Последствия нарушения преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки доли в квартире 2021

Последствия нарушения преимущественного права покупки

Порядок продажи доли в квартире
Как известить о продаже доли в квартире
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении вопроса, связанного с продажей доли в недвижимом имуществе, важно иметь ввиду следующее:

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Главы из книги НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Последствия нарушения преимущественного права покупки

 14. По смыслу п. 3 ст.

250 ГК РФ припродаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного правапокупки других участников долевой собственности любой участник долевойсобственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему сталоизвестно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать всудебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропускомуказанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлениюгражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срокможет быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительнымпричинам.

В случае нарушения права преимущественной покупкисособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск опереводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесениясоответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае неимеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной,поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушениятребований пункта 3 статьи 250 ГКРФ.

Во-первых,п.

14 ПостановленияПленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупкидоли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требоватьперевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основаниемдля признания сделки недействительной. В этой частиПостановление Пленума N10/22 основано на системном толкованиист. 250 ист. 168 ГК РФ.

В соответствии сп. п. 2,3 ст. 250 ГК РФ продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности онамерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий,на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутсяот покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности нанедвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимоеимущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать своюдолю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупкилюбой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласност. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законне устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иныхпоследствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная в нарушение правапреимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может бытьпризнана недействительной (ст.168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушенияв виде приобретения другим участником общей долевой собственности праватребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, комментируемыйпункт определяет срок реализациивозможности перевода прав и обязанностей – три месяца со дня, когдасособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает правило, согласно которомурешение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием длявнесения соответствующих записей в ЕГРП. Под “соответствующей записью” здесьследует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан набуквальном толкованиист.

250 ГК РФ, гласящей: “Участникдолевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав и обязанностей покупателя“. Следовательно,ст.

250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, азначит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если,конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли бытьреализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственнойрегистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму,но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, чтопост.

250 ГК РФ осуществляетсяперевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель,руководствуясь принципом “нельзя передать прав больше, чем имеешь”, неиспользовал бы термин “перевод”.

Кроме того, он ушел бы от словосочетания “припродаже доли” и упоминал намерение продать что-то подобное. А посколькуправа и обязанности по договору, требующему государственной регистрации,возникают в момент такой регистрации (п.3 ст.

433 ГК РФ), то, если договор требует государственнойрегистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав иобязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует иметь в виду, что правопреимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одноиз дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевойсобственности на покупку доли в праве общей собственности, установленноезаконодателем вабз. 1 п. 1 ст.

250 ГК РФ иявляющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам,которые в силуст. 1112 ГК РФ являются личными иотносительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участникадолевой собственности требовать на основаниип. 3 ст.

250 ГК РФ перевода нанего прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственностис нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своемуправовому характеру производно от самого преимущественного права на покупкууказанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также неявляется тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определеннымлицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица напредусмотренных законом условиях .

——————————–

Обзор законодательства и судебнойпрактики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2007 г. // БВС РФ.2007. N 10.

Источник: http://av-ue.ru/nks_k.php?d=nks_23.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.