Пзз г новосибирска

Как самому узаконить самострой — 2, или Инструкция для инициативных

Пзз г новосибирска

Начало темы – в статье «ИЖС: Как самому узаконить самострой, или Инструкция для инициативных. Часть 1. Разрешено, если не запрещено»

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Карта градостроительного зонирования является частью ПЗЗ (Правил землепользования и застройки муниципального образования). И здесь, прежде всего, необходимо обратить внимание на вид территориальной зоны, где расположен ваш участок.

Вот основные виды зон, перечисленные в Градостроительном кодексе:

  • зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
  • зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
  • зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
  • зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
  • зоны жилой застройки иных видов.

ПЗЗ каждого МО (муниципального образования) данный перечень расширяют и конкретизируют.

Например, ПЗЗ города Новосибирска устанавливают такие виды зон:

  • зоны рекреационного назначения (Р): зона природная (Р-1), зона озеленения (Р-2), зона отдыха и оздоровления (Р-3), зона объектов культуры и спорта (Р-4);
  • зона объектов высшего образования, научно-исследовательских организаций в условиях сохранения природного ландшафта (РУ);
  • общественно-деловые зоны (ОД): зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в пределах которой установлены: подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами высокой плотности жилой застройки (ОД-1.2), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами повышенной плотности жилой застройки (ОД-1.3), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами средней плотности жилой застройки (ОД-1.4), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами пониженной плотности жилой застройки (ОД-1.5), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами низкой плотности жилой застройки (ОД-1.6); зона объектов среднего профессионального и высшего образования, научно-исследовательских организаций (ОД-2); зона объектов здравоохранения (ОД-3); зона специализированной общественной застройки (ОД-4), в пределах которой установлены: подзона специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1), подзона специализированной средне- и многоэтажной общественной застройки (ОД-4.2), подзона специализированной общественной застройки повышенной этажности (ОД-4.3); зона объектов дошкольного, начального общего, основного общего и среднего общего образования (ОД-5);
  • жилые зоны (Ж): зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1), в пределах которой установлены: подзона застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности высокой плотности застройки (Ж-1.2), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности повышенной плотности застройки (Ж-1.3), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности средней плотности застройки (Ж-1.4), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности пониженной плотности застройки (Ж-1.5), подзона застройки жилыми домами смешанной этажности низкой плотности застройки (Ж-1.6), зона застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2), зона застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3), зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), зона застройки жилыми домами повышенной этажности (Ж-5), зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6), зона застройки жилыми домами для отдыха и проживания (Ж-7), зона застройки, занимаемая не завершенными строительством многоквартирными жилыми домами, для строительства которых привлечены денежные средства граждан с нарушением их прав (Ж-8);
  • производственные зоны (П): зона производственной деятельности (П-1), зона коммунальных и складских объектов (П-2);
  • зоны инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ): зона сооружений и коммуникаций железнодорожного транспорта (ИТ-1), зона сооружений и коммуникаций автомобильного, речного, воздушного транспорта, метрополитена (ИТ-2), зона улично-дорожной сети (ИТ-3), зона объектов инженерной инфраструктуры (ИТ-4), зона транспортно-пересадочных узлов (ИТ-5);
  • зоны специального назначения (С): зона кладбищ и крематориев (С-1), зона объектов санитарно-технического назначения (С-2), зона военных и иных режимных объектов и территорий (С-3);
  • зоны сельскохозяйственного использования (СХ): зона ведения садоводства и огородничества (СХ-1), зона объектов сельскохозяйственного использования (СХ-2);
  • зоны стоянок автомобильного транспорта (СА): зона стоянок для легковых автомобилей (СА-1), зона подземных стоянок для легковых автомобилей (СА-2).

Чтобы определить зоны, в границах которых допускается строительство индивидуальных жилых домов, нам необходимо вспомнить понятие «вид разрешённого использования земельного участка» (ВРИ), поскольку именно ВРИ определяет функциональное назначение объекта капитального строительства, который можно построить на этом участке.

ВРИ, в свою очередь, подразделяются на три категории:

  • основные;
  • условно-разрешённые;
  • вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно-разрешённым и осуществляемые совместно с ними.

Каждая из этих категорий ВРИ, на основании ПЗЗ, включает в себя перечень объектов капитального строительств допустимых к строительству.

При этом, если ВРИ «индивидуальные жилые дома» входит в категорию основных, то строительство, грубо говоря, можно начинать хоть завтра (при условии уведомления муниципалитета о планируемом строительстве).

А вот если нужный вам ВРИ является лишь условно-разрешённым, то для строительства необходимо будет получить отдельное разрешение муниципалитета и внести изменения в данные ЕГРН в части ВРИ вашего земельного участка.

ВРИ «индивидуальные жилые дома» на территории Новосибирска в настоящее время присутствуют среди основных или условно-разрешенных ВРИ в следующих территориальных зонах: Ж-1, Ж-6, П-1, П-2, ИТ-3.

ВРИ «жилые дома» на садовых (бывших «дачных») земельных участках – в зонах: Ж-7, СХ-1.

Официальное подтверждение отнесения вашего участка к определённой территориальной зоне можно получить всё в той же «Публичной карте Росреестра».

Например, вы установили, что участок расположен в зоне Ж-1 (зона застройки жилыми домами смешанной этажности). Смотрим статью 36 ПЗЗ г. Новосибирска и среди основных ВРИ находим «индивидуальные жилые дома». В первом приближении это означает, что строительство ИЖС на вашем участке возможно.

Следующий шаг – определение установленных градостроительным регламентом требований – как к характеристикам участка, так и к параметрам ИЖС. В данном случае это:

  • предельные (максимальные и минимальные) площади участка – 450 кв. м и 1000 кв. м, соответственно;
  • минимальный отступ от границ земельного участка для объектов – 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков – 1 м);
  • предельное максимальное количество надземных этажей зданий – 3 этажа;
  • максимальный процент застройки в границах земельного участка – 30 %;
  • минимальный процент застройки в границах земельного участка – 10 %.

Это означает, что, во-первых, формирование и постановка на кадастровый учёт новых участков площадью менее 450 и более 1000 кв.м невозможны. Во-вторых, вы имеете право застроить не менее 10 и не более 30% участка и т.д. Учтите, что площадь застройки определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

Хорошо, если вы ещё только планируете строительство и можете внести нужные коррективы.

А что делать, если уже построенное здание или сам земельный участок не соответствуют указанным требованиям?

Например, если площадь участка менее 450 кв.м, нарушены нормы по площади здания, этажности или близости к границе участка.

Либо есть другие неблагоприятные факторы, объективно не позволяющие соблюсти требования: участок длинный и узкий; либо часть участка занимает болото, овраг, ручей; либо по участку проходят магистральные коммуникации, вынос которых не сопоставим по затратам с расходами на строительство, и т.д. …

В соответствии со ст.

40 Градостроительного кодекса, «правообладатели участков, размеры которых меньше установленных регламентом минимальных либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Такое разрешение теоретически можно получить в муниципалитете. Но гарантировать его получение вряд ли возможно, ведь каждый случай рассматривается индивидуально, на основании заявления правообладателя с приложением документов, в том числе – заключения о соответствии техническим регламентам.

А вот составить и выдать такое заключение смогут уже только лицензированные специалисты.

В целом же, собрав полную информацию по всем вышеназванным пунктам и оценив соответствие вашего участка и дома законным требованиям, вы можете сделать вывод о возможности строительства или, если дом фактически возведён, о возможности его узаконивания и регистрации ваших прав.

Напомним, что с 4 августа 2018 г. до 1 марта 2021 г. действуют нормы, существенно упростившие процедуру строительства (реконструкции) ИЖС.

На смену разрешительному порядку пришёл порядок уведомительный.Подробнее о процедуре уведомления читайтев статье «ИЖС: Всё пройдёт, а дом останется»

О шансах и путях оформления прав на объекты самовольного строительства и реконструкции –в статье «ИЖС: Что такое самострой и как с ним бороться»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ec22518bd7a6f3d14f1f263/kak-samomu-uzakonit-samostroi--2-ili-instrukciia-dlia-iniciativnyh-5edc6d6ccd79ba3f2f9034ef

Новые правила: меньше соцобъектов, больше жилой застройки

Пзз г новосибирска

В ближайшие две недели профильным подразделениям мэрии совместно с представителями депкорпуса горсовета Новосибирска предстоит детально обсудить в каждом районе города новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), вводимые для актуализации генплана. Такое решение было принято по итогам обсуждения новых правил застройки комиссией горсовета по градостроительству. Окончательно утвердить их предстоит сессии, которая состоится не ранее начала декабря.

— Мы планировали на октябрьскую сессию вынести два документа: изменения в генеральный план и изменение ПЗЗ, — говорит заместитель мэра, начальник департамента архитектуры и строительства мэрии Алексей Кондратьев.

— Месяц назад было принято решение: в связи с тем, что после состоявшихся выборов появилось очень много новых депутатов. Далеко не все из них информированы о работе, проводившейся по генплану последние два года.

Было предложено сделать общее собрание, далее — по территориям, которые беспокоят депутатов в части генплана, провести дополнительные консультации. По всем территориям мы эту работу за две недели проведем.

Как следует из доклада Кондратьева, акцент предполагается сделать на расселении ветхого и аварийного жилья и частного сектора с последующим развитием компанией-застройщиком городских территорий.

По результатам общественных обсуждений документ в отношении комплексного развития дополнен 11 новыми территориями общей площадью около 252 га. Таким образом, при его принятии в Новосибирске будут утверждены 342 га территории комплексного развития (КУРТ).

При этом, как сообщают в мэрии, пока «подвисшими» остались пять предложений относительно наиболее спорных участков, возможное перезонирование которых вызвало общественную дискуссию.

Еще одна профильная комиссия горсовета — по муниципальной собственности — пока от решения по изменению ПЗЗ воздерживается. Об этом сообщил ее председатель Сергей Бондаренко («Единая Россия», Центральный округ).

— Комиссия по муниципальной собственности сегодня отложила рассмотрение вопроса о ПЗЗ, мы будем опираться на решение, которое будет принято на вашей комиссии, — говорит Бондаренко. — Так как мы являемся сопрофильной комиссией, мы будем смотреть документы после вас.

Немало вопросов и у участников заседания градостроительной комиссии, в нем приняли участие многие депутаты, не входящих в ее состав.

— Я, конечно, не строитель, — заявил председатель комиссии Сергей Трубников («Единая Россия», Кировский), обращаясь к Алексею Кондратьеву. — Может, строители подскажут, что они видят. Но я прошу: если вопрос готовится, если депутаты просят уточнения, будьте добры, подготовить информацию более наглядно и понятно для всех.

Напомним, что изначально мэрия планировала представить не только новые правила, но и новый генплан к утверждению депутатам еще предыдущего созыва. В итоге сроки были сдвинуты на осень 2020 года. Официальная причина — ситуация с коронавирусом. Однако, по мнению ряда экспертов, в неменьшей степени сказалось нежелание мэрии и депкорпуса портить отношения в преддверии избирательной кампании.

— Если бы мэр держался избранного курса и вынес генплан на июньскую сессию, все скандальные вопросы обострились бы и испортили предвыборный фон как коммунистической команде Локтя, так и депутатам-единороссам, поддержавшим документ из-за договоренностей с градоначальником, — сообщали летом эксперты «Центра деловой жизни» (ЦДЖ).

— Перенос вопроса на осень очистит предвыборную повестку от темы генплана. Но в сентябре будут избраны новый горсовет и заксобрание. Даже если большинство переизберется на новый срок, отношения с ними городскому руководству нужно будет выстраивать с чистого листа.

И утверждение генплана может оказаться более проблематичным, если только в мэрии не сочтут важным потратить ближайшие месяцы на устранение огрехов документа.

Что касается огрехов, то, как следует из выступлений депутатов, избранных на территориях разных районов Новосибирска и представляющих различные политические силы, в предложенных изменениях ПЗЗ можно проследить одну немаловажную тенденцию — максимум зеленого света жилой застройке в ущерб другим не менее значимым объектам — социальным, культурным, спортивным. Например, Ростислав Антонов (независимый депутат, Железнодорожный район) отметил, что непростая ситуация с наличием образовательных учреждений в проекте нового документа не отражена.

— Я общался с главой Центрального округа по вопросу выделения земельных участков на строительство детсада, — говорит депутат. — Я так понял, вроде бы готовился, подбирался участок. Он сюда не попал или его еще просто нет?

О неизменной ситуации с нехваткой социальных учреждений на территории Центрального округа заявляет и Сергей Бондаренко.

— В центре я бы все перекрасил в цвет детсадов, школ и поликлиник — там, где у нас частный сектор, там, где у нас какие-то свободные территории, — сообщает Бондаренко. — Нужна школа в районе жиркомбината.

Там был еще детский сад, который в 2000 году был перепрофилирован и передан в частные руки. Далее, рядом с Депутатским жилмассивом построен еще один огромный жилмассив — а школа там одна.

У нас в центре социалки нет, а многоэтажные здания активно поднимаются.

А вот в Первомайском районе, наоборот, ситуация с количеством детсадов поменялась. Но только в сторону уменьшения последних при активном развитии жилищного строительства на территории микрорайона «Весенний».

— В микрорайоне находятся два садика, — рассказывает депутат Андрей Любавский (КПРФ, Первомайский). — Территория под третий сад на ул. Заречной уходит под строительство 25-этажного жилого дома. Кроме того, в микрорайоне будут сдаваться дополнительно три дома. В садиках на сегодня мест нет, а сад на ул.

Марата — это совсем другая территория, для жителей «Весеннего» далеко. Кроме того, школа №214 планировалась на 1,2 тысячи детей, сегодня их там значительно больше, там девять первых классов.

Если есть уже муниципальный участок, на котором можно построить нормальный сад (и там еще планировалась поликлиника), то будет ли там детский сад? На следующий год детсад будет очень востребован.

Город может не досчитаться не только детских садов, но и бывшего — перепрофилированного в начале нулевых — детского оздоровительного лагеря «Юный медик» в Советском районе.

Чудесным образом лесная территория, где стоят одноэтажные домики-корпуса и любят прогуливаться жители района, вдруг изменив статус, стала пригодной для жилой застройки, о чем сообщил депутат Виктор Стрельников.

Как считает депутат, такое стало возможным при более чем сомнительной, на его взгляд, процедуре общественного обсуждения, которую в связи с пандемией вывели в онлайн, в результате чего недобросовестные подрядчики получили карты в руки.

— Ситуация с коронавирусом открыла лазейку для застройщиков, — говорит Стрельников. — Если раньше приходилось проводить слушания в оффлайн-режиме, то сейчас это все происходит в интернете.

Не всегда жители успевают узнать об этих слушаниях и подать нужное количество заявок. В результате чудным образом оказывается, что если жители подали, к примеру, 200 предложений, то застройщик подаст 201 предложение.

Это касается и «Юного медика», и сквера Демакова.

Пока непонятно, по мнению депутата Степана Сафонкина (независимый, Заельцовский), и как отследить, чтобы потенциальные застройщики выполнили взятые на себя обязательства по возведению необходимого количества социальных объектов.

— Правильно ли я понимаю, что за каждым КУРТом закреплены критерии оснащения социальными объектами, зелеными зонами, спортивными площадками? — говорит Сафонкин.

— Может ли быть в составе КУРТа деление на разных застройщиков посредством выделения лотов на аукционы, как эти критерии будут отслеживаться, чтобы действительно в КУРТе было столько школ, столько зеленых зон, сколько заявлено, а не изменялось это с течением времени.

Отставание Новосибирска в плане строительства социальных объектов от многоквартирных домов признают в мэрии со ссылкой на федеральные градостроительные нормы.

— Мы получили замечания, когда направляли актуализированный генеральный план в Минстрой, о том, что мы в генплане не заложили федеральные установки по строительству жилья, — говорит Кондратьев.

— По ним мы должны строить ежегодно около 1,5 млн. кв.м жилья.

Отчетливо понимаем, что мы усугубим еще ситуацию с обеспеченностью социальной инфраструктурой, но это нужно для того, чтобы проходила реновация и расселение ветхого и аварийного фонда.

Еще одним дискуссионным моментом стал тот факт, что по новым предложениям под многоэтажную жилищную застройку, как сообщили в своих выступлениях депутаты, попали уже существующие территории спортплощадки в Центральном округе, автостоянки в Советском районе и даже уже застроенный коттеджами частный сектор в Октябрьском районе, сложившаяся дорожная инфраструктура которого изначально исключает многоэтажное строительство.

По информации мэрии Новосибирска, к новому документу к моменту представления его на комиссиях горсовета подготовлены 125 предложений, касающихся зонирования различного назначения, 1 — по территориям комплексного устойчивого развития.

В настоящее время подготовлены 64 предложения землепользователей — юрлиц и физлиц, 61 предложение мэрии по формированию дополнительных резервов для формирования социальной инфраструктуры или для рекреационных территорий (33 га): 1 предложение отнесено к объектам здравоохранения, 16 — к объектам образования, 4 — культуры и спорта. В ходе общественных обсуждений поступили 49 предложений от граждан и юрлиц.

 pixabay.com, автор- skorchanov 

Источник: https://infopro54.ru/news/novye-pravila-menshe-socobektov-bolshe-zhiloj-zastrojki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.