Квартира памятник архитектуры

Сталина на вас нет: покупаем квартиру в памятнике архитектуры

Квартира памятник архитектуры

В Екатеринбурге множество домов — памятников архитектуры, и некоторые из них являются жилыми. N1.RU представляет подборку объявлений квартир в исторических домах и рассказывает об особенностях проживания в исторических домах.

Покупка квартиры в старых домах имеет как свои плюсы, так и минусы. К минусам чаще всего можно отнести их состояние — это достаточно ветхое жильё. В некоторых домах раньше делали деревянные перекрытия между этажами, поэтому сейчас они считаются пожароопасными. Кроме того, такое жильё неохотно кредитуют банки: оформить в ипотеку квартиру в доме 30-х годов постройки непросто.

«Чтобы банк мог взять квартиру в залог, он должен быть уверен в том, что здание простоит в целости и сохранности на протяжении всего срока, на который выдаётся кредит.

А взять в залог памятник архитектуры слишком рискованно из-за возраста и особенностей конструкции — тех же деревянных перекрытий, которые могут не только сгореть, но и сгнить со временем», — говорит юрист компании «Гарант» Юлия Васильева.

Если вы хотите купить квартиру самостоятельно, то сможете сэкономить немного денег. Но при этом срок поиска квартиры может увеличиться, а также придется вникать во все юридические аспекты сделки

Поскольку такой дом является объектом культурного наследия Екатеринбурга, собственники квартир по закону должны сохранять его и давать доступ проверкам в случае необходимости.

Владельцам квартир в таких домах нельзя устанавливать кондиционеры, потому что внешний вид фасада здания запрещено портить, а узаконить перепланировку в квартире практически невозможно.

В отношении этих объектов в администрации города оформляется охранное обязательство.

После всех обозначенных минусов и ограничений возникает вопрос: почему же люди, особенно обеспеченные, охотно покупают квартиры в таких домах? Оказывается, плюсов у таких домов не меньше, чем минусов.

Во-первых, отличное расположение. Чаще всего дома 1930-х годов, признанные памятниками архитектуры, расположены в самом центре города, на главных улицах.

Во-вторых, у таких домов лучшая шумо- и теплоизоляция из всего старого и нового жилого фонда, что обеспечивается внушительной толщиной кирпичных стен.

Третий плюс — это потолки, их высота достигает 3,2 метра, и большая площадь квартиры.

«Старые дома — полная противоположность современной застройке. В домах-памятниках малое количество квартир на этаже, мало самих этажей, немного подъездов. Все соседи знают друг друга, а припарковаться в своём дворе у жителей не составляет труда.

Кроме того, если дом обслуживает хорошая управляющая компания, то все «изюминки» таких домов — подъездные витражи, высокие арки и элементы экстерьера — сохраняют свой первоначальный вид и дарят жителям эстетическое удовольствие», — говорит руководитель отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» в Екатеринбурге Игорь Денисов.

Малышева

Продаётся студия со свежим ремонтом в доме 1933 года постройки. Поблизости находятся магазины, университеты, доступны все виды транспорта. Квартира общей площадью 24 квадратных метра стоит 1,76 миллиона рублей.

Челюскинцев

Продаётся четырёхкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом в ведомственном доме 1929 года постройки, в историческом центре города. В дом сделан капитальный ремонт, заменены все трубы и стояки.

В квартире создана комфортная для проживания среда: есть система фильтрации воды, тёплые полы, шумоизоляция, заменены все трубы и сантехника, есть водонагреватель и стоит охранная сигнализация.

Квартира общей площадью 92 квадратных метра продаётся за 7,9 миллиона рублей.

8 Марта

Продаётся четырёхкомнатная квартира в памятнике архитектуры 1930 года, в Жилкомбинате НКВД, в просторечье известном как Дом чекиста, расположенном в самом центре города. В квартире сделан добротный ремонт в классическом стиле, высота потолков 3 метра. Жильё общей площадью 115 квадратных метров продаётся за 10,9 миллиона рублей.

Малышева

Продаётся студия в самом центре Екатеринбурга, в комплексе «Дома Уралоблсовета», построенном в 1930-х годах. В шаговой доступности вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура и разнообразный транспорт. В квартире сделан ремонт, жильё идеально подходит для сдачи в аренду. Квартира общей площадью 17 квадратных метров продаётся за 1,7 миллиона рублей.

Вайнера

Продаётся трёхкомнатная квартира в Доме Горсовета № 5, известном ещё как Дом-коммуна, построенном в 30-е годы прошлого века. Квартира с хорошим ремонтом и чистым подъездом. Закрытый двор, есть своё парковочное место. Жильё общей площадью 64,8 квадратного метра продаётся за 6,9 миллиона рублей.

Тургенева

Продаётся трёхкомнатная квартира в жилом доме, построенном в начале 30-х годов прошлого века. В квартире удобные комнаты, высота потолков — 3,2 метра.

Тихий охраняемый двор с видеонаблюдением, соседи интеллигентные и спокойные. Рядом с домом есть Харитоновский парк, филармония и другие необходимые для интересной жизни объекты.

Квартира площадью 93 квадратных метра стоит 6,25 миллиона рублей.

Челюскинцев

Продаётся трёхкомнатная квартира в комплексе жилых домов для работников железной дороги, построенном в 1930-е годы. В пяти минутах ходьбы находится станция метро «Динамо».

Окна выходят в большой и закрытый двор и на Красный переулок. У владельцев автомобилей есть возможность припарковаться в любое время суток. В квартире свежий ремонт, сделанный для себя.

Жильё общей площадью 51 квадратный метр стоит 3,8 миллиона рублей.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/stalina_na_vas_net_pokupaem_kvartiru_v_pamyatnike_arkhitektury-53642841/

Перепланировка в доме памятнике

Квартира памятник архитектуры

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Сложность и основное отличие согласования перепланировки в доме памятнике в том, что помимо основного пакета документов, который необходим для любой перепланировки, необходимо подготовить дополнительные документы, к примеру, фотомонтаж того, что мероприятия запланированные вами никак на затронут фасад дома-памятника, а также сам проект по своему составу значительно отличается от стандартного проекта перепланировки, да и называется он по другому – проект приспособления.

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия, что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником — проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия.

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором “подвешанном” состоянии.

То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и “когда то” должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад.

Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то “исторически важная” лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из “охранного обязательства” (Если оно есть.

Приложением данного документа является «акт технического состояния», где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

Охранное обязательство:

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

  • документ удостоверяющий личность собственника (копия).
  • проект приспособления – 2 экз.
  • копия правоустанавливающих документов
  • нотариальная доверенность при необходимости
  • справка Мосгаз при престановке газовой плиты
  • справка банка при ипотеке

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Источник: https://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-v-dome-pamyatnike.html

Дом-памятник и дом-музей: что можно и что нельзя владельцу квартиры в уникальных домах Москвы

Квартира памятник архитектуры

В столице на сегодняшний день более 8,5 тысячи объектов культурного наследия, 413 зданий относятся к жилому фонду.

Эти дома обладают особой ценностью — исторической, архитектурной, художественной, научной и мемориальной. Проживание в них накладывает ряд обязательств на владельцев квартир.

При попытке усовершенствовать свое жилье они сталкиваются со сложностями и ограничениями, которые призваны сохранить облик исторического здания.

Объект культурного наследия — это что?

Объекты культурного наследия — здания, представляющие ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники.

Среди них выделяют федеральные (особо значимые для истории и культуры всей России), региональные (имеющие важное значение для региона), местные (значимые объекты для муниципального образования) и выявленные, которые пока не включены в реестр. Все объекты культурного наследия вносят в Единый государственный реестр.

Как узнать, является ли дом объектом культурного наследия?

Для того чтобы узнать, представляет ли здание историческую ценность, нужно посмотреть, не внесено ли оно в реестр объектов культурного наследия. Все памятники истории и культуры, расположенные в Москве, можно найти в списке на портале открытых данных.

Можно ли делать ремонт в квартире, если дом является объектом культурного наследия?

Да, любой владелец может сделать ремонт, перепланировку и переустройство, но при условии согласования этих работ с органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами Москвы.

Без согласования можно проводить работы по текущему содержанию — очищать от загрязнений, делать просушку, выполнять технический надзор за общим состоянием инженерных систем, а также устранять аварийные ситуации.

Эти работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия, и их итогом не должно стать изменение архитектурных и декоративных особенностей здания.

Такой порядок определило Министерство культуры Российской Федерации. 

Что такое охранное обязательство и предмет охраны?

Охранное обязательство — это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия.

Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия города Москвы в одностороннем порядке. Приказы размещены на официальном сайте ведомства.

Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Также охранное обязательство содержит сведения об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия. То есть те особенности здания, благодаря которым оно было признано памятником истории и культуры. Ценность, например, могут представлять уникальные фасадные и декоративные детали, а также детали интерьера. Элементы, указанные в качестве предмета охраны, должны оставаться неизменными.

С кем согласовывать?

Вопросы сохранения и использования памятников истории и культуры находятся в ведении столичного Департамента культурного наследия. Именно туда собственники квартир могут обратиться с заявлением, чтобы получить задание на проведение ремонта.

Следующий этап — разработка проектной документации. Бумаги необходимо направить на государственную историко-культурную экспертизу в столичный Департамент культурного наследия, а после согласовать их там же.

В результате у собственника на руках будет разрешение на ремонт.

Какой ремонт можно сделать?

Собственники квартир вправе сделать текущий поддерживающий ремонт, если это не затрагивает предмет охраны объекта культурного наследия.

Существуют два варианта проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от особенностей, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия. 

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения.  Согласно требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы ее необходимо согласовать с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии.

Заявитель подает комплект документов в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет их в Департамент культурного наследия города Москвы. Мосгорнаследие готовит заключение о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки помещения.

Затем заключение направляется в Мосжилинспекцию для подготовки итогового решения.

Что тогда совершенно точно нельзя делать в доме, который является объектом культурного наследия?

Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Под запретом и самовольная перепланировка, а также использование помещения в качестве склада или производственного объекта.

Кто будет контролировать ремонт?

Контроль за всеми ремонтными работами осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы, надзором за переустройством или перепланировкой квартиры занимается столичная Государственная жилищная инспекция. Если в ходе работ будут обнаружены нарушения, исполнитель получит предписание о приостановке деятельности. Возобновить работы можно будет только после устранения всех недочетов.

В течение трех месяцев после завершения ремонта необходимо сдать отчетную документацию, комиссия проверит качество работ и выдаст соответствующий акт.

А если нужна консультация?

Если у собственника возникли дополнительные вопросы, он может обратиться к специалистам Мосгорнаследия, связаться с которыми можно по телефону: +7 (495) 953-23-67 или электронной почте dkn_info@mos.ru.  Либо направить письменное обращение по адресу: город Москва, улица Пятницкая, дом 19.

Кто узнает, если сделать ремонт без согласования?

Об изменениях в квартире рано или поздно станет известно соседям, а впоследствии и надзорным органам. Также факт незаконных ремонтных работ может вскрыться при продаже недвижимости и составлении новых планов бюро технической инвентаризации (БТИ).

В этом случае собственника обяжут выплатить штраф, а если речь идет о незаконной перепланировке, ему придется либо согласовать проект — то есть получить техническое заключение о том, что проведение работ было допустимо и безопасно, либо вернуть квартире прежний вид.

Что будет за нарушение охранного обязательства?

За несоблюдение требований охранного обязательства нарушителей вправе привлечь к административной ответственности. Штрафы для граждан могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. Владельцев, которые систематически уклоняются от исполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия, могут лишить права собственности через суд.

Источник: https://www.mos.ru/news/item/84912073/

Жилые дома в памятниках: проблемы сохранения культурного наследия

Квартира памятник архитектуры

Самая большая головная боль жилищных комитетов, комиссий и прочих органов, ведающих старым жильем — нерасселенные старинные здания, включенные в перечень объектов культурного наследия регионального или федерального значения. Как решают проблемы расселения, содержания и ремонта таких домов, на кого спихивают ответственность и почему некоторые вопросы можно решить только через суд?

Ценные многоквартирники

Большинство жилых домов конца XVIII — XIX веков продолжают оставаться жилыми, да еще и многоквартирными.

Без особых удобств, с печным отоплением жить в них не очень удобно, но собственники не спешат избавляться от такого жилья.

Обычно старинные дома расположены в историческом и фактическом центре городов, где все минусы компенсируются удобным транспортным сообщением, развитой инфраструктурой и прочими выгодами.

Учитывая износ, такие дома нуждаются более объемных мерах по содержанию, чем «сталинки» и «хрущевки».

И здесь возникает проблема: если здание уже признано памятником архитектуры и внесено в реестр ОКН, выполнять ремонтные работы в нем может только компания с лицензией Минкультуры; если же здание старинное, но не относится к памятникам, городские власти предпочтут расселить и снести его, нежели возиться с ремонтом и оправдываться перед вышестоящими органами за проживание людей в опасном аварийном жилье.

И то и другое связано с огромной бюрократией, нежеланием участвовать в этом самих собственников квартир и нехваткой денег в бюджете. Ни на расселение, ни на реставрацию денег обычно нет.

Кто и как содержит жилые памятники

м памятников архитектуры, как и обычных жилых домов, занимаются управляющие компании, однако они неохотно берут на обслуживание старинные здания: слишком дорого обходятся обычные мероприятия по поддержанию жилья в пригодном состоянии, при этом жильцов (плательщиков квартплаты) мало и доход с домов не окупает затрат на содержание. Кроме того, такой дом часто чреват штрафами и предписаниями от жилнадзора. Как показывает практика, от создания ТСЖ в таких домах мало толку по тем же причинам.

Если здание признали памятником, ситуация осложняется. Любое существенное вмешательство — прерогатива фирмы с лицензией на реставрацию. Их услуги, как правило, слишком дороги и не по карману жильцам.

А ведь именно они — собственники квартир в доме-памятнике — обязаны выполнять предписания охранного обязательства и заботиться о сохранности здания. Раз обычную УК нельзя привлечь к организации капремонта, нельзя использовать средства фонда капитального ремонта.

Остается ждать выделения субсидий из бюджета на ремонт памятника, а для этих целей деньги выделяются нечасто и немного.

Не так давно в Госдуму внесен проект постановления, согласно которому некоторые работы по содержанию зданий, не требующие специальных навыков и знаний, предлагается вывести из-под лицензирования. Иначе памятники просто не дождутся своей реставрации.

Подробнее: Реставрацию предлагают проводить без лицензии Минкульта

Несмотря на то, что сохранение исторического наследия — забота городских властей, чиновники всё чаще пытаются переложить ответственность и финансовое бремя реставрации именно на жильцов таких домов-памятников.

Выдают предписания о ремонте и даже реконструкции дома, устанавливают нереально короткие сроки, бывали случаи, когда на собственников налагали штрафы за неисполнение предписаний.

Получается ситуация, когда государству на реставрацию не хватает средств из бюджета, а граждане должны как-то найти такие деньги.

Граждане отвечают судебными исками и жалобами в различные инстанции, а также обращаются в СМИ для обнародования таких фактов. В случае со средствами массовой информации и освещением проблемы в блогосфере удается решить вопрос в пользу граждан быстрее и эффективнее.

Аварийное расселение

Другой популярный способ решить проблему содержания старинного здания — избавиться от него. Особенно часто это практикуется в регионах, подальше от зоркого ока Минкульта.

В ряде случаев чиновники всеми силами препятствуют тому, чтобы дом был признан памятником.

В ход идут фокусы с документами: результаты экспертиз и обследований далеки от реального состояния дел, некоторые документы оказываются утеряны, а некоторые составляются месяцами. Делается всё возможное, чтобы здание не успели признать ОКН и не начали охранять.

Если же дом уже является объектом культурного наследия, восстанавливать его тоже необязательно. Достаточно признать его аварийным и расселить, а дальше он сам придет в негодность.

При этом на жильцов оказывают давление: угрозы лишения коммунальных услуг (и не только угрозы), судебные иски о принудительном выселении, предписания о самостоятельной реставрации в кратчайшие сроки и т.д.

Большинство граждан понимают всю бессмысленность борьбы и соглашаются — покидают старинные дома в центре города и переселяются в «благоустроенные квартиры на окраине». Возможно, только из-за таких упрямцев сохранились некоторые памятники архитектуры позапрошлого века.

Пример: старинный многоквартирный дом в Калужской области, г. Боровск, ул. Энгельса, 2. Из четырех собственников в нём остался один, остальные согласились на новостройку на окраине города.

Единственного жильца принуждали к переселению разными способами: по программе переселения выделили квартиру (правда, обманув на 3 метра площади, в доме, не поставленном на кадастровый учет, не выдавая документов на новое жилье), угрожали отключить воду и свет (и периодически отключают в связи «с опасностью аварийного здания»), выдали предписание о реконструкции всего дома в течение месяца, иначе — выкуп квартиры за чуть больше 700 тыс. рублей и принудительное выселение.

Гражданин вынужден судиться, чтобы жить в своей квартире. Жилец считает, что имеет право на использование своей собственности или на предоставление адекватной замены. По мнению же властей он препятствует выполнению программы расселения и мешает снести аварийное жилье. Причина проблемы — старинный памятник, который разваливается от того, что его реставрацией никто не занимался.

Если жилой дом-памятник удалось расселить, проблема для города фактически решена. Дом будет медленно разваливаться, а если застройщику срочно потребуется лакомый земельный участок под ним — памятнику помогут исчезнуть.

Статья по теме: Расселение и реновация: устоят ли памятники?

Получается, что в регионах собственники старинных жилых домов с одной стороны и чиновники с другой отстаивают только свои интересы. Памятники же остаются заброшенными, несмотря на многочисленные органы контроля, охранные обязательства и другие способы защиты культурного наследия.

Выправить ситуацию поможет только изменение отношения к памятникам — не как к проблеме, а как к национальному достоянию, о котором необходимо заботиться и сохранить для будущих поколений.

Источник: http://licenziya-minkult.ru/zhilye-doma-v-pamyatnikah-problemy-sohraneniya-kulturnogo-naslediya/

Дом – памятник архитектуры. Цена престижа. – блоги риэлторов | ЦИАН

Квартира памятник архитектуры

В центре Москвы, в Фурманном переулке, трудно не заметить старинный, бывший доходный, дом №6. В 1903 году в квартире № 21 этого дома поселился художник Апполинарий Васнецов. Он прожил в ней почти полжизни. После 1917 года в рамках политики «уплотнения» эта квартира стала коммуналкой, где, среди прочих, проживали сын и невестка художника. 

В 1956 году, в честь столетия со дня рождения живописца, было принято решение превратить квартиру в музей, который открылся для посетителей в 1965 году. В дальнейшем он был расширен за счет присоединения соседней квартиры №22, а в 1986 году вошел в состав Третьяковской галереи. 

Дом, в котором расположена квартира-музей, имеет статус памятника архитектуры.

Давайте представим себе, что на каком-то этапе его история пошла бы по другому пути и сегодня наследники художника продолжили бы жить в своей квартире и задумали ее продать.

Какие сложности им пришлось бы преодолеть? Есть ли какие-то особые правила для продавцов квартир в домах-памятниках и их покупателей? Что должен знать собственник такой квартиры, планирующий, например, ремонт и модернизацию своего жилья? 

В свое время мы начали разговор на эту тему с жильцами эксклюзивных домов, приняв участие в публикации на Циан “Дух истории дороже денег” (https://www.cian.ru/stati-duh-istorii-dorozhe-deneg-293717/).

Сегодня мы вернемся к этой теме и пообщаемся с заместителем председателя Московского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) по науке Владимиром Хутаревым-Гарнишевским.

Что надо знать собственникам жилья в домах, имеющих статус памятника, и тем, кто планирует приобрести в таком доме квартиру или офис? Есть ли особые условия подготовки и проведения сделки с такими объектами?

Если вы покупаете квартиру-памятник в историческом памятнике-доме, то переход права собственности происходит на общих основаниях.

Если же вы покупаете объект культурного наследия целиком, например городскую усадьбу под офис солидной компании, то в этом случае возникает необходимость переоформить на себя в Департаменте культурного наследия охранное обязательство по этому памятнику. И здесь может быть множество «подводных камней». 

Прежде всего, надо проверить, утвержден ли предмет охраны этого памятника и посмотреть, что в нем охраняется: какие стены, интерьеры, колористическое решение, историческая планировка, оконное заполнение и т.д. К предмету охраны всегда прилагается графическая схема, в которой показано, что охраняется, а что нет. 

Начиная подготовку сделки, следует убедиться, что продавец выполнил свое охранное обязательство. Возможно, что причиной продажи как раз и является невозможность его выполнения – отсутствие проекта реставрации, невыполнение планов исследований и т.д. 

Если приобретаемое здание требует ремонта, то в том числе капитального, то его придется проводить реставрационными методами по согласованию с Департаментом культурного наследия, доказав, что работы по этому объекту являются приспособлением его под собственное использование, не нарушают предмета охраны и не уничтожают его ценные исторические элементы.

А если вернуться к разговору о квартирах? Они тоже имеют предмет охраны?

Квартира – часть дома и, конечно же, планируя в ней ремонт, следует иметь представление о предмете охраны, относящейся к этой его части, понимать, что в ней можно менять, а что – «табу». В историческом доме жить престижно, но иногда попытки чрезмерно осовременить свое жилье приводят к проблемам. 

Если вы планируете в квартире косметический ремонт, это одно дело, если же собираетесь делать перепланировку и менять окна, то это может вызвать целую волну затруднений, связанных с необходимостью делать проект переделок и согласовывать его в Департаменте культурного наследия. 

Пример из практики – однажды к нам обратился собственник, только что купивший квартиру в доме Нирнзее в Гнездиковском переулке.

Мы вместе с ним посетили эту квартиру, и я убедился, что там действительно сохранились красивые окна, выполненные в модном в начале XX века стиле модерн. В оконных проемах стояло историческое деревянное наполнение, оно являлось предметом охраны.

Собственника же смущал износ деревянных конструкций, и он всерьез собирался заменить их стеклопакетами. 

Мы предложили ему воспользоваться услугами нашего реставратора, что позволило не только сохранить всю красоту аутентичных окон, но и значительно сэкономить на составлении проекта и проведении его культурной экспертизы. По этой же причине мы убедили его отказаться и от задуманной перепланировки. 

Вообще, что-либо планировать в отношении подобных квартир без помощи эксперта очень сложно. В подобных случаях я всегда советую воспользоваться его помощью и убедиться в том, что предмет охраны существует не только на бумаге.

Может оказаться, что специалисты, составляя список охраняемых элементов, добавили туда лишнее – детали, утраченные при капремонтах двадцати-тридцатилетней давности. Например, в доходном доме Н. С.

 Морозова (Фурманный переулок, 16) замечательные оконные переплеты с латунной фурнитурой в начале 90-х были заменены на стандартные рамы. 

Возможно и иное – предыдущий собственник уничтожил предмет охраны, так сказать, в индивидуальном порядке. Все это надо выяснить до сделки, чтобы не оказаться формальным виновником отсутствия предмета охраны и не получить штраф или предписание восстановить разрушенное предыдущим собственником. 

– То есть, покупая квартиру в доме-памятнике, я должен не только оформить переход права собственности, но и подписать какой-то акт о том, что я ознакомлен с предметом охраны и подтверждаю, что все элементы на момент сделки были на месте?

В большинстве случаев этого делать не надо, но ознакомиться с информацией о предмете охраны приобретаемого объекта желательно, как я уже сказал, перед сделкой. Это можно сделать, посетив сайт Департамента или нанеся туда личный визит. Особенно полезно изучить этот вопрос, если только в выбранной вами квартире сделаны какие-то заметные невооруженным глазом переделки. 

Добавлю в заключение, что у каждого дома есть управляющая компания. В эксклюзивных же домах часто существует ТСЖ… Очень советую обратиться туда и выяснить, как на практике решаются подобные вопросы. Жильцы домов, о которых мы говорим, зачастую являются членами закрытого клуба, ознакомиться с правилами поведения в котором полезно до вступления в их ряды!

Источник: https://www.cian.ru/blogs-dom-pamjatnik-arhitektury-tsena-prestizha-297710/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.