Как оценить комнату в коммунальной квартире

Содержание

Оценка доли в квартире и комнаты в коммунальной квартире

Как оценить комнату в коммунальной квартире

Проведение оценки доли в квартире,  это и простая и сложная операция. Стоимость доли определяет множество факторов, где одними из главных являются взаимоотношения сособственников.

Зачем вообще требуется такая оценка и как её провести? Отличается ли оценка доли от оценки комнаты в коммуналке и оценки квартиры? Когда можно оценивать без участия специалиста, а в каких случаях официальное заключение оценщика требуется по закону? Попробуем разобраться во всех тонкостях темы.

Куда обращаться?

Оценку производят независимые оценщики, прошедшие соответствующую подготовку и получившие квалификационный аттестат, или юридические лица, в которых работают минимум 2 оценщика. Каждый из них должен быть членом СРО и страховать свою профответственность (ФЗ «Об оценочной деятельности»). При выборе оценщика лучшим маркером является его профессиональный стаж.

Обязательно прибегать к услугам оценщика потребуется при:

  • ипотеке;
  • оценке стоимости для суда;
  • оценивании наследственной массы (как продать долю в квартире по наследству подробнее тут);
  • оценке подаренного жилья;
  • разделе имущества и в др.

Как проводится оценка?

В зависимости от цели, вида жилья, права на него, оценка имеет некоторые особенности. Но базовая стоимость доли в праве или комнаты в коммуналке, определяется исходя из полной стоимости квартиры. Когда она определена, начинается анализ влияющих факторов.

Квартира

Оценить квартиру несложно. Если нужна независимая оценка стоимости квартиры с официальным отчётом, придётся нанимать оценщика. Если нет, то владелец способен сам оценить своё жильё. Изучив рынок аналогичных объектов через спецсайты, и проведя небольшой анализ, он поймёт на что можно рассчитывать при продаже. Это метод сравнения продаж.

При выборе оценщика лучшим маркером является его профессиональный стаж.

Под «аналогичными» подразумеваются квартиры, расположенные в одном районе, сходные по планировке. Можно сравнивать квартиры и в разных районах, но сами районы должны быть равнозначными.

На чём следует сосредоточиться:

  1. Поиск максимального количества квартир-аналогов (цена будет максимально точной);
  2. Необходимо проследить как долго «висит» объявление, т. е. сколько времени уже продаются квартиры-аналоги. Если больше полугода, значит цена завышена, либо очень много предложений, или есть проблемы с документами.

Теперь посмотрим, что влияет на цену жилплощади.

Факторы, влияющие на стоимость

При прочих равных условиях, на увеличение стоимости влияют следующие факторы:

  • Шаговая доступность детсадов, школ, магазинов, транспорта, парков;
  • Наличие во дворе свободных мест для парковки;
  • Состояние квартиры;
  • Огороженная придомовая территория;
  • Наличие тамбура на 3-4 квартиры;
  • Ухоженный подъезд и т. д.

Состояние квартиры значительно влияет на её стоимость (от 15% и выше) только в случае, если:

  • одна из них со свежим дизайнерским ремонтом, с новой встроенной мебелью и техникой,
  • а вторая — полностью «убитая».

Значительно уменьшает цену:

  • Срочность продажи;
  • Огромное количество предложений («застывший» рынок);
  • Отсутствие факторов, увеличивающих стоимость;
  • Собственники несовершеннолетние или недееспособные;
  • Обременения квартиры или её арест;
  • Большое количество (более 5-6) собственников;
  • Неузаконенная перепланировка (как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно читайте здесь).

Проведя факторный анализ, определяем цену.

Доля в праве собственности на квартиру

Если у каждого сособственника есть своя, чётко определённая часть, выраженная в виде дроби: 1/2, 1/10 и т. д., то — это общая долевая собственность на квартиру.

Чаще всего оценка доли требуется для её продажи. Все сделки по квартирам с долевой собственностью, требуют нотариального оформления.

Для нотариуса необязательна официальная оценка. Размер госпошлины он сможет посчитать, сравнив цену, указанную в договоре, с кадастровой стоимостью доли (Налоговый кодекс, часть 2). Стоимость оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса прямо тут.

Раз оценщик не нужен, оценим сами.

База — рыночная стоимость всей квартиры. Как её узнать, уже было рассмотрено выше. Математическим способом узнаём стоимость своей части. Если квартира на трёх хозяев стоит 3 млн.руб., то 1/3 в праве стоит 1 млн.руб. Это базовая стоимость, от которой рассчитывается возможная цена её продажи. Теперь о вариантах продажи.

Продаём всю квартиру постороннему

Идеальный вариант. Участники долевой собственности вместе продают свои доли постороннему лицу. Покупатель покупает квартиру за 3 млн. рублей (в нашем примере), а сособственники делят полученные деньги пропорционально своим долям. Владелец 1/3 доли, получит свой миллион. В этом случае, математический расчёт стоимости доли, совпадет с реальной ценой продажи.

Продаем долю сособственнику

Продажа доли в квартире сособственнику — хороший вариант. Соблюдая право преимущественной покупки, владелец доли вначале предлагает своим сособственникам купить её за определенную цену.

Собственник доли имеет право продать её любому сособственнику не предлагая это остальным дольщикам. Даже, если те предлагают более выгодные условия.

При согласии одного из содольщиков на покупку, доля продаётся ему.

При согласии нескольких содольщиков, продаётся предложившему большую цену. Чтобы сделка не была признана впоследствии незаконной, важно фиксировать все отказы от покупки. Вплоть до продажи одному из сособственников.

Владелец доли должен понимать, что если сособственники не захотят приобрести её на предложенных условиях, то цена на неё резко упадёт при открытой продаже.

Из этой ситуации есть три выхода:

  1. Договариваться с сособственниками, снижая цену;
  2. Поднять вопрос о выделении долей собственников в натуре. Но почти всегда выделить доли в натуре невозможно. Тогда в судебном порядке можно принудить остальных сособственников выплатить компенсацию за вашу долю по рыночной стоимости (нужно заключение оценщика). Это действенный инструмент, особенно если доля продавца в праве невелика. По решению суда, сособственники должны будут купить вашу долю.
    Недостатки такого подхода – это длительный срок, затраты на оценку и судебные издержки, возможность оспаривания решения суда;
  3. Пытаться продать долю на открытом рынке с наименьшим для себя дисконтом.

Продаём долю на открытом рынке

Доля выставляется на продажу. Как её оценить самому? Самое большее на что можно рассчитывать, если сособственники не согласились её купить, это ½ от математически определённой рыночной стоимости доли. Это, если очень сильно повезёт.

Что максимально влияет на цену? Самое важное – это отношения совладельцев между собой и их социальный статус.

Остальные ценовые факторы:

  • Количество сособственников (чем меньше, тем лучше);
  • Размер продаваемой доли (чем больше, тем лучше);
  • Доля выделена в натуре (хорошо);
  • Наличие соглашения о порядке пользования квартирой (хорошо);
  • Проживание асоциальных элементов (очень плохо).

Если хороших факторов мало, стоимость может упасть сразу в 3-4 и более раз.

Комната в коммунальной квартире

В коммунальной квартире проживают разные семьи, у каждой из есть:

  • права собственности на комнату-ы,
  • отдельный лицевой счёт для оплаты коммунальных услуг.

Оценка комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от оценки доли. Это связано с тем, что комната — это самостоятельный объект, имеющий собственника. При оценке комнаты оценивается только сама комната, без учёта мест общего пользования.

Продать комнату можно дороже чем долю, ведь порядок пользования ней определён и закреплён изначально.

При продаже комнаты учитывается право преимущественной покупки. Лучше договориться с соседями. Если это не получается, комната выставляется на продажу.

Базовая стоимость комнаты, это рыночная стоимость всей квартиры, разделённая на жилую площадь, и умноженная на площадь комнаты. Это и будет максимально возможная цена.

Для продажи она корректируется на негативные факторы. Размер дисконта, зная все обстоятельства, владельцу определить несложно. На дату размещения объявления о продаже комнаты, цена указывается на 15%-20% ниже максимально возможной. Необходимость дальнейших скидок будет зависеть от спроса. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире — в этой статье.

О правилах оценки долевой собственности рассказывает эксперт:

При оценке доли в квартире всегда есть сложности для определения адекватной цены. Слишком много факторов влияют на неё. Даже профессиональный оценщик не может дать гарантию, что продажа состоится по определённой им стоимости. С большой долей вероятности, владелец сможет сам оценить свою долю, мало-мальски изучив рынок.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/otsenka-doli.html

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Как оценить комнату в коммунальной квартире
Александр Вертячих Недвижимость 26 Июня 2018

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков.

На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях.

..

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленобласти, которую купила многодетная семья на средства маткапитала. К вырученным деньгам мы добавили возможность использовать и средства своего маткапитала. По расчетам выходило, что хватит на комнату 9 – 10 кв.

м в Петербурге. Преследовалась одна стратегическая цель – инвестиционная, для последующего улучшения жилищных условий подросшим детям.

Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире.

Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники).

Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п.

Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры.

Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике – ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования.

Единственное «но» – пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти.

Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!».

Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину.

И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города – напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему.

Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение – «ящик Пандоры».

Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно – обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире.

Соседи – члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок.

Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания.

А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда.

Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка – эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам – например, на материнский капитал.

И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог.

Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки.

Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой.

Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж.

Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала.

«Есть же свидетельство о браке, там все написано», – столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке.

С юридической точки зрения все было о'кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да… В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей.

В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье.

Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды.

Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить.

Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело – искать ноутбук или пальто и совсем другое – недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Источник: https://spbvedomosti.ru/news/realty/ugol_s_nbsp_nachinkoy/

Выбираем комнату в коммунальной квартире. На что обратить внимание?

Как оценить комнату в коммунальной квартире

Уже неоднократно в своих статьях я призывала к тому, чтобы не бросаться в омут с головой, и идти к квартире своей мечты поэтапно. Этот совет актуален для тех кто реально немного зарабатывает, но очень хочет сдвинуться с мертвой точки и приобрести свое жилье.

Переехав в Санкт-Петербург у нас была некая сумма денег, на которую мы могли купить студию за городом, либо комнату в коммунальной квартире, но в центре города. Выбор был сделан в пользу второго варианта. Так на 6 счастливых лет в нашей жизни появилась наша комнатка, в которой мы с мужем учились жить вместе, строили планы, наслаждались городом и друг другом.

Это было невероятно атмосферно и очень по-Питерски – высокие потолки, старинная лепнина, деревянный мезонет, широченные подоконники, огромные окна, много-много света и воздуха.

Но все перевернулось в один день, когда я вернулась с нашим сыном из роддома и мы поняли, что то, что было хорошо для двоих, уже совершенно не подходит для нового члена нашей семьи, но это уже другая история.

Так на что же стоит обратить внимание, если вы покупаете комнату в коммунальной квартире?

1) Местоположение квартиры.

Место решает, если не все, то очень многое. Обращаем внимание на транспортную сеть (остановки рядом, до метро не более 1 км), социальную инфраструктуру (поликлиника, сады, школы), магазины, фитнесс-центры, парки, развлекательные центры. Комфортная жизнь складывается из огромного количества факторов, поэтому напишите список того, что необходимо именно Вам и обращайте на это внимание.

2) Качество дома.

Дома делятся на огромное количество типов – панельные, кирпичные, кирпично-монолитные, сталинки, старый фонд, старый фонд с капитальным ремонтом, бесчисленное количество различных серий, брежневки, хрущевки. Неважно к какому типу он относится, но он должен быть крепким и добротным. Дороже всего оцениваются кирпичные дома, но опять же в первую очередь оцениваем состояние.

3) Состояние двора и подъезда.

Подъезд очень многое говорит о людях, которые в нем живут и показывает качество работы управляющей компании. Обращайте внимание на все – на состояние лифта, надписи на стенах или их отсутствие, запах сигарет, пустые бутылки на окне, качество входных дверей соседей.

4) Соседи.

Соседи в коммунальной квартире – это те люди, которые станут вам почти родственниками. Именно от них во многом будет зависеть качество вашей будущей жизни. Оцените состояние мест общего пользования, порядок, запах в квартире. Узнайте где принято курить, есть ли график уборки, кто где работает, пьет ли кто-то, есть ли животные, дети.

Попросите у продавцов выписку из ЕГРН, по ней видно наложены ли какие-то ограничения, обременения, штрафы на комнаты. Можно, даже пойти дальше и спросить у участкового не стоит ли кто-то из соседей на учете, или в управляющей компании узнать нет ли за квартирой задолженностей по коммунальным услугам.

Никто не обязан давать Вам такую информацию, но если хорошо попросите. то все узнаете. Также можно прийти в квартиру неожиданно, без предварительного согласования, вдруг порядок делается только перед просмотрами, а в остальное время там происходит адская вакханалия.

Узнайте у соседей, как распределяется пространство в местах общего пользования и готовы ли они скидываться на ремонт.

5) Оцените состояние самой комнаты.

Особенно обратите внимание на окна и пол, если это старый фонд. Потому что ремонтировать нестандартный старый фонд – это безумно дорого. Почти все необходимо будет приобретать под заказ, поэтому чем лучше состояние, тем меньше вложений в будущем.

6) Оцените состояние и размер мест общего пользования.

В квартире, где находилась наша комната была одна бесхозная комната, причисленная к МОП. Она просто была завалена барахлом. С согласия соседей мы ее расчистили и сделали себе там душевую. Все были счастливы. Поэтому осмотритесь в квартире, возможно за счет коридора или каких-то других помещений можно будет урвать себе кусочек и сделать кладовку или душ, это будет очень ценно.

7) Внимательно изучайте документы на комнату.

Об этом стоит написать отдельную статью, так как тема очень обширная, поэтому сейчас не буду останавливаться на этом моменте.

В коммунальной квартире вполне можно жить счастливо и в согласии с собой и соседями, особенно если вы понимаете, что для вас это трамплин и таким образом вы готовите себе почву для дальнейшего прыжка.

А вы смогли бы жить в коммунальной квартире? Жили когда-то?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bbc603c24792200aa77744b/vybiraem-komnatu-v-kommunalnoi-kvartire-na-chto-obratit-vnimanie-5bdd71e9b327ef00a937426c

Оценка комнаты в коммунальной квартире в 2021 году

Как оценить комнату в коммунальной квартире
Время чтения: 5 минут

В России сохранилось немало объектов коммунального жилья, находящегося в собственности нескольких людей.

Если владелец оного из помещений хочет продать или заложить его, потребуется оценка комнаты в коммунальной квартире. Эта услуга очень схожа с оценкой целого объекта, однако существует ряд отличий.

Давайте разберемся, как осуществляется эта процедура и для чего она нужна.

Общие сведения об оценке доли в жилье

Людям приходится сталкиваться с оценкой недвижимости, например, при заключении сделок, оформлении наследства, получении некоторых разрешительных документов.

Если гражданин владеет не всей квартирой целиком, а только ее частью, применяются общие принципы оценивания имущества. Однако определенные особенности несколько усложняют этот процесс.

Оценка доли (части) в квартире – более сложная процедура, чем определение стоимости всего объекта недвижимости.

На цену недвижимости влияет рыночная ситуация – стоимость аналогичных объектов на рынке. И хотя найти выставленную на продажу квартиру со схожими параметрами не так уж сложно, оценить конкретную долю в определенном помещении довольно трудно, поскольку каждая ситуация уникальна.

Кроме того, доля может быть выделена в натуре в виде комнаты или ее части, но возможна и общая совместная собственность на объект. Этот и другие факторы усложняют процедуру оценки части квартиры.

Более детально ознакомиться с особенностями процедуры поможет материал «Оценка квартиры».

Оценка комнаты в коммуналке

При оценке коммунальной комнаты следует учитывать наличие не только жилых помещений, но и мест общего пользования жильцов: коридора, ванной, туалета, кухни. Поскольку каждый обитатель коммунальной квартиры имеет равные права на пользование ими, такие места находятся в общей совместной собственности всех жильцов и не выделяются в натуре.

Проводя процедуру оценки, эксперт определяет стоимость именно комнаты, без учета права совместной собственности заказчика на места общего пользования.

И все же уровень обустроенности подобных мест прямо влияет на конечный результат: чем более благоустроен туалет, ванная и коридор, тем дороже будет оценена комната.

Кроме того, чем больше жилых помещений в квартире, тем дешевле окажется стоимость каждой комнаты в ней.

Особенности долевой собственности

Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.

Если человеку принадлежит половина квартиры, которая находится в совместной собственности и стоит миллион рублей, то 1/2 объекта однозначно будет стоить дешевле. Гораздо меньше 500 000 рублей.

Более подробно процедура описана в статье «Как оценить доли недвижимости».

Процедура оценки комнаты

Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.

Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:

  • общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
  • качество работы обслуживающих организаций;
  • дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
  • наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.

Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:

  • удаленность от транспортных узлов;
  • общее благоустройство территории;
  • наличие инфраструктуры поблизости и так далее.

Для чего нужно определение стоимости

Оценка стоимости комнаты нужна во всех случаях, когда планируется смена собственника или меняется статус недвижимости, например, происходит:

  • купля-продажа;
  • оценка для банка или суда;
  • оформление наследства;
  • заключение брачного контракта;
  • предоставление сведений в органы опеки и попечительства;
  • оформление документов в посольство;
  • страхование и так далее.

Для каждого из случаев это действие должен совершать специалист-оценщик, имеющий соответствующие знания и лицензию. Итогом его работы станет документ под названием «Заключение эксперта», где и будет указана стоимость недвижимости.

Стоимость услуги оценщика

На конечную сумму, которую придется заплатить оценщику, влияют две группы обстоятельств: общее состояние объекта недвижимости и индивидуальные особенности комнаты.

К первой группе можно отнести:

  • месторасположение дома;
  • состояние окружающей территории;
  • состояние подъезда, квартиры, инженерных сетей, их площадь и протяженность;
  • количество соседей;
  • тип строения.

Ко второй группе относится:

  • наличие ремонта;
  • состояние комнаты;
  • ее площадь;
  • наличие лоджии/балкона.

Вот как выглядит ориентировочная стоимость работ в Москве и области.

Характеристика объектаПримерная стоимость услуги (руб.)
Типовой дом в пределах города4000
Типовой дом в области5000
Индивидуальный дом в городе площадью больше 120 м26000
Индивидуальный дом за пределами города площадью от 120 м27000

Сроки оформления – 2-3 дня.

Больше информации в статье «Стоимость оценки квартиры».

Необходимые документы

Для проведения оценки помещения, в соответствии с нормами законодательства, нужно предоставить специалисту комплект документов.

Собирать их придется в разных учреждениях. Так, в Бюро технической инвентаризации нужно получить:

  • технический паспорт объекта. Если есть кадастровый паспорт на комнату в коммунальной квартире, его достаточно;
  • поэтажный план здания;
  • краткое письменное сопровождение (экспиляцию) к поэтажному плану.

Правоустанавливающие документы:

  • паспорт физического лица или реквизиты предприятия-заказчика;
  • подтверждение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор долевого участия;
  • описание обременений на квартиру с подтверждающими документами, если таковые имеются.

О других особенностях процедуры читайте в материале «Что нужно при оценке квартиры».

Расчет кадастровой стоимости объекта

Только эксперт может точно ответить на вопрос, как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире. В качестве приблизительного ориентира используется следующая формула:

Кадастровая стоимость комнаты = стоимость квартиры / площадь квартиры х площадь комнаты.

Как мы уже выяснили, таким способом можно получить лишь приблизительные данные.

Подразделения Росреестра обладают полной информацией обо всем недвижимом имуществе в стране. К редким исключениям можно отнести объекты, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако кадастровая стоимость коммунальной квартиры целиком наверняка содержится в базе данных Росреестра.

Если жильцы оформили право собственности на комнату, то можно получить нужную информацию с сайта Росреестра онлайн. Такие сведения считаются публичными и доступны любому желающему на бесплатной основе.

В случае, если коммунальная комната не оформлена как самостоятельная собственность, нужно инициировать выделение доли в общей жилплощади. После этого собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будет прописана стоимость долевого имущества с учетом общей цены квартиры.

Узнать стоимость комнаты можно несколькими способами:

  1. Заказать в отделении Многофункционального центра (МФЦ) справку с указанием стоимости помещения в соответствии с данными кадастра. Время ожидания ответа занимает до двух недель. Обращаем внимание, что рыночная и кадастровая стоимость недвижимости могут сильно отличаться. Колебания цен достигают 40% как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому собственнику помещения невыгодно оперировать данными, полученными таким образом.
  2. Оценить комнату с помощью онлайн-сервиса.
  3. Заказать услуги квалифицированного оценщика. Он предоставит наиболее объективную информацию, соответствующую обстановке на рынке недвижимости. Срок получения ответа – до одной недели.

Перед совершением любой сделки в отношении квартиры советуем узнать, как определяется кадастровая стоимость недвижимости.

Оценка комнаты онлайн

В интернете доступна оценка комнаты в коммунальной квартире онлайн. Сделать это можно посредством специального калькулятора, размещенного, например, на сайте Твой адрес. Методика расчета основывается на основании анализа базы объявлений и специализированных справочников, которыми пользуются эксперты.

Оценка недвижимости с помощью таких калькуляторов – автоматизированный метод сравнительного анализа.

Как правило, погрешность полученной цифры не превышает 5% от вывода, который сделает эксперт. Однако при заключении любой сделки по смене собственника или получении обременения на недвижимость нужно воспользоваться услугами оценщика.

Выводы

Оценка комнаты обязательна при совершении любой сделки, накладывающей обременение на имущество, или при смене собственника. Проводят процедуру лицензированные эксперты-оценщики.

В качестве ориентира можно рассчитать примерную стоимость недвижимости на онлайн-калькуляторе или узнать ее на сайте Росреестра.

Если кадастровый номер комнаты в коммунальной квартире еще не присвоен, то нужно это сделать перед совершением любых сделок.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.