Обзор объекта недвижимости

Постпандемия-2020

Обзор объекта недвижимости

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.

Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.

Источник кризиса

Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии.

Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу.

Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.

Место основного удара

Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов.

Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных.

На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.

Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать.

По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир.

Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.

«Мир никогда не будет прежним»

Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении.

Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости.

Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.

Офисная недвижимость

Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней.

В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов.

Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка.

Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов.

Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.

Торговая недвижимость

Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли.

Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность.

В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов.

Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.

По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами.

На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли.

В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.

Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.

Склады и производство

Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%.

Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет.

Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.

Жилая недвижимость

Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.

Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен.

Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.

В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены.

Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%.

Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.

Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения.

Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти.

Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f224c839a79471e55d7afda

Как сделать видео обзор объекта коммерческой недвижимости

Обзор объекта недвижимости

обзор является отличным инструментом, для привлечения внимания к вашему объекту. Наличие видео не только значительно увеличит интерес к вашему предложению на сайтах объявлений. Его так же можно использовать при продвижении вашего объекта через канал на или на вашем сайте.

Так же, как и с фотографией при возможности изготовление видеоролика лучше доверить профессионалам. Предложений подобных услуг на рынке сейчас достаточно много. Стоимость изготовления хорошего видеоролика в регионах начинается с 10 000 рублей. Вот пример ролика, заказанного и снятого в г. Ижевске за 10 тысяч. 

Однако вы можете сделать видео обзор самостоятельно. Все что для этого понадобится – это ваш смартфон и следование основным 9 правилам, приведенным ниже:

Правило 1.

Всегда держите смартфон горизонтально, даже если вы считаете, что какой-то кадр получится лучше при вертикальной съемке.

В противном случае вашему потенциальному арендатору придется смотреть его вот так:

Правило 2.

Установите на своем смартфоне необходимые настройки, для получения качественного изображения:

  • Необходимо установить максимальное разрешение;
  • Отключить автоматическую настройку «баланса белого», лучше выбрать «дневной свет»;
  • Контрастность необходимо уменьшить до минимума.
  • Включить функцию «фиксация экспозиции»

Используйте специальные приложения для съемки видео, такие как: Filmic pro для iPhone, LG Camera – для телефонов на Android.

Правило 3.

Используйте штатив. В видео нет ничего хуже, чем дрожащая картинка, она отвлекает внимание и раздражает.

Для того что бы сделать изображение стабильным профессионалы используют штативы. Он существует ряд приемов, которые помогут придать стабильность картинке без использования штатива:

  • Можно держать фотоаппарат (телефон или камеру) двумя руками, уперев руки в живот;
  • Можно использовать какое-либо утяжеление, например, повесить на большой палец руки сумку. Это поможет значительно «сгладить» изображение.

Правило 4.

Правильное освещение. Помещение внутри нужно снимать в дневное время, когда есть хорошее естественное освещение от окна. Так же нужно включить все дополнительные источники света.

Конечно же съемка с улицы фасадов зданий и помещений намного выигрышней смотрится при хорошей ясной погоде.

Правило 5.

Не снимайте на ходу. Во время движения без специального оборудования невозможно контролировать стабильность изображения.

Правило 6.

Звуковое сопровождение. Здесь есть два варианта: видео обзор с фоновой музыкой, либо вы делаете видео обзор с вашим текстовым сопровождением. В обоих случаях на смартфоне, с которого мы делаем съемку необходимо отключить запись звука.

В первом случае мы накладываем на видео специально подготовленную музыкальную композицию, желательно что бы она была не навязчивая.

Во втором, чтобы исключить лишние шумы и помехи, необходимо использовать дополнительный телефон с гарнитурой для записи звука. В данном случае вы записываете звук с помощью приложения диктофона и далее накладываете полученную звуковую дорожку на видеоряд.

Правило 7.

Забудьте про использование цифрового ZOOMа вашего смартфона. Картинку в плане увеличения и уменьшения в дальнейшем можно отрегулировать, используя видео редактор.

Правило 8.

Не спешите. Помните, что вы снимаете не боевик, а видео обзор помещения. Потенциальный арендатор должен прочувствовать объект во всех деталях. Если вы делаете панорамную съемку, то в начале и в конце движения камеры сделайте паузы не менее 1 секунды.

Правило 9.

Что бы получить эффект профессионального видео, после съемки его необходимо обработать, используя видео редакторы, такие как: Final Cut Pro. Power director

С помощью видео редактора можно:

  • Провести «склейки» различных кадров;
  • Наложить на картинку текст, чтобы задействовать эффект «смысловой пули». Например, вы показываете на видео кондиционер, комментируете за кадром «в помещении установлены кондиционеры» и текстом на кадре пишете «кондиционеры». При данном варианте потенциальный арендатор точно запомнит, что у вас в помещении есть кондиционер.

В заключении хочу сказать, что потенциальный арендатор не ждет от вас создания полномасштабного блокбастера. Даже если ваш видео обзор не удовлетворяет всем правилам, описанным выше, наличие его в вашем предложении даст вам значительное преимущество перед конкурентами.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/snimaem-video-obzor-obekta-nedvizhimosti/

Самые востребованные квартиры и в чём их секрет?

Обзор объекта недвижимости

Что представляет собой популярное жилье в Москве – вопрос весьма субъективный. Тем не менее, общие критерии все же имеются.О том, какие квартиры и почему пользуются наибольшим спросом у потенциальных столичных покупателей, рассказывают наши эксперты журнала Development Estate .

Городская резиденция Spires

Оценка параметров спроса на рынке жилья достаточно объемный вопрос и во многом зависит от стоимости, расположения и качественных характеристик объектов, считает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО». Поэтомуначнем, пожалуй, с сухой статистики.

По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, в комфорт-классе самым востребованным типом квартир в Москве оказались однокомнатные (35% сделок с начала 2019 года). Средняя площадь такого объекта составляет 39,5 кв. м, а средняя стоимость – 6,5 млн руб.

В бизнес-классе также больше всего было продано однокомнатных квартир (35% спроса). Их средняя площадь составила 41,4 кв. м, а стоимость – 9,1 млн руб. Впрочем, отрыв у «двушек» небольшой (34%). Средняя площадь такого объекта составила 64,0 кв. м, а стоимость – 14 млн руб.

В премиум-классе наиболее популярный вариант – двухкомнатная квартира (37% сделок) площадью 76,2 кв. м и стоимостью 30,9 млн руб.

ЖК «Вестердам»

Говоря о трендах, эксперты отмечают, что в демократичных сегментах, например, уже меньшей популярностью пользуются квартиры предельной минимальной и максимальной площади – то есть сохраняется покупательский запрос на рациональный подход в оценке затрат на приобретение жилья, его отделку и качество дальнейшего проживания.

«Квартиры минимального размера в 20-25 кв. м. уже не так привлекают покупателей как три-четыре года назад, – говорит Ольга Карпова, – сейчас практически все застройщики выстраивают свое предложение под спрос от стандартных площадей 33-35 кв. м».

По мнению эксперта, лоты с площадью более 80-100 кв. м также выходят за границы платежеспособного спроса – становится меньше клиентов, которые готовы сначала повысить бюджет покупки, а затем потратить дополнительные средства на чистовую отделку по сравнению с лотами меньшей площади и с более рациональными планировками.

Сегодня наиболее востребованными считаются квартиры европейского формата с объединенной кухней-гостиной. Их отличают оптимальные размеры с минимальными потерями площади на коридоры. В таких квартирах самые популярные на сегодняшний день планировки.

ЖК Любовь и Голуби

Оптимальной для проживания будет такая квартира, в которой «все комнаты изолированы и углы у них, как правило, прямые, что облегчает меблировку помещений, утверждает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

«Кроме того, большинство покупателей предпочитают жилье с просторными кухнями. В наших проектах мы учли эти пожелания и предложили покупателям свободные планировки, при этом периметр квартиры имеет правильные формы и достаточное количество окон, – говорит эксперт. – Мы также предложили уже готовые варианты планировок, где все комнаты изолированные и прямоугольные, площадь кухни – не менее 12 кв. м, без длинных и темных коридоров».

Какие еще квартиры пользуются большим спросом у москвичей. По мнению Натальи Козловой, у столичных жителей весьма востребованы квартиры с максимальным естественным освещением. Не случайно, скажем, в таких проектах, как жилой комплекс Big Time высота окон в некоторых квартирах достигает 2,1 м (в первую очередь на верхних этажах).

ЖК Big Time

В Городских резиденциях Spires в большинстве двух- и трехкомнатных квартир есть помещения сразу с двумя окнами. В такой комнате, во-первых, гораздо светлее, а во-вторых, если потребуется, ее можно разделить перегородкой на две части. Это может понадобиться, к примеру, когда в семье появится еще один ребенок.

«Таким образом, покупатели сегодня весьма практичны и рассматривают планировки с точки зрения возможных трансформаций такого жилья, – говорит эксперт. – Например, в проекте «Маяковский» мы как раз и предусмотрели квартиры-трансформеры, которые отличаются от прочих предложений в жилом комплексе своими габаритами, увеличенным числом оконных проемов, площадью остекления и расположением «мокрых зон», которые позволяют клиенту трансформировать их в другой формат квартир». На популярности жилья играют многие застройщики, но особенно это заметно в дорогом сегменте. Здесь престиж локации – первейшее условии его продажи. Впрочем, некоторые компании идут еще дальше.

Например, «ИНТЕКО» в рамках коммерческого позиционирования своих проектов применяет интересную тактику по отношению к объектам разного класса, но расположенным в одной престижной локации, что позволяет подвигать один объект за счет другого.

ЖК WestGarden

В наиболее конкурентной локации Москвы – в Западном административном округе, у компании «ИНТЕКО» стартовали продажи сразу в двух проектах – «Вестердам» (комфорт-класс) и WestGarden (бизнес-класс). В первом квартиру можно приобрести от 165 000 руб./кв. м, а во втором – от 204 000 руб./кв. м.

«Таким образом, обеспечивается маркетинговая преемственность двух проектов разного класса, когда клиент имеет возможность не только выбрать комфортное жилье в престижной локации, но и при желании существенно улучшить качество жизни уже в проекте бизнес-класса например, с помощью привлечения дополнительных кредитных средств, – говорит Ольга Карпова. (В скобках заметим, что эксперты «ИНТЕКО» фиксируют в обоих комплексах устойчивый покупательский спрос на лоты в достаточно широком диапазоне от 40 до 70 кв. м).

Впрочем, тут речь идет о востребованности не просто отдельной квартиры, а целого жилого комплекса, но это уже тема отдельного разговора.

Подготовил Виталий Простаков

Понравиласьновость? Не забудьте поставить лайк, подписаться на канал инаписать свое мнение!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d4afe3cfc69ab00ae6c224f/samye-vostrebovannye-kvartiry-i-v-chem-ih-sekret-5db1555f4e057700b17ca106

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.