Понятие долевого строительства

Долевое строительство «на пальцах» – что это, плюсы и особенности

Понятие долевого строительства

Долевое строительство особую популярность получило с 2000-х годов, когда экономический кризис заметно зажал гайки у простого населения. Отчасти, для государства, это была попытка выровнять назревавший коллапс в строительной сфере, а для населения – возможность максимально безболезненно решить жилищный вопрос.

Долевое строительство расширяет возможности Источник kadastrmap.ru

С недавнего времени, ходят слухи, что в 2019 году подорожает колбаса и прекращается долевое строительство на корню. И если со строительством можно подождать, то вот от колбасы работягам отказаться будет достаточно трудно.

Кто ее придумал, тот ее и танцует!

Такая идея, как ДС, выгодна обеим сторонам: застройщик получает большую сумму сразу, а вот покупатель в итоге, экономит до 30% от рыночной стоимости жилья. Этот симбиоз вышел бы весьма удачным, если бы не алчность и широкоразмерность удерживающих устройств, кожгалантерейного производства у неопределенных лиц.

Пример из жизни ! Хитрый и самоуверенный исполнитель, приехал на внедорожнике к застройщикам объяснять, что денег нет. Люди, недолго думая, прижали его к стенке и сказали: «Денег нет? – Тогда держитесь!».

Ранее, все вопросы регулировало законодательство, но несмотря на внимательное отношение руководства, простые граждане необъятной России, все же умудрялись попадаться на мошенников.

Не хотелось бы примерить такой костюмчик Источник sochi.com

Одни из самых популярных схем мошенников:

  • Строительство без разрешительных документов. Для целого коттеджного поселка – это катастрофа. Кроме того, что придется оформлять землю, так еще и высок риск получить штраф за незаконное строение.
  • Воровство денег наглым образом. Самая распространенная схема, позволяющая журналу Форбс печататься регулярно. Вернуть свои деньги, удается далеко не каждому, поэтому, попав в такой капкан, вы рискуете надолго отбивать пороги судов и инстанций.
  • Незавершенное строительство. В народе говорят «лайт-версия»: исполнитель играет до конца и в самый последний момент, покупает билет на самолет без права переписки. Так, группа дольщиков остается, по документам, с жильем (это если еще повезет), а по факту – с незавершенным строительством. И начинается большая эпопея, со сменой руководства и новых финансовых вливаний. Это может продолжаться годами и самое страшное то, что государство никак не может повлиять на ситуацию, ввиду своей липкой бюрократии.

Ну, так получилось Источник www.logosinfo.ru

  • Продажа готового жилья третьим лицам. Не самый плохой вариант, однако, придется попотеть, чтобы вернуть себе свой коттедж. Несмотря на то, что такая продажа является недействительной, выселить или лишить права собственности, можно только в судебном порядке.

Несмотря на большое количество проблем, с которыми может столкнуться человек, плохо разбирающийся в юрисдикции, эта сфера строительства занимала весьма существенную нишу в отрасли.

Кто не рискует, тот вообще не пьет!

Конечно, при подписании договора, каждый способен ошибиться, поэтому рекомендуем перед тем, как подписывать, взять копию документа и направиться к юристу.

Рассмотрим все положительные стороны долевого строительства:

  • Возможность оплачивать стройку поэтапно, поквартально. Это удобно, особенно, если у вас большая семья. Вам не нужно откладывать всю жизнь – достаточно вносить деньги, согласно возведенному этапу.
  • Окончательная оплата после строительства. Так, вы можете взять кредит на первый взнос или воспользоваться материнским капиталом, а затем, накопив определенную сумму, полностью рассчитаться с заказчиком.

Можно Источник novmk.com

  • Внесение денег по частям, каждый месяц. Это вообще идеальный вариант для большинства людей. Вы сможете безболезненно оплачивать свое жилье с каждой зарплаты и тем самым, возможно, избежите кредитной кабалы.
Мнение эксперта! Если ваша жена упорно предлагает взять кредит под сумасшедшие проценты, дабы всем на зависть поскорее обзавестись своим домом, скажите ей, что тогда вы вынуждены взять в жены директора банка, потому как вся ваша зарплата будет у нее.

Все варианты по своему хороши: тут все зависит от вашей платежеспособности и установленных сроков заказчика.

Кроме вышеперечисленных плюсов, безусловно, существуют и минусы:

  • Вероятность заморозки строительства. Так как строительная сфера в нашей стране плотно завязана на экономике, любой кризис осложняет бизнес, что приводит к непредвиденным расходам. И даже если вам попадется добросовестный исполнитель, не факт, что вы сможете благоприятно решить свой вопрос с загородным жильем.

Кризис бьет даже по самым белым и пушистым Источник meric.masixylupo.ru.net

  • Риск нарваться на аферистов. Конечно, вы как взрослый человек, множество раз проверите контору на вшивость, однако, что бы вы ни предпринимали до подписания договора и внесения денег, не будет иметь никакого смысла, потому как – у кого деньги, тот и прав. Сбежать такой мошенник может сразу, после получения денег и далеко не факт, что он вернется на родину. Поэтому рекомендуем обращаться только к профессионалам, имеющим за плечами огромный стаж и портфолио готовых работ.
  • Вы можете получить совсем не то, что хотели. Такое случается редко, однако, и такое тоже бывает. В процессе стройки, у конторы может меняться как руководство, так и мастера/прорабы. И если вы заключали договор, в котором прописано наличие евроремонта, то не факт, что вы получите желаемое качество. Если рассуждать отстраненно от темы, то в этом поединке побеждает однозначно покупка готового дома, потому как вы уже хотя бы конкретно видите, что берете.

О нововведениях в долевом строительстве смотрите в видеоролике:

Заключение

Покупка своего загородного дома, дело непростое и требует от заказчика немало свободного времени, нервов и финансовых средств. Для того, чтобы гарантированно потратить свои активы грамотно, рекомендуем обращаться в известные фирмы, имеющие положительную репутацию.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Источник: https://m-strana.ru/articles/dolevoe-stroitelstvo-na-paltsakh/

Участие в долевом строительстве

Понятие долевого строительства

Организации, строящие дома, сотрудничают не только с крупными инвесторами, которые могут спонсировать проект полностью, а также привлекают обычных граждан, мечтающих купить новое жилье.

На эти средства строится жилой дом, затем здание вводят в эксплуатацию, квартиры становятся собственностью граждан, чьи деньги задействовались ранее.

Денежные средства, которые вносят в качестве доли за собственность, предоставляются по частям. Цена такой квартиры будет значительно ниже, чем цена квартир в уже сданном в эксплуатацию доме.

Рассмотрим подробнее, что такое долевое строительство.

Долевое строительство — вид строительства жилья, при котором договор участия заключают между дольщиком и строительной фирмой.

Компания должна в установленные сроки возвести объект недвижимости, а также сдать его в пользование дольщику. Клиент выплачивает определенную сумму и принимает объект в пользование.

Регулирует вопрос долевого строительства ФЗ №214 от 2014 года. Законодательный акт призван защищать права дольщиков и регулировать его отношения с застройщиком.

Договор долевого строительства

Договор обязательно содержит все возможные условия:

  • стоимость здания и порядок перевода денег на счет застройщика;
  • объект строительства;
  • сроки строительства: как только сроки истекут, объект обязательно передают в пользование;
  • детальное описание характеристик будущей квартиры: адрес, номер, площадь, количество комнат, внутренняя отделка и так далее.

Договор заполняют письменно, регистрация документа о долевом участии в строительстве проводится в Росреестре. Поэтапный процесс долевого инвестирования в объект недвижимого имущества:

  • стороной договора является строительная фирма, приобретающая участок земли;
  • дольщики, которые хотят купить недвижимость выгодно, заключают договор с этой фирмой;
  • дольщики вносят денежные средства (обычно в виде рассрочки), сумма обязательно фиксируется в договоре;
  • после того, как дом (объект долевого строительства) достраивают, застройщик сдает квартиры дольщикам.

Если появляются какие-либо изменения в статьях договора, всеми сторонами подписывается новое соглашение с указанием всех корректировок. Документ тоже регистрируют в Росреестре.

Возведение здания происходит благодаря средствам дольщиков, будущих хозяев жилой площади. Это выгодно для обеих сторон, но долевое строительство, как и любой вид инвестирования, несет определенные риски.

Когда долевое строительство выгодно

При кризисных явлениях в стране, нестабильности экономики участие в долевом строительстве — выгодный, а иногда единственный возможный способ приобрести новое жилье.

Цены на готовые, только что построенные объекты намного выше. Ипотеки же несут в себе невероятные переплаты по процентам. Но при покупке ипотечной недвижимости можно сразу же переехать в новую квартиру.

Что касается долевого строительства, — покупатель приобретет квартиру только тогда, когда застройщик сдаст объект.

Когда долевое строительство может быть рискованным предприятием

Пока не был принят закон 2004 года инвестирование в долевое строительство было, но регулировался процесс инвестиционными договорами.

Понятие защита прав дольщиков практически отсутствовало, что позволяло недобросовестным застройщикам активно этим пользоваться. Федеральный закон гарантирует соблюдение прав и защищает участников долевого инвестирования.

Но застройщики и здесь находят выход, который позволяет им уменьшать количество обязательств или не выполнять их. Они заключают обычный инвестиционный договор, не имеющий прав дольщика.

Граждане должны внимательно следить за тем, что подписывают. Правильный договор называется договором об участии в долевом строительстве.

Рассмотрим распространенные мошеннические схемы в 2021 году:

  1. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, который содержит условие: с дольщиком заключат основной договор купли-продажи только при полной постройке жилого здания. В период строительства застройщик располагает всеми правами на собственность, а инвестор получает их при заключении основного договора. У таких документов нет указания сроков по сдаче объекта. Дом может строиться вечно. Государственная регистрация не предусмотрена, поэтому недобросовестный застройщик не побрезгует заключить договоры на одну жилую площадь с несколькими инвесторами сразу.
  2. Вексельное мошенничество предусматривает дополнительный договор купли-продажи векселя, приравнивающийся к стоимости недвижимости. Клиент покупает квартиру, прибегая к помощи векселя. Застройщик может выкупить метры не квартирой, но денежными средствами. Предварительный договор купли-продажи продолжает действовать, но деньги не зачисляются. Мошенники по основному договору заявляют рыночную стоимость квартиры. Вся схема сводится к тому, что обманутый инвестор предоставляет фирме деньги взаем на несколько лет, а этих денег хватило бы на приобретение новой готовой жилплощади.
  3. К другим схемам можно отнести банкротство фирмы, низкое качество возведенного здания, исчезновение выплаченных денежных средств.
  4. Строительные компании горазды на различные изощрения в целях снижения издержек на налоговые сборы. Нередко в договоре указывается лишь часть стоимость жилья, а остальное оформляется как страховка. Все предприятие по возведению здания становится долгостроем, а через суд возвращается лишь та сумма, которая была прописана в договоре.

Застройщики нередко предлагают подписывать соглашения на резервирование прав собственности в здании, которое еще строится. Материальная ответственность перед дольщиками резко снижается. Предварительные договоры, соглашения, перезаключение договора в другом формате почти никогда не реализуются.

Внимательный, вдумчивый выбор, привлечение грамотных специалистов помогут предотвратить все риски. Узнаем, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительство.

Правильный выбор застройщика

В этом деле поспешность, нетерпеливость могут погубить все дело. Дольщики должны тщательно изучать документацию. Если в данной области нет знаний или опыта, следует воспользоваться услугами опытных юристов.

Нужно проверять документы:

  • свидетельство постановки на учет;
  • доказательство о регистрации в налоговой службе;
  • протокол с назначением главы строительной фирмы;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • устав строительной фирмы.

У застройщика, который ведет законную деятельность, должны быть все вышеперечисленные документы. Требуйте предоставить их только в оригиналах! Также нужно не полениться и посмотреть заключения аудиторов за последние несколько лет.

Если документация чиста, следует перейти на изучение документов на право строительства:

  • должно быть разрешение на строительство на определенном участке;
  • полная проектная документация строительства многоквартирного здания;
  • документы, обеспечивающие право владения участком под домом;
  • заключения государственной экспертизы.

Частая мошенническая схема: договор долевого строительства здания заключается сразу после того, как фирма получает права на земельный участок. Но необходимо сначала полностью оформить все документы.

Объектом особого внимания должен быть сам договор, в котором прописываются:

  • место, дата и срок возведения жилого здания;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки и условия сдачи;
  • гарантийные сроки, условия передачи денежных средств;
  • полная стоимость квартиры.

Документ следует отдать на рассмотрение стороннему или знакомому юристу, который поможет исключить риски.

Взносы выгоднее и безопаснее оплачивать через официальные финансовые организации, которые выдают официальное подтверждение внесенных денег на счет строительной компании. Не следует платить через кассы самого застройщика.

Информация о строительной фирме

Следует начинать поиски застройщика с фирм, которые уже много лет (желательно не менее пяти-шести) успешно ведут свою деятельность, привлекая граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов.

Широко разрекламированные застройщики — это еще не гарант безопасности сделки. Успешные фирмы стараются предоставить как можно больше сведений о себе и показать клиенту свои объекты.

У добросовестных фирм должны быть:

  • свой хороший сайт и реклама в интернете;
  • присутствие сведений о фирме в прессе и на сайте;
  • паспорт застраиваемого здания;
  • сколько времени застройщик существует;
  • законченные проекты, также следует обращать внимание на количество законченных объектов;
  • текущие и планируемые объекты;
  • отзывы в интернете и на форумах.

Все вышеперечисленные пункты должны легко проверяться физическим лицом.

Застройщики-мошенники также могут создавать себе официальные сайты и сочинять положительные отзывы. Один из вариантов проверки: скопировать контактный номер, указанный на сайте, и вставить его в поисковик.

Если поиск выдаст много страниц с таким же номером, вероятно, номер настоящий. На сайте налоговой службы можно скопировать ИНН фирмы и заказать выписку из ЕГРЮЛ. Но нужно проверить выписку, в которой указано, ликвидирована компания или нет.

Если конкуренты застройщика создают им антирекламу на различных сайтах и форумах, можно поговорить с жителями домов, которые сдали застройщик, и узнать и мнение. Адреса эти домов также указываются на сайте.

Множество других факторов (к примеру, место застройки, инфраструктуру и так далее) можно проверить, самому посетив участок.

Если разрешение на строительство дома было выдано до апреля 2005 года, закон 2014 года на данные отношения двух сторон не распространятся. Такая строительная компания ведет себя с дольщиками, как с инвесторами, чьи права будут ущемлены.

Цена квартиры

Слишком низкая стоимость должна заставить клиента задуматься. Вероятно, это некачественная жилая площадь, или фирма стремится поскорее заработать деньги и объявить себя банкротом.

Скидки в 30% и более убыточны для самой фирмы. Застройщики на такое не идут. Низкая стоимость приманивает жадных дольщиков. Фирмы забирают их деньги и не собираются выполнять обязательства.

Важность страхования

В 2014 года издали новый закон о долевом строительстве №294. Страхование дольщика является обязательным. Законодательство стремится минимизировать и изничтожить на корню многочисленные мошеннические схемы застройщиков.

Не всегда застройщик доводит постройку объекта до конца. И инвесторы могут возместить убытки, если у них есть страховка.

Страхование дольщиков при долевом строительстве происходит по следующим схемам:

  1. Банковская гарантия. Проверяют при оформлении договора в Росреестре. Но не каждая банковская организация решится стать поручителем в строительстве.
  2. Общество страхования застройщиков. Участники — надежные застройщики. У данного общества обязательно имеется лицензия.
  3. Страховая компания, согласившаяся на данный вид страхования, имеющая лицензию.

Величина страхования — 1% от стоимости объекта. Также страховщик вправе добавить свои тарифы, которые будут зависеть от надежности застройщика и участка строительства.

Дольщики обязательно должны страховать свои риски, так как вкладываются их собственные средства, а непредвиденных ситуаций бывает множество. Строительная фирма страхует весь объект или каждую квартиру отдельно. Распространен последний вид страхования.

Страховой случай имеет место быть, если фирма не смогла выполнить или не смогла выполнить полностью обязательства по договору. Данные факты подтверждаются в суде или при банкротстве строительной компании.

Страховые выплаты

Каждый дольщик должен иметь договор страхования. Сумма не меньше суммы, за которую дольщик желает купить жилплощадь. Страховка не выплачивается, если строительство заморожено, или сроки строительства увеличиваются.

Поэтому риск длительного ожидания сдачи жилой площади очень высок, а осуществлять выплату по договору страхования нужно ежегодно. Если фирма стала банкротом, деньги на счет дольщиков зачисляются очень долго.

Срок страхования должен превышать срок сдачи дома на два года. Можно предъявлять претензии к строительной фирме и требовать страховых выплат в течение двух лет проживания на жилой площади. Также можно взыскивать штрафы и пенни.

Контролируется процесс Центробанком, который обязан следить за соблюдением законодательства по взаимному страхованию. Страховые компании не любят подобный вид страхования.

Строительная фирма должна выплатить неустойку, если нарушены сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, и если подобное не было обговорено заранее в дополнительном соглашении. Неустойка взыскивается также в досудебном порядке, если это прописано в договоре.

Если застройщик не выплачивает неустойку в указанные сроки, то гражданин может обратиться в суд, а расходы за судебные издержки несет строительная фирма, если дольщик выиграет тяжбу.

Если в договоре стороны не прописывали размер неустойки, ее рассчитывают так: количество дней просрочки умножают на одну трехсотую, на 10% и на сумму договора.

Как обезопаситься

Во избежание проблем с застройщиком следует:

  1. Тщательно изучить договор до его подписания. Если не хватает времени изучить его сразу, нужно забрать его для ознакомления домой или сразу к юристу.
  2. Переводить деньги только на банковский счет застройщика, взять подтверждение оплаты.
  3. Проверять строительную компанию и ее директора в интернете. В случае банкротства фирмы директор должен выплатить долги, если не сообщит о банкротстве в определенные сроки в Арбитражный суд.
  4. Не следует разрывать договор сразу при прекращении строительства. Сначала нужно добиться возврата средств, а также выплаты неустоек.
  5. При прекращении выполнения обязательств компанией, в то время как дом почти готов, следует обратиться в городскую администрацию. Следует объединиться с другими потерпевшими и готовить коллективный иск в суд.

Гражданин, решивший вступить в подобные долгосрочные отношения, должен быть готов к тому, что долевые взносы иногда меняются под воздействием различных экономических факторов. От таких рисков не уберечься.

Источник: http://ipoteka-expert.com/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo/

01. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве

Понятие долевого строительства

Закрепленное в ст.40 Конституции РФ право гражданина на жилище может быть реализовано различными способами, одним из которых является приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.

4 вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

 Из вышеприведенного определения следует, что рассматриваемый договор является:

  • консенсуальным, на что указывает используемая в Федеральном законе № 214-ФЗ формулировка «обязуется». Деятельность по созданию, а также передача объекта долевого строительства относятся к стадии исполнения договора;
  • синаллагматическим, в котором каждая из сторон наделена корреспондирующими правами и обязанностями;
  • возмездным, согласно которому в качестве условия договора выступает наличие встречного предоставления.

Дискуссионным представляется вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве публичным, а также можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения.

Напомним, что в соответствии с п.1 ст.

426 Гражданского кодекса РФ[1] (далее – ГК РФ) публичным является договор, «заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)». При этом указанное лицо не может оказать предпочтение определенному лицу перед другим лицом при заключении договора, за исключением предусмотренных нормативными правовыми актами случаев.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора не допускается в случае, когда у него имеется возможность предоставить потребителю интересующие его товары, услуги либо выполнить соответствующие работы (п.3 ст.426 ГК РФ).

При этом в соответствии с п.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ, услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для всех потребителей соответствующей категории.

В.В. Витрянский выделяет два главных признака, позволяющих отличить публичный договор от иных договорных конструкций.

Во-первых, в качестве стороны договора, которая несет предусмотренные п.1 ст.426 ГК РФ обязанности, должна выступать организация, осуществляющая предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

До внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г.

№ 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[2] (далее – Федеральный закон № 42-ФЗ) перечень субъектов, которые могли выступать стороной публичного договора, был ограничен только коммерческими организациями.

Во-вторых, вышеуказанный субъект несет обязанности при осуществлении деятельности «особого рода»: деятельности, осуществляемой в отношении любого лица, которое к нему обратится.

В некоторых нормах ГК РФ прямо предусмотрено отнесение того или иного договора к числу публичных.

Вместе с тем отсутствие прямого указания в ГК РФ на публичность договора не препятствует признанию такого договора публичным, если договор отвечает признакам, указанным в ст.426 ГК РФ[3].

Впрочем, в п.1 ст.

426 ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ были внесены изменения, содержащие указание на «лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность», вместо указания на коммерческую организацию.

В силу этого квалифицирующим признаком публичного договора из числа приведенных критериев остается один: характер деятельности лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

В связи с указанным считаем возможным согласиться с мнением А.И. Савельева, согласно которому в отсутствие в законе четких критериев публичного договора при отнесении того или иного договора к категории публичных необходимо исходить из существа возникающих в рамках данного договора правоотношений[4].

Интересной представляется точкой зрения Н.Д. Романенковой, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является публичным только при его заключении с гражданином-потребителем.

При этом автор указывает, что правила п.2 ст.

426 ГК РФ не применяются при определении цены данного договора, поскольку цена договора может зависеть от особенностей конкретного объекта долевого строительства (например, вид из окна, этаж)[5].

Полагаем, что признание договора участия в долевом строительстве публичным в зависимости от того, является ли участником долевого строительства гражданин-потребитель, некорректно, поскольку формулировка «в отношении каждого» не предполагает каких-либо исключений из числа субъектов, в отношении которого осуществляется деятельность в рамках публичного договора.

По мнению Т.Ю. Майбороды, договор участия в долевом строительстве следует признавать публичным, поскольку застройщик осуществляет «публичную» деятельность: размещение проектной декларации предшествует заключению договора участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить интересующую информацию о строительстве многоквартирного дома любому лицу[6].

В свою очередь, Д.А. Соболев в качестве аргументов отнесения договора участия в долевом строительстве к публичным указывает: характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному круг лиц и размещенного в информационных источниках, срок передачи объекта долевого строительства, который в соответствии с ч.1 ст.

6 Федерального закона № 214-ФЗ должен быть единым для участников долевого строительства, а также установленный контроль и надзор в области долевого строительства. При этом несмотря на вышеуказанные аргументы, по мнению Д.А.

Соболева, в отсутствие единого подхода к правоотношениям по рассматриваемому договору выводы о публичности договора участия в долевом строительстве преждевременны[7].

Вопрос о публичности договора участия в долевом строительстве возникает не только в юридической литературе, но и в судебной практике.

Согласно апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016[8] договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку не исключает возможности изменения цены по соглашению сторон.

В свою очередь, Постановлением Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399[9] договор участия в долевом строительстве был квалифицирован в качестве публичного, однако Верховный Суд РФ не аргументировал свой вывод, указав только на положение п.1 ст.426 ГК РФ.

Полагаем, что, исходя из анализа действующего законодательства, договор участия в долевом строительстве можно отнести к числу публичных, поскольку деятельность застройщика носит так называемый публичный характер. Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20 декабря 2011 г.

№ 29-П «По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр»[10] деятельность, осуществляемая по публичному договору, является «социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес», поэтому законодатель уполномочен установить в законе условия осуществления такой деятельности с учетом ее социально-экономического значения.

С учетом того, что право гражданина на жилище является конституционным правом и может быть реализовано, в том числе, посредством заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, полагаем, что данный договор можно отнести к числу публичных. При этом цена в таком договоре не меняет его сущностной природы и не является квалифицирующим признаком.

Публичный договор следует отличать от договора присоединения, под которым понимается договор, «условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом» (п.1 ст.428 ГК РФ).

Именно последний признак, по мнению М.И. Брагинского, является основным, заключающемся в присоединении ко всем без исключения условиям договора, в противном случае договор не будет заключен[11].

В отличие от публичного договора, где определяющим моментом является характер деятельности субъекта, договор присоединения характеризует способ заключения договора. По мнению В.В.

Витрянского, предлагаемые для заключения тексты проектов договоров не могут быть отнесены к формулярам или иным стандартным формам, поскольку в таком случае определение условий договора будет осуществляться по соглашению сторон, что противоречит определению договора присоединения.

Договор присоединения исключает возможность обеих сторон изменять условия, предусмотренные стандартной формой[12].

В связи с указанным позволим не согласиться с точкой зрения А.Г.

Карапетова, по мнению которого формулировка «в целом» не мешает признавать конкретный договор договором присоединения в части условий, которые не были индивидуально согласованы сторонами[13], поскольку сама возможность согласования отдельных положений договора присоединения не предусмотрена ст.428 ГК РФ и противоречит смыслу данного договора.

По мнению М.В. Петрухина, договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку условия договора, в частности, объект долевого строительства, цена договора, а также порядок ее уплаты зависят от каждого конкретного случая, следовательно, должны быть согласованы сторонами[14].

В судебной практике отсутствует единообразное решение вопроса об отнесении договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения.

Например, в постановлении от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016[15] Четвертый арбитражный апелляционный суд указал, что поскольку условия договора участия в долевом строительстве определяются застройщиком в стандартных формах, то данный договор является договором присоединения.

По нашему мнению, такое толкование п.1 ст.428 ГК РФ недопустимо.

При определении того или иного договора в качестве договора присоединения необходимо не только исходить из требований законодательства, но и из фактических обстоятельств дела, на что указал Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 декабря 2016 г.

по делу № 33-22493/2016[16]: договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку доказательства невозможности согласования условий договора, в частности, его цены, отсутствуют.

В связи с указанным полагаем, что договор участия в долевом строительстве нельзя признать договором присоединения, поскольку данный договор не исключает возможности согласования и изменения отдельных условий договора. Вместе с тем правила, предусмотренные п.2 ст.

428 ГК РФ, могут быть применены и в том случае, если при заключении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания конкретных условий договора (п.3 ст.428 ГК РФ, п.

9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г № 16 «О свободе договора и ее пределах»[17]).

Таким образом, указанное положение позволяет исходя из фактических обстоятельств дела применять к договору участия в долевом строительстве правила, предусмотренные для договора присоединения, что, однако, не превращает договор участия в долевом строительстве в договор присоединения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров, поскольку застройщик осуществляет деятельность, которая носит публичный характер, на что указывает, в частности, характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному кругу лиц и размещенного в информационных источниках, а также осуществление государственными органами контроля и надзора в рамках долевого строительства. Кроме того, право гражданина на жилище является конституционным правом, что также является аргументом в пользу признания договора участия в долевом строительстве публичным договором.

Вместе с тем договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку не исключает возможности согласования и изменения сторонами данного договора его отдельных условий.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[2] Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.09.2017).

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/harakteristika-dogovora-uchastiia-v-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.