Процесс оценки объектов недвижимости

Содержание

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Процесс оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

  1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
  2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
  3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

  • при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
  • по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
  • при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

  1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
  2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
  3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

  • налога на имущество (т.е. на отель);
  • земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

  • период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
  • экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
  • режим налогообложения;
  • общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

  • ограниченный срок для реализации недвижимости;
  • вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

  • торговые комплексы;
  • склады;
  • офисы;
  • магазины;
  • цеха;
  • мастерские;
  • гостиницы, хостелы, апартаменты;
  • помещения общепита;
  • досуговые (развлекательные) студии;
  • медцентры;
  • частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

  • реализация недвижимости по договору купли-продажи;
  • аренда недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • передача объекта недвижимости в залог под кредит;
  • внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
  • постановка недвижимого имущества на баланс;
  • страхование;
  • открытие новых инвестиционных проектов;
  • выплаты по долгам при процедуре банкротства;
  • оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
  • техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Предоставив полный пакет документов оценщику, вы сможете получить наиболее качественные услуги по интересующей вас оценке недвижимости.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

  • реализация по договору купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • страхование земли;
  • постановка на кадастровый учет;
  • передача под залог земельного участка для оформления кредита;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

  • категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
  • вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
  • размер участка;
  • качество земли на участке;
  • местонахождение;
  • инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
  • наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
  • транспортная доступность;
  • наличие деревьев, водоемов;
  • экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

  1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
  2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
  3. проанализировать рынок недвижимости;
  4. помочь в сборе всех недостающих документов;
  5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Процесс оценки объектов недвижимости
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.
Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Тема 12. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки объектов недвижимости

Процесс оценки — это последовательность действий, выпол­няемых в ходе определения стоимости.

Этап 1. Определение задачи оценки.

· идентифицируется оцениваемыйобъект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);

· устанавливается цель оценки;

· устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, ин­вестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

· устанавливаются оцениваемые имущественные права;

· устанавливается дата оценки.

Этап 2. Составление плана работ и договора на проведение оценки.

· график работ по оценке;

· источники и способы сбора информации;

· затраты на сбор и обработку информации;

· оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

· вознаграждение оценщика;

· составляется договор на оценку

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

· осмотр объекта и прилегающей территории;

· юридическое описание объекта недвижимости;

· физические характеристики и местоположение;

· экономическая информация;

· проверка достоверности собранной информации;

· анализ и обработка информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями

Проводится обоснование реализации выбранных вариантов (см. тему 7).

Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Доходный подход. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может при­нести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Сравнительный подход. Основан на сопоставле­нии оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно про­данных на рынке.

Затратный подход. Оценочная стоимость определяется ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

· проверка полученных данных о величине стоимости;

· проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

· выведение итоговой стоимости.

Этап 7. Составление отчета об оценке

Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В отчете об оценке должны в обязательном порядке быть указаны[11]:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

Источник: https://studopedia.ru/3_134348_tema--protsess-otsenki-ob-ektov-nedvizhimosti.html

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Процесс оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.