Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Проверка недвижимости перед сделкой | Земля и право

Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Юридическая проверка недвижимости и участка перед покупкой не только обезопасит покупателя от неправомерной сделки, но и поможет увидеть подводные камни и проблемы, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости и участка. Также с помощью результатов проверки можно внести изменения в договор, которые позволят переложить часть ответственности за сделку на продавца.

В первую очередь необходимо проверить, может ли продавец распоряжаться участком и недвижимостью: есть ли соответствующее задокументированное право, и сможет ли кто-то оспорить сделку после ее завершения.

Первый этап. Проверка документов, подтверждающих права на участок и объекты, построенные на нем.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на участок. Это договор-купли продажи, дарственная, решение суда о переходе участка в собственность, свидетельство о вступлении в наследство или акт о передаче участка в собственность органа местного самоуправления. Оригиналы документов должны быть у собственника, а копии хранятся в Росреестре.

Надежней всего, если продавец получил землю от администрации. Но в этом случае нужно проверить, был ли аукцион, если он должен был быть.

Если продавец купил участок у другого физического или юридического лица, необходимо проверить законность той сделки и всех предшествующих сделок: правомерны ли были действия обеих сторон в каждом случае, и сможет ли один из предыдущих владельцев заявить свои права на участок и построенные на нем объекты.

После этого нужно проверить наличие выписки из единого государственного реестра, подтверждающие государственную регистрацию участка и недвижимости. Но даже если соответствующая запись в реестре есть, в случае с недвижимостью необходимо проверить, какие документы послужили основанием регистрации прав.

Эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент регистрации объекта.

 Все это осложняет юридическую проверку, но нельзя исключать возможность халатности или подкупа сотрудников органов местного самоуправления, из-за чего регистрация права собственности может быть незаконной и аннулированной впоследствии.

Другими словами, нужно выяснить соответствует ли строение допустимым параметрам. Например, объект строительства должен соответствовать всем условиям льготного режима при регистрации в упрощенном порядке, капитальные постройки не могут быть построены на огородном участке, этажность, высотность и площадь садового или жилого дома не должны превышать установленные нормы.

Границы участка должны быть четко определены. Проверка должна ответить на вопросы: соблюдаются ли границы на самом деле, нет ли наложения на соседние участки или на зоны с особыми условиями территории.

Все незарегистрированные капитальные объекты признаются самовольными постройками, которые предполагаемый собственник продать не может. В этом случае покупатель должен потребовать, чтобы продавец сначала получил право собственности на объекты, а потом уже передал это право при продаже.

Второй этап. Проверка на соответствие реального вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что все документы в порядке и параметры построенных объектов соответствуют законодательству, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Обо всех изменениях высотности и площади строения необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки считаются самовольной реконструкцией.

Кроме того, внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение и используемые строительные материалы.

Продавец должен устранит признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и недвижимости.

Третий этап. Проверка рисков оспорить сделку.

Если вы доказали, что продавец действительно владеет правами на участок и недвижимость и больше никто не претендует на них, то теперь нужно удостовериться, что нет других рисков оспаривания сделки.

  1. Если продавец – юридическое лицо (акционерное общество), то крупная сделка требует согласования или одобрения. Федеральным законом РФ «Об акционерных обществах» установлен порядок одобрения сделки, который должен соблюдаться.
  2. Если продавец – физическое лицо, нужно проверить не находится ли он под чьим-либо давлением. Особенное внимание стоит уделить сделкам не напрямую с собственником, а через его доверенное лицо.
  3. Если продавец – физическое лицо и находится или находился в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение имуществом.
  4. Если продавец находится на грани банкротства, то после совершения сделки, объявив о банкротстве, он может ее оспорить. При этом покупатель должен будет вернуть участок или заплатить его рыночную стоимость в случае перепродажи.
  5. Если выявлена цепочка сделок с перепродажей участка за короткий период, необходимо еще более тщательно проверить правомерность каждой сделки.

Чтобы максимально обезопасить себя от некорректно проведенной сделки и ее последствий, не соглашайтесь на любые поправки в документах, не соответствующие действительности.

Лучшего всего проводить сделку посредством прямой купли-продажи. Заранее следует договориться с продавцом о порядке оплаты. При этом регистрация и фактическая передача имущества покупателю должна проходить одновременно с оплатой или предшествовать ей.

Юридический аудит перед покупкой земельного участка и расположенных на нем объектов – трудоемкий и длительный процесс. Его необходимость объясняется тем, что в противном случае есть риск потерять и только приобретенный участок, и деньги.

Чтобы узнать, как максимально эффективно использовать участок, который вы собираетесь приобрести, в дополнение к юридическому аудиту, советуем провести градостроительный аудит с проработкой земельных, градостроительных и налоговых вопросов.

Полезные статьи на тему градостроительной проработки и аудита участка:

Градостроительный аудит и проработка участка       Градостроительная проработка      Градостроительный план участка

Источник: https://zemlegal.ru/yuridicheskaya-proverka-nedvizhimosti-i/

Как проверить земельный участок перед покупкой

Как проверить юридическую чистоту земельного участка
Подписаться

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что  требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать. 

Зачем еще нужна проверка земельного участка – для определения всех манипуляций, проводимых с объектом. Документация содержит основную, но не полную информацию. Осмотр поможет получить нужную информацию, убедиться, что на участке нет чужих строений. 

Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:

  1. Юридическую (заказать выписку из ЕГРН).
  2. Техническую.
  3. Градостроительную. 

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив. 

Техническая проверка отвечает за техническую часть земли, например, можно ли подключить инженерные коммуникации, относится ЗУ к охранной зоне или нет, сколько на участке деревьев и можно ли их вырубить. По завершению составляется и выдается акт проверки земельного участка. 

Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ. 

Внимание! Самый главный метод проверки участка является “Юридическая проверка”, получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем.

Что можно выяснить после проверки?

Проверка земельного участка по адресу – покупка недвижимости у собственника. Выгодные предложения, существующие на рынке, привлекают внимание многих соискателей. Эксперты рекомендуют рассматривать несколько предложений, анализировать, сопоставлять данные, выводить среднестатистическую цену. 

Если предлагают заниженную стоимость, нужно быть осторожным, а чтобы убедиться, что условия прозрачны, проводится при покупке проверка земельного участка. 

Комплексная проверка земельных участков физических лиц снижает риски, помогает приобрести объект без неприятных инцидентов. Что можно выяснить после проверки:

  1. Соответствует расположение, планировка с предъявленными документами.
  2. Находится ли объект под арестом, используется ли в качестве залога.
  3. Существуют ли несоответствия с кадастровой документацией. 

Проверка – залог того, что сделка не имеет подводных камней, что объект принадлежит владельцу, предложившему сделку, а не мошеннику, действующему от его имени. 

Кому нужна проверка земельных участков 

Кому нужна проверка земельных участков перед покупкой – предпринимателю (юридическому лицу) и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад. 

На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

При осмотре земной поверхности с фиксирующей границей нужно акцентировать внимание на такие нюансы:

  1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра
  2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом). 
  3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности. 

Частные лица могут осуществить проверку через кадастр, воспользовавшись онлайн сервисами. Можно осуществить проверку земельного участка через Росреестр, запросив у них выписку. 

Важно! Акцентируйте внимание на месторасположении земли, территория не должна входить в особую зону. 

Под особой зоной нужно понимать:

  1. Трубопроводы, проходящие через магистраль.
  2. Водохранилища, относящиеся к объекту охраны.
  3. Участки газоснабжения.

Приобретаемый участок не должен находиться под каким-либо обременением.

Риски приобретения земельного участка

Заключая сделку, покупатель рискует больше, чем продавец. В случае неправомерных действий вернуть землю проще, чем деньги. На рынке чистых сделок существует мало, среди основных рисков приобретения земельного участка выделяют:

  1. Без деталей. Продавец заинтересован в быстром заключении сделки, учитывая свои интересы, а не интересы покупателя. В ходе ускоренной продажи детали опускаются, продавец предоставляет те данные, способствующие быстрой реализации земельного актива. 
  2. Неполная информация. В предъявленной документации могут отсутствовать все данные, что повлияет на сроки приобретения актива. 
  3. Наличие коммуникаций. Осмотр объекта – первое, что должен сделать покупатель. Так он лично убедиться, что на участке не проходят инженерные коммуникации (если они есть, перенести их сложно или невозможно).
  4. Отсутствие коммуникаций. Независимо от целей, возлагаемых на земельный актив, без инженерных коммуникаций не обойтись. Убедитесь перед покупкой, что их можно проложить. 
  5. Невнимательность. Не спешите во время осмотра, это может дорого стоить.

Земельный актив может иметь другое предназначение, земля не подходит для возведения нужного объекта. Риски приводят к недостаточной юридической чистоте, сделку могут аннулировать, признать незаконной. 

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи. 

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участкаможно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

Порядок действий:

  1. физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс. 
  2. Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
  3. В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
  4. Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат. 

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-proverit-uchastok

Как проверить земельный участок перед покупкой и не ошибиться?

Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

В зависимости от способа получения это может быть:

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  • права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
  • участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным. При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

  • ФИО владельца;
  • данные о частях участка;
  • категория земель;
  • план границ;
  • сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  • месторасположение;
  • границы и размеры;
  • наличие строений;
  • кадастровая стоимость;
  • данные о владельце;
  • характеристики качества почвы;
  • категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

  • арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  • залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
  • сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  • притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  • долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  • концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  • доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  • ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html

Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка

Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Как перед покупкой самому провести экспертизу юридической чистоты земельного участка под индивидуальную застройку Законы и нормативы, регулирующие операции с земельными участками во многом отличаются от нормативов для операций с жильем.

Вот показательный пример: договор купли-продажи жилья считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра, а сделка с землей – с момента подписания договора купли-продажи, то есть еще до похода в упомянутое Управление.

Соответственно в процедуре покупки земельного участка существуют свои специфические подводные камни, самые крупные из которых можно обойти, внимательно изучив бумаги на участок. Многие риэлторы в принципе считают, что при покупке земли, изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Лучше привлечь к проверке профессионала.

Однако первичный «фейс-контроль» вы можете провести сами. Для этого ознакомьтесь со следующими бумагами: •    правоустанавливающие документы; •    правоподтверждающие документы; •    кадастровый паспорт участка; •    выписка из Единого государственного реестра прав; Теперь подробно о каждой бумаге…

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие бумаги указывают, на каком основании земля оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Идеальный вариант, если нынешний продавец не купил участок и не унаследовал его, а получил у администрации. То есть, в постановлении о выделении земельного участка стоит его фамилия. Это является неплохой гарантией того, что у участка нет темного прошлого. Как замечают екатеринбургские риэлторы, большинство участков выставленных сегодня на продажу продают именно первые собственники. Если же участок продает не тот человек, которому земля выделялась, а более поздний владелец, то, как советует юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Из договора можно проследить, как часто  земля переходила из рук в руки. Допустим, предыдущий собственник, и сам продавец оба владели участком совсем недолго. Это настораживающий фактор. К приобретению такого объекта стоит подходить осторожно. С другой стороны, если продавец владел участком уже много лет – то это хорошо. Ниже вероятность того, что у земли темное прошлое. В крайнем случае, можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору. Если право нынешнего владельца участка было зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе (ФРС), то он может продавать землю и не имея на руках правоустанавливающих бумаг. В случае если владелец утерял правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и пр.), есть возможность получить их копии из архива управления Росреестра, уплатив  госпошлину и обратившись с соответствующим заявлением в Управление.

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающим документом для земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права. В подавляющем числе случаев без этой бумаги сделка с участком невозможна. Но существуют исключения. Как поясняет начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи сделка без Свидетельства о государственной регистрации права возможна в следующих случаях: •    право собственности возникло до 2000г., тогда сделки регистрировало БТИ и Свидетельство не выдавалось; •    если человек, продающий участок получил его в наследство или по суду (в определенных случаях), то право собственности ну участок возникло в момент получения права на наследство или решения суда. В этих случаях государственная регистрация не требуется, а значит, собственник может продать землю, не имея Свидетельства о госрегистрации. Повторим, участков, подпадающих под исключение немного. И скорее всего, в вашем случае от продавца потребуется предъявление Свидетельства о госрегистрации. Желательно, чтобы вам показали оригинал. Если у продавца есть только копия Свидетельства (пусть и заверенная нотариусом), это должно насторожить. Возможно, оригинал отсутствует, потому что участок находится под арестом или правомерность выдачи Свидетельства на землю оспаривается в суде. Правда, как замечает юрист Центра недвижимости «МАН» Ирина Карпухина, наличие оригинала Свидетельства не гарантирует правовую «чистоту» земельного участка и защиту покупателя  от неожиданностей. Ведь собственник, у которого, по какой то причине была изъята данная бумага, может вполне законно восстановить ее в течение одного месяца. Поэтому, чтобы исключить упомянутые риски, следует внимательно изучить выписку из ЕГРП. (о чем ниже). А сейчас вернемся к Свидетельству о госрегистрации права. Взяв его в руки, убедитесь, что участок принадлежит именно продавцу, а не некоему третьему лицу. Для этого вам надо ознакомиться с паспортом продавца. После чего обратите внимание на «категорию» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен участок. Построить полноценный жилой дом можно только на участке категории «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «жилищное строительство». Правда, в определенных случаях можно построить дом и на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения». На такой земле строить можно, при разрешенном использовании – дачное строительство. (абз. 4, ст.1, 66ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Причём, как замечает Семен Дерменжи, на земле такого статуса можно получить прописку. Например жители коттеджного поселка «Бобры» (пос. Косулино) и коттеджного поселка «Базальт» (Екатеринбург, район Елизавета) получили прописку в своих домах, хотя земля под ними относятся к землям сельхозназначения. Правда стоит учесть, что прописаться в доме на сельскохозяйственной земле можно, только если участок расположен в административных границах города или поселка. Об этом говорится в решении Конституционного суда от 14 апреля 2008г. Иеще обратите внимание: в правоустанавливающих документах на землю должны быть указаны обременения и ограничения по использованию участка. Например, если он находится в природоохранной зоне…

Кадастровый паспорт

Еще один обязательный для сделки документ – кадастровый паспорт (до марта 2008г. – кадастровой план). В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и получили кадастровый номер. Поэтому, если владелец действительно продает участок, то у него должен быть на руках кадастровый паспорт. В нем должны быть указаны ФИО владельца, категория земли, сведения о частях земельного участка, а также иметься план границ участка. Кроме того, в документе должны содержаться данные об обременениях. Под обременениями подразумеваются возможные ограничения по пользованию участком, например, если через него проходят коммуникации (трубопроводы, ЛЭП, подъездные пути). Не надейтесь, что все эти объекты вы сможете увидеть, просто осмотрев участок. Был случай, когда в окрестностях Екатеринбурга был куплен большой участок под коттедж, и его новый владелец узнал о подземной трубе газопровода, только когда заказал топосъемку. Наличие подземной трубы наложило ограничения на застройку и нарушило планы владельца. Но продолжим изучать кадастровый паспорт. Обратите внимание на указанный в нем размер участка. Важно чтобы эти цифры совпали с теми, что стоят в Свидетельстве о госрегистрации прав. Собственно, именно в кадастровом паспорте указан истинный размер. Бывает что в Свидетельстве написано «выделено 10 соток», а в кадастровом паспорте отмечено 8 соток. Это значит, что вы покупаете не 10 соток, а только 8. Если обнаружено подобное несоответствие, то риэлторы советуют сбивать цену или отказаться от покупки. Выдачей кадастровых паспортов занимается Кадастровая палата. Впрочем, сравнительно недавно она слилась с Федеральной регистрационной службой и теперь название организации звучит так – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или коротко – Росреестр. Как пояснила Ирина Карпухина, в Екатеринбурге кадастровый паспорт на любой участок можно получить бесплатно в отделах Управления по адресу: ул. Малышева, 53, или по адресу: ул. 8 Марта, 8б. В кадастровом паспорте есть важный момент, в разделе «особые отметки» указывается требуется или нет межевание участка – уточнение границ с соседями. Если межевания не было, то возможны споры с соседями. Для определения реальных границ придется вызывать геодезистов, ставить колышки. Бывали случаи, что после уточнения границ, приходилось либо переносить заборы, бани и прочие строения, либо выкупать у соседа тот кусок земли, на который залезли строения. Поэтому строить по границе участка что-то серьезнее, чем забор без межевания и согласования границ очень не рекомендуется.

Выписка из ЕГРП

Даже если продавец участка предъявил кадастровый паспорт в развернутом виде, вам все-таки следует посетить районное отделение Росреестра. Здесь вам надо получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Эта выписка содержит информацию, о том, не находится ли участок в залоге, под судом или арестом. Вот что говорит по этому поводу Ирина Карпухина: «Выписка из ЕГРП отражает правовое положение участка на сегодняшний день. Изучая эту бумагу необходимо обращать внимание на информацию о собственнике земельного участка, а также об обременениях и арестах». Если в Росреестре ответят, что, участок не является предметом спора, это почти гарантированно оградит вас от дальнейших недоразумений. Выписку имеет право получить любой гражданин. Для этого надо заплатить 100 руб. пошлины и подождать до 5 рабочих дней (фактически – неделю). При подаче запроса необходимо указать юридический адрес участка. Если адрес еще не присвоен, то надо указать кадастровый номер. Для участков расположенных в административных границах МО «г. Екатеринбург», запрос подается по уже известному нам адресу ул. Малышева, 53 зал №2.

* * *

Из важных бумаг, можно упомянуть оформленное нотариально согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка. Как замечает Людмила Плотникова, эту бумагу покупателю надо потребовать у продавца если тот приобрел участок по возмездной сделке, будучи в браке.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/uridicheskay_chistota_zemelnogo_uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.