Постановление пленума по земельным спорам

Установление (определение) и восстановление границ земельных участков. Разъяснения Верховного Суда РФ по спорам о границах

Постановление пленума по земельным спорам

В редакции по состоянию на 06 декабря 2016 г.

К огромному сожалению, на уровне Верховного Суда РФ до сих пор нет единого документа с внятными руководящими разъяснениями о практике рассмотрения споров о границах земельных участков.

Есть лишь некоторые разрозненные разъяснения по конкретным судебным делам. Да и те порой вызывают больше недоумение, чем желание руководствоваться ими на практике.

Пожалуй, единственным документом, в котором собраны несколько интересных и полезных разъяснений, касающихся споров о границах земельных участков, является Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.). Рассмотрим, что полезного можно почерпнуть из указанного обзора.

Непосредственно споров о границах земельных участков касается раздел «2.9. Споры об определении границ земельных участков».

Верховный Суд РФ указал, что установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.

Видно, что по мнению Верховного Суда РФ доказательственное значение имеют и планы земельных участков из органов технической инвентаризации (БТИ), которым судьи все чаще не придают серьезного значения, и в принципе любые документы, отражающие ранее существовавшие фактические границы участков. Это правильно, потому что на практике часто информации о местоположении границ земельных участков недостаточно. Ее приходится по крупицам собирать из самых разных источников.

Из этого разъяснения Верховного Суда РФ также следует, что при отсутствии точного описания границ в документе, подтверждающем право на земельный участок, или в документе, определявшем местоположение границ земельного участка при его образовании, границы устанавливаются по ранее существовавшим фактическим границам. В общем-то ничего нового. Так и обстоят дела на практике. Но, на мой взгляд, важно даже само обстоятельство, что высшая судебная инстанция подтвердила это в своем обзоре.

Много раз я встречал случаи, когда ушлый сосед намеренно занижал фактическую площадь своего участка за счет той его части, которой очевидно никто не будет пользоваться. И потом такой сосед начинал утверждать, что у него не достает площади земельного участка.

По этому поводу Верховный Суд РФ разъяснил следующее.

В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.

В то же время следует отметить, что является правильным подход суда, в соответствии с которым точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.

С сожалением, я замечаю на практике, что суды нечасто следуют этим рекомендациям.

Далее в обзоре Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в государственном кадастре недвижимости (ГКН) по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ. В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ. Следует также признать правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут.

Таким образом, Верховный Суд РФ указал, что преимущество имеют сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка, если они не оспорены.

Это значит, что при наличии ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца, ответчик обязательно должен заявлять встречный иск о признании таких сведений недействительными.

Еще одно важное разъяснение Верховного Суда РФ касается того, что отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.

В обзоре сказано, что суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.

По своему опыту могу сказать, что эта правовая позиция уже давно и в целом единообразно применяется судами и Верховный Суд РФ просто закрепил эту позицию.

В рассмотренном обзоре судебной практики речь идет о спорах о границах земельных участков, расположенных на территориях садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Однако приведенные в обзоре разъяснения вполне применимы к спорам об установлении (определении) и восстановлении границ земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Источник: https://www.advokat-makoveev.ru/?p=346

Высший Арбитражный Суд опубликовал постановление по делу об одновременном оформлении различных прав на один земельный участок

Постановление пленума по земельным спорам

Новости / Услуги бизнесу / Арбитраж / Земельные споры / Аренда земельных участков /На сайте суда опубликовано постановление Президиума ВАС РФ №10288/12 от 25 декабря 2012 года по делу об одновременном оформлении различных прав на один земельный участок.

Рассмотренный спор касался решения среди прочих вопроса о возможности нахождения одного земельного участка, на котором расположено здание, занимаемое двумя лицами, одновременно в пользовании на праве аренды у одного лица и на праве постоянного (бессрочного) пользования у другого лица.

Аналогичные земельные споры со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в ином истолковании, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для этого нет других препятствий.

В указанном постановлении Президиум обозначил основные подходы к решению схожих дел.По обстоятельствам дела государственное унитарное предприятие на основании договора аренды от 1995 г. владело земельным участком, предоставленным для содержания здания типографии согласно распоряжению главы города от 1995 г.

На основании распоряжения председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации области от 1997 г. часть помещений в указанном здании была предоставлена библиотеке на праве оперативного управления (нежилые помещения).

Право оперативного управления зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в 2008 году.В 2003 году земельный участок разделен на два участка, на одном из которых расположено здание, занимаемое созданной на базе предприятия фабрикой и библиотекой.

Распоряжением главы города от 2003 года прекращено право аренды предприятия на часть спорного участка, которая передана библиотеке в постоянное бессрочное пользование без выдела на местности, с разрешенным использованием – для содержания помещений библиотеки.

Этим же распоряжением фабрике на праве аренды предоставлена другая часть участка без выдела на местности, с разрешенным использованием – содержание производственных помещений типографии.В распоряжении от 2003 г. указано на расторжение договора от 1995 года.

В связи с выкупом предприятия как имущественного комплекса в 2006 году администрация с фабрикой в 2006 заключила договор аренды земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП в 2007 г., согласно пункту 1.1 которого фабрике передан во владение и пользование весь спорный земельный участок с определением арендной платы за фактически занимаемую площадь.

Право пользования библиотеки на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП в 2007 г. с указанием вида права – постоянное бессрочное пользование земельным участком, указана доля в праве.

Фабрика, обращаясь с иском, указывала на то, что спорный земельный участок являлся неделимым, он занят помещениями, которые принадлежат ей на праве собственности, а также библиотеке на праве оперативного управления.

Библиотека как учреждение в силу прямого указания в статье 36 Земельного кодекса может обладать только правом ограниченного пользования земельным участком, но не правом постоянного (бессрочного) пользования.

Истец также полагал невозможным наличие одновременно на один и тот же земельный участок права постоянного бессрочного пользования и права аренды за двумя субъектами.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из наличия у библиотеки в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса права постоянного бессрочного пользования земельным участком, которое также в равной степени с другими правами на землю подлежит защите.

Поскольку оспариваемое право библиотеки было зарегистрировано в установленном законом порядке, а распоряжение от 2003 г. как основание его возникновения не было оспорено, суд с учетом положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) признал государственную регистрацию права постоянного бессрочного пользования библиотеки доказательством его существования.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, принял также во внимание, что возникшее на основании распорядительного акта и в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса право постоянного бессрочного пользования библиотеки на спорный земельный участок в установленном законом порядке не было прекращено.Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций о том, что заявленный истцом иск не способен восстановить его права, и, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов всех землепользователей спорного участка, счел, что признание заявленного по делу иска может привести лишь к аннулированию соответствующей записи в ЕГРП, но не к утрате библиотекой права пользования земельным участком на ином вещном праве – праве ограниченного пользования земельным участком.

Поход Президиуму ВАС при пересмотре земельного спора в порядке надзора был следующим.

Заявленное истцом требование основано на пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Указанный пункт предусматривает, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суды при рассмотрении требования по существу не опровергли обстоятельства, указанные истцом, о том, что на один и тот же объект недвижимости – земельный участок – было одновременно зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования библиотеки, а также право аренды фабрики, основанием возникновения которого был договор аренды земельного участка от 11.10.2006.

Это обстоятельство является основанием для применения пункта 52 постановления № 10/22 и разрешения в соответствии с его положениями возникшего между сторонами спора о правах на недвижимость.

Кроме того, как следует из доводов истца, заявляя об отсутствии у библиотеки права постоянного бессрочного пользования, он не отрицал наличие у нее другого права – ограниченного права пользования земельным участком, что прямо предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса, и не имел в связи с этим намерений признать право на земельный участок только за собой или же истребовать его в единоличное владение. В силу этого, а также учитывая, что истец указывал на неделимость спорного земельного участка, на котором расположены помещения и фабрики, и библиотеки, он не мог воспользоваться иным способом оспаривания зарегистрированного права ответчика на этот участок.Таким образом, поскольку пунктом 52 постановления № 10/22 предусмотрено, что целью иска о признании права отсутствующим является оспаривание зарегистрированного права или обременения другого лица, и при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, с учетом указанных истцом обстоятельств, его заинтересованности в разрешении спора о правах на спорный земельный участок, истец избрал соответствующий для этого способ защиты.Отказывая в иске, суды мотивировали свой отказ ссылкой на положения пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса, предусматривающего, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются в том числе государственным и муниципальным учреждениям.Однако суды не учли, что на дату принятия распоряжения о предоставлении библиотеке спорного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования у предприятия уже существовало право аренды на весь спорный земельный участок.

Поскольку у истца право пользования спорным земельным участком возникло раньше, чем у библиотеки, которой было предоставлено не все здание, а лишь помещения в нем, суды с учетом доводов истца должны были разрешить земельный спор и вопрос о том, имеются ли основания для возникновения у библиотеки права постоянного (бессрочного) пользования участком в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса или же при указанных обстоятельствах она вправе использовать земельный участок на ином праве, определенном статьей 36 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.Абзац второй этого же пункта также позволяет приобрести неделимый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если в здании, находящемся на нем, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.Абзац третий пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса при этом определяет, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Из названных норм статьи 36 Кодекса следует, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.

Таким образом, библиотека вправе с целью реализации имеющегося у нее упомянутого права пользования земельным участком вступить в договор аренды, что не должно препятствовать фабрике осуществлять права и обязанности арендатора земельного участка, надлежащим образом соблюдать согласованные условия договора, в том числе связанные с необходимостью использования земельного участка фабрикой при эксплуатации занимаемых ею помещений. Поскольку спорный земельный участок занят зданием, в котором расположены помещения библиотеки и фабрики, арендная плата, уплачиваемая фабрикой, должна определяться с учетом площади принадлежащих ей помещений.Суд первой инстанции, мотивируя отказ в иске, указал также на то, что спорный земельный участок был предоставлен библиотеке на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения 2003 г., но оно не было признано недействительным в установленном законом порядке.Между тем, поскольку оспаривание права по существу означает оспаривание основания его возникновения, в целях устранения спора о зарегистрированных правах разных лиц на один и тот же объект проверка соответствия закону указанного ненормативного акта должна быть произведена при рассмотрении настоящего иска.Избранный судами подход, повлекший отказ в иске в том числе со ссылкой на наличие у библиотеки государственной регистрации оспариваемого права, не способствует разрешению возникшего между сторонами спора о правах, устранению противоречия в сведениях ЕГРП о зарегистрированных правах и сомнений в их достоверности.Принятые по делу судебные акты отменены Президиумом ВАС РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Поскольку судами было отказано в иске полностью, в том числе по требованию, направленному на оформление администрацией права пользования библиотеки спорным неделимым земельным участком, при новом рассмотрении дела судам следует руководствоваться изложенной в данном постановлении правовой позицией, сформированной в целях толкования и применения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса.

Источник: http://www.rusgenco.ru/135-vysshiy-arbitrazhnyy-sud-opublikoval-postanovlenie-po-delu-ob-odnovremennom-oformlenii-razlichnyh-prav-na-odin-zemelnyy-uchastok.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.