Понятие и правовое регулирование договора коммерческого найма

О правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения

Понятие и правовое регулирование договора коммерческого найма

Хабаровск

10 ноября 2015г.

    Одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём (выделено мною – Н.К.) жилых помещений)».

    Договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию Главы 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения».

И некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, Е.А.

Трушин, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это не прибыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения [5, с. 5]. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

    Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин “коммерческий” по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят [1, с. 51-54]. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 году П.В.

Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём» [2].

И с тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

   Поэтому в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений [3] корректнее было бы внести изменения в наименование Главы 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

   Если обратиться к законодательству, то только в ЖК РФ применительно к одному из жилищных фондов, классифицируемых в зависимости от целей использования, применяется понятие «жилищный фонд коммерческого использования (выделено мною – Н.К.

)», под которым понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования позволяет собственникам извлекать доход путём предоставления таких жилых помещений гражданам на условиях возмездного пользования.

Сразу встаёт закономерный вопрос: а может ли государственный и муниципальный жилищный фонд использоваться в коммерческих целях. Представляется, что никаких ограничений для этого нет.

   Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

   Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

  Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

   Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

   Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

    Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)»[4, с.

22-29], а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение «жилищного фонда коммерческого использования», который перечисляется среди иных жилищных фондов.

Но, как мы уже отмечали выше, Глава 35 ГК РФ как раз направлена урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения.

   Если говорить об источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно- правовых актах.

Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах.

Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25.

    Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в нормативно-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10.01.2008 г.

№ 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по  делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма (выделено мною – Н.К.), подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 07.06.2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Список литературы

1.     Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 – 54.

Источник: https://izron.ru/articles/iz-voprosov-okhvatyvaemykh-problemoy-sudebnykh-resheniy-vazhneyshee-teoreticheskoe-i-prakticheskoe-z/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/o-pravovom-regulirovanii-dogovora-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomeshcheniya/

Лекция 6. Договор коммерческого найма жилых помещений

Понятие и правовое регулирование договора коммерческого найма

План:

1. Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны, форма и сроки.

2. Права и обязанности сторон. Временные жильцы. Договор поднайма. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.

3. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение.

Вопрос 1. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.

На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).

В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:

1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;

3) свободное.

Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.

Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Форма и срок, на который заключается договор, также обладают своей спецификой.

Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации.

В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.

162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1) обычный – не более 5 лет;

2) краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов).

Вопрос 2. Все основные права и обязанности сторон можно выделить следующим образом:

Обязанности наймодателя:

1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги;

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

5)осуществлять капитальный ремонт, если иное не указано в договоре;

6)осуществлять только с согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находиться сдаваемое жилое помещение в случае, если оно существенно меняет условия пользования этим жилым помещением.

Обязанности нанимателя:

1)использовать жилое помещение только для проживания;

2)обеспечивать его сохранность;

3)поддерживать в надлежащем состоянии;

4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения;

5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи;

6)осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено в договоре;

7)указывать в договоре всех граждан, которые будут с ним проживать, т.к. они приобретают равные с ним права пользования

Права наймодателя:

1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма;

2)выражать свое согласие при замене нанимателя;

3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека;

4)своевременно получать оплату за пользование и коммунальные услуги и т.д.

Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон и не может меняться в одностороннем порядке, за исключением случаев, указанных в законе либо договоре.

Сроки оплаты, как правило, указываются в договоре (помесячно, поквартально, один раз в год), а если не предусмотрены, то плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (в соответствии с ЖК РФ).

Права нанимателя:

1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают;

2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно.

При этом временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и обязаны освободить помещение после истечения согласованного срока, а если срок не установлен, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;

3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно. Поднаниматели также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения, а при досрочном прекращении договора найма – автоматически прекращается договор поднайма;

4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем не менее года.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

При смене собственника жилого помещения не происходит расторжения либо изменения договора коммерческого найма. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (ст.675 ГК РФ).

Вопрос 3. Основания и порядок расторжения договора следующие:

1) добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент.

2) в судебном порядке:

– по требованию наймодателя;

– по требованию любой из сторон;

– с предварительным предупреждением со стороны наймодателя.

По требованию наймодателя в следующих случаях:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В данном случае судом может быть назначен срок до 1 года для устранения вышеуказанных нарушений.

Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения – суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение по требованию любой из сторон происходит в случае:

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Кроме этого, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушения продолжаются и не устраняются – наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом – жилищным законодательством. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия.

Вопросы для самоконтроля:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, стороны, объект договора, форма.

2. Права и обязанности сторон по договору.

3. Наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Их права и обязанности.

4. Плата за пользование жилыми помещениями и за коммунальные услуги.

5. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения (порядок вселения в жилое помещение, замена субъектов договора найма, перепланировка и переустройство жилого помещения).

6. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы.

7. Срок в договоре. Перезаключение договора на новый срок.

8. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения: основания, последствия.

Источники:

1. Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ

Источник: https://studopedia.ru/12_31007_lektsiya--dogovor-kommercheskogo-nayma-zhilih-pomeshcheniy.html

Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере

Понятие и правовое регулирование договора коммерческого найма

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма.

При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.

Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой – в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 – 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма.

Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора – сфера его действия .——————————–

См.: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ).

В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма.

В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования – п. 4 ч. 3 ст. 19).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Юридическая природа договоров

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 – 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер.

Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст.

682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2586.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.