечень случаев, когда для внесения в ПЗЗ изменений не требуется проведение публичных слушаний.

Эти случаи объединены одним абстрактным понятием – “когда предмет проведения публичных слушаний отсутствует”.

Фактически устанавливается возможность в большом количестве случаев изменять Правила только лишь решением Правительства Москвы, без проведения публичных слушаний.

Часть 14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил. Однако гарантий того, что в результате рассмотрения такого обращения будут изменены правила, разумеется, нет.

Усугубляет ситуацию и складывающаяся судебная практика, устанавливающая первичность генеральных планов поселений перед Правилами, как основополагающих документов территориального планирования, определяющих стратегию градостроительного развития территорий и содержащих в себе долгосрочные ориентиры их развития.

В частности, Верховный суд Российской Федерации в Апелляционном определении по административным делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2016 г.

№ 4-АПГ16-33 указал на то, что несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Таким образом, даже при наличии положительных результатов публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений,со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.

Фактически застройщикам необходимо готовиться к тому, что для правовой подготовки земельного участка под строительство необходимо будет в лучшем случае обеспечить внесение изменений в Правила, а в худшем – сначала обеспечить изменение генплана города Москвы, и только потом внести изменения в Правила в соответствии с установленными процедурами.

Как видно, перспективы не внушают оптимизма.В случае утверждения проекта Правил в предлагаемой редакции, застройщики, не изменив основополагающие градостроительные документы города, не смогут осуществлять строительство.

Учитывая, что изменение подобного рода документации может занять не один год, затраты застройщика на подготовку земельного участка могут занимать львиную долю в общей стоимости реализации проекта, что приведет к существенному удорожанию стоимости недвижимости для конечного покупателя.
 

Правовой статус выданных градостроительных планов земельного участка

Есть еще одно немаловажное обстоятельство, которое необходимо учитывать застройщикам и о котором следует упомянуть.

В период разработки проекта правил (а старт началу разработки проекта Правил был дан в мае 2015 года)параллельно утверждались градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство).

Вполне вероятна ситуация, когда разработчики ПЗЗ могли не учесть сведения, содержащиеся в утвержденных ГПЗУ, особенно если они были утверждены на этапе окончания разработки проекта Правил.

В результате участок, согласно Правилам, будет расположен на территории с индексом “Ф”, однако в отношении этого участка может быть утвержден ГПЗУ. Налицо противоречие двух документов, содержание которых учитывается при проектировании и выдаче разрешений на строительство.

В данной ситуации законодатель решил вопрос следующим образом: “информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение срока, который установлен субъектом Российской Федерации и не может быть менее 3 и более 8 лет, начиная с 1 января 2017 года. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

Московские власти, руководствуясь указанным правилом, определили что ГПЗУ, утвержденные до 1 января 2017 года, могут быть использованы до 1 января 2020 года.

ГПЗУ, утвержденные после 1 января 2017 года, по всей видимости, остаются “вне закона” и не могут быть использованы при проектировании и выдаче разрешения на строительство. По крайней мере, иное законодательством РФ не предусмотрено.

Подводя итог, можно предположить, что в случае утверждения проекта Правил застройщиков на московском рынке ждут непростые времена.

Непредсказуемость перспектив приведения земельных участков в соответствие с потребностями и амбициями застройщика потребует еще более взвешенного и трезвого подхода при принятии решения о целесообразности реализации проекта, а скрупулезная проработка правовых механизмов и рисков на этапе подготовки земельного участка будет одним из основных драйверов, позволяющих определить степень целесообразности реализации проекта. Вполне вероятно, что проигравшими останутся жители, поскольку риски и дополнительные затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. Таковы правила рынка.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/isaev_evgeniy/1097999/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.