Рыночная стоимость недвижимого имущества

Рыночная стоимость — Audit-it.ru

Рыночная стоимость недвижимого имущества

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.
  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

  5. Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера

  • Обесценение активов: отражаем результаты в учете … ухудшаться, что отразится на его рыночной стоимости. В этом случае происходит его …
  • Проверка на обесценение финансовых вложений в виде акций и долей в уставном капитале … погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.).
    Приобретенные акции … можно определить текущую рыночную стоимость,
    вложения, по которым текущая рыночная стоимость не определяется.
    Что …
  • Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « … сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно … автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, … Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « …
  • Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости … его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, … методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся … а другая нет);
    при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной … области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках … об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных …
  • Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в Федеральных и международных стандартах оценки … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость … использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного … настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую … международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая …
  • Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России … в упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует … и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности … не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость …
  • К каким изменениям нужно быть готовым бухгалтеру в 2021 году … если вследствие изменений установлена его рыночная стоимость.
    В связи с изменениями, внесенными … объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости
    сведения об измененной кадастровой стоимости …
  • Предлагаемый метод определения величины показателя рыночно-конъюнктурного частичного обесценения действующих предприятий … . Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости затратным подходом. // Вопросы оценки, 2002 …
  • Виды частичного обесценения предприятий в период их экономической активности … и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., Российское общество оценщиков, 2002 …
  • Оформляем и отражаем в учете пересортицу товаров … :
    а) излишек имущества приходуется по рыночной стоимости на дату проведения инвентаризации и … доходы”
    – учтена в доходах рыночная стоимость излишков товаров, выявленных в ходе …
  • Случаи обязательной оценки имущества … неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал … Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены … имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
    При отсутствии соглашения оценка … земли» Земельного кодекса РФ).
    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии … ; имущества, полученного безвозмездно, – по рыночной стоимости на дату оприходования; имущества, произведенного …
  • Проведение теста на обесценение активов … (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего …
  • Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости … : неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует … авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных …
  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    об изменении кадастровой стоимости в … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    решение комиссии (при наличии);
    документ … кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на … истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту …
  • Применение ФСБУ «Обесценение активов» … остаточная стоимость актива соответствует его рыночной стоимости. Однако в ряде случаев величина … остаточной стоимости актива превышает его рыночную стоимость. Например, в учреждении используется оборудование … , в соответствие с их реальной (рыночной) стоимостью и был разработан ФСБУ «Обесценение …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/rynochnaya_stoimost.html

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Рыночная стоимость недвижимого имущества

 Свободный рынок тем и хорош, что сам себя регулирует. И если в нужный момент на повестку дня встаёт рыночная оценка недвижимости, то отношения между покупателем и продавцом отрегулирует конкуренция, регламентируемая законодательством.

 Стоимость, определённая профессиональным оценщиком, послужит основанием для выполнения следующих операций:

– оценка общественных акций, приобретаемых по решению директоров общества или наблюдательного совета;

– расчёт стоимости предмета залога, включая ипотеку;

– расчёт суммы денежных вкладов в УК;

– определение цены собственности должников, подлегающих под банкротство;

– при обстоятельствах востребованности услуг оценщика;

– перераспределение имущественных долей;

– приватизация, страхование, преобразование;

– составление бизнес-планов;

– в расчёте инвестиционной стоимости недвижимого объекта для отдельного лица или группы лиц, преследующих инвестиционные цели эксплуатации оцениваемого предмета;

– изъятие недвижимости для решения проблемы государственных нужд;

Закажите оценку рыночной стоимости  Для определения рыночной стоимости, потребуется помощь профессиональных оценщиков, имеющих за плечами, огромный опыт выполнения данных работ. Перед началом взаимодействия, заключается договор (скачать) и соглашение о конфиденциальности (скачать), к которому прикладываются документы подтверждающие право оказания услуг. Все детали сотрудничества, можно обсудить посредством отправления запроса с сайта и по бесплатному номеру телефона

8 (800) 222-41-61

 Рассчитывая инвестиционную стоимость, следует помнить об отличиях от аналогичной процедуры по определению рыночной стоимости, когда в условиях открытого рынка сведения об инвестиционной стоимости можно проигнорировать.

 Вычисления по ликвидной стоимости объектов, подлегающих оценке, производятся по расчётным величинам, позволяющим определиться с вероятными ценами для отчуждения предметов в период их экспозиции, по длительности, уступающей отрезку времени, предусмотренному в рыночных условиях для сделки отчуждения недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости

 В противовес расчётам для ликвидной стоимости, решение вопроса с определением рыночной стоимости, ни в коем случае не должно подвергаться влиянию чрезвычайных обстоятельств, а соответственно – не станет причиной принуждения к условиям, которые противоречат рыночным правилам.

 В вычислениях относительно кадастровой стоимости, приходится пользоваться методами, свойственными массовой оценке рыночной цены.

А когда нет возможности положиться на упомянутый метод, то, согласно разделу законодательства, имеющему отношение к процедуре оценки, для каждого объекта приходится подбирать индивидуальные способы выполнения.

В расчётах, имеющих отношение к кадастровой стоимости, надо следовать тем же путём, что и в подобных операциях с недвижимостью, представляемой в условиях открытого рынка. Такая же ситуация складывается относительно объектов с ограниченным рынком или его полным отсутствием.

 Полученные оценщиком результаты, поданные в профессионально подготовленном отчёте, считается рекомендуемой для совершения любой сделки, где участвует оцениваемый объект. Но такая возможность сохраняется не дольше 6 месяцев, разделяющих даты предоставления отчёта и совершения сделки с участием оцениваемой недвижимости или датой оферты, поданной публично.

 В соответствии с ГК РФ, к разряду недвижимости причисляются земельные участки, а также объекты, на них расположенные, перемещения которых способно навредить назначению. Это могут быть:

– здания, постройки, сооружения;

– земельные участки;

– недра;

– морские и воздушные суда с государственной регистрацией, выполняющие функции внутреннего перемещения;

– космические объекты.

 Отправной точкой, от которой начинаются оценочные работы, считается заявление в экспертно-оценочную компанию, дополненное техническими и правоустанавливающими документами. Право на подобный шаг предоставляется собственникам и владельцам недвижимости, либо доверенному лицу, работающему по доверенности.

 Оценка недвижимости, как процедура, включает посещение объекта оценщиком, взятие им на вооружение полного перечня необходимых сведений, фотосьёмку, анализ данных и их профессиональную обработку.

 Следующим этапом в оказании услуг, является составление отчёта о результатах, полученных в ходе оценочных действия.

 Оценщик возьмётся за работу по предъявлению документов:

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

– удостоверяющих право собственности;

– характеризующих технические особенности недвижимости.

К первому пункту относится:

– паспорт заявителя;

– правоустанавливающий документ в виде регистрационного свидетельства, договора приватизации, аренды, обмена и т.д.;

– техпаспорт БТИ;

– документы на земельный участок;

– выписка из ЕГРП, раскрывающая секреты обременений, залога, обязательств по долгам, арендных прав;

– документальное подтверждение границ участка;

– сведения об инженерных системах, инфраструктуре, подсобных постройках и т.п.;

– ограничение в пользовании через налоговые режимы специального назначения и т.п.;

– удостоверение фактического износа;

– бухгалтерская справка о балансовой стоимости.

 Список документации зависит от типа и особенностей конкретного объекта недвижимости, как и интересов заказчика. Согласно индивидуальным обстоятельствам, могут понадобиться и другие документы, или можно будет обойтись минимальным перечнем.

А чтобы не переплачивать, не обременять себя заботами о сборе и оформлении документов и воспользоваться услугами оценочной компании, работающей со знаком качества, следует положиться на бюро GPG, сотрудники которого помогут с решением документальной и подготовительной стороны дела.

Кроме того, ответственное агентство воспользуется наработанными деловыми связями с квалифицированными оценщиками – и станет посредником и контролёром качественного оказания услуг.

При обстоятельствах, когда требуется независимая оценка рыночной стоимости недвижимости предельной точности, приходится учитывать такие факторы:

– место расположения;

– давность постройки;

– площадь, планировка и прочие технические характеристики;

– материал, использованный в строительстве разных элементов конструкции;

– особенности отделки;

– приближённость к инфраструктуре;

– нюансы прилегающей застройки;

– транспортное сообщение;

– обременения и аресты.

Источник: https://www.patent-rus.ru/news/rjynochnaya-ocenka-nedvighimosti/

Рыночная оценка

Рыночная стоимость недвижимого имущества

> Библиотека > Статьи об оценке > Рыночная оценка

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка – это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки.

Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей.

Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

  • земельные участки
  • объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
  • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
  • объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
  • инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
  • объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

  1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
  2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

  3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
  4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

  5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
  6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
  7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

  8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки – это метод сравнительных продаж.

Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком.

При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, рыночная стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.

Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета.

Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов.

Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества – обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем! 

Источник: https://www.bk-arkadia.ru/publication15/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.