Правовое регулирование отношений по коммерческому найму

Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере

Правовое регулирование отношений по коммерческому найму

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма.

При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.

Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой – в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 – 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма.

Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора – сфера его действия .——————————–

См.: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ).

В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма.

В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования – п. 4 ч. 3 ст. 19).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Юридическая природа договоров

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 – 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер.

Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст.

682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2586.html

О правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения

Правовое регулирование отношений по коммерческому найму

Хабаровск

10 ноября 2015г.

    Одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём (выделено мною – Н.К.) жилых помещений)».

    Договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию Главы 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения».

И некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, Е.А.

Трушин, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это не прибыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения [5, с. 5]. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

    Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин “коммерческий” по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят [1, с. 51-54]. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 году П.В.

Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём» [2].

И с тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

   Поэтому в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений [3] корректнее было бы внести изменения в наименование Главы 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

   Если обратиться к законодательству, то только в ЖК РФ применительно к одному из жилищных фондов, классифицируемых в зависимости от целей использования, применяется понятие «жилищный фонд коммерческого использования (выделено мною – Н.К.

)», под которым понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования позволяет собственникам извлекать доход путём предоставления таких жилых помещений гражданам на условиях возмездного пользования.

Сразу встаёт закономерный вопрос: а может ли государственный и муниципальный жилищный фонд использоваться в коммерческих целях. Представляется, что никаких ограничений для этого нет.

   Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

   Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

  Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

   Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

   Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

    Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)»[4, с.

22-29], а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение «жилищного фонда коммерческого использования», который перечисляется среди иных жилищных фондов.

Но, как мы уже отмечали выше, Глава 35 ГК РФ как раз направлена урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения.

   Если говорить об источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно- правовых актах.

Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах.

Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25.

    Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в нормативно-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10.01.2008 г.

№ 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по  делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма (выделено мною – Н.К.), подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 07.06.2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Список литературы

1.     Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 – 54.

Источник: https://izron.ru/articles/iz-voprosov-okhvatyvaemykh-problemoy-sudebnykh-resheniy-vazhneyshee-teoreticheskoe-i-prakticheskoe-z/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/o-pravovom-regulirovanii-dogovora-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomeshcheniya/

Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Правовое регулирование отношений по коммерческому найму

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Введение

Глава 1. Правовая характеристика коммерческого найма жилого помещени

1.1 Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского права

1.2 Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Глава 2. Правовой статус участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения

2.1 Правовой статус нанимателя и наймодателя по российскому законодательству

2.2 Правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения

Глава 3. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения на современном этапе

3.1 Проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения Ярославской области

3.2 Совершенствование проблем правового регулирования коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Актуальность темы исследования определяется тем, что законодательство регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании. Можно сказать, что указанный договор является одним из способов реализации права граждан на жилище.

В связи с тем, что жилищные правоотношения во все времена играли одну из основополагающих ролей в жизни общества, а на сегодняшний день отношения по договору найма жилого помещения переходят в новую фазу, можно сказать, что в настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой.

По объективным социально- экономическим причинам коммерческий наем жилых помещений нашел свое широкое применение на практике.

Научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом направлении, чего нельзя сказать о договоре социального найма.

Отсюда вытекает ряд проблем, таких как: отсутствие федерального законодательства, которое бы регулировало порядок предоставления жилого помещения, а также процедуру постановки на учет граждан, которые нуждаются в жилье по договорам коммерческого найма; отсутствие единого понимания жилищно- правовых терминов применительно к рассматриваемому кругу жилищных правоотношений; не на должном уровне складывается практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; отсутствует учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Также сложившаяся ситуация в рамках исследуемых отношений усложняется, отсутствием гражданско-правовых механизмов, которые позволяют привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование отношений по поводу обеспечения реализации граждан их прав на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения, а также способов обеспечения этих прав.

Целью исследования является анализ теоретических и практических проблем правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации и формулирование научно-обоснованных предложений по решению наиболее важных проблем теории и практики применения договора коммерческого найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть особенности наёма жилого помещения как комплексного института гражданского права.

2. Изучить существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Рассмотреть правовой статус нанимателя и наймодателя по российскому законодательству.

4. Рассмотреть правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения.

5. Исследовать проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения и их совершенствование.

6. Представить примеры судебной практики по проблеме правового регулирования коммерческого найма жилого помещения.

Реализация намеченных целей и задач осуществлялась на основе изучения юридической литературы, посвященной заявленной теме. Повышенный интерес к проблеме юридических фактов в гражданском праве проявляли следующие специалисты-правоведы: Грудцыной Л.Ю., Новиковой, О.Б., Кириченко О.В., Свердлык Г.А., Иоффе О.С. и другие.

При написании выпускной квалификационной работы использовались такие подходы и методы как исторический и логический, системный, анализ и синтез, сравнительно-правовой и формально-юридический.

Научная новизна исследования определяется новым комплексным подходом к пониманию сущности правоотношений в сфере коммерческого найма жилого помещения.

ВКР представляет собой последовательный анализ договора коммерческого найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон договора коммерческого найма жилого помещения, содержания договора коммерческого найма жилого помещения, а также новых способов обеспечения граждан жилыми помещениями по договору коммерческого найма жилого помещения.

С учетом выявленных особенностей содержания договора в работе рассмотрены ранее практически не исследованные правовые особенности сторон договора коммерческого найма жилого помещения, связанные с их правовым статусом, а также особенности предмета договора коммерческого найма жилого помещения.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1. Правовая характеристика коммерческого найма жилого помещения

1.1 Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского права

Проблема обеспечения гражданам достойных жилищных условий существует в России уже долгие годы и остается важнейшей задачей государства. Предпринимались различные попытки улучшить жилищную ситуацию в стране, исходя из состояния экономики, политики и социальных условий, какие-то законопроекты отклонялись, другие принимались, но ни один из них так и не смог улучшить ситуацию.

Относительно сложившейся ситуации высказываются множество мнений, все их проанализировать просто невозможно, и единым остается только отнесение наема жилого помещения к институту гражданского права, что объясняется его структурой. Наем жилого помещения является обособленной группой юридических норм, которые объединены между собой общностью признаков регулируемых им жилищных отношений.

Суть этих отношений сводится «во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель же обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья» Гражданское право России. Общая часть: учебник / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин. – Москва: Юрайт, 2015. – 503 с..

На основании вышеизложенного, можно выделить несколько точек зрения по данному вопросу. Первая дает определение института жилищного права, как отделившегося, возникшего из института гражданского права.

Вторая же является противоположной и предполагает выделение найма жилого помещения в качестве отдельного института гражданского права, что объясняется его близостью с имущественным наймом.

Как видно, авторы отстаивают противоположные мнения, но существуют в них и сходства, касающиеся происхождения найма жилого помещения от гражданско-правового института имущественного найма.

Наем жилья принято считать одним из институтов жилищного права, отделившегося от гражданского-правового института имущественного найма.

Тем не менее, явно проглядывает связь подобных умозаключений с предположением об отнесении социального и коммерческого найма жилого помещения к гражданско-правовому институту найма жилого помещения.

Тем не менее, в связи с наличием некоторых особенностей регулирования вышеуказанных институтов, в настоящее время социальный наем относится к сфере жилищного права, в то время как гражданский принято относить к сфере гражданского права. Этими же обстоятельствами определяется и специфика каждого из вышеуказанных институтов.

На практике, законодательное регулирование коммерческого найма осуществляется нормами гражданского права, но к нему привлечены и некоторые нормы жилищного права.

И наоборот, социальный найм, относимый к жилищному законодательству, регулируется не только им, но и гражданским законодательством, с частичным использованием норм главы 35 ГК РФ Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ.

1994. №32. Ст. 3301.. Получается, что эти два договора хотя и отделены друг от друга, но и имеют некоторые общие моменты.

Источник: https://knowledge.allbest.ru/law/3c0a65635a3bc79b4c53b89421316c36_0.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.