Оценка ветхого жилья

Содержание

Выкупная стоимость аварийного жилья в 2021 году

Оценка ветхого жилья

Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой.

Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать.

Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Выкупная цена аварийного жилья: что это такое

Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.

Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.

Что входит в выкупную цену:

  1. Рыночная стоимость квартиры.
  2. Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
  3. Стоимость доли в праве на земельный участок.
  4. Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
  5. Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
  6. Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
  7. Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
  8. Стоимость оценочной экспертизы.

Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.

Формула расчета выкупной цены

Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.

Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.

Как рассчитывается выкупная цена:

2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.

Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.

Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
  2. Собственник получает требование о сносе.
  3. Оценивается жилье.
  4. Согласуется проект соглашения.
  5. Подписывается соглашение.
  6. Перечисляются деньги.

Рассмотрим каждый этап подробно.

Шаг 1: признание дома аварийным

Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.

Шаг 2: получение требования о сносе

Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.

Шаг 3: проведение оценки

Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.

При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:

  1. Инфраструктура.
  2. Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
  3. Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
  4. Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.

Шаг 4: получение проекта соглашения

Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.

Шаг 5: подписание соглашения

С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.

и образец соглашения

Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:

  1. Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
  2. Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
  3. Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
  4. Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Сведения о зарегистрированных гражданах.
  6. Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
  7. Размер выкупной цены.
  8. Срок уплаты выкупной цены собственнику.
  9. Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
  10. Дата составления, подписи сторон.

Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Документы

Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 6: получение денег

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье

В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:

  1. Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
  2. Оспорить выкупную цену в суде.

Рассмотрим каждый способ подробно.

Договориться с администрацией

Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.

Обратиться в суд

Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.

Что понадобится для суда:

  1. Исковое заявление.
  2. Экспертное заключение.
  3. Паспорт.
  4. Проект соглашения с муниципалитетом.
  5. Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
  6. Заключение о признании дома аварийным.

Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.

Судебная практика

Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.

Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли платить налог на аварийное жилье, если оно продано администрации? Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается. Исключение – соблюдение минимального срока владения для освобождения от налога. Если имущество получено по дарственной, в наследство или в результате приватизации, такой срок равен трем годам. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ можно уменьшить за счет вычета из полученного дохода суммы расходов на покупку жилья.

Что делать, если администрация отказывается выкупать квартиру в аварийном доме, но может предоставить другое жилье, а меня это не устраивает? Мнение собственника квартиры учитывается в первую очередь, и для разрешения спора нужно обратиться в суд.

Выиграли в суде дело об оспаривании расчета выкупной стоимости квартиры, решение вступило в законную силу, но муниципалитет так и не выплачивает деньги. Что делать? Нужно взять в суде исполнительный лист и предъявить его в ФССП для принудительного взыскания. Купила квартиру в ипотеку, через несколько месяцев дом признали аварийным.

Что будет с долгом перед банком? Купленное в ипотеку жилье передается в залог банку до полного погашения долга. Согласно ст. 41 ФЗ от 16.07.

1998 №102-ФЗ «Об ипотеке», при изъятии аварийной недвижимости возможны два варианта: в залог будет передана новая квартира, предоставленная администрацией, либо за счет возмещения выкупной цены погасится долг перед банком. Все вопросы урегулируются по соглашению сторон или в судебном порядке. На что имеет право наниматель по договору социального найма, если дом, в котором он живет, признан аварийным? Нанимателю предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма. В собственность недвижимость ему не передадут, компенсация не полагается.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
  2. Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
  3. Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.

Источник: https://SocPrav.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок

Оценка ветхого жилья

23 апреля 2015

Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.

Роль оценщика

Не секрет,  что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах.

Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости.

Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.

Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту.

С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом.

Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.

ПРИМЕР:

Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн. руб. Насколько корректна эта сумма?

Сюда включены земля и компенсация убытков, и, кажется, все верно с учетом структуры, ведь цена квартиры на рынке, доля участка земли и компенсация должны быть. Но здесь нужно понять – как это все включено?

Посчитана квартира с учетом земли, к этой квартире относящейся (цена квартиры в каждом жилом здании предполагает включение земли), и это понять несложно: стоимость жилплощади в центре и в дальних районах разнится.

Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж.

Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.

Право на компенсацию

При расселении граждане имеют право на компенсацию убытков.

Сюда относятся:

  • переезд,
  • найм грузчиков,
  • пользование услугами риэлтора,
  • обращение к юристам для поиска другого жилья,
  • аренда временной квартиры (комнаты) на необходимый срок.

ПРИМЕР:

Жители поставили новые пластиковые окна в своем ветхом доме, а его признали аварийным, и вдруг их просят оперативно покинуть помещение. Как поступать с окнами?

Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры.

В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние.

Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.

Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не  получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.

Ошибки в учете

Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых  и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории.

Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади.

И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Уметь межевать

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

ПРИМЕР:

Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.

Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.

Общедолевая собственность

В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу.

Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности.

Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.

Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.

Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.

И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация.

Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого.

Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.

Жадность — тормоз

Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб.

, на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом.

И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях.

Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность.

Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.

Цена упрямства

ПРИМЕР:

В центре одного из провинциальных городов есть старый деревянный барак, шесть квартир, два подъезда. Жители барака – владельцы приватизированных квартир и земли. Они решают снести барак, а на его месте построить новый кирпичный дом.

Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика.

Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.

Но упрямство некоторых собственников, желающих «подтянуть» цену, может негативно отразиться на них самих. Скажем, гражданину предложили 2 млн. руб.

, и эта сумма на начало года вполне позволяла купить достойную двухкомнатную квартиру если не в центре, то хотя бы в достаточно удобном районе. Собственник из-за 50 тыс. руб. решил спорить, дело о споре продлилось два года, к тому времени стоимость жилплощади поднялась на 500 тыс. руб.

, и в 2 млн. он уже не укладывается. Выиграл ли он? На падающем рынке он бы, конечно, получил определенную выгоду, но на растущем – нет.

Инициатива ненаказуема?

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию.

Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным.

По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания.

Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств.

Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.

Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.

Текст основан на интервью с Александром Ширинкиным, преподавателем экономического факультета ПГНИУ, специалистом по оценочной деятельности объектов недвижимости (источник: echoperm.ru)

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/67-kak-provesti-otsenku-vethogo-zhilya-i-izbezhat-oshibok-

Оценка аварийного жилья

Оценка ветхого жилья

Большое количество старого жилого фонда, признанного ветхим и аварийным, делает востребованной услугу оценки аварийного жилья. Процедура позволит определить рыночную стоимость недвижимости.

Немного об аварийном жилье

Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.

На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.

Согласно ЖК РФ, государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд.

Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья.

Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.

Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья

Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:

  • Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
  • Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при:
    • Переезде на другую квартиру.
    • Аренде транспортных средств.
    • Заказе услуг риэлторов.
    • Переоформлении правоустанавливающих документов.
    • Аренде временной квартиры или дома и др.

В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.

Как проводится оценка аварийного жилья?

Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:

  • Экологическая обстановка в районе.
  • Наличие рядом парков, водоёмов и др.
  • Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
  • Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
  • Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
  • Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
  • Инженерно-технические коммуникации.

Именно от опыта оценщика зависит, будут ли учтены все эти факторы. Отметим, что, если проигнорировать хоть один из них, можно получить весьма невыгодную для собственника разницу в рыночной стоимости.

Список документов для оценки аварийной недвижимости

Независимая оценочная компания попросит предоставить следующие документы (или их копии):

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Документы из БТИ: кадастровый паспорт.
  • Поэтажный план, экспликацию.
  • Паспорт собственника, заказавшего оценку.
  • Документ, подтверждающий, что недвижимость признана аварийной.

При необходимости независимый оценщик может расширить этот список, чтобы получить более полную информацию об оцениваемом объекте.

Методика проведения оценки аварийного жилья для получения компенсации

Главный нюанс оценки в том, что определяется рыночная стоимость не объекта в его аварийном состоянии (фактически после признания его аварийного состояния она равняется нулю и жильё пойдет под снос).

Оценщику необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном состоянии. Если дом построен в 1981 году, то необходимо подобрать недвижимость того же года, но в нормальном, пригодном для жизни состоянии.

При оценке аварийного жилья применяется два подхода: сравнительный (рыночный) и затратный:

  • Применяя первый, оценщик учитывает опыт продаж аналогичного жилья в этом регионе.
  • При втором – создаётся «виртуальная» ситуация возведения аналогичной жилой недвижимости с нуля, суммируются все расходы на строительство, учитывается степень износа и рассчитывается рыночная стоимость без учёта аварийного состояния. Это метод самостоятельно используется реже, чем рыночный. Как правило, он используется, чтобы подкрепить результаты, полученные путём применения сравнительного метода.

Все расчёты отражаются в официальном документе – отчёте об оценке.

Он имеет юридическую силу, может использоваться в качестве аргумента при обращении в суд (напомним: если собственник не согласен с размером компенсации, установленным государством, то может требовать его пересмотра в судебном порядке). Если отчёт об оценке будет отвечать всем требованиям законов в сфере оценочной деятельности, то не вызовет замечаний.

Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?

Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями.

Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности.

Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.

При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья.

Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации.

Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.

Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.

Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-avariynogo-zhilya/

Выкупная цена аварийного жилья 2021: судебная практика

Оценка ветхого жилья

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Оценка ветхого жилья

835 просмотров

Изменения законодательства наделили новым значением вопрос расчета выкупной цены аварийной жилплощади у собственника. Конечно стоимость аварийной квартиры сложно сравнить с жильем в новостройке. Поэтому перед обращением в орган местного самоуправления для признания дома аварийным, целесообразно выяснить, из чего состоит выкупная цена аварийного жилья.

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

№ п/пКто имеет право на новое жилье
1Наниматели квартир по договору социального найма
2Собственники жилья, которые готовы доплатить недостающую часть до полной стоимости объекта

Поэтому вопрос выкупной цены в 2021 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

  • собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
  • граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
  • лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
  • расходы на переезд;
  • расходы на оформление права собственности на новое жилье;
  • затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
  • убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).

Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).

Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.

Алгоритм действий:

  1. Признание объекта аварийным.
  2. Вынесение решения о расселении дома.
  3. Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
  4. Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
  5. Направление уведомления о расселении.
  6. Расчет выкупной цены.
  7. Перечисление средств на счет собственника.

В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.

Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой

Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.

Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.

Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.

В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:

  • наличие лицензии на данный вид деятельности;
  • включение оценщика в единый реестр;
  • наличие положительных отзывов и рекомендаций.

Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.