Регламент внесения изменений в пзз в москве

Внесение изменений в ПЗЗ

Регламент внесения изменений в пзз в москве

ПЗЗ и ГПЗУ. Какой из документов является определяющим?

С 28.03.2017г. ПЗЗ стали основным руководством к действию для девелоперов и застройщиков. ГПЗУ в свою очередь, превратился в справочный документ, хотя и остался ключевым градостроительным документом.

Технико-экономические характеристики объекта определяются (ТЭП) в ПЗЗ. На дату утверждения ПЗЗ практически все земельные участки и здания были зафиксированы с существующими ТЭП.

Для изменения ТЭП земельного участка или объекта необходимо внести изменения в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ

Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ.

В зависимости от сложности объекта сроки внесения изменений в ПЗЗ могут варьироваться в пределах 4 – 8 месяцев.

Градостроительный аудит До начала внесения изменений необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашего участка, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство на участке, выявить логику и причину ведомств, которые наложили данные ограничения для полноценного обоснования необходимости изменений.

Вместе с техническим анализом показателей мы исследуем возможность внесения изменения в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства объекта на данном участке.  Эту услугу мы оказываем вам бесплатно, так как только на этом этапе определяется инвестиционная привлекательность проекта. Также на данном этапе мы можем провести расчет ТЭПов и рентабельности объекта капитального строительства. 

Подробнее на странице, посвящённой архитектурной концепции.

Градостроительная концепция

Первым шагом является разработка Градостроительной концепции (Градостроительного обоснования) объекта.

Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к градостроительному объекту.
 

При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр.

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе “Изменение ВРИ”.

Публичные слушания

После того как Проект внесения изменений разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен и раскрыт для жителей окружающих районов. Важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.

После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости – альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка.

После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

Принятие правил землепользования и застройки — важный шаг так как для мегаполиса просто необходимо иметь четкие и централизованные нормы, которые позволят соблюсти архитектурный код, удовлетворить потребности людей в комфортном проживании, обеспечить инфраструктурой все необходимые элементы городской среды и при этом соблюсти государственные строительные нормы. Однако внедрение документа такого уровня сопряжено с определёнными трудностями. В частности, часть проектов оказались под угрозой срыва, так как новые правила внесли свои коррективы в градостроительный регламент. Да, проекты, которые получили разрешение на строительство до принятия данного постановления имеют право на то, чтобы быть осуществлёнными согласно нормам, актуальным на момент выдачи разрешения, однако как быть тем, кто не успел получить разрешение, а проектная документация уже разработана, получены средства на реализацию от инвестора, куплен или взят в аренду на длительный срок земельный участок, оказавшийся не пригодным к застройке нужного вам типа? Ответ очевиден — необходимо вносить изменения в принятые правила землепользования и застройки. В тексте постановления указан примерный алгоритм внесения таких изменений, однако на практике уходит значительно больше времени и необходимо произвести гораздо более массивную работу по сбору исходной документации для принятия решения специалистами Москомархитектуры и Градостроительно-земельной комиссии.

С момента принятия новых ПЗЗ г.Москвы мы успели отработать чёткую схему правоприменения новых нормативов и предлагаем вам не терять время и воспользоваться накопленным нами опытом : 

  • Мы сделаем это быстрее, от вас потребуется минимум документов, большую часть документации мы соберём и при необходимости разработаем сами.
  • Мы сделаем это с гарантированным результатом. Конечно, при условии адекватности поставленной цели. Согласовать строительство атомной станции получится едва ли, а вот жилого комплекса или торгового центра — вполне.
  • Вы получите возможность беспрепятственно внести изменения в ГПЗУ земельного участка и получить разрешение на строительство.

Если вы готовы узнать больше о наших услугах и действительно хотите получить необходимые вам изменения в правила землепользования и застройки города Москвы,то звоните нам по телефону +7 495 978 58 90.

Правила землепользования и застройки — это обязательные к исполнению правила зонирования территории, разработанные органами местного самоуправления, у каждого из определённых участков свои правила, которые обусловлены сформировавшейся социо-культурной средой, особенностями уже существующих объектов и прочими характеристиками территории.

В ПЗЗ обозначены следующие характеристики территорий :

  •  границы территориальных зон и видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, всего 135 наименований
  • границы территориальных зон, подзон территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности,
  • границы природоохранных и водоохранных зон
  • границы зон с охраняемым природным ландшафтом
  • зон подземных коммуникаций, воздушных линий электропередачи, технических и охранных зон метрополитена
  • принадлежность к объектам культурного наследия и границы зон их территории.

Внесение изменение в ПЗЗ необходимо в следующих случаях : 

  • когда вносимые в объект изменения не вписываются в указанные в правилах нормы максимальной площади, этажности или иных характеристик
  • при отсутствии или ограничении указанных в правилах норм допустимого использования
  • в случае, если расчетные показатели минимального обеспечения территории объектами инфраструктуры не соответствуют требуемым для начала строительства показателям
  • при необходимости обеспечения комплексного благоустройства территории перед началом реализации инвестиционного проекта, для получения разрешения на строительство на нужном участке
  • если требуется разрешение на размещение линейного объекта на территории общего пользования или в пределах зоны с иными ограничениями, и т.д.

Рекомендации Городской комиссии, вместе с результатами публичных слушаний и заключениями от надзорных органов направляются в МосКомАрхитектуры. и в течении 7 дней обозначенный орган принимает решение о предоставлении разрешения или отказе в выдаче такового.

 Если вам необходимо внести изменения в ПЗЗ, нужно направить заявление о получении разрешения на необходимые изменения в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. К заявлению стоит приложить материалы, подтверждающие наличие на вашем участке инженерно-геологических и конфигурационных характеристик, неблагоприятных для застройки, которые являются основаниями для получения такового разрешения.

Городская комиссия при необходимости запрашивает информацию государственных надзорных органов, уполномоченных на вынесение заключений в сфере охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия и иных уполномоченных органов.

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, в Москомархитектуры разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр. 

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе “Изменение ВРИ”.

По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых. 

После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.

Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.

Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Цена варьируется в зависимости от необходимого для согласования объёма документов, сложности вашей ситуации и временных затрат на сбор и разработку необходимых документов.

Узнайте стоимость услуги сейчас, по номеру 8 495 978 58 90

Или оставьте вашу заявку в форме ниже.

Укажите контакты для связи с вами.

Источник: https://www.genpm.ru/ird-soglasovanie-tu/proekt-vnesenie-izmenenij-v-pzz/

Изменение ПЗЗ Москвы: каков порядок и цена внесения изменений в правила землепользования и застройки

Регламент внесения изменений в пзз в москве

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением правил землепользования и застройки Москвы и сменой разрешенного использования земельных участков. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Правила землепользования и застройки

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы актуально в первую очередь в связи с тем, что на значительной части территории города новое строительство и реконструкция с увлечением площади или изменением назначения объектов запрещены или существенно ограничены.

Для владельцев участков или недвижимости изменение ПЗЗ актуально в целях:

Изменение перечня видов разрешённого использования участка и параметров разрешённого строительства осуществляется путём изменения данных параметров для всей территориальной зоны, в которую входит участок, либо изменения границ территориальных зон.

Отметим, что для исключения из ПЗЗ Москвы сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, чаще всего необходимо ставить вопрос о корректировке не самих ПЗЗ, а документов, на основании которых сведения об этих зонах отражены в них.

Изменение ПЗЗ Москва

При этом принципиально важно понимать, что изменение ПЗЗ в интересах владельца недвижимости – это право, а не обязанность уполномоченных органов. Правила землепользования и застройки принимаются и изменяются в первую очередь в интересах устойчивого перспективного развития города (так как эти интересы представляет действующая городская власть).

Соответственно, предлагаемые изменения необходимо обосновать в контексте не только и не столько интересов конкретного владельца недвижимости, сколько градостроительной политики Москвы, актуальных на сегодня её трендов. То есть нужно найти точки соприкосновения интересов представителя бизнеса и городской власти, обосновать полезность планируемого строительства или реконструкции для разрешаемых городом задач.

Например, городу может быть не интересно просто строительство очередных офисных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта – принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.

Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне охраны объектов культурного наследия.

В связи с этим, для изменения ПЗЗ требуется подготовить:

  • текстовое и графическое описание текущего состояния участка и планируемого строительства;
  • развернутое обоснование целесообразности изменения ПЗЗ в контексте градостроительного развития прилегающей территории города в целом;

Для зон КУРТ также требуются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Правовой центр ДВА М обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в г. Москве, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.

Градостроительный аудит участка

Определение необходимых изменений ПЗЗ

Интересы владельца участка

Подготовка обоснования изменений (текстовых и графических материалов)

Отклонение предложений

Рассмотрение предложений Городской комиссией и Москомархитектурой

Подготовка проекта изменений специализированной организацией. Публичные слушания.

Отклонение изменений

Итоговое рассмотрение Москомархитектурой

Акт о внесении изменений в ПЗЗ

Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы фактически принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям (иные этапы процедуры носят больше технический характер). Данная комиссия состоит из Мэра Москвы, его заместителей, ряда иных должностных лиц правительства Москвы, представителей Мосгордумы, префектуры соответствующего административного округа.

Именно на основании заключения Городской комиссии Москомархитектура инициирует подготовку изменений и дальнейшее проведение публичных слушаний по ним.

Масштаб предстоящих публичных слушаний определятся в зависимости от территории, которую охватывают изменения. Так при изменении градостроительного регламента одной территориальной зоны в слушаниях участвуют собственники недвижимости в этой зоне.

Отрицательное заключение по итогам публичных слушаний, хотя формально оно и не является безусловным основанием для отказа в утверждении изменений, существенно увеличивает риск такого отказа. В связи с этим необходимо обеспечить качественное представление проекта на публичных слушаниях.

Одним из принципиальных изменений в законодательстве о градостроительной деятельности в 2019 году стало появление упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. В настоящее время изменения в ПЗЗ возможно внести без публичных слушаний, если планируемые правообладателем земельного участка корректировки затрагивают:

При этом такая возможность предоставляется однократно.

Внесение изменений в ПЗЗ без публичных слушаний может быть актуально, в первую очередь, владельцам недвижимости, планирующим провести её реконструкцию без увеличения технико-экономических параметров (плотность застройки участка, высотность зданий, и максимальный процент застройки на участке), указанных в ГПЗУ.

Упрощённый порядок актуален в первую очередь если требуется изменить разрешённое использование участка под существующим зданием. Например – переделать производственные площади в офисы или гостиницу (апартаменты).

Небольшое отклонение по площади может потребоваться, например, для увеличения входных групп нежилого здания.

При этом для использования упрощённого порядка важно, чтоб участок изначально был выделен в отдельную территориальную зону.

Применение упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита.

Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Необходимо определить, какие изменения будет возможно обосновать, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта, в связи с чем будут отклонены.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/izmenenie-pzz-moskvy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.