Стороны по договору ренты

Договор ренты. Существенные условия, ответственность за нарушение

Стороны по договору ренты

В настоящей статье мы расскажем о том, как оформить договор пожизненной ренты на квартиру или иной рентный договор, поговорим об основных различиях в данных договорах, о порядке оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру.

По договору ренты одна сторона – получатель ренты передает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Отношения, возникающие в связи с заключением договора ренты, регулируются ГК РФ.

Обратите внимание: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. С 01.03.2013 года договор ренты, предусматривающий отчуждение прав на недвижимость, не регистрируется, но регистрируется переход права собственности на основании договора ренты, а также ипотека в силу закона в пользу рентополучателя (ранее регистрировался договор ренты).

Важно понимать, что право собственности на передаваемое недвижимое имущество при заключении договора ренты переходит в момент государственной регистрации. 

Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника. При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты.

Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность.

Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Закон предусматривает две разновидности договора: постоянная (с обязанностью выплачивать ренту бессрочно) или пожизненная рента (с обязанностью выплачивать ренту  на срок жизни получателя ренты).

Внимание: По договору ренты имущество получателем ренты может быть передано за плату (тогда к нему применяются также правила о договоре купли-продажи) или бесплатно (тогда к нему применяются правила о договоре дарения). 

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. У этой разновидности ренты есть ряд особенностей, рассмотрим их, поскольку заключение именно этой формы договора несет максимальное количество рисков для обеих сторон.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, а передаваемое имущество – принадлежащий ему объект недвижимости.

Существенным условием договора ренты при этом является стоимость всего объема содержания с иждивением.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости (а если он не установлен, то минимума на душу населения в целом по России). Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг. Причем не только получателя ренты, но указанного им в договоре третьего лица. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг.  А можно закрепить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой периодических платежей в деньгах.

Необходимо обратить внимание, процент, выплачиваемый при просрочке оплаты ренты, невелик, и привязан к ключевой ставке Банка России. В интересах получателя ренты предусмотреть в договоре более суровые санкции за просрочку выплаты содержания.

Собственником передаваемого имущества становится плательщик ренты, но его возможности по распоряжению полученной недвижимостью ограничены законом. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом распоряжаться недвижимостью (например, сдавать в аренду), переданной ему, только с предварительного согласия получателя ренты. 

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты.

При этом случайная гибель или повреждение переданного недвижимого имущества освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее только в случае, если имущество ему передано за плату и между плательщиком и получателем заключен договор постоянной ренты (обязательство не прекращается автоматически; нужно заявление от плательщика ренты).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

Важный момент: При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.

Существенным, согласно ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В случае расторжения договора в связи с существенным нарушением плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Риски получателя ренты очевидны – имущество уже передано, а содержание когда еще будет получено. Можно минимизировать их с помощью грамотно составленного договора. В нем рекомендуем предусмотреть:

  • максимально подробно – содержание, на которое претендует получатель ренты. Необходимо обратить внимание на обеспечение потребности в жилище, например, можно прописать возможность сохранения за собой права пользования передаваемым имуществом; при заключении договора постоянной ренты установить сроки и размер ренты;
  • санкции за просрочку выплаты ренты;
  • выкупную цену недвижимости, выплачиваемую при существенном нарушении договора ренты.

Риски плательщика в основном в том, что получатель может потребовать расторжения договора. Например, распространенные основания – невыполнение плательщиком ренты своих обязательств и непонимание получателем ренты правовых последствий своих действий в момент заключения договора.

Вывод: каждая выплата должна фиксироваться, за наличные деньги, продукты, лекарства и т.д. необходимо брать расписку в получении, с приложением чека.

Перед заключением договора имеет смысл попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера во избежание оспаривания договора, как совершенного гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Постоянная рентаПожизненная рентаДоговор пожизненного содержания с иждивением
Срок рентыбессрочнов течение жизни получателя рентыв течение жизни получателя ренты
Вещные права на недвижимостьсобственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента.собственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента.собственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента. Распоряжение недвижимостью только с согласия получателя ренты.
Форма договораНотариальное удостоверениеНотариальное удостоверениеНотариальное удостоверение
Форма рентыПостоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.Обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг, ритуальных услуг.Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.Размер содержания не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости.
Сроки выплаты рентыпо окончании каждого календарного квартала, если иной срок договором не установленпо окончании каждого календарного месяца, если иной срок договором не установленне установлен
Получатель рентыГраждане и некоммерческие организацииПрава получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим гражданам или некоммерческим организации путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором.гражданеПрава получателя ренты не могут переходить иным лицам.гражданеПрава получателя ренты не могут переходить иным лицам.
ОсобенностиУ плательщика ренты есть право на выкуп постоянной ренты (это право договором не может быть ограничено).Отказ должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.При определенных условиях получатель ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты (перечень оснований предусмотрен законом и может быть дополнен договором).В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Наследование прав и обязанностей по договору ренты

Права получателя ренты переходят к наследникам только по договору постоянной ренты, по иным договорам данные права не переходят по наследству. Обязанности плательщика ренты переходят к наследнику по любому договору, в том числе по договору пожизненного содержания и пожизненной ренты, если плательщик ренты умер раньше получателя ренты.

Налогообложение доходов по договору ренты

Разберемся также с вопросом налогообложения при заключении договора ренты. Федеральная налоговая служба с точки зрения налогообложения разделяет плату за предоставление в собственность имущества и ежемесячные рентные платежи, применяя к ним различные нормы налогового права.

Соответственно сумма платы за предоставление в собственность недвижимого имущества рассматривается как доход от продажи недвижимости, соответственно к ней применимы положения об освобождении от налогообложения по истечении установленного законом срока владения, правила о предоставлении налогового вычета при продаже и т.д.

Сумму ежемесячного содержания (денежную ренту) налоговый органы относят к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% и к ним неприменимы правила об освобождения от уплаты налога при продаже, налоговые вычет при продаже и т.д.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/dogovor-renty-sushchestvennye-usloviya-otvetstvennost-za-narushenie-vazhnye-aspekty-podvodnye-kamni-/

Договор пожизненной ренты. С кем можно заключать и стоит ли?

Стороны по договору ренты

Что такое пожизненная рента квартиры Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.

Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист.

Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода.

В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.

Что это – пожизненная рента квартиры

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение.

Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос.

Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры.

Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.

Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки.

А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями».

Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты.

Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.

Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:

– гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;

– квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1.Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику.

Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом.

Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.

2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.

3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом.

Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной.

Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.

4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.

5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение.

Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения.

Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

– Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.

– Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.

– Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.

– Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.

– Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.

– Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.

– Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

-заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты; оригиналы и копии паспортов участников сделки;

-согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;

– документы, удостоверяющие право получателя на собственность; копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;

– справка о стоимости квартиры; кадастровый паспорт на помещение и экспликацию; заверенный нотариусом договор;

– оплаченная квитанция госпошлины.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

– плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;

– плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;

– получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;

– родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;

-получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:

– рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;

– договор ренты регистрируется в Росреестре,

– поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;

-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.

Минусы:

-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;

– при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут. Когда и как можно расторгнуть

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1. Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.

2. Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3. Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4. Произошло повреждение квартиры.

Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Остались вопросы или нужна помощь юриста? Получите бесплатную консультацию специалиста.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/dogovor-pojiznennoi-renty-s-kem-mojno-zakliuchat-i-stoit-li-59e7195f9d5cb3c0ce1a1241

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.