Пзз севастополь

Пзз в севастополе: мир застройщикам, война землевладельцам

Пзз севастополь

Сегодня в ходе аппаратного совещания Моложавенко внес (а правительство одобрило) постановление о подписании трех госконтрактов: об установлении границ между Севастополем и Республикой Крым, о разработке проекта планировки и межевания территории Карантинной бухты и о разработке Правил застройки и землепользования Севастополя (далее — ПЗЗ).

Напомним, Правила застройки и землепользования — это основной документ, регулирующий градостроительную политику города.

Эти правила детально прописывают для каждого земельного участка и объекта капитального строительства: вид разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, ограничения использования в соответствии с целевым назначением и др.

В пределах города или поселения выделяются зоны, допускающие застройку, и зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Наиболее значимая часть ПЗЗ — это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а так же карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане, который в свою очередь является основой для разработки ПЗЗ.

Если внезапно окажется, что на этих картах ваш земельный участок объявлен территорией, запрещенной к застройке, построить вы на нем ничего уже не сможете.

В то же время, если до принятия ПЗЗ у вас на руках будут необходимые документы: разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию – то все хорошо, стройте, достраивайте, продолжайте жить в этом доме: закон обратной силы не имеет. Но построить что-то новое вы уже не сможете.

И Моложавенко, и депутаты заксобрания неоднократно заявляли, что паника севастопольцев на майских слушаниях по Генплану была беспочвенна, потому что Генплан предназначен для отображения основных задач дальнейшего развития, а непосредственное влияние на их имущество будут оказывать как раз ПЗЗ.

Их принятие чиновники анонсировали на следующий год — после утверждения итогового генерального плана, в который разработчики должны внести изменения по жалобам и предложениям севастопольцев, поступивших в ходе майских слушаний. На прошлой неделе Моложавенко сообщил  «Примечаниям», что пока от разработчиков готового документа не поступало.

[[incut? &ids=`23735`]]Сегодняшнее заявление Моложавенко о готовности заключить контракт на разработку ПЗЗ до конца года может свидетельствовать о том, что техзадание на создание этого документа (а точнее – свода правил и карт) у правительства есть.Если учесть, что правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана, то получается, что и с ним все уже решено?

В ответ на эти вопросы Александр Моложавенко сообщил «Примечаниям», что сегодня на аппаратном совещании он имел в виду заключение контракта на разработку ПЗЗ не по всему городу, а лишь по территории в границах достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». Площадь этой во всех смыслах золотой территории – порядка 16 тысяч гектаров. По словам Моложавенко, правительство спешит заключить переходящий контракт в этом году, чтобы не тратить на его заключение 2 месяца в следующем. Термин «переходящий» подразумевает перенос финансирования на следующий год.

Чиновник говорит: в соответствии с градостроительным кодексом разрабатывать ПЗЗ на часть территории можно и при отсутствии генерального плана.

«Давайте не будем лукавить: генплан Севастополя существует. Принят в 2005-м году. Но даже без такового Градостроительный кодекс предусматривает разработку ПЗЗ на часть территории. К лету будет сделан проект планировки и межевания Карантинной бухты, границы между Крымом и Севастополем расчитываем принять к середине года и ПЗЗ к концу».

По словам Моложавенко, на слушаниях по Генплану у владельцев земель на этой территории претензии были. В то же время чиновник снова напоминает, что генеральный план на имущество людей никак не повлияет.

«Территория эта большая, поэтому, конечно, были претензии в ходе слушаний по землям на этой территории. Но Генплан — это развитие на 25 лет, тактика, а ПЗЗ – это по сути существующее положение и нормы регулирования».

После того, как разработчики представят правительству готовый свод правил землепользования и застройки, он будет утверждаться в Минкульте. Будут и публичные слушания.

«Ориентировочно проект будет готов в июне, после чего мы проведем слушания, — говорит архитектор. — Возможно после этого будет доработка по замечаниям и затем уже утверждение – примерно к концу следующего года. К этому моменту уже будет и Генплан».

По информации Моложавенко, на эту частичную разработку потребуется около 10 млн рублей. Правила землепользования и застройки всего города обойдутся в 20 с лишним млн рублей. По его словам, контракт на разработку ПЗЗ уже не первый — в 2015 году был проведен конкурс, определен победитель:

«В момент разыгрывания конкурса вышел приказ Минкульта о достопримечательном месте, и мы были вынуждены внести изменения в техзадание. В итоге конкурс был отменен».

Несмотря на то, что чиновник списывает спешку на стремление сэкономить время, могут быть и другие причины такого стремительного выхода на конкурс.

По информации источников «Примечаний», сейчас департамент архитектуры не подписывает разрешения на девелоперские стройки. Аргументирует он это отсутствием пресловутых ПЗЗ, а также Проектов планирования и межевания территорий.

Без них выдача разрешений невозможна ни по Градостроительному кодексу РФ, ни по «Положению об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» действующему на настоящий момент.(Для ФЦП и соцобъектов – действует немного другой порядок – прим. ред.)

Ранее этот факт никак не мешал Моложавенко подписывать разрешения на застройку (например, того же Солдатского пляжа под «грязелечебницу Кабанова»), причем даже во время действующего моратория на застройку территории.

Сейчас этими разрешениями интересуются правоохранительные органы, сообщают наши источники – с этим могут быть связаны и отказы г-на Моложавенко подписывать новые разрешения. Тем не менее, ссориться с застройщиками властям тоже некомильфо.

А потому ПЗЗ нужны как можно скорее. Но это, конечно, всего лишь версия.

Впрочем, ей есть подтверждение.

Как пишет в руководитель проекта «За честные закупки» ОНФ Владислав Чайка, в начале этого месяца в ходе заседания правительственного градостроительного совета некий докладчик сообщил, что существующие ограничения застройки как раз данной территории достопримечательного места очень жесткие. Также, по информации докладчка, на участках самих памятников архитектурной ценности выявлено мало, до наших дней их почти не сохранилось.

По всей видимости, «предыдущие ограничения возникла необходимость смягчить, – пишет Чайка. – Завершая обсуждение, председатель градсовета Моложавенко предложил доработать в данных рамках историко-культурный опорный план, а работу докладчика принять как фундаментальную, без которой невозможно дальнейшее развитие ситуации».

Если учесть, что историко-культурный план – это часть генерального плана, а генеральный план, в свою очередь, – основа для ПЗЗ, то спешка с разработкой последних становится ясна.

К слову, протокол цитируемого Чайкой градсовета до сих пор не опубликован на сайте департамента архитектуры и градостроительства.

На эти земли застройщики уже покушались. ЖК «Вершина успеха» от компании депутата Госсовета РК Евгения Кабанова построен как раз в границах достопримечательного места с видом из окон на Херсонес.

Его же «грязелечебница» на Солдатском пляже, а точнее – десять 4-этажных корпусов в 50 метрах от уреза воды, сейчас тоже строятся в границах достопримечательного места.

Не помог ни Водный кодекс, ни включение этих земель в историко-архитектурный план, ни личное вмешательство президента. Не помогут и ПЗЗ. Достроить, разве что.

Источник: https://primechaniya.ru/sevastopol/stati/pzz_v_sevastopole-_mir_zastrojshhikam-_vojna_zemlevladelcam

Дизо севастополя «распилило» город под блокированную застройку

Пзз севастополь

Земли под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и ведение садоводства в Севастополе продолжают использовать для блочной застройки таунхаусами.

Количество этих участков неуклонно растет из-за отсутствия нового Генерального плана города и утвержденных правил землепользования и застройки.

Застройщики, используя пробелы в законодательстве, возводят такие таунхаусы без какого-либо контроля Севгосстройнадзора, МЧС, а в эксплуатацию вводят по упрощенной схеме.

На первый взгляд кажется, будто при строительстве таунхаусов (домов блокированной застройки) застройщик работает строго по закону. На участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «индивидуальное жилое строительство» он возводит дома не выше трех этажей, у каждого получается свой отдельный вход и земельный участок.

Тем не менее, таунхаус не индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, как того требует статус земельного участка в ИЖС. Это малоэтажный жилой дом европейского типа на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами.

А значит, и требования к участку для возведения таунхауса должны быть другими, не такими, как при индивидуальном жилом строительстве. Для строительства жилого дома блокированной застройки (таунхауса) земля должна иметь совсем другой ВРИ — «блокированная жилая застройка» (код 2.3)».

Таким образом, строительство таунхаусов на земельных участках с ВРИ «ИЖС» противоречит целевому назначению земли. Но это в теории. На практике всё получается совсем по-другому. По крайней мере, в Севастополе.

Изначально все земельные участки, о которых пойдет речь ниже, имели площадь до 10 соток (1000 кв.м), а их ВРИ был указан как «индивидуальное жилое строительство». То есть, они предназначались под строительство частных жилых домов.

Однако при прошлом руководстве Департамента по земельным и имущественным отношениям (ДИЗО) с участками произошли небывалые «трансформации». В ходе межевания их разбивали на несколько небольших участков (от 49 кв.м). Вуаля! – земля готова для застройки таунхаусами.

Предполагается, что при их строительстве по этим новым границам будут проходить смежные стены блоков.

При этом вид разрешенного использования у земельных участков остается «ИЖС», хотя не трудно догадаться, что на участке в 50 «квадратов» вместо индивидуального жилого дома получится построить разве что многоуровневый гараж.

Вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка» предусматривает возведение жилого дома для постоянного проживания. Он может состоять максимум из 10 совмещенных домов и должен быть высотой не более трех этажей. При этом у соседних домов общие стены, у каждого блока свой отдельный вход, есть небольшой земельный участок и гараж.

Площадь земельного участка, прилегающего к каждому блоку, должна быть не меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В Севастополе эти правила отсутствуют – прежний состав Законодательного Собрания города за все пять лет работы даже не попытался их принять, дав лазейку недобросовестным застройщикам. Так, в Краснодаре, к примеру, такой предельный минимум составляет шесть соток. В Сочи – всего две сотки.

То есть, в курортной столице России на участке в 10 соток можно возвести блочную застройку из пяти объектов недвижимости, а в Краснодаре на этой же площади ее построить не разрешили бы вообще.

Если же на участке под ИЖС планируется блочная застройка, то изначально должен быть изменен ВРИ участка – с участка для ИЖС (код 2.1) на участок под блокированную жилую застройку (код 2.3).

Для этого Департамент архитектуры и градостроительства должен провести публичные слушания. Затем на заседании Правительства Севастополя принимается постановление об утверждении градостроительной документации (с изменением ВРИ).

Для возведения блокированной жилой застройки обязательно получение разрешения на строительство. Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

Применяются общие правила, в соответствии с которыми собственником подготавливаются материалы для получения градостроительного плана земельного участка и разрабатывается проектная документация.

Тем временем, в Севастополе, из-за отсутствия ПЗЗ и Генплана, может появиться целый ряд таунхаусов, возведенных на землях под ИЖС. Вот лишь некоторые из них.

В районе пересечения ул. Ген. Мельника и Лабораторного шоссе по Тюменскому переулку в конце 2020 года должен появиться комплекс домов «Тюменский», состоящий из 20-ти двухэтажных жилых домов.

На этом месте, предположительно в 2015 году, было выделено два участка под ИЖС площадью по 10 соток каждый (1000 кв. м). За две недели до увольнения Рустэма Зайнуллина с поста директора ДИЗО эти два участка «трансформировались» в процессе межевания в 21 земельный участок площадью от 49 до 109 кв. м.

При этом ВРИ у всех участков остался прежний. Это по-прежнему земли «под ИЖС», но разве можно где-либо в Севастополе на прямоугольном клочке земли размером 5 на 10 метров построить жилой дом? Вопрос, скорее, риторический. Стоимость домов с участками в комплексе «Тюменский» колеблется от 2,15 до 3,88 млн.

руб.

Еще один похожий комплекс расположен по пр. Леси Украинки, 31 (в балке между студгородком и ул. Л. Чайкиной). Комплекс домов «Парковый» состоит из 10-ти трехэтажных жилых блоков с гаражом.

Ранее это также был один земельный участок площадью 850 кв. м, предназначенный под ИЖС. Его тоже разбили на 10 участков площадью от 68 кв. м. при прежнем руководителе ДИЗО Севастополя. В комплексе «Парковый» цены на дома уже выше: от 6,3 млн рублей.

Комплекс индивидуальных жилых домов на ул. Мельникова состоит из 10-ти двухэтажных домов. Расположен он в районе ул. Ген. Моргунова (между 5 км и Максимовой дачей).

Ранее здесь было три участка под ИЖС по 10 соток каждый. Как и в вышеописанных ситуациях, их разбили в процессе межевания. Получилось 10 участков в форме хоккейных клюшек по 2,7 сотки каждый. Произошло это в октябре 2018 года – при руководстве Зайнуллина. Стоимость дома — 2,484 млн. руб., окончание строительства — 4 квартал 2020 года.

Дома во всех этих комплексах продает ООО «Земельный союз». Согласно данным, опубликованным на сайте компании, фирма создана 30 октября 2003 года и «вот уже 15 лет добросовестно осуществляет полный спектр услуг на рынке недвижимости и консалтинга». По официальным данным, ООО «Земельный союз» зарегистрировано 20 ноября 2014 года.

Основной вид деятельности — деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. Генеральный директор (учредитель) — Усов Михаил Александрович. По данным сайта «Земельного союза», с 2010 по 2012 год Михаил Александрович Усов занимал должность директора ООО «КрымНИИпроект», управляя отделом Генерального плана г.

Севастополь.

Таким образом, из-за отсутствия в Севастополе нового Генерального плана и Правил землепользования и застройки, недобросовестные застройщики возводят здания так, как им вздумается. Используя несовершенство местного законодательства, они могут застроить все участки, предназначенные для ИЖС, вот такими таунхаусами.

Ведь у этих зданий нет явных признаков многоквартирности: высота до трех этажей, у каждого свой отдельный вход. Вот только подведенные коммуникации рассчитаны на отдельные дома, а не на блочную застройку.

Пресечь использование земли Севастополя не по целевому назначению на первоначальном этапе, по идее, должна Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО Севастополя.

Тем более, что сейчас ей ничего не мешает показать себя: прежний руководитель ДИЗО Рустэм Зайнуллин снят с должности и не может оказать никакого административного давления на данную инспекцию. Если, конечно, руководство инспекции не закрывает намеренно глаза на нарушения застройщиков.

Фото на обложке: pixabay

Форпост-Севастополь.ru

Источник: https://forpostsevastopol.ru/rassledovanija/dizo-sevastopolja-raspililo-gorod-pod-blokirovannuju-zastrojku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.