Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Содержание

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.

Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.

Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической “сталинке”

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.

Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.

Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.

Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).

Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).

Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.

В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.

Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.

Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.

Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.

На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.

Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.

Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.

Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.

Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.

Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.

Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.

В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.

Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.

Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.

Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.

К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась  в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.

выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.

С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.

Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.

В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vygodno-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-i-na-chto-obratit-vnimanie

Коммерческая недвижимость России: риски при покупке

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Специально для IRN.RUих анализирует адвокат Олег Сухов

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические (подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом»), но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.

Объект некапитального строительства
Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском.

С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде.

Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле.

И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации.

Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле.

За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года.

Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры.

А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.

Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион.

Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор.

Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму.

А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле.

В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки.

Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье.

Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле.

Все убрали за один месяц.

Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.

Риски из недр власти
Разговор о них будет неполным, если не указать на… местные выборы. Самая обычная демократическая процедура превращается в нашей стране в серьезный риск в сфере недвижимости. В одном из приволжских городов лет пятнадцать назад началась нешуточная борьба за кресло мэра.

В конце концов победил самый популярный кандидат. Придя во власть, он, прежде всего, инициировал пересмотр многих решений бывшего градоначальника, в том числе и по продаже объектов муниципальной собственности. Суды работали споро, возвращая помещения и здания в бюджет и прекращая договоры аренды: «Незаконные, мол.

С превышением полномочий заключались». Прошло еще четыре года. Наступили новые выборы. И опять все пошло по накатанной колее. Коммерческая недвижимость снова меняла владельцев и арендаторов. Так продолжалось почти двенадцать лет, до тех пор пока не сменился губернатор, после чего ситуация наконец стабилизировалась.

Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя.

Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта.

Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы.

Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд.

Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.

Обременения
Следующий риск, о котором следует сказать особо, – наличие обременений на недвижимость со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты.

Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада.

Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом – девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект.

В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору.

Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.

Инженерия
Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения.

Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов.

Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод.

Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто.

Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.

Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов.

О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерства по налогам и сборам России, Ар битражного суда Российской Федерации.

Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет, планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката.

Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

Подробнее о рисках при аренде помещений можно прочитать в статье адвоката Олега Сухова «Коммерческая недвижимость: риски при аренде».

Источник: https://www.irn.ru/articles/37565.html

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;

Важно:

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Покупка недвижимости: как избежать подводных камней

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости

Неправильная приватизация

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Ошибка при покупке квартиры может обернуться потерей миллионов рублей и нервным срывом. Рассмотрим некоторые сделки, которые находятся в группе риска.

Самая распространенная категория квартир, покупка которых может быть оспорена — это неправильно приватизированные объекты.

“Допустим, перед приватизацией с регистрационного учета были заранее сняты несовершеннолетние дети, затем с квартирой совершена сделка купли-продажи, — приводит пример Юлия Овечкина. — По достижении восемнадцатилетнего возраста выросший ребенок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд”.

Другой распространенной проблемой, является приватизация в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, например, находился в местах лишения свободы или служил в армии. Совет эксперта: от покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав архивную справку в паспортном столе.

Также необходимо обращать внимание на, то кто зарегистрирован в квартире.

«Если на момент покупки в квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся от участия в приватизации, то они имеют право пользования и проживания в квартире даже после ее отчуждения, — говорит Юля Овечкина.

 — При покупке такого жилья требуйте до совершения сделки купли-продажи снятия с регистрационного учета всех третьих лиц».

Тяжелое наследство

“Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие, — отмечает эксперт. — Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица, ранее не вступившие в права наследства.

Проверить 100% квартиру с основанием права собственности наследство — невозможно. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя.

По закону наследники имеют право заявить свои права на наследство в течение трех лет с того момента, как узнали о кончине наследодателя”.

Несовершеннолетний совладелец

Сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних, с большой вероятностью будет оспорена. При этом обратиться в суд может как сам несовершеннолетний (через родителя или повзрослев), так и органы опеки и попечительства.

“Если один из собственников несовершеннолетний, необходимо получить согласие на продажу квартиры не только от родителей, но и от органов опеки и попечительства, — пояснила руководитель компании «Огни Самары». — Поэтому перед заключением сделки важно убедиться, что продавец получил постановление о разрешении продажи доли несовершеннолетнего органов опеки и попечительства.

Также необходимо контролировать выполнение условий, при которых органы опеки разрешили продажу доли, принадлежащей ребенку. Например, с 2019 года в нашем регионе при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, нельзя взамен разместить на расчетном счете несовершеннолетнего денежные средства, а можно только приобрести на имя несовершеннолетнего альтернативную недвижимость.

Отдельно стоит сказать о квартирах, приобретенных за материнский капитал. Если продавец квартиры использовал при ее покупке материнский капитал, например на погашение ипотечного кредита, формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.

“Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования. Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок проводится довольно много. А когда дети вырастут, они могут заявить свои права на долю в квартире. Также не исключено, что вопросы бывшим и нынешним владельцам зададут органы прокуратуры и опеки и попечительства”. — предупреждает Юлия Овечкина.

Совместно нажитое имущество

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если жилье является совместной собственностью супругов, при этом согласие одного из них на продажу квартиры получено не было. Даже если на момент продажи семейная пара уже развелась, бывший муж или жена продавца должны дать нотариальное согласие на продажу жилья.

“Сделку с совместно нажитой квартирой Росреестр может зарегистрировать, даже если в пакете документов отсутствует согласие супруга на продажу. Но в выписке из Единого государственного реестра недвижимости будет стоять отметка о том, что согласия на продажу нет. Как минимум это сделает объект недвижимости не ликвидным, как максимум супруг (а) может заявить свои права. Важно также обращать внимание на недвижимость, купленную до брака с привлечением ипотечных средств. При покупке такой квартиры необходимо также получить согласие на продажу от второй половины, поскольку оплата ипотечного кредита производилась уже в браке, то есть совместными денежными средствами”, — отмечает руководитель агентства недвижимости.

Должник и банкрот

Если владелец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству, в отношении него есть имущественные иски или ведется исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью могут оспорить кредиторы.

Причем если на момент продажи жилья человек не был банкротом, но обанкротился в течение трех лет после заключения сделки, это плохая новость для покупателя квартиры.

Банкротство заслуживает отдельной публикации, а на специализированных курсах, которые организует агентство «Огни Самары», есть целый блок, посвященный рискам, связанным с банкротством.

Спорная дарственная

При покупке квартиры у собственника, получившего ее путем заключения договора дарения, существует риск того, что договор дарения будет оспорен, а это повлечет за собой расторжение последующих сделок.

Например, в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого или если по договору дарения будет доказан факт передачи денежных средств.

Также договор дарения жилья может быть оспорен, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случае если даритель умер, покупателю рекомендуется просить предоставить свидетельство о его смерти. А если он жив, нужно просить, чтобы даритель написал гарантийное письмо о том, что причины для расторжения, предусмотренные статьей 578 Гражданского кодекса РФ, отсутствуют.

“Был очень любопытный случай, когда отец и сын вошли в сговор, — вспоминает эксперт. — Папа подарил сыну квартиру, тот ее продал, а через некоторое время новые владельцы получили извещение на суд. В итоге они потеряли квартиру, потому что папа подал иск о расторжении договора дарения.

Причиной явились побои, а доказательством — обращение в милицию и медосвидетельствование. Договор дарения был расторгнут, а вместе с ним расторгли и последующий договор купли-продажи. Сын сказал, что денег у него сейчас нет, но как только появятся, он обязательно начнет выплачивать.

А по итогу пострадали добросовестные покупатели”.

Будьте бдительны

Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников. Когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется, переполненные радостью покупатели теряют всякую бдительность.

Совет эксперта: перед сделкой удостоверьтесь в отсутствии задолженности по всем видам платежей, внимательно ознакомьтесь с предоставленными документами, особенно со справкой о том, кто зарегистрирован в квартире.

“Поговорите с соседями, чтобы избежать неприятностей. Многие покупатели этот момент упускают, но порой именно соседи могут дать наиболее ценную информацию. Чтобы не остаться без денег и недвижимости, покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду мелочей. Не стоит покупать квартиру, если у вас есть какие-либо сомнения. А еще лучше обратиться к профессионалам (обязательно выбирайте сертифицированное агентство недвижимости, проверить сертификацию можно на сайте reestr.rgr.ru), которые возьмут на себя юридическое сопровождение сделки, обеспечив сохранность ваших нервов и денежных средств”, — заключила руководитель Центра Недвижимости и Права «Огни Самары» Юлия Овечкина.Центр Недвижимости и Права «Огни Самары» Адрес: ул. Гагарина 21, ул. Георгия Димитрова 93 Телефон: 8 (846) 989-12-09 Сайт: http://os163.ru/ Instagram: @ognisamary

На правах рекламы

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/45345792-pokupka-nedvizhimosti-kak-izbezhat-podvodnyh-kamney/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.