Незаконная сделка купли продажи

Содержание

Нарушение законодательства при сделках с недвижимостью

Незаконная сделка купли продажи

При совершении сделок с недвижимостью нередки случаи, когда по различным причинам происходит нарушение действующего законодательства. За все нарушения норм права в сфере сделок с недвижимостью грозит наказание. Дифференцироваться оно будет в зависимости от того, какие правонарушения были совершены тем или иным лицом в сфере применения закона.

Виды нарушений законодательства

Так как регулирование вопросов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, находится в нескольких плоскостях права – уголовной, гражданской, административной отраслях, то и вопросы, связанные с формированием наказаний за такие нарушения будут решаться этими отраслями.

Для того, чтобы наиболее полно определить те виды наказаний, которые будут применяться к нарушителям законодательства в сфере сделок с недвижимостью, все нарушения следует разделить на группы:

  • Первой группой таких нарушений станут нарушения, связанные с указанием стоимости приобретаемого имущества, несоответствующей реальным параметрам. Искажение стоимости может происходить как в сторону уменьшения, что повлечет за собой нарушение налогового законодательства со стороны продавца, так как сумма налога будет существенно уменьшена; так и в сторону увеличения. Последний вариант наиболее характерен для тех случаев, когда идет речь о выкупе квартир, находящихся в частной собственности, администрацией муниципальных образований и субъектов государства для реализации имеющихся социальных программ.
  • Вторая группа нарушений связана с недействительностью сведений, указанных в тексте договора купли-продажи, а также с фиктивностью самого такого документа. Наиболее распространенными, кроме подписания действительно фиктивных документов, является указание недействительной даты заключения договоров, что влечет за собой признание сделки недействительной.
  • Третья большая группа нарушений, относящихся уже по своей классификации к преступлениям уголовного характера, в том числе, мошенничества, являются нарушения, связанные с различного рода принуждениями к совершению сделки, а также совершение сделок с использованием различных способов давления на участников договора, в том числе, с использованием угроз.

Перечисленные группы нарушений не являются исчерпывающими, так как искаженное применение действующего законодательства в сфере сделок с недвижимостью постоянно развивает этот перечень.

Искажение стоимости

Данный вид нарушений законодательства является одним из самых распространенных, так как позволяет получить максимальную выгоду от сделки, а выявить его достаточно сложно – ни продавец, ни покупатель зачастую не заинтересованы в том, чтобы раскрывать истинную сумму своих доходов.

Вариант с уменьшением стоимости приобретаемого имущества является наиболее распространенным с точки зрения частоты совершения такого нарушения. Самым выгодным он является для продавца, так как позволяет скрыть реальный уровень дохода от совершаемой сделки, в результате чего сумма, которая должна быть выплачена в качестве налога на доход физического лица, существенно уменьшается.

Для покупателя это действие чаще всего невыгодно, так как оно влечет невозможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом за приобретенное имущество, а также порождает риск потерять часть своих денег в случае признания сделки недействительной и расторжения договора, так как суд обяжет продавца вернуть только те средства, которые указаны в тексте договора.

Завышение стоимости чаще всего используется лицами, которые хотят получить максимальную выгоду в том случае, если принимают участие в заключении государственного или муниципального контракта на передачу жилых квадратных метров.
Реальная стоимость квартиры в этом случае во всех используемых документах указывается выше, чем она есть на самом деле.

Несмотря на необходимость уплатить повышенный налог с дохода, реальная выгода недобросовестного продавца в этом случае будет существенно выше той суммы, которую он внесет в бюджет.

В случае, если будет выявлен факт искажения цены передаваемого жилья в меньшую сторону, налоговые органы взыщут с продавца недоплаченный налог, а также, по решению сотрудника налоговой инспекции, может быть назначен штраф (в том случае, если ущерб, причиненный государству, не будет считаться значительным).

В случае, если по условиям сделки цена указана выше, чем есть на самом деле, то продавец рискует получить уголовное наказание за осуществленное мошенничество, которое, в случае значительного ущерба приобретающей стороне, может считаться особо крупным.

Недействительность сведений и сделки

Данная группа нарушений имеет свои особенности, так как искажение условий сделки происходит на этапе подписания договора купли-продажи.

Наиболее распространенными нарушениями в этом случае являются подписание фиктивного договора, а также указание неверной даты совершения сделки.

Подписание фиктивного договора купли-продажи чаще всего используется недобросовестными участниками сделки в том случае, если они хотят получить крупный ипотечный займ без использования каких-то дополнительных ресурсов. Чаще всего такие действия предпринимаются родственниками с целью получить дополнительный доход без реализации имущества.

В этом случае между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предъявляется в банк. Кредитная организация по такому договору выдает денежные средства под залог «переданного» имущества.

Последствием такой сделки будет однозначное расторжение договора купли-продажи и признание сделки недействительной, а полученные мошенническим способом средства придется вернуть кредитному учреждению с обязательной уплатой штрафных санкций и процентов по кредиту.

Если в тексте договора указывается неверная дата, это можно рассматривать с двух позиций – допущенная ошибка по невнимательности или сознательное искажение информации.

Если за допущенную ошибку никаких штрафных санкций, кроме обязанности сторон переоформить документы о праве собственности, не предусмотрено, то в случае сознательного искажения информации может произойти ситуация, связанная с признанием сделки недействительной (например, если выяснится, что на момент фактического подписания договора один из его участников находился за пределами Российской Федерации).

Сделки с принуждением

Данный разряд сделок встречается реже, чем предыдущие группы, однако они также имеют определенное распространение.

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

Чаще всего эти схемы используют «черные» риэлторы, которым необходимо получить максимальный результат в кратчайшие сроки.

Последствия таких сделок, если потерпевшей стороне удастся доказать, что на нее оказывалось давление вплоть до использования угроз, носят однозначный характер – по решению суда такие сделки признаются недействительными, а имущество должно быть передано лицам, которым оно принадлежало до подписания договора купли-продажи.
Если виновные в совершении такой сделки с принуждением и угрозами будут найдены, то их ждут реальные сроки наказания по тем статьям Уголовного Кодекса, нормы которого они нарушили.

Количество сделок с недвижимостью, которые были совершены с нарушением законодательства в сфере оборота недвижимости, достаточно велико. Последствия таких нарушений будут различаться в зависимости от того, насколько нарушение было серьезным и какие последствия для каждой из сторон оно принесло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/narushenie-sdelok.html

Признание договора купли-продажи недействительным, незаключённая сделка

Незаконная сделка купли продажи

Последние изменения: Январь 2021

Возврат сторон-участников в «исходное» положение влечёт признание договора купли-продажи недействительным. По недействительной сделке обязательства не требуют исполнения, а результаты подлежат аннулированию. Заключённое соглашение признаётся ничтожным при прямом нарушении законодательных норм или может быть оспорено в суде.

Классификация недействительных сделок

Подразделение договоров, включая продажу любых материальных активов, на ничтожные и оспоримые (ст.166 ГК РФ) для установления недействительности играет значимую роль. При рассмотрении спорных моментов в судебных инстанциях классификация предусматривает различный подход по ряду критериев:

  1. Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:
    • «неучтённые» наследники при продаже недвижимости наследодателя одним из сонаследников;
    • «обойдённый» супруг при отчуждении объекта, находящегося в совместной собственности;
    • органы опеки при ущемлении прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
  1. Круг существенных обстоятельств. Для оспоримых договоров купли-продажи – это вопросы относительно добросовестности второго участника, который «знал или должен был знать» о факте нарушения.
  2. Срок исковой давности (ст.181 ГК РФ), составляющий для сделок:
    • ничтожной – 3 года по правилам о неосновательном обогащении, при подаче иска для лица, не являющегося стороной договора – не более 10 лет с момента начала исполнения;
    • оспоримой – 1 год.

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению.

Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам.

Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Ничтожные договоры

Наличие прямого нарушения закона позволяет классифицировать сделку по отчуждению ничтожной. Таковым признаётся договор, предусматривающий переход права собственности (ст.

169—172 ГК РФ):

  • ущемляющий права определённых лиц;
  • содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
  • заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
  • носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
  • прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
  • передающий имущество банкрота.

При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Основания для оспаривания

 

Недействительным, как и заключённым без установленных правонарушений с неудовлетворением иска, признаётся договор в судебном порядке (п.1 ст.168 ГК РФ). С исковым заявлением могут обратиться помимо сторон-участников заинтересованные лица и государственные структуры.

Заключённое соглашение может быть оспорено и признано недействительной органом правосудия (ст.173.

1, 175—179 ГК РФ) при совершении:

  • без согласия конкретного лица или представителей госоргана, требующегося в силу законодательных нормативов;
  • ограниченным в дееспособности гражданином без привлечения назначенного попечителя или опекунского совета;
  • несовершеннолетним возрастной категории от 14-ти до 18-ти лет без полученного согласия родителей или заменяющих лиц;
  • лицом в состоянии опьянения или предельного эмоционального возбуждения;
  • вследствие введения в заблуждение, под действием угроз или применения насилия.

В судебных инстанциях легко оспариваются сделки, совершённые без согласования с третьими лицами и крайне сложно доказывается факт нахождения в неадекватном состоянии. Действия покупателя, особенно при приобретении недвижимости, должны быть направлены на исключение причин ничтожности и минимизацию рисков для оспаривания.

Подготовка договора с последующим нотариальным заверением – весомые факторы, помогающие защитить добросовестного покупателя от множества вышеперечисленных оснований для признания сделки незаконной.

Представитель нотариата изучает суть договора, сопоставляет и анализирует предоставленные документальные приложения, при необходимости расширяет их перечень, беседует с продавцом и покупателем, разъясняет возможные нюансы.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Последствия для граждан – физических лиц

В соответствии со ст.167 ГК РФ по недействительной сделке отсутствуют правовые последствия за исключением связанных с её недействительностью. При аннулировании договора между физическими лицами-гражданами:

  1. Продавец должен вернуть полученные финансовые средства за имущество. Если объектом продажи была недвижимость с последующим переходом права собственности, зарегистрированным Росреестром, то соответствующее решение суда считается бесспорным основанием для аннулирования произведённой записи в регистрационном органе.
  2. Покупатель обязан возвратить полученные ценности. При покупке недвижимости судом предоставляется время, в течение которого получившая помещение сторона должная освободить жильё.

Если продавец не обладает возможностью возвратить вырученную сумму единовременной выплатой по факту принятия решения, то судебная инстанция обязывает осуществлять возврат по частям, а период может быть растянутым во времени. Несмотря на возможность начисления процентов на разницу между договорной стоимостью имущества и рыночной ценой объекта на момент завершения выплат, временной интервал возврата денег – негативный фактор для покупателя.

Для возврата при признании договора купли-продажи недействительным не требуется обоснование прав на имущественные ценности, достаточным считается доказательство лишь самого факта передачи.

Правовые последствия аналогичны последствиям сделки между физическими лицами, однако для юридических лиц возникают дополнительно налоговые последствия в виде корректировок обязательств по налогам в сторону уменьшения у передавшего участника и увеличения у получившего.

При определении базы налогообложения по налогу на прибыль полученные денежные средства продавцом отражаются как доход от реализации (ст.249 НК РФ).

Поскольку недействительная сделка не влечёт юридических последствий, то переход права собственности и реализация «отменяются», что подтверждается выводами налоговиков, содержащимися в письме ФНС РФ № СД-4-3/24087@ от 28.11.2017 года.

Допущенное вследствие отмены искажение налогооблагаемой базы подлежит корректировке:

  1. Продавцом исключением реализационного дохода в периоде признания договора недействительным. Если операция повлекла излишнюю уплату налога в казну (при исключении убыточности предприятия), то компания вправе произвести перерасчёт налоговых обязательств в сторону уменьшения, как в периоде возникновения, так и в периоде выявления.
  2. Покупателем исключением стоимости полученных товаров из состава произведенных расходов, связанных с финансово-хозяйственной деятельностью. При возврате основного средства необходимо откорректировать сумму амортизационных начислений и амортизационной премии при условии её применения. Поскольку исключение стоимости из состава расходов повлечёт доначисление платежей по прибыли (для прибыльных организаций), то за период, в котором было допущено искажение результата, необходимо предоставить уточнённую декларацию с корректировочными показателями (п.1 ст.81 НК РФ).

Корректировка налоговых обязательств по НДС производится одним из способов, выбранным продавцом:

  • путём формирования корректировочного счёта-фактуры, уменьшающего налоговые обязательства у продавца и полученный вычет у покупателя с отражением в текущем периоде;
  • на основании первичных документов, свидетельствующих о недействительности сделки с предоставлением уточнённой декларации продавцом в сторону уменьшения обязательств, а покупателем прав за период фактического осуществления сделки.

Отражение в налоговом учёте операции производится после выполнения обязательств по возврату обеими сторонами сделки. Датой отражения и корректировки налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль считается дата балансирующей операции. При этом по имущественному, земельному и транспортному налогу никакие корректировки не производятся независимо от переданных незаконно активов.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками.

Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Опасная сделка. Когда продажа квартиры светит штрафом в 18 млн рублей

Незаконная сделка купли продажи

В конце 2018 года москвичка Маргарита решила вместе с дочерью переехать в загородный дом. Риелтор быстро нашёл солидного покупателя — семью, которая пару лет назад приехала из Китая и открыла сеть спа-салонов.

Квартира в центре столицы хотя и была по площади небольшой, идеально подходила гражданам КНР, так как находилась в трёх минутах ходьбы от места их работы. Они быстро согласились с предложенной ценой 12 миллионов рублей.

Для того чтобы исключить возможные риски, продажу решили оформить нотариально.

Тем более что дочери официально принадлежала треть недвижимости, а такие сделки по закону подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 закона № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Нотариус, чтобы упростить процедуру, не только составил и заверил договор, но и подал весь комплект необходимых документов в Росреестр.

После того как переход права собственности был зарегистрирован, Маргарита и её дочь забрали деньги из банковской ячейки и уехали обустраиваться в уютном коттедже на западе Подмосковья.

Всё было хорошо до сентября нынешнего года, когда Маргарите вместе с обычным налоговым уведомлением вручили под роспись ещё одно письмо из налоговой службы.

В нём находилось постановление ФНС, в котором сообщалось: женщина и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства).

И каждой из них назначено административное наказание в виде штрафа в размере девяти миллионов рублей.

По мнению налоговиков, нарушение состояло в том, что покупатели квартиры были иностранцами, а сумму по сделке продавцы получили наличными. По закону такие сделки должны проходить строго в безналичной форме.

Санкция за нарушение валютного законодательства составляет от 3/4 до полного размера суммы незаконной валютной операции. Так как официально продавцов двое, то и штраф удваивается. Всего 18 миллионов рублей.

Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения,—считает заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин.

Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п.

3 ст. 14 закона 173-ФЗ).

Понятно, что для женщины такие юридические тонкости оказались в новинку. И, казалось бы, на это должен был обратить внимание заверяющий сделку нотариус. Тем более что на этот счёт выходило специальное письмо Федеральной нотариальной палаты, в котором отдельно указано на недопустимость в подобных случаях наличных расчётов.

Как следует из пояснений нотариуса, которые от него получили представители ФНС, он заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он якобы влиять не мог. Риелтор тоже дал объяснения в налоговой и сообщил, что занимался поиском покупателей, а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.

В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками,— отметил старший юрист компании “Европейский дом права” Залимхан Магомедов.

Очевидно, что, когда граждане проводят нотариальную сделку, они надеются на высокую юридическую квалификацию нотариуса и поэтому самостоятельно законодательство не изучают. Тем более что эта норма в законе прописана весьма сложно и разобраться в ней может не всякий. Нотариус вполне мог высказать свою позицию по этому вопросу Маргарите и её дочери.

Но сделал ли он это или нет, теперь достоверно судить сложно. Я думаю, что этим вопросом должны озаботиться в Минюсте, ведь именно это ведомство надзирает за деятельностью нотариусов.

Семья Маргариты готовится отстаивать свои права в суде.

При этом помимо спорной роли нотариуса, который видел все документы по сделке, но воздержался от советов по порядку расчётов, женщина удивлена тем, что налоговики чуть менее чем за два года, которые прошли с момента совершения сделки, ни разу не предъявили свои претензии к ней, а сразу вынесли постановление о штрафе. И в такой астрономической сумме, превышающей стоимость продажи квартиры.

Я считаю, что Маргарите и её дочери в суде надо добиваться если не полной отмены штрафа, так хотя бы уменьшения его суммы — это возможно, — поделился своими мыслями член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин.— Отменить его полностью вряд ли получится. По закону срок давности за подобные нарушения — два года. В данном случае налоговики успели в него уложиться.

Конечно, если бы все расчёты по сделке были проведены через аккредитив или депозитный счёт нотариуса, никаких проблем не возникло бы. Так что всем продавцам недвижимости нужно быть аккуратными, проверять покупателей и то, как именно проводятся расчёты по их договорам. Возможно, кого-то это убережёт от внезапных претензий, размер которых может превысить сумму сделки, отметил Дмитрий Шагин.

Источник: https://life.ru/p/1358929

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Незаконная сделка купли продажи

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).

  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.