Основания признания договора купли продажи недействительным

Содержание

Признание договора купли-продажи недействительным, незаключённая сделка

Основания признания договора купли продажи недействительным

Последние изменения: Январь 2021

Возврат сторон-участников в «исходное» положение влечёт признание договора купли-продажи недействительным. По недействительной сделке обязательства не требуют исполнения, а результаты подлежат аннулированию. Заключённое соглашение признаётся ничтожным при прямом нарушении законодательных норм или может быть оспорено в суде.

Классификация недействительных сделок

Подразделение договоров, включая продажу любых материальных активов, на ничтожные и оспоримые (ст.166 ГК РФ) для установления недействительности играет значимую роль. При рассмотрении спорных моментов в судебных инстанциях классификация предусматривает различный подход по ряду критериев:

  1. Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:
    • «неучтённые» наследники при продаже недвижимости наследодателя одним из сонаследников;
    • «обойдённый» супруг при отчуждении объекта, находящегося в совместной собственности;
    • органы опеки при ущемлении прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
  1. Круг существенных обстоятельств. Для оспоримых договоров купли-продажи – это вопросы относительно добросовестности второго участника, который «знал или должен был знать» о факте нарушения.
  2. Срок исковой давности (ст.181 ГК РФ), составляющий для сделок:
    • ничтожной – 3 года по правилам о неосновательном обогащении, при подаче иска для лица, не являющегося стороной договора – не более 10 лет с момента начала исполнения;
    • оспоримой – 1 год.

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению.

Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам.

Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Ничтожные договоры

Наличие прямого нарушения закона позволяет классифицировать сделку по отчуждению ничтожной. Таковым признаётся договор, предусматривающий переход права собственности (ст.

169—172 ГК РФ):

  • ущемляющий права определённых лиц;
  • содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
  • заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
  • носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
  • прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
  • передающий имущество банкрота.

При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Основания для оспаривания

 

Недействительным, как и заключённым без установленных правонарушений с неудовлетворением иска, признаётся договор в судебном порядке (п.1 ст.168 ГК РФ). С исковым заявлением могут обратиться помимо сторон-участников заинтересованные лица и государственные структуры.

Заключённое соглашение может быть оспорено и признано недействительной органом правосудия (ст.173.

1, 175—179 ГК РФ) при совершении:

  • без согласия конкретного лица или представителей госоргана, требующегося в силу законодательных нормативов;
  • ограниченным в дееспособности гражданином без привлечения назначенного попечителя или опекунского совета;
  • несовершеннолетним возрастной категории от 14-ти до 18-ти лет без полученного согласия родителей или заменяющих лиц;
  • лицом в состоянии опьянения или предельного эмоционального возбуждения;
  • вследствие введения в заблуждение, под действием угроз или применения насилия.

В судебных инстанциях легко оспариваются сделки, совершённые без согласования с третьими лицами и крайне сложно доказывается факт нахождения в неадекватном состоянии. Действия покупателя, особенно при приобретении недвижимости, должны быть направлены на исключение причин ничтожности и минимизацию рисков для оспаривания.

Подготовка договора с последующим нотариальным заверением – весомые факторы, помогающие защитить добросовестного покупателя от множества вышеперечисленных оснований для признания сделки незаконной.

Представитель нотариата изучает суть договора, сопоставляет и анализирует предоставленные документальные приложения, при необходимости расширяет их перечень, беседует с продавцом и покупателем, разъясняет возможные нюансы.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Последствия для граждан – физических лиц

В соответствии со ст.167 ГК РФ по недействительной сделке отсутствуют правовые последствия за исключением связанных с её недействительностью. При аннулировании договора между физическими лицами-гражданами:

  1. Продавец должен вернуть полученные финансовые средства за имущество. Если объектом продажи была недвижимость с последующим переходом права собственности, зарегистрированным Росреестром, то соответствующее решение суда считается бесспорным основанием для аннулирования произведённой записи в регистрационном органе.
  2. Покупатель обязан возвратить полученные ценности. При покупке недвижимости судом предоставляется время, в течение которого получившая помещение сторона должная освободить жильё.

Если продавец не обладает возможностью возвратить вырученную сумму единовременной выплатой по факту принятия решения, то судебная инстанция обязывает осуществлять возврат по частям, а период может быть растянутым во времени. Несмотря на возможность начисления процентов на разницу между договорной стоимостью имущества и рыночной ценой объекта на момент завершения выплат, временной интервал возврата денег – негативный фактор для покупателя.

Для возврата при признании договора купли-продажи недействительным не требуется обоснование прав на имущественные ценности, достаточным считается доказательство лишь самого факта передачи.

Правовые последствия аналогичны последствиям сделки между физическими лицами, однако для юридических лиц возникают дополнительно налоговые последствия в виде корректировок обязательств по налогам в сторону уменьшения у передавшего участника и увеличения у получившего.

При определении базы налогообложения по налогу на прибыль полученные денежные средства продавцом отражаются как доход от реализации (ст.249 НК РФ).

Поскольку недействительная сделка не влечёт юридических последствий, то переход права собственности и реализация «отменяются», что подтверждается выводами налоговиков, содержащимися в письме ФНС РФ № СД-4-3/24087@ от 28.11.2017 года.

Допущенное вследствие отмены искажение налогооблагаемой базы подлежит корректировке:

  1. Продавцом исключением реализационного дохода в периоде признания договора недействительным. Если операция повлекла излишнюю уплату налога в казну (при исключении убыточности предприятия), то компания вправе произвести перерасчёт налоговых обязательств в сторону уменьшения, как в периоде возникновения, так и в периоде выявления.
  2. Покупателем исключением стоимости полученных товаров из состава произведенных расходов, связанных с финансово-хозяйственной деятельностью. При возврате основного средства необходимо откорректировать сумму амортизационных начислений и амортизационной премии при условии её применения. Поскольку исключение стоимости из состава расходов повлечёт доначисление платежей по прибыли (для прибыльных организаций), то за период, в котором было допущено искажение результата, необходимо предоставить уточнённую декларацию с корректировочными показателями (п.1 ст.81 НК РФ).

Корректировка налоговых обязательств по НДС производится одним из способов, выбранным продавцом:

  • путём формирования корректировочного счёта-фактуры, уменьшающего налоговые обязательства у продавца и полученный вычет у покупателя с отражением в текущем периоде;
  • на основании первичных документов, свидетельствующих о недействительности сделки с предоставлением уточнённой декларации продавцом в сторону уменьшения обязательств, а покупателем прав за период фактического осуществления сделки.

Отражение в налоговом учёте операции производится после выполнения обязательств по возврату обеими сторонами сделки. Датой отражения и корректировки налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль считается дата балансирующей операции. При этом по имущественному, земельному и транспортному налогу никакие корректировки не производятся независимо от переданных незаконно активов.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками.

Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Признание недействительным договора купли-продажи: судебная практика, образец иска, основания и порядок признания договора купли-продажи недействительным, список документов | Жилищный консультант

Основания признания договора купли продажи недействительным

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности.

В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества.

В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано.

Подобная ситуация подпадает под действие статьи 125 АПК РФ. Все случаи, связанные с расторжением акта, решаются в судебной инстанции.

Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

  1. Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
  2. В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
  3. Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
  4. В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
  5. Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
  6. Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
  7. Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
  8. Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
  9. При нарушении прав детей.
  10. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
  11. Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Чтобы не получить в суде отказа по заявлению, необходимо соблюдать ряд рекомендаций по признанию акта недействительным:

  1. Определить законность оснований для аннулирования сделки.
  2. Доказать реальность своих претензий, путем предоставления фактических доказательств, а именно что эти основания имели место на момент сделки.
  3. Подать правильно оформленный иск с соблюдением всех требований и сроков.
  4. Доказать свою позицию в суде, призвав на помощь свидетелей и предоставив необходимые документы.
  5. Ожидать решение суда. В случае отказа можно подать апелляцию.

Признать договор недействительным можно в течение года с момента открытия оснований для этого, если сделка является оспариваемой. В том случае, если сделка ничтожна, то срок исковой давности предусмотрен в виде трех лет. Для лиц, не являющихся сторонами сделки, однако заинтересованными в ее исходе установлен срок исковой давности также три года.

Список необходимых документов

Для того чтобы подать заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов:

  1. Правильно оформленное исковое заявление (образец заявления можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным].
  2. Паспорт или иной документ подтверждающий личность истца.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документы на недвижимость: вся техническая документация и свидетельство о собственности (если истец является продавцом).
  5. Расписка в получении денег (если истец является покупателем).
  6. Медицинская справка о физическом и психическом состоянии заявителя (если в этом есть необходимость).

Суд также может затребовать дополнительные документы, которые могут послужить положительному для истца исходу.

Последствия признания недействительным договора купли-продажи

Аннулирование договора может повлечь за собой серьезные последствия, в виде исправления сложившейся ситуации в отношении объекта сделки. Если обе стороны были введены в заблуждение, то исправить ситуацию можно очень просто: участники возвращают друг другу не принадлежащие им вещи.

В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика.

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон.

В ряде случаев производится дополнительное покрытие убытков пострадавшей стороны сделки.

Пример по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Сергей Панин давно копил деньги на то, чтобы улучшить свои жилищные условия. Когда необходимая сумма была собрана, Сергей занялся продажей своей однокомнатной квартиры в центре города. Покупателей нашлось сразу несколько, и Панин выбрал наиболее подходящий вариант. Не став гнаться за высокой ценой, он отдал предпочтение клерку из конторы, находящейся по соседству.

Договор составил покупатель и Сергей, не особо вчитываясь, подписал бумагу в присутствии нотариуса.

Когда дело дошло до передачи денежных средств, то выяснилось, что продавец не доплатил ему около 50 тысяч рублей.

Возмутившись, Сергей потребовал недоданные деньги, на что покупатель ответил, что по договору задаток был включен в сумму стоимости квартиры, хотя Сергей с самого начала оговаривал, что задаток в общую цену не входит.

Ничего не добившись, Сергей обратился в суд, написав заявление о признании договора купли -продажи недействительным, поскольку он был введен в заблуждение продавцом.

К сожалению, суд вынес отрицательное решение по иску в связи с тем, что договор купли-продажи был составлен верно, и продавец был обязан ознакомиться с его содержанием перед подписанием.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Вопрос: Добрый день, меня зовут Влад. Сложилась не очень приятная ситуация, а я не знаю, обращаться ли за помощью к юристу или пустить все на самотек. Посоветуйте, как мне поступить. Дело в том, что несколько месяцев назад я приобрел жилье у своего коллеги. Квартира мне сразу понравилась, была чистой аккуратной с новым ремонтом.

За ремонт продавец потребовал дополнительную оплату, но поскольку сумма была не очень большой, а жилье мне понравилось, то все оплатил. Сделка прошла удачно, договор был подписан у нотариуса, и я стал владельцем квартиры. Прожив в ней год, я обнаружил, что есть серьезная проблема с электрикой и водоснабжением, однако самое страшное было впереди.

Вчера, придя с работы, я заметил, что в комнате отклеились обои и под ними что-то чернеет. Отодвинув бумагу, я ужаснулся. Все стены моего жилища покрыты черной плесенью. Переговорив с соседями, я выяснил, что квартира очень сырая и ее долго не могли продать из-за этого недостатка. Как теперь поступить я не знаю.

Необходимо ли аннулировать сделку? Возможно ли это сделать? Могу ли я рассчитывать ан компенсацию?

Ответ: Уважаемый Влад. Согласно ст. 125 АПК РФ сделка может быть признана ничтожной в том случае, если одна из сторон была введена в заблуждение другой стороной умышлено, тем самым нарушив закон. В сложившейся ситуации таким образом поступил ваш коллега.

Вы можете обратиться в суд на признание договора купли-продажи квартиры недействительным и потребовать компенсации морального ущерба, а также вреда, причиненного вашему здоровью, поскольку черная плесень чрезвычайно опасна для здоровья.

Сделать это вы можете только в суде, предоставив все доказательства и, желательно, оценку экспертов относительно состояния вашего жилья.

Если эти повреждения имели место на момент совершения сделки, то договор будет аннулирован, а вы получите компенсацию.

Заключение

В заключение можно сделать следующие выводы:

  1. Договор купли-продажи является подтверждением свершения сделки.
  2. В законодательстве прописаны основания, согласно которым документ можно оспорить или аннулировать.
  3. Существует определенный порядок, согласно которого выполняется признание договора купли-продажи недействительным.
  4. Для того чтобы подать заявление в суд необходимо не только правильно составить заявление, но и подтвердить его фактическими доказательствами.
  5. В случае признания акта недействительным, пострадавшая сторона получает компенсацию причиненного ей ущерба.
  6. Большое внимание необходимо уделить оформлению договора.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 125 АПК РФ
  • Статья 455 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi/

Признание договора купли-продажи недействительным: основания и последствия

Основания признания договора купли продажи недействительным

Купля-продажа — распространенная сделка на рынке недвижимости. Физические и юридические лица приобретают дома, квартиры, нежилые строения.

Процедура передачи прав на собственность должна быть оформлена грамотно, с соблюдением всех требований законов. Иначе заинтересованные лица могут оспорить подобное соглашение.

Разберемся, в каких случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным.

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

  • она противоречит законодательству страны;
  • выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
  • одна из сторон является недееспособной;
  • одна из сторон является несовершеннолетней;
  • она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

  • одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
  • купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
  • введение в заблуждение;
  • применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно скачать здесь, возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitel-nym-kak-osuschestvit-pravil-no.html

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Основания признания договора купли продажи недействительным

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).

  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.