Коммерческая недвижимость проблемы

Содержание

�������� COVID-19 � ������� ������������ ������������ � 2020�

Коммерческая недвижимость проблемы

��������� ��������������� ���� ��������� � ������ ������� ������� ������������ �������: ����� ��� �������� � �������-��������������� ������, � ����� ������� ������, ��� ���� ������������ ������������ ���������� �� �������� COVID-19 � 2020� ������ �����.

������ �� ���� ������� ������� ����������� ����������� ��������� �������� ������� ������ ���� ���-�� �������������� ���� ����� ������.

������ ����������, ��� ������ ��� �������� ������� �� ���������������� �������, ��������� � ���� ����� ������ ����������� �������������� ������ ����� � ����� �� �����.

������ �� �������� ���������, � ������� �� ������ �������� �� ������� ������������ ���������� �������� � ���� ���������� � � ���� �������� ������� �� �������, ��������� �����, ����� �����������, � ��� ���������� ������� �� �� ������� ���� ���������� ����� �����������.

��������� � ��������� ������� ��������� ����������� ���� ����� � ��� �������, ������� � ������ ������������ �������. ��� �� ������ ����������� �������� Moodys � ����� 2020 ���� � ��� ������� ��������� ����� �������� ������� ��������� ���� �������� ������ �������. ����� ����� ����������� ��� ���������� ��������� �������.

��� ����� �����, �����������, ������� ����, ������������ ������� � �������������, ��������. �������� ������ ���������� ������ �������� � ����������� ����, � ����� ��������� �������� ������� �� ��� � ������ – �������. �� ��������� �� ����������� � ��� ���������� ����� ����� � 5 ��� ������, ��� � ������� �� ���������� ����.

�������, ��� �� ����� ���� ��������� ���� ��������������, ������� ����� �� �������� �� ��������������� ������� � ����������� ���� ��� ����������������.

��� ���� ������� ������������ ��������, ����� ��� ����� � ������, �� ������ ������� ���� (���, ��������, ������, �������) �������� ���������, ������ ���������� ���������� ���� �� ����� ��������� – ����� ��� ������ � ������������ ������� � ��� ���������� �������.

� ������ � ���� ����� �������� ������� �������� ����� ���������� � ���������� ������ ��������� ������. ��� ��� �� ����� ������? �������� ������ ������� ������ ���������� �����������.

������ ����������� – ������ ������� � �������� – ������ �������� ����������� – ������ ��������� ������������ ��������.

����� ������������ ������������ �������� ��������� ������������ � ���������� ����������� � ������� ����� �������� ������� (��������, ����������� ������ �� ��������� ���-���).

���� ���������� ������ ������� � ������

�������� � �������� ��������� �������� (���� ���� ������������� ��������� ���������� ������ �� ����� ���������) ���� ��� ������ ������� �� ������� ���������� �������. � ���� ������ � ���� ������� �������� ������ � ��������� ������ ������, �� ����� �������� �� ������� ����� � ����� �����.

�������������� � ����� �������� ������ ������� ����������� ���������� ��� ��������� �����.

�� ������� ������ ������ ��������� (� ��� ����� �� Moodys) ������ ������� ����������� ���������� �� ����� 2020 ���� (���� �� ���������� ������ ����� �������� � �� ������ ��� ����, ������ – �������� 1918-1919 �����!), � � ������ 2019 ���� ���������� ������������ ������������ (� ����� �������) �������� ���� � ����-����� 2021.

��� ���� ������������� �� ������� �� ������ ���������� �������� ����������� � �� ��������� ������������ ���������, ����� �������� ����� ��������������� � ���������� ����������, � ���������� ������� �� �����������.

���������� � ������������ �������� � ������� �������� � ����������� �������� �� ����� ��������� �� �������������� ����-������ � ����� ���������� ���������� � ��������� ������ ������������� ��������� ������ ������ – ���� ��������� ���� ����������.

 ���� �������� �������� – � ��� ���� �������������, ��� ���������, ���� ����.

��� �� ����� ��������? ����������, ���� ������� ������������� � ���������� ������ ������������, ���� ����� �� ������ ���������, �� ������ ����������� ����������� ��������� ������. �������� ������������� ������� ����������� �����������, ���� ������������ � ������������� ���������� ���.

���������� �� ������� ������ ������������ ��������, ������� �������� � ������������ � ��������� ��� ��� ������������� ��� ������������� ����� ��������.

��������, ����� ������ ����� ������������ ����� ����� ������������ ��� ������������ �������������, ��� ������� ��������� ������ ������������� ������ ������ ��������.

��� �������� ���� ��� �������� � ����������� �� ��� ����� � ������� ������� ������ ����� ������ �������������� ������ ������ ���� �� �������� � ��� ����������� �������. ��� ������ �������� �� ����������� �������� (��� ���������� �������� ����������), � ��������� �������� �� �����-����� �������������� �������.

������: ���� ������ �� ������������ ������������, ����������, ��������� ���� 2020 ���. ������ ��� �� ��� ������� ������� �������� ������, ��������� ���� ��������� ���� ��� ����� ���������� ������� ��������.

�������� �������� ���� ���� ������: ����� ������������� �������������� ����������� ���������?

������� �����:

�������� – ������� ���� �� ���������. ������ ����

����� ���������: ���� ��� ������ ������ ������ ����������� �������� � ����������� � ��������� �� ���������������� ������������, ����������� �������� ���� �� ���������� ������ 2020 ����

��������������� ���������� ���������� ����� ������������ ������

Compass, Opendoor, Redfin � Zillow –  ������ ���������� ��������, ������������������ �� �����������, ����� � ���������� ������������ �� ����� ������ � ������ ������� � 23 ����. ��������, ������ ���� �������� ���� � ���, ��� ������ ����������� ���� ������� �����. ����� �� �� ���� �������� ��� ���������� �����, ����� ��� ���������?

������������ � �������� �������
����� ��������, ���������� ��������� �������, ������ �������� �� �����. ��� � ���� �������� ��������� ������� �� ����� ������������ � ����� ������������?

������� ���� ��������, �����������  � ����� ���������� �������������
��� ���������� ������� ���� � ������� ������������ � ����� ������� � ����� ���������� �������������? #�������� #��������������������

������ ����� ���������� ������ ������, ���� �� ������������ ������?

������ ����� ���������� ������ � ������ ������, �� ���� �� ������������ ������, � � ������� � �������� �������� ���������� � ��������� ������������ ���� �� ������������ �� �������� �� ����������� �����? #������������ ������������

��� ��������� ����� ������� ���, ��� ����� �������� � ������?

�������� ��, ������� ������ ��������, ����������� �� 11 ������� � �� ������������������ � ����������, ����������� “�����������”.. �� ��������� ����� ���-���� ����. #������������ #������ �������

Источник: https://wiahome.com/info/novosti/realty/pandemija_covid-19_i_razgrom_komercheskoi_nedvizhimosti_v_2020g.html

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2021 году

Коммерческая недвижимость проблемы

Кризис – это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Минус: падение потока
Плюс: стоимость объекта снижается

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета.

Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения.

Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов – разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.).

Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает. 

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим.

Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен.

У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта.

Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов.

Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами.

Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования – отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле – при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком – инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают “пустой” объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для  увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию.

Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов.

Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев.

Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами.

Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO  составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности – в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом  профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками.

Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка – крайне низкая.

Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает. 

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль.

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени – это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом – управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения.

Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий – их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости.

По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии – её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора.

ЧОД – это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно.

При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать – это полностью рыночные активы.

С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта – не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет.

Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проали за продление срока действия фондов на 15 лет.

Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта
Плюс: селекция арендаторов на старте

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы.

В большинстве случаев это приносит результат – кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента.

И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе.

В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника. 

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости.

Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом.

Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование.

В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2021 году

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности – инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели.

Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля – в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля.

С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны – они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам.

В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация – это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость.

Использование принципа “один фонд – один объект” отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) – очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени.

Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов.

Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.

Источник: https://www.finam.ru/education/likbez/prevrashaem-minusy-v-plyusy-chto-uchityvat-pri-investiciyax-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-2021-godu-20201223-12260/

Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость проблемы

Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Рассказываем, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой недвижимости, и как их можно избежать.

От правильного подхода к покупке коммерческой недвижимости зависит, станет она выгодным капиталовложением или источником постоянной головной боли

1. Поверхностно проверяют объект недвижимости

Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем, на каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда.

Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом, например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его.

Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости, в которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика.

Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.

Как избежать ошибки?

Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор, а на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.

Запросите у продавца правоустанавливающие документы. Если это договор купли-продажи, проверьте, полностью ли собственник рассчитался за недвижимость.

Помимо ЕГРН-1, закажите выписку ЕГРН-4, содержащую сведения обо всех предыдущих владельцах.

Заручитесь поддержкой опытного юриста, который получит для вас расширенную выписку со всеми, когда-либо имевшими место обременениями. Это информация закрытая, но юристы знают, как ее раздобыть.

Первый шаг, который нужно сделать при покупке коммерческой недвижимости – получить все возможные выписки из ЕГРН

Если покупаете отдельно стоящий объект, не забудьте проверить правоустанавливающий документ на земельный участок. Может оказаться, что он находиться в краткосрочной аренде, и все проблемы по оформлению земли придется решать вам.

2. Не проверяют продавца

Часто, тщательно проверив объект, покупатель забывает проверить продавца. Или проверяет его лишь в той части, которая касается данного объекта. Но может оказаться, что его право единолично распоряжаться КН оспаривает третья сторона – бывшая супруга, партнер по бизнесу. В итоге вы можете увязнуть в длительных судебных разбирательствах.

3. Покупают по завышенной цене

Чаще это случается с физическими лицами, которые не знают рынка коммерческой недвижимости и верят собственнику, убеждающему в быстрой окупаемости объекта. Высок риск переплатить за КН, и когда она покупается вместе с арендатором, платящим по завышенной ставке. Это может быть как случайностью, так и сговором продавца и арендатора.

Покупателя должно насторожить, если недвижимость продается по цене с расчетом окупаемости за 7–8 лет, а договор аренды с якорным арендатором заключен на 1–3 года. Плохой знак и если договор по высокой ставке заключен менее года назад и на короткий срок. В этом случае высока вероятность, что арендатор не продлит его, и перспектива окупаемости объекта будет не такая радужная.

4. Соглашаются на оплату по теневой схеме

У продавца могут быть причины снизить официальную стоимость объекта. Например, он хочет сэкономить на налогах, и просит часть суммы заплатить наличными. Или продавцом выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, и он боится этой продажей выйти за установленный для УСН лимит (на 2020 год – 150 млн. рублей).

Если такая махинация выйдет наружу, сделку могут оспорить и даже аннулировать. Например, если в отношении продавца начнут процедуру банкротства и выяснят, что он умышленно продал имущество по заниженной цене, его вернут в общую конкурсную массу и продадут с молотка, чтобы рассчитаться с кредиторами.

5. Не проверяют разрешительную документацию и заявленные характеристики объекта

Коммерческую недвижимость приобретают для конкретной цели, и нужно, чтобы эти цели были обеспечены характеристиками объекта, и под них были разрешительные документы.

К примеру, вы купили автосервис, и лишь потом обнаружили, что на него нет согласования с экологами.

Или приобрели помещение для сдачи в аренду под офисы, а потом выяснилось, что для подключения компьютерной техники не хватает мощности электричества.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?

Качественно проверить юридическую чистоту сделки и добросовестность продавца – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте юридическую сторону вопроса специалистам.

Юридическая онлайн консультация Pravoved оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.

Мы проверим интересующий вас объект, честно предупредим о возможных рисках, обеспечиваем законность и безопасность сделки.

Источник: https://www.pravo-ved.ru/yuridicheskie-uslugi/voprosy-po-nedvizhimosti/osnovnye-oshibki-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Безмолвие ритейла: о чем молчат продавцы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость проблемы

Как известно, кризис и падение торговых оборотов заставили потесниться многих арендаторов. К примеру, число своих офисов сократили и продолжают сокращать банки. Уменьшают число магазинов и некоторые торговые сети.

Отдельные арендаторы просто меняют свою локацию: в условиях большого количества вакантных площадей поменять помещение на лучшее или более дешевое не так уж сложно. Скорый уход арендатора с объекта — одна из самых актуальных проблем собственников коммерческой недвижимости и первая в списке наиболее опасных недомолвок хитрого продавца.

Наличие стабильного нанимателя — важнейший плюс при выборе объекта коммерческой недвижимости. Конечно, на хороший объект новый собственник найдет и другого претендента. Однако сам этот факт сильно влияет на цену.

Купив объект, с которого уходят арендаторы, новый собственник, не зная того, скорее всего, переплатит, да еще потратит время на поиски другого нанимателя. Кроме того, простой помещения тоже приносит убытки. В итоге коммерческая недвижимость без арендатора может стоить на 10-20%, а то и 30% дешевле.

Недомолвка № 2. Отзыв алкогольной лицензии

На стоимость помещения, арендатором которого является продовольственный магазин, как ни странно, влияет наличие у ритейлера лицензии на алкоголь. Дело в том, что возможность продавать горячительные напитки сильно влияет на экономику магазина.

В договорах аренды даже часто указывают, что в случае отзыва лицензии у арендатора (к примеру, рядом с магазином строят жилой дом с детским садом на первом этаже) цена арендной платы снижается на 30%.

О том, что наниматель скоро останется без лицензии и уже не получит ее в этом помещении по тем или иным причинам, продавцы нередко знают, но умалчивают. А найти арендатора, не торгующего продуктами питания, для объекта, расположенного в глубине спального района, крайне сложно.

Незадачливому покупателю такого помещения тоже грозят убытки. Ведь вполне возможно, что именно с лишением магазина лицензии на алкоголь может быть связано желание продавца избавиться от недвижимости.

Недомолвка № 3. Дополнительные соглашения о валютном курсе

В сегменте коммерческой недвижимости заключение договоров аренды в валюте с оплатой в рублях по рыночному курсу не редкость. Конечно, по мере роста курсов доллара и евро арендаторы стали настаивать на пересмотре прежних договоренностей. Многим удалось зафиксировать в доп. соглашениях курс рубля к валютам на более низком, чем сегодня, уровне.

На сегодняшний день примерно 90% всех валютных договоров с арендаторами в столице имеют такие поправки. Недобросовестный продавец или агент постарается замять этот вопрос, предоставить покупателю недостоверную информацию или просто утаить от него наличие такого “допника”.

Между тем, в зависимости от того, по какому курсу пересчитывается арендная плата за помещение в валютном договоре, может меняться и цена объекта.

Недомолвка № 4. Расчет экономики объекта без учета налогов

Любимая уловка агентств по продаже недвижимости — это расчет экономики объекта без учета налогов.

К сожалению, с целью завлечь покупателя ею пользуются даже некоторые крупные агентства, которые берут на себя обязательство предложить покупателю проверенный объект и совершить сделку «под ключ». На самом деле их задача продать вам объект, а получите ли вы с него доход, их не волнует.

Агентства зачастую расписывают покупателю прекрасную доходность от сдачи помещений в аренду, рассказывают о том, что через семь — восемь лет новый собственник полностью окупит свои вложения.

Только в эти расчеты они почему-то не включают налоги (на землю, на имущество), которые в реальности могут составлять несколько миллионов рублей в год. Таким образом, реальные сроки окупаемости объекта вырастают в разы, да и желаемой доходности с него новый собственник не получит.

Недомолвка № 5. Запрет на вывески

Приобретая объект стрит-ритейла в Москве, покупателю следует поинтересоваться вопросом, не планирует ли город лишить его возможности разместить над своим заведением вывеску с названием арендатора.

Вывеску на доме в столице можно повесить лишь с разрешения мэрии, но в некоторых местах архитекторы правительства Москвы вывесок просто не предусмотрели, особенно это касается помещений, расположенных в торце знаний, со входом во дворе и так далее.

Разрешить эту проблему без использования административного ресурса часто невозможно. И некоторые такие помещения, где покупателей нельзя оповестить о наличии в них магазина, аптеки или парикмахерской, выставлены на продажу.

Собственники пытаются переложить эту проблему на плечи покупателя, часто не уведомляя о наличии у объекта таких ограничений.

Недомолвка № 6. Судебные разбирательства или объекты под снос

Как правило, собственники не любят предупреждать покупателей объекта о том, что он находится под судом или что город планирует снести здание, где он располагается. Пресловутые “ночи длинных ковшей”, практикуемые мэрией, мы не поддерживаем.

Но и заявления о том, что здания в столице сносятся внезапно и без предупреждения, тоже не совсем некорректны: по каждому снесенному объекту город подавал в суд, и собственники знали, что город хочет снести объект. Грамотный покупатель знает, что историю недвижимости надо проверять, в том числе и на наличие подобных судебных разбирательств.

Однако раз за разом покупатели небольших помещений в столице забывают о доскональных проверках. В основном покупают объекты без проверки по совету знакомого, который “не обманет”.

Впрочем, справедливости ради, надо сказать, что после массового сноса ларьков и целых зданий в Москве на рынке появился и целый класс очень осторожных покупателей, которые принципиально не рассматривают предложения о покупке помещения рядом с метро, даже если с ним все в порядке.

Недомолвка № 7. Растрата предоплаты арендатора

Денег нет — вот девиз многих нечестных на руку собственников недвижимости. Как известно, каждый арендатор, заключая договор аренды помещения, оплачивает не только первый месяц пребывания в здании, но и последний. Предоплата, естественно, должна лежать на депозите, но деньги собственник чаще всего тратит на текущие нужды.

При покупке объекта это нужно учитывать, требуя от продавца передать вам депозит вместе с помещением. После заключения договора купли-продажи на требование вернуть предоплату за последний месяц собственник просто пожмет плечами.

Случаи, когда эти деньги свежеиспеченный владелец получал от прежнего лишь через суд, к сожалению, не такая уж редкость.

Источник: https://realty.ria.ru/20160621/407596798.html

Коммерческая недвижимость России: риски при покупке

Коммерческая недвижимость проблемы

Специально для IRN.RUих анализирует адвокат Олег Сухов

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические (подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом»), но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.

Объект некапитального строительства
Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском.

С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде.

Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле.

И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации.

Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле.

За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года.

Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры.

А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.

Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион.

Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор.

Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму.

А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле.

В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки.

Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье.

Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле.

Все убрали за один месяц.

Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.

Риски из недр власти
Разговор о них будет неполным, если не указать на… местные выборы. Самая обычная демократическая процедура превращается в нашей стране в серьезный риск в сфере недвижимости. В одном из приволжских городов лет пятнадцать назад началась нешуточная борьба за кресло мэра.

В конце концов победил самый популярный кандидат. Придя во власть, он, прежде всего, инициировал пересмотр многих решений бывшего градоначальника, в том числе и по продаже объектов муниципальной собственности. Суды работали споро, возвращая помещения и здания в бюджет и прекращая договоры аренды: «Незаконные, мол.

С превышением полномочий заключались». Прошло еще четыре года. Наступили новые выборы. И опять все пошло по накатанной колее. Коммерческая недвижимость снова меняла владельцев и арендаторов. Так продолжалось почти двенадцать лет, до тех пор пока не сменился губернатор, после чего ситуация наконец стабилизировалась.

Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя.

Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта.

Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы.

Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд.

Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.

Обременения
Следующий риск, о котором следует сказать особо, – наличие обременений на недвижимость со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты.

Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада.

Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом – девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект.

В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору.

Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.

Инженерия
Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения.

Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов.

Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод.

Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто.

Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.

Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов.

О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерства по налогам и сборам России, Ар битражного суда Российской Федерации.

Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет, планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката.

Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

Подробнее о рисках при аренде помещений можно прочитать в статье адвоката Олега Сухова «Коммерческая недвижимость: риски при аренде».

Источник: https://www.irn.ru/articles/37565.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.