Методы кадастровой оценки недвижимости

Государственная кадастровая оценка

Методы кадастровой оценки недвижимости

Для формирования необходимых сведений, составляющих техническую характеристику имущества, необходимо проведение различных мероприятий. Одним из них является кадастровая оценка. Она проводится только уполномоченными на это лицами и направлена в первую очередь на установление достоверных сведений об объекте недвижимости и дальнейшей постановке его на учёт.

Понятие и сущность

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой очень важное для формирования необходимых сведений реестра мероприятие.

Но что такое кадастровая оценка, и каким образом она осуществляется? Данное действие направлено на установление и утверждение той цены, которую имеет объект недвижимости.

При этом происходит оно за счёт работы группы специалистов, которые и оценивают стоимость недвижимости.

Оценщиками проводится рассматриваемая деятельность в отношении разных объектов. Выделяют такие виды мероприятий, как кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка земельного участка и иных объектов. При этом такое мероприятие имеет значение и для налогообложения, с конкретной стоимости определяются налоги и сборы, которые будут уплачиваться на имущество в итоге.

Кадастровая оценка земельных участков должна быть чётко отграничена от процедуры инвентаризации, которая направлена лишь на то, чтобы определить, какие расходы необходимо понести для возведения конкретно-определённого здания.

Кадастровая оценка недвижимости в первую очередь осуществляется с учётом тех показателей, которые бы отражали необходимость возведения того или иного объекта, нуждаемость в нём населения и показателей цены рынка.

Всё это и будет формировать стоимость по кадастру.

Деятельность оценочного характера позволяет также выявить сведения, которые позволят совершать с недвижимостью сделки и ставить её на учёт, что является обязанностью каждого собственника.

Кадастровая оценка земли или иного подобного имущества это своеобразная экспертиза, которая проводится с учётом конкретно-определённых факторов, от которых напрямую зависит:

  • количество этажей в возведённом доме;
  • срок существования постройки;
  • престижность жилья;
  • характеристики дома;
  • популярность района, где возведён дом;
  • расположение и развитость инфраструктуры.

Такая оценка, опираясь на предложенные критерии, позволяет ответить на вопрос, как узнать кадастровую цену недвижимости. При этом на практике данную процедуру могут реализовать только уполномоченные лица.

Государственная кадастровая оценка земель, или ГКОЗ, не сильно отличается в проведении от той, что направлена на установление стоимости дома.

Точно так же будут учитываться характеристики объекта, его расположение, удобство и иные факторы, влияющие на ценовые показатели.

При этом нередко идёт сравнение с ценами рынка жилья и земель, однако обычно кадастровые показатели существенно отличаются от стоимости на рынке.

Все результаты, которые получаются после проведения кадастровой оценки земель и жилья, необходимы для изучения собственниками. Выделяют реестры, где посмотреть цены, полученные в итоге исследования, возможно для любого заинтересованного лица.

Государственная кадастровая оценка земель или жилого дома позволяет также сравнивать ранее установленные показатели и характеристики, обновляя их и изменяя в случае допущения ошибок.

Кто проводит рассматриваемый вид деятельности? Государственная кадастровая оценка земель проводится исключительно профессионалами. Формируется специальная уполномоченная группа, которой осуществляется оценка земельного участка. При этом возможно применение различных подходов.

Эксперты нередко применяют индивидуальные методы работы, но по общему правилу выделяют следующие способы, позволяющие осуществить кадастровую оценку:

  • сравнительный метод;
  • затратный метод;
  • доходный метод.

Способы, которыми осуществляется государственная кадастровая оценка земель, не применяются совместно, они выбираются с учётом особенностей конкретного объекта.

Специалисты чаще всего используют именно сравнительные методы, так как они направлены на получение максимально достоверных сведений. Однако их проведение возможно только при наличии достаточных для этого средств и данных.

Говоря об иных методах оценки, следует отметить, что доходный метод является самым ненадёжным. Он опирается на исследование той прибыли, которая может быть получена после возведения конкретного дома или формирования земельных участков.

Расходный же метод направляется на изучение не получаемых средств, а тех, что были потрачены на осуществление строительства. При этом применять любой из предложенных методов можно как для оценки дома, так и для исследования участков.

Государственная оценка земель профессионалами также может осуществляться за счёт использования индивидуального к ней похода.

Чтобы быть субъектом подобной деятельности необходимо вступить в саморегулируемую организацию и обязательно застраховать осуществляемую работу.

Но при этом подобная независимая оценка не зависит от других субъектов подобных отношений, вмешиваться в неё не допускается так же, как и влиять на результат.

Проведением оценки и фиксацией получаемых результатов деятельность экспертов не прекращается, так как необходимо помимо исследования самого объекта недвижимости провести ещё и оценку результатов. Этим занимается специальная комиссия, в которую обязательно должны входить эксперты, проводящие независимую оценку и зарегистрированные в саморегулируемых организациях.

Только после этого получаемые сведения можно вносить в реестры и использовать для дальнейших кадастровых нужд.

Порядок оценки

Законодатель чётко регламентирует процедуру по кадастровой оценке любого вида недвижимого имущества. В первую очередь следует ответить на вопрос, как часто подобные мероприятия должны осуществляться? Закон говорит, что не реже, чем один раз в пять лет. Однако также допускается проведение дополнительных в том числе, по инициативе собственников.

Проведение оценки контролируется специальной федеральной службой, занимающейся вопросами кадастра. Собственники должны обращаться с заявлениями на осуществление оценки и переоценки в их территориальные отделения. Кроме того, возможно привлечение специалистов, которые обладают разрешением на проведение оценочной деятельности.

Кадастровая оценка осуществляется массово, то есть её проводят централизованно на территориях всего города или населённого пункта, за исключением случаев, когда собственники самостоятельно направляют заявление на проведение данных мероприятий.

При принятии решения об осуществлении оценки необходимо опираться на такие моменты, как наличие какого-либо ограничения на пользование участком, это может быть сервитут или иной подобный вид правомочия. Данные факты должны устанавливаться и представляться не только собственниками, а также службой по кадастру и даже судом, если этого требует рассмотрение дела.

Сам порядок осуществления оценки включает в себя несколько обязательных этапов, которые должны проходить в строго установленной последовательности:

  1. Подготовка информации. Речь идёт о сборе тех сведений, которые включает в себя как рыночная, так и информативная база. Этап важен в случае, когда инициатива исходит от собственников. Без соответствующей документации оценка по инициативе гражданина проводиться не будет. Относят к необходимым бумагам документы, удостоверяющие личность заявителя и его право на участок, а также иные бумаги, содержащие в себе сведения о самом объекте оценки и его технических характеристиках.
  2. Подготовка территорий. Для этого специалисты должны произвести её разметку, определить зоны исследования и установить кадастровые кварталы.
  3. Определение стоимости. Этот этап осуществляется экспертами на основании показателей, полученных в результате проведения исследования участка. Именно они и проходят оценку. Причём данное действие будет одинаково независимо от того, кто именно является инициатором проведения оценки. На данном этапе также необходимо привести обоснование определённым ценам.
  4. Установление стоимостных зон. Территория конкретного региона должна быть разделена, в соответствии с выделенными кварталами будут определяться и цены, так как на каждой отдельной территории могут быть свои показатели, обосновывающие установленную стоимость.
  5. Оформление и утверждение результатов. Это происходит путём формирования графиков и схем, а также сводов данных, которые в итоге будут вноситься в реестры.

Данные этапы выполняются исключительно уполномоченным органом в лице специально обученных людей – экспертов. Исходить от заинтересованных граждан может только инициатива проведения оценки или же переоценки участка.

Если рынок уже установил цену на участок, то процедура определения кадастровых показателей может быть упрощена. Достаточно установить процент и рассчитать его от суммы, предложенной на рынке недвижимости.

Следует отметить, что при определении некоторых категорий земель будут наблюдаться особенности в проведении их оценки.

Например, когда речь идёт о территориях, предназначенных для ведения сада или огорода, то эксперты могут использовать только сравнительный метод, так как требуется максимальное количество информации для анализа и установления показателей цены.

То же самое можно наблюдать при исследовании участков, имеющих отношение исключительно к городскому или же сельскому поселению.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Кроме того, прежде чем приступать к процедуре оценки участка, необходимо получить некоторые сведения и заранее их подготовить. Речь идёт об интегральных показателях.

Они отражают, насколько почва на выбранной местности плодородна, удобно ли расположение объекта, а также его свойства технологичного характера.

Всё это говорит о том, что деятельность экспертов также ограничивается некоторыми исключениями.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности.

В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью.

Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики.

Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:

  • если произошло изменение границ или площади территории;
  • если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
  • если произошла перемена категории надела;
  • если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
  • если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
  • если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Любое изменение документов или даже полное их обжалование можно осуществляться в различных порядках, от рабочего до судебного.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

Переоценка

Изменение цены, которая была ранее установлена экспертом, нередко происходит по инициативе собственника.

Эта процедура допускается раньше, чем раз в пять лет или один раз в год, когда пересмотры должны быть осуществлены обязательно.

Чаще всего причиной проведения повторной оценки, а не просто обжалования вынесенных актов или изменения сведений в документах, является тот факт, что заинтересованное лицо недовольно установленной стоимостью.

Предусматривается, что инициатива пересмотра может исходить от нескольких субъектов разной категории:

  • граждан, которые выступают владельцами участка;
  • организаций, которые могут быть участниками сделки с соответствующим объектом;
  • органа власти как государственный, так и муниципальный, если объектом является участок, находящийся в их собственности.

Заявление всегда подаётся заинтересованным субъектом в одну из предлагаемых законом инстанций, а вопрос рассматривается в порядке разрешения возникающих споров об имуществе. Допускается при этом обращение либо в специально создаваемые комиссии, либо в судебные органы.

При пересмотре результатов оценки нет необходимости сначала направлять заявление в комиссию, а потом в суд. Допускается обращение сразу в судебную инстанцию.

Основаниями такого решения всегда выступают либо недостоверные сведения в документах, либо несоответствие цены рынка, установленной методом оценки, цене кадастра.

При этом достаточно направить заявление в любую выбранную инстанцию, приложить к нему документы, содержащие в себе сведения об объекте, в том числе технического характера, и подтвердить факт выявленного нарушения.

После чего будет принято решение о повторной переоценке или оставлении информации без изменений.

Таким образом, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется с целью сформировать необходимую техническую документацию, которая послужит основой для определения цены имущества, совершения с ним сделок и постановки на учёт в службу кадастра.

Любые нарушения и несоответствия всегда возможно оспорить и изменить, если будут предложены достаточные и достоверные подтверждения.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-otsenka.html

Методы ведения кадастровой оценки || kadastrmap.com

Методы кадастровой оценки недвижимости

Каждый объект имущественного права имеет собственную цену. Этот показатель является важным при определении налоговой базы для расчёта пошлины на землю, а также для экономических показателей развития региона. В России вся недвижимость – земля, строения, дороги, леса, водные ресурсы имеют объективную оценку, которая представлена как кадастровая стоимость.

Все данные по цене недвижимости являются общедоступными и отражены в базе данных кадастровой палаты. Общедоступная электронная выписка из Росреестра содержит основные данные по недвижимости, в том числе сведения по цене объекта права.

Если рыночная цена позволяет оценить только конкретный объект, то кадастровая стоимость оценивает, как отдельный объект, так и группу, например земельные участки, многоквартирный дом и т.д. Данные по кадастровой стоимости позволяют регулировать гибкий стандарт ценообразования по имущественному праву.

Согласно методическим расчётам, данные кадастровой цены могут отличаться от рыночной, но не более чем на 30% в ту или иную сторону. Если имеются различия в большую или меньшую сторону, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. Все расчётные данные берутся из учета показателя 1 м2.

Для земельных участков существуют категории разрешённого землепользования, которые также влияют на ценообразование. Аналогичные данные характерны и для строений, где учитывается целевой статус объекта капстроения, материал и год постройки, а также наличие инженерных коммуникаций.

Для ЗУ учитывается расчет не только общей площади кадастрового квартала, но и каждого отдельного участка, где на значения цены влияют следующие показатели:

  • Вид разрешённой категории землепользования. Данный стандарт регулируется распоряжениями и приказами местных органов власти, которые наделены полномочиями по закону.
  • Площадь конкретного участка.

    Данный параметр устанавливает специалист в лице кадастрового инженера, передающий впоследствии данные в кадастровую палату.

  • Местом нахождения земельного участка.

    Этот показатель регулируется на основе классификатора КЛАДР, который регулируется со стороны местных органов власти, но законом подтверждается актом обследования и техническим планом со стороны кадастрового инженера.

Для земельных наделов установлено правило, территория должна соответствовать для использования только разрешённому землепользованию.

Для собственника, которому разрешено строительство жилых домов для проживания, необходимо отдельно регистрировать земельный надел и строение. В данном случае в реестре будет две категории кадастрового объекта, несмотря на то, что здание расположено на территории земельного участка.

Если законом запрещено использовать землю для ведения строительства, никаких строительных процессов не должно производится на данном участке. Аналогичные правила предъявляются для земель, которые используются для разработки природных ресурсов и недр. В данный момент инициаторами расчёта стоимости недвижимости может быть только местные органы власти.

В данном случае издаётся соответствующий приказ местного органа самоуправления для инициации проведения кадастровой оценки имущественного права. Исполнителем мероприятия является кадастровый инженер или иное лицо из Росреестра. Для расчёта используют сравнительный и доходный анализ.

В качестве регламента используют методику расчёта кадастровой стоимости, утверждённой в 2014 году. Данный регламент должен действовать до 2020 года. После создания ГБУ кадастровых оценщиков, будет утверждён новый метод расчёта, о котором будет объявлено публично до начала 2020 года. Данные для расчёта параметров стоимости объектов имущественного права предоставляют местные органы власти, исполнитель должен провести расчет и составить акт утверждения цены с последующей передачей сведений в Росреестр. Периодичность пересмотра текущей цены будет осуществляться согласно закону, один раз в 305 лет, для некоторых субъектов Российской Федерации – 1 раз в 2 года. Все сведения являются общедоступными и отражены как на публичной карте, так и на электронной выписке.

Статьи на тему:

Кадастровый паспорт сделать срочно

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Источник: https://kadastrmap.com/kadastr/metody-vedeniya-kadastrovoj-otsenki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.