Объединение объектов недвижимости в один

Объединяем две квартиры: БТИ, МЖИ и другие аббревиатуры

Объединение объектов недвижимости в один

Я окончил архитектурный университет, поэтому ко мне часто обращаются с разными просьбами. Недавно мне написала моя бывшая одноклассница, и попросила помочь с объединением двух квартир. Я никогда не делал ничего подобного, поэтому пришлось перелопатить горы материалов. Оказалось, что всё также непросто, как кажется с первого взгляда.

Сразу оговорюсь, что мы решили делать всё легально. Самостоятельно я выполнять проект не мог (нет допусков СРО), поэтому выступал скорее в роли консультанта. Большая часть информации, которой мы пользовались в процессе объединения квартир, содержится в документе ППМ № 508-ПП в редакции №840-ПП.

Шаг. 1 Вопросы прав собственности

  • Обе квартиры в собственности. Для объединения потребуется выписка из ЕГРН и документы из БТИ.
  • Недвижимость взята в ипотеку. Для перепланировки понадобится согласие от банка. Однако кредитные организации достаточно часто отказывают. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, лучше не делать перепланировку без согласия банка. После выплаты ипотеки могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности.
  • Квартиры находятся в новостройке. Перед выполнением перепланировки в новостройке необходимо провести первичную инвентаризацию. Её осуществляет техник из БТИ. Однако перед вызовом специалиста следует заказать строительный план. Планировка на чертеже должна соответствовать планировке в реальности.

Если реальная ситуация в квартире не совпадает со строительным планом, можно действовать двумя способами. Во-первых, существует вариант привести всё в соответствие с документами своими силами. Во-вторых, можно обратиться в компанию, занимающуюся инвентаризацией.

Это обойдётся примерно 70 000 рублей + тариф БТИ.

Шаг 2. Можно ли объединять квартиры?

Объединение квартир можно считать перепланировкой или переустройством. Всё зависит от масштаба будущих изменений. В любом случае действует одно правило – запрет на снос несущих стен. Их можно разбирать частично при условии сохранения нормативной прочности. Также иногда требуется усиление проёмов путём армирования.

Для выполнения всех этих работ необходимо оформить ТЗК («техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры»). Подготовкой документа занимаются:

  • Архитектор, разработавший проект дома;
  • ГБУ «Экспертный центр» (если архитектор проекта уже на пенсии или умер).

Стоимость оформления ТЗК – от 100 000 рублей.

Шаг 3. Подготовка проекта

Проект для объединения двух квартир может выполнить только архитектурная мастерская, имеющая соответствующие допуски СРО. При создании чертежей вы можете высказать свои пожелания архитектору. Однако важно помнить, что при перепланировке нельзя:

  • переносить «мокрые» зоны (кухни, ванные комнаты, туалеты) на место жилых;
  • делать кухню частью жилого помещения;
  • располагать спальни под туалетами квартир, расположенных на верхнем и нижнем этажах;
  • делать размер каналов вентиляции меньше;
  • превращать небольшие туалетные комнаты, расположенные у входа, в крупные помещения для стирки;
  • увеличивать площадь «мокрых» зон;
  • наращивать балконы и оборудовать лоджии;
  • убирать или переносить стояки.

Стоимость проекта перепланировки – около 60 000 рублей.

Шаг 4. Получение распоряжения на ведение строительных работ

Этот документ можно получить в Московской Жилищной Инспекции. Для этого туда необходимо представить бумаги, полученные на предыдущих этапах. Т. е. пакет документов должен включать:

  • выписку из ЕГРН;
  • согласие банка (если квартира в ипотеке);
  • технический паспорт (БТИ);
  • справку по форме 1а – выписку из техпаспорта с кратким описанием квартиры и дома (БТИ);
  • справку по форме 5 – справку о состоянии дома (БТИ);
  • ТЗК;
  • проект перепланировки.

Документы подаются через МФЦ или службу «одного окна» в МЖИ. Ответ приходит, как правило, в течение месяца. В зависимости от сложности работ Мосжилинспекция может запросить дополнительные документы. Недостающие бумаги можно донести в течение 15 дней.

Если всё хорошо, ответ от Жилищной инспекции придёт в виде официального распоряжения, к которому будет приложен журнал ремонтно-строительных работ. Он заполняется подрядчиком.

Шаг 5. Объединение квартир

Работы по объединению квартиры должен выполнять подрядчик, имеющий допуски СРО. Поэтому компанию лучше найти ещё до подачи документов в МЖИ. Также существует возможность обратиться в специализированную организацию, которая возьмёт бригаду рабочих на субподряд, проверит качество строительных мероприятий и заполнит необходимые документы.

Перед выполнением чистовых отделочных работ подготавливается «Акт о завершённом переустройстве». Его оформляют после проверки объекта приёмочной комиссией. Акт должен быть подписан собственником, архитектурной мастерской, подрядной организацией и Мосжилинспекцией.

В ходе приёмки жилищный инспектор:

  • делает сверку выполненных мероприятий с проектом перепланировки, предоставленным ранее;
  • проверяет документы, включая акты скрытых работ;
  • оценивает точность соблюдения всех строительных норм и правил, доступность общедомовых инженерных коммуникаций.

Акт подписывается в трёх экземплярах. Свою копию вы получите в Мосжилинспекции, воспользовавшись службой «одного окна». Второй экземпляр вместе с проектной документацией будет отправлен в БТИ, а третий останется в архиве.

Шаг 6. Подготовка новых документов БТИ

После окончания всех ремонтно-строительных мероприятий в документы БТИ вносятся изменения. Для этого снова проводится инвентаризация. Вам потребуется вызвать техника БТИ, чтобы он провёл замеры, сравнил квартиру на чертежах и в реальности. Если всё окажется нормально, будет оформлен новый технический паспорт.

Шаг 7. Регистрация изменений

Изменения регистрируются в Росреестре. Для этого потребуются:

  • разрешение на перепланировку, полученное ранее;
  • акт приёмочной комиссии;
  • новый технический паспорт и план, который оформляется кадастровыми инженерами.

Объединённая квартира – это новый объект, на который необходимо оформить право собственности. Он также ставится на кадастровый учёт. Юридически вы будете являться бывшим собственником, поскольку объединяемые квартиры больше не будут существовать.

Почему могут отказать в объединении квартир?

В большинстве случаев проблем с получением разрешения на выполнение перепланировки не возникает. Отказы случаются, если:

  • проект выполнен с нарушением норм. Существует огромное количество ограничений по выполнению демонтажа. Но грамотные проектировщики с ними хорошо знакомы. Как правило, ещё на стадии подготовки документации архитекторы скажут, что можно сделать, а от чего лучше сразу отказаться. Если вы не хотите получить отказ, обращайтесь в надёжную проектную организацию, имеющую аналогичные объекты в своём портфолио;
  • отсутствуют согласования при затрагивании общедомовой собственности. Тут всё зависит от того, насколько вы дружны с вашими соседями. Если вы не уверены, лучше не расширяться за счёт общей площади.

Если вы получили отказ, не спорьте. Он всегда сопровождается подробным обоснованием. Лучше устранить замечания, а затем обратиться в МЖИ для повторного согласования.

Тщательно готовьтесь к перепланировке

В некоторых случаях проводить объединение двух квартир не совсем разумно. Стоимость подготовки всех документов и выполнения работ может быть сопоставима с покупкой недвижимости. Поэтому стоит несколько раз подумать и посчитать. Если вы всё-таки решились на объединение квартир, то:

  • посоветуйтесь со специалистом (архитектор/юрист) о возможности выполнения перепланировки;
  • подыщите квалифицированную архитектурную мастерскую, обладающую соответствующим опытом;
  • составьте смету перед началом всего процесса перепланировки;
  • начинайте работы только после получения всех разрешительных документов;
  • ничего не меняйте в ходе производства работ, поскольку квартира должна полностью соответствовать проекту;
  • нанимайте для выполнения перепланировки компании, имеющие соответствующие допуски СРО.

Если вы будете соблюдать все рекомендации, проблем с выполнением и оформлением перепланировки не возникнет. Вы сможете завершить все работы, получить необходимые документы и наслаждаться новым расширенным жильём. Процесс, конечно, тяжёлый. Но сегодня на рынке существует множество компаний-посредников, которые готовы облегчить вам жизнь за определённую плату.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/obediniaem-dve-kvartiry-bti-mji-i-drugie-abbreviatury-5e5f61bcabb82a51e9eff182

Объединение нескольких земельных участков в один в 2020 году

Объединение объектов недвижимости в один

Необходимость объединения двух или большего количества земельных участков возникает нередко. Она может быть вызвана желанием увеличить рыночную стоимость объекта недвижимости или планами строительства большого по площади жилого дома.

Ответ на вопрос, как объединить земельные участки, содержится в двух статьях Земельного кодекса — ст. 11.2 и ст. 11 .6.

Некоторые принципиально важные моменты процедуры регламентируются положениями №218-ФЗ (датирован 13 июля 2015 года), определяющем порядок госрегистрации объектов недвижимого имущества.

В статье рассматривают основные правовые аспекты объединения участков земли, включая обязательные условия, требования к наделам и последовательность предпринимаемых действий.

Понятие и особенности мероприятия

Под объединением земельных участков понимается слияние двух или большего количества наделов в один, имеющий большую площадь. Мероприятие сопровождается регистрацией нового объекта недвижимости.

При объединении земельных участков необходимо учитывать три важных правовых нюанса:

  1. Исходные объекты теряют самостоятельный статус, который получает объединенный надел земли.
  2. Решение об объединении принимают исключительно собственник участков или собственники, если их несколько. В качестве владельцев могут выступать как юридические, так и физические лица.
  3. Объединение наделов не изменяет категорию и разрешенный вид землепользования.

Обязательные требования для начала объединения

Далеко не все участки могут быть объединены. Возможность осуществления мероприятия предусматривает обязательное выполнение нескольких условий. Каждый из объединяемых участков должен соответствовать следующим требованиям:

  • состоять на кадастровом учете. Если объект недвижимого имущества не включен в ЕГРН, он не может принимать участие в объединении. Сначала потребуется внести его в кадастр;
  • иметь определенные границы. Подобные участки выделяются на публичной карте, ведением которой занимается Росреестр, желтой подсветкой;
  • относиться к одному виду и категории разрешенного землепользования. Не допускается объединение участков в том случае, если один из них предназначен для ИЖС, а второй – для ЛПХ;
  • быть смежными. Наличие общей границы объединяемых участков – еще одно обязательное требование.

Важно отметить еще один юридический нюанс. Разрешается объединение участков, находящихся не в собственности, но в праве пожизненного владения или бессрочного пользования. Дополнительное условие – наделы должны быть предоставлены одному физлицу.

Порядок объединения

Юридически грамотный ответ на вопрос, как объединить земельные участки, предусматривает последовательное выполнение четырех этапов. Три из них относятся к обязательным, а последний осуществляется по желанию владельца. Каждый из этапов необходимо рассмотреть отдельно.

Шаг №1. Оформление решения/соглашения об объединении

Первая стадия процедуры объединения. Включает составление исходного документа, в качестве которого выступает либо решение единственного владельца объединяемых участков, либо соглашение собственников, если их несколько. Во втором случае распределение долей происходит по договоренности заинтересованных сторон. Оно в обязательном порядке указывается в оформляемом соглашении.

Шаг №2. Межевание участков

Второй обязательный этап рассматриваемой процедуры. Необходимость оформления нового межевого плана на объединенный участок не вызывает сомнений, так как документ требуется для постановки объекта на кадастровый учет.

Оформлением межевого плана занимается кадастровый инженер. Выбранный для выполнения работ специалист должен соответствовать трем требованиям:

  • состоять в соответствующей СРО;
  • получить профильное высшее образование;
  • иметь действующее свидетельство о подтверждении квалификации.

Взаимоотношения с кадастровым инженером оформляются в виде договора со специализированной организацией, в штате которой он состоит. Для составления контракта от владельцев объединяемых земельных участков требуется предоставить комплект документов, включающий:

  • паспорта для удостоверения личности владельцев;
  • соглашение или решение об объединении (если земля принадлежит разным владельцам/одному собственнику);
  • правоустанавливающую документацию на землю;
  • межевые планы и другую кадастровую документацию на исходные участки земли.

Шаг №3. Постановка объединенного участка на учет в кадастре и регистрация права собственности

В сегодняшних условиях два мероприятия, вынесенные в подзаголовок, реализуются одновременно. От владельца или владельцев объединенного участка требуется подача одного общего заявления. Документ подается либо в местное подразделение Росреестра, либо в МФЦ. В последнее время аналогичную возможность предоставляет портал Госуслуги.

Законом о госрегистрации недвижимости предусмотрена следующая процедура:

  • подача заявления вместе с комплектом сопутствующих документов;
  • выдача одному из заявителей расписки о приеме документов с указанием даты выдачи после регистрации;
  • предоставление заявителю выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на новый земельный участок и его постановку на кадастровый учет.

Срок реализации мероприятия – 12 рабочих дней или 2 календарные недели. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, включает:

  • паспорта, удостоверяющие личность владельцев или их доверенных лиц;
  • межевой план на вновь созданный объект недвижимости (предоставляется в электронном формате);
  • решение собственника или соглашение владельцев на объединение;
  • правоустанавливающая документация на исходные надели земли.

Для получения готовых регистрационных документов необходимо предъявить паспорт, подтверждающий личность заявителя, и расписку о подаче документов. Важно отметить, что со второй половины 2016 года не используются свидетельства о регистрации прав собственности. Вместо них применяется выписка из ЕГРН.

Шаг №4, дополнительный. Присвоение почтового адреса

Необходимость в присвоении почтового адреса возникает в том случае, если на объединенном участке планируется построить жилой дом. В данной ситуации заблаговременная реализация мероприятия сэкономит время в будущем.

Порядок получения почтового адреса земельным участком достаточно прост. Владелец направляет соответствующее заявление либо непосредственно в муниципальные органы власти, либо через МФЦ. Для оформления документа используется бланк установленной формы. На рассмотрение заявления отводится 18 рабочих дней, по истечении которых муниципалитет присваивает земельному участку почтовый адрес.

Предусмотренную законодательством процедуру объединения земельных участков сложно назвать простой и легко реализуемой на практике. Более того, необходимо учитывать такую немаловажную особенность российской правовой базы, как частое внесение изменений.

Именно поэтому для получения ответа на вопрос, можно ли объединить земельные участки, целесообразно обращаться к профессионалам. Тем более – если речь идет о нестандартной ситуации, например, когда земля находится в аренде или бессрочном пользовании.

Грамотный специалист даст четкие рекомендации, которые будут заключаться в следующем. В первом случае решение об объединении имеет право принимать исключительно владелец, то есть арендодатель. А во втором объединение участков возможно, если оба они предоставлены одному физическому лицу.

На практике нередко встречаются ситуации, подобные описанным выше. Разобраться в хитросплетениях российского земельного законодательства самостоятельно далеко не просто. Учитывая важность и ценность такого актива как земля, не имеет смысла экономить на приглашении грамотных специалистов.

Относительно небольшие средства, вложенные в сотрудничество с профессионалами, окупятся за счет грамотного и оперативного оформления прав собственности на объединенный участок земли. Важным бонусом становится отсутствие проблем в будущем, например, при продаже, обмене, наследовании или оформлении залога на объект недвижимости.

Категория: Земельное правоДата: 18.09.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/obedineniya-neskolkih-zemelnyh-uchastkov-v-odin/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.