Судебная практика по ст 302 гк рф

Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики

Судебная практика по ст 302 гк рф

Согласно российскому законодательству добросовестным приобретателем является гражданин или юридическое лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать.

Для того чтобы суд признал покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем, такой покупатель жилого помещения перед заключением сделки должен совершить определенные действия, свидетельствующие о его добросовестности.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года Верховный Суд Российской Федерации обобщил судебную практику судов общей юрисдикции и разъяснил, в каких случаях покупатели могут быть признаны добросовестными, а в каких нет. По сути, высшая судебная инстанция определила критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилых помещений.

Верховный Суд Российской Федерации считает необходимым при решении вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Суд также считает необходимым указать, какие меры принимались покупателем для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество [1]. Кроме того, покупатель жилого помещения должен проявить разумную осмотрительность при заключении сделки.

Так, в одном деле суд не признал покупателя квартиры добросовестным приобретателем на том основании, что покупатель не проявил должной осмотрительности и не принял разумных мер при заключении сделки. Суть спора заключалось в том, что между гражданкой С. (продавец) и гражданином Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры.

На момент совершения сделки в квартире проживал и был зарегистрирован бывший супруг продавца гражданин М. Бывший супруг продавца квартиры обратился в суд с исковыми требованиями к покупателю о признании сделки купли-продажи квартиры в части 1/2 доли недействительной по тем основаниям, что спорная квартира была отчуждена продавцом с нарушением закона.

Отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом, приобретенным в период брака. Кроме того, квартира была разделена по 1/2 доли решением суда.

Однако продавец квартиры, бывшая супруга истца, не обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на 1/2 долю по решению суда.

В суде покупатель пояснил, что перед покупкой квартиры полностью проверил документы и “юридическую чистоту” квартиры. Продавец С. квартиры представила оригинал свидетельства о государственной регистрации права, где собственником являлась лишь она, и пояснила, что истец Н.

приходится ей дальним родственником, который также снимется с регистрационного учета. Из полученной из ЕГРП выписки также следовало, что продавец С. – единственный собственник спорной квартиры.

В паспорте продавца отсутствовал штамп о регистрации брака и имелось заявление продавца, что она в момент сделки не состоит в браке.

К доводам покупателя о том, что он добросовестно проверил документы перед совершением сделки, суд отнесся критически, поскольку этот факт опровергается показаниями самого покупателя, из которых следует, что покупатель не интересовался степенью родства продавца и истца и не попросил представить ему выписку из домовой книги. Согласно выписке из домовой книги в ней указаны все зарегистрированные лица в спорной квартире, в том числе истец, в графе “родственные отношения” он указан как “супруг” продавца квартиры [4].

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Можно привести еще один пример из современной судебной практики судов общей юрисдикции. В рассмотренном далее деле суд вновь отказал приобретателю в защите его прав и законных интересов, признал сделки недействительными и возвратил квартиру наследнику.

В результате мошеннических действий (с умыслом хищения чужого имущества) неустановленное лицо заключило от имени умершего гражданина договор купли- продажи квартиры с гражданином К.

Впоследствии были заключены еще два договора купли-продажи квартиры. Последний покупатель гражданин Т. купил квартиру с использованием кредитных средств банка. С иском обратился наследник М.

умершего гражданина о признании сделок недействительными и об истребовании квартиры от покупателя.

Рассматривая вопрос о признании ипотечного покупателя добросовестным приобретателем, судом было установлено, что в момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры были заявлены в правоохранительные органы притязания наследника в отношении указанной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что последний покупатель Т.

до заключения сделки не принял всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок с квартирой и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, покупатель Т.

не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего суд не признал покупателя добросовестным.

В случае если суд признает покупателя добросовестным, но в ходе судебного разбирательства будет установлено, что жилое помещение выбыло помимо воли собственника, к примеру в результате мошеннических действий третьих лиц, то правовой механизм статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) позволяет суду истребовать жилое помещение у такого добросовестного приобретателя, несмотря на то, что покупатель был признан судом добросовестным приобретателем жилого помещения.

Обратимся к статье 302 ГК РФ, которая предусматривает возможность истребования недвижимости у добросовестного приобретателя.

Если такое имущество возмездно (по договору купли-продажи) приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск) [2].
Гражданское законодательство позволяет собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что любые мошеннические действия с жилым помещением (подделка подписи продавца на договоре купли- продажи, отчуждение жилого помещения по доверенности после смерти собственника, продажа по поддельным паспортам и т.д.) признаются судами действиями по выбытию недвижимости помимо воли собственника.

Бывают случаи, когда недобросовестные продавцы совершают сделки с заведомой целью истребования своего имущества обратно у добросовестных покупателей. Такие недобросовестные продавцы после совершения сделки купли-продажи квартиры обращаются в суд с соответствующими исками.

Для того чтобы иметь возможность заявить о своих правах в суде, необходимо, чтобы суд признал покупателя по договору купли-продажи жилого помещения добросовестным приобретателем.

Добросовестные покупатели недвижимости в силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ имеют право предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по сделке, в размере стоимости квартиры, установленной договором.

На практике очень сложно добиться в суде реального возмещения убытков и возврата денег по договору купли-продажи недвижимости в связи с тем, что у таких лиц отсутствуют денежные средства.

Нормы права, которые в настоящее время регулируют отношения по защите прав добросовестных приобретателей, не могут полноценно защитить права и законные интересы таких граждан.

Считаю, что основной функцией современного правосудия и законодательства в целом должна быть защита интересов всех участников гражданского оборота.

Из-за несовершенства существующего законодательства суды выносят решения в защиту законных интересов одних (собственников, наследников) и отказывают в судебной защите других граждан (покупателей по договору купли-продажи жилого помещения). В большинстве случаев такие покупатели являются потерпевшими в подобных делах и в итоге остаются без денег и квартир.

Необходимо на законодательном уровне запретить возможность истребования недвижимости у добросовестных покупателей, а также пересмотреть правоприменительную практику разрешения дел об истребовании жилых помещений у добросовестных приобретателей.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П.3.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

4. Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу N 2-230/14. URL: nikulinsky.msk.sudrf.ru.

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_6608.html

«Виндикация выморочного имущества — заблуждение судебной практики» // В Конституционном суде критиковали применение ст. 302 Гражданского кодекса

Судебная практика по ст 302 гк рф

Конституционный суд (КС) сегодня заслушал мнения сторон по вопросу о конституционности одной из самых важных норм Гражданского кодекса (ГК) — п. 1 ст. 302, определяющего условия истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Большинство выступавших представителей госорганов согласились с заявителем в том, что приобретатели жилья на практике недостаточно защищены от исков государства и муниципалитетов. Речь идет о ситуации, когда возвращается квартира, перешедшая к публичному собственнику как выморочное имущество.

Если он не принял мер к регистрации своего права и мошенники воспользовались этим, чтобы продать квартиру, истребовать назад ее уже нельзя, считали как заявители, так и представитель президента в КС Михаил Кротов.

Повод для обращения в КС дало дело Александра Дубовца. В 2008 году он купил квартиру в Москве, в которой поселились его дочь с зятем и внуком. Впоследствии выяснилось, что незадолго до этого квартиру ввели в оборот мошенники. Ее последний собственник, гражданин Соколов, умер еще в 1994 году.

С тех пор квартира, вероятно, пустовала. В 2007 году нотариус выдал свидетельство о праве на наследство в пользу гражданки Соколовой, которая в том же году перепродала ее первому покупателю. Потом была еще одна быстрая перепродажа и, наконец, квартира оказалась в собственности Александра Дубовца.

В 2013 году мошенников осудили, а в 2015 году суд, опираясь на ст. 302 ГК, удовлетворил иск Москвы об истребовании квартиры. Основным доводом стало то, что имущество выбыло из владения города помимо его воли.

Дополнительно суд выразил сомнение в добросовестности ответчика, который не обратил внимания на быструю перепродажу квартиры.

Центральными на заседании КС были выступления адвоката Дмитрия Степанова, представлявшего Александра Дубовца, и представителя президента РФ Михаила Кротова. Оба критиковали практику, позволяющую публичным органам легко возвращать имущество, которое достается им как выморочное. Однако акцент делали на разных проблемах.

Дмитрий Степанов в первую очередь говорил об ответственности государства за недостатки процедур, которые оно организует как публичный субъект (выявление выморочного имущества, государственная регистрация прав).

Михаил Кротов сконцентрировался на нерасторопности при принятии государством выморочного имущества и на том, что в первую очередь государство должно взыскивать ущерб с самих мошенников.

Об ошибках государства

По мнению Дмитрия Степанова, ст. 302 ГК не всегда подходит для ситуаций, когда государство пытается изъять имущество у частного собственника. Против государства действуют два фактора. Во-первых, оно само организует процедуры, призванные повысить доверие граждан к находящемуся в обороте имуществу.

В первую очередь речь идет о регистрации прав на недвижимость. Сам факт регистрации граждане зачастую воспринимают как гарантию того, что титул на недвижимость чист, полагая, что при регистрации была проверена действительность сделки и права продавцов.

Доверяют граждане и документам от нотариусов, так как их деятельность также регулируется государством. В данном случае речь шла о свидетельстве о праве на наследство. Ошибки, допущенные должностными лицами регистрирующих органов при проверке прав на недвижимость, не должны перекладываться на добросовестных приобретателей.

Этот тезис постоянно повторяется в практике Европейского суда по правам человека, отметил Дмитрий Степанов.

https://www.youtube.com/watch?v=1JcAh6u0fW0

Другой фактор, говорящий не в пользу государства, — это то, каким образом и с какой целью государство приобретает права на выморочное имущество. Оно получает его безвозмездно, и уже поэтому его интерес в сохранении имущества может быть признан менее ценным, чем интерес добросовестного возмездного приобретателя.

Но также важно назначение института выморочного имущества. Он позволяет вернуть в оборот вещь, у которой нет другого собственника. В ситуации же, когда квартира, как в деле Александра Дубовца, уже попала в оборот (пусть и незаконным способом), вряд ли есть оправдание для применения правил о выморочном имуществе.

Последнюю идею поддержал в своем кратком выступлении и представитель Совета Федерации Андрей Клишас: «Имущество уже в обороте. Зачем его виндицировать?» Он также признал практику применения ст.

302 ГК в спорах с государством «слишком широкой», отметив, что ее фактически поддерживает и Верховный суд (ВС), который, например, не стал даже после жалобы Генеральной прокуратуры пересматривать дело Александра Дубовца.

О выморочном имуществе

Самая развернутая критика ситуации с обращением государства с выморочным имуществом прозвучала в выступлении Михаила Кротова.

Он напомнил о позиции академика Юрия Толстого, еще в 1955 году доказывавшего, что собственником выморочного имущества государство может считаться только после того, как примет его и зафиксирует надлежащим образом свои права (например, получит свидетельство о праве на наследство).

Сейчас же считается иначе: государство становится собственником выморочного наследства сразу после его открытия и не должно ничего предпринимать, чтобы его получить. Этот подход считает правильным и ВС, который включил соответствующие разъяснения в постановление Пленума по делам о наследовании 2012 года (№ 9).

У такого подхода несколько отрицательных последствий. Во-первых, публичные образования не имеют стимула для оформления своих прав.

Во-вторых, в отношении правил о принятии наследства государство становится в привилегированное положение по сравнению с другими участниками оборота, у которых срок для принятия наследства ограничен.

В-третьих, в сочетании с отсутствием требования о государственной регистрации прав при наследовании это создает критичные риски для оборота.

Правильным подходом, по мнению Михаила Кротова, было бы исключить возможность предъявления публичными субъектами исков об изъятии выморочного, если они не позаботились об оформлении прав на него. «Право виндикации выморочного имущества — большое заблуждение судебной практики», — пожалуй, эта фраза лучше всего выражает основную мысль выступления.

В деле Алексадра Дубовца был еще один нюанс, подчеркивающий несправедливость изъятия у него квартиры. Когда рассматривалось уголовное дело против черных риелторов, организовавших всю схему, Москва заявила к ним иск о возмещении убытков.

Однако этот иск не был рассмотрен судом, так как город не проявил никакого интереса к его удовлетворению: не рассчитал сумму убытков и не направил представителей в суд.

«Это освобождение преступников от обязанности возместить ущерб за счет добросовестного приобретателя», — резюмировал Михаил Кротов.

О добросовестности

Отдельным вопросом, который обсуждали почти все выступавшие, стал сложившийся на практике подход к доказыванию добросовестности приобретателя. Не раз вспоминали обзор Президиума ВС 2014 года по делам об истребовании жилья госорганами.

В нем подробно рассказывалось, что помимо выписки из реестра приобретатель должен проверить еще и другие данные: предшествующие сделки с квартирой, фактическое владение. Такой стандарт все единодушно признали чрезмерным. Даже Татьяна Касаева (представитель  Госдумы), в целом выступавшая против позиции заявителей, назвала критерии добросовестности «немного завышенными».

А Мария Мельникова из Минюста назвала стандарт «чрезмерно жестким». Его нельзя применять к гражданам, «и так склонным к невнимательности в некоторых вопросах».

Впрочем, выступавшие признавали, что и слишком снижать требования к добросовестности нельзя. Например, опасно определять ее только по наличию регистрации права у продавца.

Для этого надо улучшить практику проверки документов регистрирующими органами, отметила Мария Мельникова. Иначе они не смогут гарантировать наличие права.

К тому же в такой ситуации приобретатель остается уязвимым для требований собственника, который утратил имущество против воли.

Говорили скорее о некоем среднем стандарте доказывания добросовестности, когда приобретатель помимо регистрации проверят, кто фактически владеет квартирой, и смотрит, в течение какого срока проходили предшествующие перепродажи. Впрочем, последний момент был не в пользу заявителя, который приобрел квартиру после трех перепродаж в течение года.

Что решить Конституционному суду

Задача КС не кажется простой. Михаил Кротов отметил, что в деле соединилось много частноправовых и конституционных проблем.

В принципе, суд может ограничиться решением узкого вопроса виндикации выморочного имущества, которое, как в деле Александра Дубовца, пролежало нетронутым много лет.

Но можно затронуть и более широкий круг вопросов, по-новому описав баланс интересов при виндикации имущества публичными субъектами.

Например, потребовать от законодателя определить, в течение какого срока следует принимать выморочное имущество, уточнить, как отсчитывается срок исковой давности по таким требованиям, какое значение имеют ошибки регистрирующих органов и следует ли государству отвечать за эти ошибки, а также, возможно, закрепить принцип, что государство должно привлекать к ответственности преступников, а не истребовать имущество у добросовестных лиц.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/6/2/vindikaciya_vymorochnogo_imuschestvo_-_eto_zabluzhdenie_sudebnoj_praktiki__v_konstitucionnom_sude_kr

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.