Комплексное освоение территории это

Закон о комплексном развитии территорий: дьявол по-прежнему кроется в деталях

Комплексное освоение территории это

Как и было обещано, закон о КРТ, который вопреки настойчивым возражениям и объяснениям регулятора многие продолжают называть законом о всероссийской реновации, принят Госдумой в третьем чтении

Сергей Мальгавко/ТАСС

Закон о комплексном развитии территорий с самого начала восприняли неоднозначно. Еще осенью в процессе обсуждения законопроекта в его адрес звучали весьма резкие отзывы.

Если кратко, критики говорили, что он не только сохраняет все отрицательные моменты существующего регулирования КРТ, которое так и не нашло применения на практике, но еще и усугубляет проблемы развития застроенных территорий.

В беседе с Business FM президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков подчеркивал, что насчет самой законодательной концепции все за, но без доработок не обойтись. Действительно, после принятия закона в первом чтении замечания к документу были и у профессиональных игроков рынка, и у всех ответственных думских комитетов.

И довольно четко обозначились три ключевых, о которых радиостанции рассказывали в Общественном совете при Минстрое: как и в действующем регулировании, в законопроекте сохраняется слабая описательная часть и слабая градостроительная обоснованность необходимости реализации проектов КРТ; несмотря на то что тема добровольности вхождения в программу КРТ, учета мнения собственников, компенсаций на рыночных условиях в законопроекте поднимается, он все-таки не в полной мере обеспечивает гарантии имущественных и жилищных прав граждан; законопроект нарушает базовые принципы градостроительного регулирования, что в крайних случаях может привести к настоящему административному диктату на местах.

В итоге 73 внесенные поправки было предложено отклонить, 58 — принять.

В частности, ко второму чтению исключена наиболее критикуемая оговорка о том, что КРТ осуществляется в отношении застроенной территории, 50% которой занимают дома, включенные в адресные программы сноса и реконструкции.

Вот как оценивает произошедшие в законопроекте изменения первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

Сергей Пахомов первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ

Как подчеркивает Сергей Пахомов, в текстах поправок были учтены, прописаны более детально и качественно очень многие моменты, предложенные главой комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской.

Например, для того чтобы принять решение, что дом входит в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, должно проать две трети от всего числа собственников.

К тому же теперь закон отменяет все спецпорядки принятия решений.

Важными являются поправки в Жилищный кодекс, которые вводят новые нормы в части обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки. Так, в случае если многоквартирный дом попадет под КРТ, собственникам, которые освобождают свои помещения в многоквартирных домах, будет предоставлено равноценное возмещение либо другое жилое помещение.

Законопроект также позволяет субъекту, если у него есть финансовая возможность, решить вопросы с очередниками. «Огромное число граждан сегодня живет в аварийном и ветхом жилье и ждет, когда наконец они смогут переехать.

Бюджетных средств на это не хватит, поэтому законопроект и является тем инструментом, который позволит объединить средства федерального и регионального бюджетов, частных инвесторов и тех программ развития, которые существуют у нас в стране», — отмечает Сергей Пахомов.

Один из важнейших моментов новой версии документа учитывает часто возникающее у очередников желание увеличить жилплощадь при переселении. В законопроекте прописана возможность дополнительного приобретения квадратных метров, в том числе и при помощи ипотеки.

Наконец, в измененной редакции законопроекта прописано буквально следующее: документ учитывает, что вся работа с объектами культурного наследия ведется в соответствии с действующими законодательством. Никаких норм изъятий там нет, подчеркивает Сергей Пахомов.

По словам председателя думского комитета по транспорту и строительству Евгения Москвичева, в проекте закона учтены предложения депутатов всех фракций.

«Поэтому документ получился устойчивым, в нем подробно расписаны все направления, отражены вопросы по индивидуальному жилью, многоквартирным домам, которые являются аварийными либо ветхими. Все права граждан защищены. Мы дважды с Маратом Хуснуллиным провели селекторы по данному законопроекту.

В пятницу (18 декабря. — Business FM) состоялось заседание комитета с участием авторов поправок и подробным обсуждением каждой из них. Все регионы проект закона поддержали», — сказал Москвичев.

Кстати, профильный вице-премьер Марат Хуснуллин, давая оценку ситуации с ветхим и аварийным жильем, подчеркнул, что «в этом году мы идем с опережением по программе расселения и рассчитываем, что данный закон даст возможность значительно ускорить сроки расселения ветхого и аварийного жилья».

Однако на фоне, казалось бы, всеобщего одобрения звучат и прямо противоположные мнения. Так, в беседе с Business FM президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева прямо заявила: принимать закон о КРТ в его существующем виде было нельзя.

«К моему большому сожалению, принятый законопроект о комплексном развитии территорий все еще остается, на наш взгляд, неприемлемым. Есть некоторые улучшения, в частности, установлены критерии в отношении тех зданий, которые могут располагаться на территории КРТ. Но эти критерии не всегда действительно говорят о том, что эти здания должны быть снесены или реконструированы.

Например, наличие критерия, что это «типовой проект индустриального домостроения» — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать. Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки.

Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен. Это первое. Второе: на мой взгляд, так и не обеспечены равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на этой территории.

И третье: в принятом законопроекте, как и в первом чтении, игнорируются наши генеральные планы городов, правила землепользования и застройки в угоду административным решениям по комплексному развитию территорий.

Поэтому, если говорить в целом, удивляет, что этот законопроект принят. И самое базовое нарушение в нем — это, на мой взгляд, нарушение прав собственности. К собственникам относятся в законопроекте неуважительно, и людям, которые будут переселяться с этих территорий, не обеспечиваются должные жилищные гарантии. И сделать с этим ничего нельзя, уже все. Поезд ушел».

Точнее, как отмечает Надежда Косарева, сделать можно — только если законопроект не одобрит Совет Федерации или не подпишет президент. «Но я практически уверена, что этот законопроект будет принят.

И вряд ли, очень вряд ли удастся вселить в Совет Федерации какие-то сомнения», — считает эксперт.

Остается надежда на потом — а именно на возможность вносить в правила работы с КРТ поправки с помощью новых законов.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Источник: https://www.bfm.ru/news/461246

Статья 46.4. Договор о комплексном освоении территории

Комплексное освоение территории это

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

2.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3.

По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 — 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

6. Договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

5) иные условия.

7.

Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

1. В комментируемой статье сосредоточены нормы, устанавливающие правовое регулирование договора о комплексном освоении территории.

В.В. Шарапов справедливо отмечает, что комплексное освоение земельных участков и развитие застроенной территории (предусмотрено ст. 46.2 ГрК РФ) являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населенных пунктов.

«Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, от проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики, а также от некоторых обстоятельств (застроена территория или еще только подлежит застройке)» .———————————

Шарапов В.В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. N 2. С. 25.

Источник: http://stGrKRF.ru/46-4

Госдума приняла закон о комплексном развитии территорий

Комплексное освоение территории это

МОСКВА, 23 декабря. /ТАСС/. Госдума в среду приняла в третьем чтении законопроект об использовании механизма комплексного развития территорий (КРТ), который в том числе допускает расселение аварийного и ветхого жилья.

Документом предусматривается реализация программ развития городских территорий, которые позволяют комплексно обновить городскую застройку, привлечь внебюджетные источники. КРТ будет реализовываться по решению правительства РФ, властей регионов и органов местного самоуправления.

Кабмин сможет объявить о проведении КРТ в границах территории, где земельные участки и объекты недвижимости находятся в федеральной собственности. Если же КРТ было инициировано субъектом РФ, то оно будет проводиться за счет бюджета региона.

Такое решение будет приниматься в том случае, если территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований. В остальных случаях КРТ проводится по решению главы местной администрации.

Компания-подрядчик для проведения работ на конкретной территории будет определяться по результатам конкурса.

Участником торгов сможет стать юридическое лицо при условии, что такое лицо, его учредитель, любое из его дочерних обществ, его основное общество или любое из дочерних обществ основного общества имеют за последние пять лет “опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства”, который заложен в решении о КРТ.

Что может попасть под КРТ

В состав КРТ могут входить аварийные многоквартирные дома, многоквартирные дома, которые, согласно установленным субъектом РФ критериям, находятся в высокой степени физического износа, иные объекты в границах квартала или микрорайона, где такие дома расположены.

Другими словами, регионы получают право в рамках КРТ сносить не только аварийное и подлежащее сносу жилье, но и неаварийные панельные дома, а также многоквартирные дома, у которых превышающий региональные нормативы износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) или капитальный ремонт которых слишком дорог.

При этом под КРТ могут попасть и частные жилые дома, но только с согласия собственников.

КРТ будет проводиться в районах жилой застройки, нежилой застройки, на незастроенных территориях, а также на территориях, где с инициативой по проведению КРТ выступили правообладатели земельных участков.

Инфраструктура, которая создается инвестором при комплексном развитии территорий городов, должна быть передана на баланс муниципалитета. Таким образом, исключается появление частных дорог.

Гарантируется сохранность культурных объектов при реализации КРТ.

Закон позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд в рамках комплексного развития территорий земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости.

В то же время при проведении КРТ жилой застройки не могут быть изъяты земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, участки с многоквартирными домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами. Исключение могут составить объекты, которые признаны аварийными или имеют высокий уровень износа.

Соблюдение прав жильцов

Решение о вхождении дома в программу КРТ должно приниматься на общем собрании не менее чем 2/3 собственников жилых помещений или их представителей. Также собрание может принять решение о выходе дома из программы КРТ. Частные жилые дома могут попасть под КРТ, но только с согласия собственников.

Возмещение жилья вне зависимости от региона будет предварительным, равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого лица, если это позволяет местный бюджет. Возмещение включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды.

В год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт, а то, что было уплачено до этого, идет в общий фонд на реализацию решения по комплексному развитию территории.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое равноценное жилое помещение по договору социального найма, он также не лишится своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Срок на заключение договора о передаче собственником прав на жилое помещение в многоквартирном доме, попавшем под программу комплексного развития территории, составит 45 дней, после чего подрядчик сможет через суд потребовать заключить договор.

Как отметил ранее спикер Госдумы Вячеслав Володин, в первом чтении законопроект “вызвал большое количество замечаний депутатов, экспертов”, поэтому было принято решение совместно с правительством и экспертным сообществом доработать его ко второму чтению. В результате этой работы к законопроекту поступила 131 поправка, 58 из них рекомендованы к принятию. По словам Володина, “в первую очередь эти поправки, эти предложения направлены на защиту прав собственников”.

Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/10330819

Комплексное и устойчивое развитие территории

Комплексное освоение территории это

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

https://www.youtube.com/watch?v=bT-Xoq3PBVs

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Комплексное развитие территории – ЮК

Комплексное освоение территории это

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2019/11/02/kompleksnoe-osvoenie-territorii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.