Пзз это что

Содержание

Перечень правил землепользования и застройки

Пзз это что

Перед тем как построить новый жилой район, архитекторы города открывают правила землепользования и застройки. В данном акте отражаются нормативные указы, касающиеся зонирования поселения.

Чтобы возвести новое здание, необходимо проверить, в какой территориальной черте оно будет находиться. План землепользования и застройки раскрывает понятие, на каких площадях можно вести строительство.

Можно также увидеть сущность градостроительства, который важен для застройщика.

Правила застройки и землепользования: основной источник, порядок подготовки

Основным источником правил является Градостроительный кодекс РФ. Правовые указы устанавливаются в каждом городе местными властями, они влияют на земельные вопросы. Подготовка проходит в соответствии со Статьей 30 ГрК РФ.

Правила проведения землепользования и застройки — это документ, необходимый для регулирования отношений государства и застройщиков. Они влияют на природопользование в нашей стране.

Градостроительное зонирование подробно описывается в исходной бумаге. В ней рассматривается деление на территории. Из правил землепользования можно узнать, как применять их на практике, если есть изменения, то в каком порядке их вносить.

Подготовка документа проходит относительно всех территорий страны. К ним относятся близлежащие округа. Поселения тоже участвуют в формировании актов. Все изменения, проходящие в городах в связи со строительством, учитываются при подготовке бумаги. Должен существовать план городского заселения. Если его нет, то вся информация заносится в правила.

Когда государство планирует изменение новых площадей, которые находятся между жилыми массивами, то они тоже включаются в разработку документа.

Территориальные органы власти разрабатывают порядок землепользования и с целью:

  1. Создать необходимые условия для развития поселений, при этом не нарушить целостность окружающей среды. Нельзя причинять вред объектам исторического наследия.
  2. Поддержания прав владельцев земли, а также юридических лиц, ведущих капитальное строительство.
  3. Необходимо постоянно искать новые инвестиции. Выбор использования земельных наделов для бизнеса способствует привлечению новых инвесторов.

Основной целью создания правил является устранение разногласий между государственной властью и населением.

Порядок подготовки свода положений о застройке учитывает пункты о территориальном планировании. Соблюдаются технические регламенты и нормы. Проводятся общественные обсуждения, они также играют роль в этапе подготовки.

Они не учитываются только в случае застройки территорий, находящихся в непосредственной близости к аэродромам. Существуют некоторые ограничения в использовании таких зданий.

Они должны находиться на определенном расстоянии, не создавая помех самолетам при взлете и посадке.

На первоначальном этапе нужно обеспечить размещение федеральных объектов на планируемых территориях. Также должны учитываться региональные объекты. Местные размещают в соответствии с актами. Не берут в расчет только линейные объекты.

Подготовительный этап может проходить даже при отсутствии плана округа. Решение принимает глава администрации. Он должен установить этапы зонирования на территориях округа. Нужно определить сроки, за которые подготовительные работы должны завершиться.

Главой администрации должно приниматься решение о создании комиссии для подготовки проекта положений о землепользовании. Необходимо определить состав группы и продолжительность работы. Комиссия может организовывать общественные собрания.

Должен быть установлен порядок передачи предложений от граждан.

После общественных обсуждений, комиссия имеет право учесть мнение граждан и внести определенные изменения в проект.

Через неделю местные органы власти должны известить о своем решении создания проекта население, разместить информацию в интернете и других ресурсах.

Если проект касается исторических поселений, тогда он должен быть согласован с федеральными органами власти, которые имеют полномочия РФ в области охраны и использования культурного наследия и ценностей. Уполномоченные сотрудники могут внести изменения в свод правил землепользования и застройки.

 Виды территориальных зон

Градостроительное зонирование предполагает выделение специальных зон:

  • Жилые: индивидуальные и многоэтажные дома.
  • Общественно-деловые: офисы, университеты.
  • Производственные: заводы, фабрики, складские комплексы.
  • Инженерные: транспортные депо, вокзалы, СТО.
  • Рекреационные: свалки.
  • Особо охраняемые: секретные цеха для особых разработок.
  • Военные: гарнизоны и военные части.
  1. Жилые.К ним относятся районы индивидуальных домов, отдельные зоны малоэтажных домов и среднеэтажных. Существуют районы многоэтажек.В жилых зонах можно размещать отдельно стоящие социальные постройки, школы, детские сады. Больницы тоже располагаются отдельно от жилых массивов. В жилых районах должны быть стоянки для автомобилей, места для садоводства.
  2. Общественно-деловые – это зоны коммерческого назначения, предназначенные для решения рабочих вопросов. На них находятся объекты производства и предпринимательства. Они предназначаются также для культурных объектов, больниц. К данной группе относятся ресторанные объекты, высшие учебные заведения, гостиничные комплексы.
  3. Производственные подразделяются на коммунальные зоны. На них находятся склады и коммунальные объекты. К данной группе относятся здания для оптовой торговли и транспортные мастерские. Данные территории созданы для размещения объектов промышленного и коммунального назначения. Существует санитарная зона, ее благоустройство осуществляют собственники своими силами. В таком месте нельзя возводить жилые дома, школы и детские сады.
  4. Инженерные зоны и транспортные инфраструктуры.

В них сосредоточены сооружения и различные коммуникационные системы для всех доступных видов транспорта. К этой группе относятся речной, железнодорожный и автомобильный вид.

Важным моментом при возведении объектов на данной территории является соблюдение необходимого расстояния до границы жилого сектора. Экологи следят, чтобы транспортные структуры не наносили вред здоровью граждан.

Если объекты могут быть вредны для окружающих, то их выносят за пределы города. Также существуют пашни, земли, занятые виноградниками, предназначенные для пастбищ.

Данные территории должны использоваться строго по назначению и следовать генеральному плану по застройкам.

  1. Рекреационного назначения: для создания городских свалок.
  2. Особо охраняемые зоны: военные подразделения, засекреченные базы, например, ракетные.
  3. Социальное назначение территорий. Они используются для скопления жителей на данной территории. Примером могут быть парки, культурные учреждения.
  4. Зоны для военных объектов. Они представляют собой территории для особого вида использования. Они появляются в границах населенных пунктов. Расположение зависит от нормативов, установленных органами местной власти. Существуют специальные правила для строительства военных построек.

Краткое описание статьи 30 ГрК РФ

В Статье 30 ГрК описываются цели создания правил землеустройства.

Чтобы развивать территории для культурных учреждений, сохранять в целостности исторические наследие, необходимо создавать благоприятные условия. Нужны определенные условия, чтобы планировать застройку муниципальными образованиями свободных территорий.

Следует защищать права и поддерживать интересы собственников участков, мотивируя граждан на капитальное строительство. Чтобы привлечь инвестиции в проекты, нужны определенные выгодные условия для инвесторов. Государство для этого дает возможность выбирать вид использования земель, если это не противоречит закону.

В правила входят пункты, содержащие:

  1. Последовательность применения правил, возможность их изменений.
  2. Обязательно должна присутствовать карта зонирования.
  3. Наличие регламентов по городскому строительству.

Существует определенный порядок применения законов землепользования. Он состоит из шести положений.

  1. Местное самоуправление должно регулировать застройки.
  2. Физические и юридические лица могут вносить свои изменения в использовании земельных ресурсов.
  3. Этап подготовки необходимых документов для планирования наделов.
  4. Внесение конкретных изменений в документацию.
  5. Этап проведения общественных мероприятий и обсуждений.
  6. Контроль за другими вопросами застройки.

На карте зонирования должны быть установлены границы различных зон. Каждый участок может принадлежать только к одной территориальной зоне. Нельзя объединять наделы в один, если они находятся на разных зонах. Карты должны содержать границы всех населенных пунктов, территории, предназначенные для промышленной деятельности.

Существует приложение к данному документу, в нем прописаны все границы, графическое описание. Данные необходимы для Росреестра.

Взаимодействие статьи с другими нормами

Законодательство РФ установило ограничения на использование территорий, где находятся объекты капитального строительства.

В Федеральном законе от 2016 года есть подпункт 4, в котором говорится, какие существуют показатели обеспеченности минимальными инфраструктурами.

Рассчитывается показатель удаленности от населения транспортной, социальной инфраструктур. Определяется максимальное допустимое расстояние.

В градостроительном регламенте описывается, какой вид участков можно использовать под капитальное строительство. Говорится о максимально допустимых размерах земельного надела.

Приложение к правилам застройки используется для заполнения Росреестра. В него заносятся все географические координаты участков и объектов, границы наделов. В системе координат графически изображаются все точки, данные также сохраняются. Данные сведения используются при регистрации частной или муниципальной собственности.

Воздушный кодекс РФ взаимодействует с данной статьей. Когда проводится застройка местности рядом с аэропортом, должны соблюдаться все регламенты удаленности от взлетной полосы. Нельзя использовать объекты, которые граничат с приаэродромной территорией. Ограничения на использование недвижимости вблизи аэропорта не могут ставиться больше, чем на 6 месяцев.

Судебная практика

Жители подают обращения в суд с целью изменить границы своих территорий. Образец заявления можно взять в интернете. Например, рядом с домом у человека есть участок, он зарегистрирован и имеет кадастровый номер. Данный надел находится в общественно-деловой зоне, что мешает гражданину присвоить себе площадь.

Он пишет заявление с просьбой перевести участки в частную собственность. Суд рассматривает дело в течение двух недель, после оповещает о своем решении. В данном случае вероятность того, что землю переведут из общественной зоны в частное пользование, минимальна. Подобное дело проходило в Омской области.

В судебном заключении человеку отказали в присоединение государственной земли.

Бывают случаи, когда суд идет навстречу истцу. Положительный ответ может быть, когда гражданин хочет расширить свои владения за городом, между жилой зоной и промышленной. Если производственные отходы не влияют на здоровье людей, то можно использовать площади, находящиеся на границе.

Люди подают в суд, если в кадастровом документе допущены ошибки. Возможно, неправильно указали площадь собственности. Исправить бумагу можно только через подачу заявления в органы местной власти и суд.

Исходя из судебной практики, большинство таких дел завершается благополучно для обратившегося в органы. В Алтайском крае был пример ошибочного заполнения кадастрового паспорта.

Через месяц после обращения в суд человеку вернули исправленный документ с верными данными.

В Амурской области была ситуация, когда женщина купила участок земли, а он оказался в санитарной зоне, об этом в документах ничего не говорилось.

Она начала строительство дома, а местные власти запретили стройку, ссылаясь на недопустимость построек в данном месте.

Суд вынес постановление, что, опираясь на Гражданский кодекс РФ, на своем участке можно вести строительство объектов или их снос. Данная информация подробнее описывается в первом подпункте Ст 263 Гражданского кодекса РФ.

Разъяснение сложных моментов

В наше время идет постоянное реформирование земельных отношений. Установление общих правил для землепользования стало решением многих проблем. Использование участков по назначению регулируется данным актом.

Стало легче найти информацию о земельном участке, так как есть специальный код зоны, к которой относится надел. Он заносится в документы, которые хранятся у владельца собственности.

Если местная администрация принимает какое-либо решение об использовании участка, но оно идет в противовес правилам, то оно незаконно.

Несмотря на то что после введения законодательных актов стало меньше проблем с землепользованием, противники данных законов остаются. Люди считают, что все правила слишком разные, у них нет общей основы.

Другие граждане, наоборот, говорят, что акты полностью раскрывают проблемные вопросы у населения, связанные с зонированием и застройкой.

Градостроительный кодекс как раз собрал в себя положения из правил землепользования и пожелания лиц о нововведениях.

Отличительной особенностью акта о застройке считается его форма изложения. Он отличается от других законодательных документов своей простотой и функциональностью содержания.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/gradostroitelstvo/polzovanie-i-zastrojka.html

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Пзз это что

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Для чего нужны градостроительные регламенты землепользования и застройки

Пзз это что

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства.

В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам.

Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Понятие ПЗЗ

Согласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Зоны назначения (в рамках категорий земель):

  • земли для заселения;
  • для ведения сельского хозяйства;
  • для промышленных и энергетических нужд;
  • специального назначения – аэропорт, космическая деятельность, теле-, радиостанции, вышки сотовой связи;
  • транспортные развязки;
  • охраняемые объекты;
  • водный, лесной фонд.

Данный список не закрывается законодателем ввиду существования большего количества категорий земель.

Правила землепользования и застройки определяют чёткое обозначение и разделение этих зон. Для каждой из земель в зависимости от назначения используется свой градостроительный регламент. Он ограничивает участки, определяет параметры застройки, возможность расположения объектов в конкретной зоне, права собственников земель и др.

Градостроительный регламент не охватывает участки культурно-исторического наследия, памятники.

Также если такие объекты только обнаружились, по ним принимаются отдельные контролирующие регламенты, которые содержат параметры реставрации, ремонтных работ, этапы и сроки консервации, ответственность за содержание и пр.

Административный регламент градостроительного плана не распространяется на объекты земельного запаса (свободные зоны развития), государственного фонда (лесной, водный), особо охраняемые объекты, кроме курортов и санаториев.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

  1. Индивидуальное жилищное строительство.
  2. Личные подсобные хозяйства.
  3. Жилые дома разной этажности.
  4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
  5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
  6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
  7. Медицинские учреждения.
  8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
  9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
  10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
  11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

  • леса;
  • полосы отчуждения;
  • хозяйственные строения;
  • пашни;
  • участки для выпаса травоядных животных;
  • сенокосы;
  • садовые насаждения;
  • залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

  1. Производственные предприятия.
  2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
  3. Объекты атомного производства и энергетики.
  4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
  5. Зоны специального назначения – космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны.

В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность.

Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

  1. Основные положения.
  2. Карта зонирования субъекта.
  3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки.

Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ.

Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

  • на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
  • на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

  • границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
  • границы области, округа;
  • границы территорий особого назначения;
  • зоны культурного наследия;
  • исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.

Регламент

Правила застройки и землепользования градостроительный регламент должен отражать. Он определяет правовой режим земельной территории с учётом возможности строительства и использования земли. Регулирует возможные сочетания застроек и расположения объектов в рамках одного территориального поля, функционал и направленность.

В регламенте также отображены:

  1. Параметры построек, возможности использования коммуникаций, допустимые нормы высоты здания, количество этажей.
  2. Материал застройки, подземные и наземные коммуникации.
  3. Ограничения в использовании земель, в соответствии с законодательством РФ.
  4. Процент застройки, исходя из общей площади, отступы между целевыми участками.
  5. Расчёт допустимых застроек в рамках одного назначения – социальных, развлекательных, учебных и других инфраструктур и многое другое.

Указанные факты являются важными составляющими для регламента – именно на них ориентируется застройщик.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Если население не соглашается с рамками, указанными в градостроительном регламенте, представитель может обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о проведении собрания.

На нём обсуждается возможность отклонения, изменения границ или других условий документа.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

  • крупные пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища.

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Заключительным этапом проводится ание, в котором участвуют представители органа власти, землепользователи, сторонние инициаторы внесения изменений (если речь идёт о пересмотре параметров или специфики участков). Решение принимает комиссия, которая разрабатывала ПЗЗ в данном субъекте региона.

Срок подготовки проекта местной комиссией, со дня поступления предложений об изменении, не более 30 календарных дней.

Изменения проектируются и обозначаются на носителе (электронный, бумажный), отправляются главе местной управы. Если решение выносится положительное, результат озвучивается на комиссии округа, где должны присутствовать все участники собрания.

Далее проводятся публичные слушания с привлечением СМИ. По результатам готовится итоговый проект, к которому прикладываются итоги публичных слушаний, и отправляется главе административного округа.

Срок рассмотрения землеустроительного проекта о внесении изменений в Правила землепользования и постройки главой администрации составляет 10 дней.

Кто может внести предложение об изменении в ПЗЗ

Отправить заявление может любой землепользователь – физическое и юридическое лицо, органы самоуправления, управы и др. Любой из инициативной стороны действует по одинаковым принципам, в одной последовательности.

В зависимости от специфики предложения, инициаторы делятся на:

  • федеральные органы исполнительной власти;
  • органы местного самоуправления;
  • муниципалитетам;
  • исполнительная власть субъектов Российской Федерации.

Если регламентирующие правила землепользования и застройки препятствуют расположению на территории значимых государственных объектов (федерального, местного уровня), то на рассмотрение отправляется требование, а не предложение об изменении.

Физические и юридические лица могут отправлять соответственные прошения, в ряде ситуаций. Процедура может проходить на самостоятельной инициативе или по причине неэффективности использования территории, вредное воздействие на собственников, проживающее население, наблюдается заметное снижение стоимости объектов, нарушены права владельцев.

Порядок составления заявления на изменения в ПЗЗ

Чтобы внести изменения в ПЗЗ, необходимо составить запрос в виде заявление.

Документ должен соответствовать следующим правилам:

  • заявление должно чётко донести основание необходимости внесения изменений;
  • если причина – неэффективность, вредное воздействие и т.п. – должно быть документальное подтверждение, как факт;
  • в ситуации со снижением стоимости объектов может понадобиться дополнительная документация, подтверждённая органами власти;
  • чем больше к заявлению прикладывается доводов – заключений экспертов, юридически сильных документов, тем выше шанс на положительное решение.

Изначально правила землепользования и застройки были нацелены на устранение строительного беспорядка, нарушения строительных регламентов и для защиты гражданских прав.

Но на сегодняшний день выявлено большое количество случаев, когда ПЗЗ противоречат градостроительному кодексу Российской федерации. В связи с чем правительство страны разрабатывает закон о переходе на территориальное зонирование, с полным отказом от категорий. Нововведение планируется ввести на территории РФ к началу 2025 года.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/pravila-zastroyki.html

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – что это, для чего нужны, их структура, в чем отличия Генплана

Пзз это что

Правожил.com > Оформление недвижимости > Оформление земли > Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.

Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

  • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
  • привлечения инвесторов для их развития;
  • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

В чем отличия генплана и пзз?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Ппз или генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.

Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Кому нужны ПЗЗ?

Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте.

Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья.

Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города).

ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

01 Дек 2017      kasjanenko         698      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/pzz-chto-eto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.