Искусственное завышение цен

Содержание

К чему может привести завышение стоимости при продаже квартиры

Искусственное завышение цен

Навеяно последними постами о купле-продаже недвижимости и тем, что “наболело”.

Нахожусь по обе стороны баррикады, то бишь продаю свою квартиру и потихоньку подыскиваю себе встречку. За 3 с небольшим месяца насмотрелась неадекватов среди потенциальных покупателей с лихвой. Очень длинная простыня, но может кому поможет 🙂

Дано: Однушка почти в центре Поребрик-сити, с хорошим видом из окна в новостройке. Ценник ниже, чем у аналогичных квартир в ЖК (есть недоделки по косметике), при этом в кв остается кухня со встроенной техникой, гардеробная и вся сантехника.

Можете кидать тапками, но я работаю с риелтором, плачу ему сама. Первая причина тому: у меня нет ни времени, ни желания бегать с бумажками и проверками квартиры на предмет несовершеннолетних собственников, наследства и пр. И вторая причина: как раз людское неадекватство, о котором и пойдет речь в этом (и следующем) посте.

Надо сказать, первый “покупатель” нашелся достаточно быстро. Деловой пацанчик из какого-то устьзажопинска, у которого на лбу было написано, что он самый умный. Сходу заявил, что хочет, чтобы в квартире оставили не только кухню со встроенной техникой, но и вообще все по максимуму, да вдобавок сбросила цену на 100к.

Пока я, прибалдев от такой наглости, подыскивала вежливый ответ, чувак стал меня убеждать, что вот он-то точно реальный покупатель, готов забрать хоть-прям-щаз, у него ипотека от ВТБ, и все круто, но для него вот наша цена прям никак.

Надо сказать, в тот момент моя финансовая ситуация в тот момент терпела крах, а потому я сказала, что на счет сброса цены подумаю, но мебель с холодильником и стиралкой заберу все равно. Он радостный сказал, мол, думайте и упрыгал.

Собственно, недельку я думала, после чего “покупателю” был дан ответ, что ок, снизим цену, но в квартире остается только то, что заявлено изначально. На что покупатель ответил, что ему предлагают вариант лучше, а потому он хочет, чтобы мы сбросили уже не 100к, а 200к, иначе он не согласен. Разумеется, был вежливо отправлен в пешее эротическое, ибо это уже пахло откровенным разводом.

Шло время, смотреть квартиру к нам приходили, мое финансовое положение было выправлено. Прошел месяц. И тут снова объявляется этот парниша, со словами: “Знаете, я передумал, я хочу вашу квартиру, давайте, как договаривались”.

Ему вежливо объяснили, что раз один раз он уже слился, да и у нас за месяц ситуация изменилась, цену мы больше не сбрасываем. “Покупатель” помялся, но сказал, что очень вот прям… Сошлись на -50к.

  Далее была еще одна встреча, на которой ему риелтором был разъяснен план действий, в частности о подписании предварительного договора. Все ок.

Да только деловой парниша все время куда-то торопился. Стандартный срок на сделки – месяц с момента подписания предварительного договора, с возможностью пролонгации по договоренности обеих сторон.

А ему надо было быстрее. Вдвоем с риелтором объяснили, что быстрее только кошки родятся, особенно в период самоизоляции, когда ни банки, ни МФЦ толком работать не хотят.

Все, договорились подписывать предвариловку через 2 дня.

А дальше началась веселая свистопляска. Парниша нанял себе юристку, не доверяя моему риелтору. Да без проблем, сама параноик, сделала бы так же. И эта юристка должна была подготовить предварительный договор. Вместо двух дней, готовила она его больше недели. Хмм…

Странно для человека, который торопится. Но пусть, я спокойно подбираю встречку.

В конце-концов, цидулька была прислана риелтору и тут же забракована, так как не содержала ряда важных нюансов, к примеру указание реальной цены недвижимости и условия ее приобретения (в ипотеку).

Кроме того, в бумажке срок, отводимый на сделку указывался с конкретного числа (которое, собственно, уже неделю как прошло), а не с момента подписания, и, самое красивое: особенности возврата/не возврата аванса.

Поясню: аванс за квартиру (50к), передаваемый мне в момент подписания предварительного договора, необходим, как гарантия, что покупатель не сольется в самых неподходящий момент.

Что и должно быть отражено в документе: аванс, если сделка не состоится, я возвращаю покупателю во всех случаях, кроме одного – если он просто в процессе сделки решит слиться, так сказать, по велению левой пятки, без каких либо объективных или внешних причин.

Вангуя некоторое недопонимание поясню на примере: если с покупателем что-то случиться, вскроются какие-либо недостатки квартиры, или я передумаю продавать – деньги возвращаются.

Но если он за пару дней, к примеру, до подписания купли-продажи внезапно скажет, что передумал (а у меня уже подобрана встречка и внесен аванс в свою очередь за нее, оплачены аккредитивы в банке и пр.), то в этом случае я этот аванс не возвращаю.

Цидульку от юристки вернули обратно по адресу с указанием моментов, которые не устраивали нас, а также с приложенным типовым договором от другой сделки в качестве примера.

Прошла еще неделя. Я нашла себе встречку. Собственно, казалось бы – пора идти на сделку… Но ни от “покупателя”, ни от его юристки ни звука.

В конце-концов, риелтор с трудом дозвонился до него, и тут выясняется, что он снова передумал. Только вот предупредить нас как-то не удосужился.

Причины, почему он снова передумал, вызвали у нас с риелтором “рука-лицо” и решение подождать адекватного покупателя.

Озвученные причины:

1) Слишком дорого, хочу цену ниже на 100к (Ау, мальчик, квартира стоит и так ниже рыночной стоимости, плюс я тебе сбросила 50к. Или он реально думает, что покупая видовую хату в новостройке в 10 минутах от центра, можно взять ее за копейки?)

2) Срок для сделки слишком большой, мне надо за 2 недели. (Серьезно? Альтернативу? Особенно в самоизоляцию, когда не пашет почти никто? No comments.)

3) А почему это если я передумаю, я не получу аванс? (Ну может потому, что он для этого и создан – как страховка от того, что мы хату кому-нибудь другому не загоним, а ты не сбежишь, в результате чего мы рискуем потерять и время и шанс на нормальных покупателей.)

В общем-то так и получилось. Пока возились с этим товарищем, тоже готовые покупать квартиру люди нашли себе другой вариант. “Рука-лицо” второй раз и никаких больше “устных договоренностей”. И встречка подобранная естественно, уплыла.

Всем добра и адекватных продавцов/покупателей.

Продолжение следует, “веселых” историй накопилось много…))

Источник: https://pikabu.ru/story/k_chemu_mozhet_privesti_zavyishenie_stoimosti_pri_prodazhe_kvartiryi_7618830

Обычная хозяйственная деятельность и искусственное завышение цен. Как избежать возможных претензий

Искусственное завышение цен

Елена Муратова

Источник: Legal insight Magazine

В настоящее время все чаще возникают уголовные дела, основанные на мнении различных лиц (как проверяющих, так и контрагентов или участников той или иной сделки) по поводу цены, примененной в договоре. Одними из последних прецедентов такого рода стали дела Baring Vostok и Михаила Абызова.

Не стоит полагать, что данная проблематика актуальна исключительно при совершении сделок, направленных на продажу бизнеса и особо ценных активов (например, недвижимости).

Зачастую вопросы возникают в связи с установлением цен на различные услуги, что еще раз подтвердило дело Владимира Александрова, заместителя генерального директора по правовым вопросам компании «Аэрофлот».

При этом особенно внимательно отнестись к ценовой политике при совершении сделок рекомендуется организациям, продающим товары, работы и услуги по регулируемым ценам, а также исполняющим госконтракты [1]

Риски, возникающие в связи с установлением нерыночной цены

Рассмотрим риски, которые возникают при установлении нерыночной цены.

Риск нарушения налогового законодательства. В случае приобретения актива по завышенной стоимости налоговые органы могут признать часть расходов экономически нецелесообразной.

Гражданско — правовой риск. Возможно оспаривание сделок по мотивам злоупотребления правом, превышения полномочий и прочим, а также взыскание убытков с руководителей.

Уголовно-правовой риск. Руководителю продавца могут быть предъявлены обвинения по факту нанесения ущерба покупателю, руководителю покупателя — по факту причинения ущерба возглавляемой им организации.

Таким образом, в настоящее время в целях снижения личных и коммерческих рисков руководителям желательно реализовывать и приобретать товары, работы, услуги по рыночной цене. Однако, если речь идет не о товарах, продаваемых на бирже, обоснование рыночной стоимости может вызвать определенные затруднения.

Обосновывая правомерность действий при установлении цены, недостаточно ссылаться лишь на обычаи делового оборота или оценочное заключение, поскольку в случае возникновения спора или предъявления обвинений с высокой вероятностью найдутся эксперты с иным мнением по поводу цены заключенной сделки. В связи с изложенным на стадии заключения сделки целесообразно иметь документы, обосновывающие ценовой выбор.

Рекомендации по обоснованию установленной цены

Для подтверждения стоимости услуг рекомендуется составлять отчеты с детальным перечислением действий, совершенных в рамках договора их оказания, и конкретных исполнителей. Также желательно представлять обоснованный расчет установленной цены.

Для объяснения ценового выбора при заключении договора на поставку товара помимо заключения оценщика целесообразно обладать информацией о наличии конкурирующих предложений. В сложившихся реалиях общей рекомендацией является создание внутреннего подразделения, отвечающего за выбор наиболее выгодного предложения на приобретение того или иного товара.

Отметим, что претензии по вопросам, связанным с ценами, могут быть предъявлены как покупателю, так и продавцу, поэтому последнему также желательно обладать подтверждением конкурирующих ценовых предложений.

Во избежание предъявления продавцу возможных претензий не рекомендуется допускать значительного отклонения от рыночной цены, несмотря на то что с формальной точки зрения факт наличия покупателя, готового приобрести актив по цене, существенно превышающей рыночную, сам по себе является логичным обоснованием ценового выбора.

Тем не менее в случае продажи товара по завышенной стоимости у покупателя могут возникнуть претензии к продавцу в связи с нанесением ущерба.

В целях обоснования цены сделки можно прибегнуть к судебной защите в рамках преддоговорных споров в соответствии со ст.

 446 ГК РФ, рекомендующей проведение судебной экспертизы по вопросу определения стоимости.

В этом случае позиция сторон по выбору цены уже не базируется на собственном усмотрении (в котором можно заподозрить преступный умысел), а определяется судом на основании мнения независимых экспертов.

И хотя подобная процедура представляется весьма трудоемкой, риск предъявления руководителям претензий, связанных с ценовым выбором, значительно снижается.

В российской практике распространено заключение разнообразных сделок с привлечением посреднических организаций.

Отчасти это имеет определенное обоснование: снижение рисков, связанных с закупкой товаров, работ и услуг у недобросовестных поставщиков (в случае признания целесообразным проведения закупки у уже знакомой и проверенной организации); формирование посредниками ценового предложения, более привлекательного, нежели у производителей (при закупке относительно небольших партий продукции); иные обстоятельства и мотивы.

При заключении сделки с участием посредника нужно документально обосновать необходимость его привлечения.

В отсутствие убедительного обоснования необходимости закупки товара, работы, услуги у посредника могут иметь место претензии налогового органа, связанные с исключением части расходов на приобретение при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций по причине необоснованного вовлечения цепочки посредников (Определение ВС РФ от 10.04.2018 № 301-КГ18−2526).

Иногда фактическими жертвами сложившегося положения вещей выступают небольшие организации, лишенные возможности приобретать необходимое сырье (продукцию) непосредственно у производителей, поскольку практически весь товар является законтрактованным.

В итоге такие организации вынуждены совершать закупку у посредников, не всегда отвечающих критериям добросовестности. Даже имеющееся обоснование подобной необходимости (например, отказа производителя в поставке продукции) зачастую не принимается во внимание при рассмотрении дел о налоговых претензиях.

К сожалению, если есть потребность в заключении договора с посредниками, приходится констатировать значительное повышение риска возникновения претензий.

Отметим, что правило об обосновании необходимости привлечения посредника справедливо не только при приобретении, но и при реализации товара, работы, услуги, особенно если таковым выступает контролируемая или взаимозависимая организация.

Примером подобных претензий является дело ПАО «Владимирэнергосбыт», продававшее электрическую энергию через подконтрольного посредника, в результате чего со стороны правоохранительных органов последовали обвинения по факту искусственно завышенного тарифа.

Изложенный подход подтверждает и дело ООО «Деловой центр „Минаевский“», рассмотренное Верховным судом РФ в рамках дела № А40−63 374/15 (Определение от 22.07.

2016 № 305-КГ16−4920), где была поддержана позиция налогового органа об искусственном занижении налогоплательщиком дохода при исчислении налогов на прибыль и на добавленную стоимость в ходе реализации подконтрольным организациям объектов недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=k9O891P1Hro

При привлечении посредника также необходимо убедиться в реальности его существования. В отсутствие фактических действий со стороны посредника при продаже товаров возможны налоговые претензии по факту необоснованного увеличения расходов при исчислении налога на прибыль. Примером служит дело ООО «Металлопрофиль» (Определение ВС РФ от 10.04.2018 № 301-КГ18−2526).

19 августа 2017 г. в силу вступила ст. 54.

1 НК РФ «Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и/или суммы налога, сбора, страховых взносов», согласно которой налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу или сумму подлежащего уплате налога: если основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и или/зачет (возврат) суммы налога; а также если обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и/или лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Таким образом, при осуществлении хозяйственных операций покупателю товаров, работ, услуг следует обращать внимание не только на выбор контрагента и обоснование цены на стадии заключения сделки, но и на лицо, непосредственно осуществляющее исполнение. Так, имеет место нарушение подп. 2 п. 2 ст. 54.

1 НК РФ, если материалы проверки свидетельствуют о том, что товар (работа, услуга) исходит от иного лица, а не от заявленного контрагента (Письмо ФНС России от 31.10.2017 № ЕД-4−9/22 123). В случае исполнения заключенного договора иным лицом нужно требовать от контрагента документального подтверждения передачи ему полномочий на исполнение обязанности по договору.

В противном случае возникает существенный риск предъявления налоговых претензий.

Резюме

Проанализированная правоприменительная практика показывает, что подход, позволяющий ставить под сомнение цену фактически любой сделки, в том числе исполненной сторонами, а также отсутствие четких законодательно установленных регламентов подтверждения правомерности установления цены порождают некоторую нестабильность гражданского оборота.

Требования налоговых органов, ограничивающие покупателя в учете расходов и направленные, по сути, на дополнительный контроль контрагентов, также не способствуют развитию предпринимательства, поскольку существенно повышают риски ведения хозяйственной деятельности и вменяют в обязанность осуществление действий, не связанных с хозяйственными.

Вместе с тем в сложившихся реалиях предпринимателям и топ-менеджерам в целях снижения рисков, в том числе личных, при подготовке сделки рекомендуется не ограничиваться лишь заключениями оценщика, а располагать документами, обосновывающими выбор конкретного контрагента и установления цены.

[1] Примером служит дело «Тюменьэнерго» по факту включения при исчислении тарифов стоимости услуг нематериального характера на 1,06 млрд рублей, что привело к излишнему взысканию платы за предоставленную электроэнергию для потребителей. Сюда же можно отнести так называемое дело адвоката И. А. Третьякова по факту завышенной, по мнению проверяющих, стоимости юридических услуг, оказываемых для НПО им. Лавочкина.

Источник: https://abkazakov.ru/comments/obychnaya-hozyajstvennaya-deyatelnost-i-iskusstvennoe-zavyshenie-tsen-kak-izbezhat-vozmozhnyh-pretenzij/

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Искусственное завышение цен

Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.

Причины завышения стоимости квартиры

Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.

Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

  1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
  2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
  3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
  4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Важно! Фактически, продавец реализует свою квартиру за первоначально заявленную цену. С помощью договорного увеличения стоимости он помогает покупателю провести по бумагам первый взнос.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить.

Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья.

В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

  1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
  2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
  3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

  • Участники сделки не смогли настроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождать чрезмерным психологическим напряжением;
  • Отсутствие у покупателя стабильных источников дохода. При невозможности погашать кредит есть вероятность отчуждения квартиры в пользу банковской компании. Если вскроется нелегальная схема осуществления сделки, то будет открыто уголовное дело на ее участников;
  • Планируется использовать в сделке чрезмерно дорогую квартиру. Дополнительное увеличение стоимости вызовет подозрение, а многие оценщики не захотят брать на себя такую ответственность.

Риски для продавца

При участии в сделке по ипотечному приобретению квартиры с искусственным завышением стоимости продавец сталкивается с такими рисками:

  • если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
  • есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
  • регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
  • необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Риски для покупателя

Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.

Как уменьшить риски

Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон.

При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании.

В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

При договорном превышении цены на жилое помещение увеличивается именно рыночная стоимость, но также есть и кадастровая стоимость. Важно знать, в чем разница между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Рыночная стоимость – это отражение реального положения цен на рынке недвижимости. Она складывается с учётом многих факторов:

  • состояние инфраструктуры в жилом районе;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • наличие требуемых коммуникаций, ремонта.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.



Источник: https://ipotekyn.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema/

Демпинг цен – виды, цели и преимущества

Искусственное завышение цен

В сфере предпринимательства могут возникать ситуации, когда компании начинают торговать товаром по бросовым ценам. Подобная тактика ведения бизнеса (демпинг) чревата серьезными убытками.

Но коммерсанты сознательно снижают стоимость товара, чтобы увеличить объем сбыта продукции, привлечь внимание потребителя или избавиться от тех изделий, срок годности которых истекает в ближайшее время.

Реализовывая указанные задачи, бизнес-структуры, могут рассчитывать на получение прибыли в условиях, близких к банкротству, или снижения покупательского спроса.

Что такое демпинг

Термин с английского языка переводится как «сбрасывать». Демпинг – это сбыт продукции по заниженной стоимости, которая увеличивает ее конкурентоспособность.

Торговля товара по минимальной (убыточной) цене – это прерогатива компаний-новичков, которые пытаются любыми способами занять собственную нишу на рынке. Но указанной стратегией не пренебрегают и солидные предприятия, которые рассматривают демпинг в качестве эффективной меры повышения экономических показателей.

В условиях конкурентной борьбы потребитель получает возможность приобрести товар с выгодой для себя.

составляющая стратегии демпинга – это установление бросовых цен, которые ниже затрат, заложенных в себестоимости товара.

Виды демпинга

В сфере бизнеса существует несколько вариаций искусственного занижения цен. Рассмотри их подробнее.

Преднамеренный

Используется компаниями, которые на короткий срок минимизируют стоимость реализуемого товара, чтобы вытеснить с рынка всех конкурентов и занять на нем доминирующее положение. Указанный формат демпинга означает, что, достигнув поставленных целей, монополист будет повышать стоимость продукции, в угоду собственным интересам.

Технологический

Практикуется, когда предприятие активно инвестирует средства в оборудование и планомерно занимается модернизацией производства. Обновление линий и агрегатов позволяет изобретать передовые способы снижения затрат на изготовление продукции и безубыточно реализовывать ее по оптимальной для потребителя стоимости.

Спорадический

Применяется в сфере коммерческих структур, которые изготовили продукцию в объеме, превышающем потребности внутреннего рынка. Такой формат искусственного снижения цен носит случайный характер и помогает налаживать связи с зарубежными партнерами.

Постоянный

Компания систематически занимается продажами товаров по ценам, ниже их себестоимости. В 99 % случаях постоянный демпинг практикуют диверсифицированные холдинги.

Для других субъектов бизнеса такой вид искусственного занижения цены чреват стопроцентными убытками. Его следует позиционировать как факультативный метод воздействия на конкурентов.

Компании, практикующие демпинг на постоянной основе, со временем снижают качество реализуемых товаров и уменьшают размер инвестиций в модернизацию производства.

Скрытый

Предприятие минимизирует стоимость произведенной продукции с целью уменьшения налоговой нагрузки при заключении сделок. Но подобный формат демпинга эффективен при условии максимального доверия между партнерами. Если о сотрудничестве с искусственным занижением цен на товары узнают контролирующие органы, то виновных лиц обяжут выплатить крупные штрафы.

Взаимовыгодный

Две коммерческие структуры договариваются о снижении стоимости определенной категории товаров, чтобы вытеснить конкурентов. Подобная тактика демпинга гипотетически ведет к последующей борьбе за сферу влияния между монополистами, и на рынке остается один победитель.

Цель демпинга

В сфере бизнеса любая компании, практикующая в своей деятельности стратегию искусственного занижения стоимости товара, стремиться улучшить показатели доходности. Но грамотно выверенное ценообразование позволяет решать целый комплекс задач, прямо или опосредованно связанных с рентабельностью предприятия. Рассмотрим их подробнее.

Собственная ниша на рынке

Стать полноправными участниками экономических отношений хотят практически все начинающие предприниматели и компании. Но новичкам сложно бороться с крупными корпорациями, стремящимися к монополии. Только правильный выбор демпинговой стратегии позволяет коммерческим структурам с минимальным опытом работы потеснить конкурентов и завоевать определенный сегмент покупательского спроса.

Укрепление позиций на рынке

Искусственное снижение цены – это эффективный инструмент, который помогает вычленять в среде соперников лидера. Если компании удалось посредством демпинговой стратегии доказать статус главной, то с ее позициями будут считаться все конкуренты.

Привлечение покупателя

Искусственное занижение цены – неотъемлемая составляющая успешного продвижения товара. Покупатель всегда стремиться сэкономить на покупках. Участвуя в комплексных распродажах, он рассчитывает на существенный дисконт. Компания активно практикует тактику максимального снижения цены на одну группу товара, закладывая недополученную выгоду в стоимость другой.

Высвобождение места на складе

Загруженность помещений, предназначенных для хранения продукции, вынуждает предпринимателей периодически прибегать к демпингу.

Актуальность данной стратегии повышается, когда на складе скапливается запредельное количество неликвидных вещей, а также продукции, срок годности которой истекает в ближайшее время.

Но реализация больших партий товара по себестоимости создает дополнительные риски для банкротства предприятия.

Выбор другой ценовой категории

Корректировка принципов ценообразования, посредством которой продукт становится более доступным для потребителя, будет способствовать увеличению спроса и повысит рентабельность бизнеса. Предприятие может рассчитывать на высокие доходы даже при краткосрочных периодах демпинга, но если снижение стоимости продукции носит максимальный характер.

Вытеснение конкурентов

Борьба за покупателя – один из главных законов рынка. Чтобы минимизировать количество конкурентов, многие компании прибегают к стратегии искусственного занижения цены. Демпинг способствует увеличению объемов продаж, что негативно отражается на рентабельности бизнеса у соперников, часть которых становится банкротами. Вернуться на рынок и восстановить утраченные позиции могут единицы.

Расширение списка солидных клиентов

Клиенты, относящиеся к категории vip, также заинтересованы в покупке качественных товаров со скидкой. Компания, использующая стратегию демпинга, старается расширять список солидных клиентов, поскольку в 90 % случаев они одновременно приобретают и дисконтную продукцию, и сопутствующие ей аксессуары по стандартным ценам.

Безвыходность положения

Предприятия, прибыль которых едва покрывает текущие расходы, вынуждены регулярно снижать цены на реализуемую продукцию, чтобы окончательно не обанкротиться. Продажа очередной партии неликвидного товара со скидкой зачастую может обернуться меньшими убытками, чем выжидательная позиция с надеждой на повышение покупательского спроса.

Преимущества и недостатки демпинга

Не следует рассматривать искусственное снижение цен на товары как однополярный фактор, который способствует развитию бизнеса. На практике демпинг может отрицательно отражаться на доходности компании.

ПреимуществаНедостатки
1. Возможность продвинуть на рынок новый товар или услугу, которая изначально не вызвала интереса у потребителя1. Обвал цен может приобрести массовый характер, что впоследствии минимизирует прибыль компании, которая выступила инициатором демпинга
2. Возможность укрепиться и занять собственную нишу на рынке новичкам2. Убытки от демпинга, в большинстве случаев, можно компенсировать при реализации всей продукции на складе
3. Не требует финансовых инвестиций3. Потребитель начинает сомневаться в высоком качестве товара
4. При грамотном использовании вытесняет конкурентов и перемещает компанию на новую ступень развития4. После окончания демпинга компания может потерять часть клиентов

Решение об использовании той или иной демпинговой стратегии должно быть тщательно продуманным и взвешенным. Без анализа максимально доходных позиций товаров у конкурентов нельзя переходить к выбору формата искусственного снижения цен.

Когда допустим демпинг

Минимизация стоимости реализуемого товара должно быть экономически обоснованным. Например, коммерческая структура планирует обеспечить быстрые продажи или потеснить конкурентов. Такие меры потенциально увеличивают размер прибыли, а эффективны они в конкретные промежутки времени.

Когда же демпинг носит спонтанный характер, и компания в целях монополизации рынка постоянно продает конкретную партию товара по бросовой цене, то такая стратегия не приносит положительных результатов. Покупатель начинает пренебрежительно относиться к продукту со скидкой, который впоследствии становится неинтересен. В таких условиях стратегическое развитие компании нивелируется.

Демпинг конкурентов: как бороться

Искусственное занижение цен – фактор, который может вовлечь компанию в затяжную конфронтацию с соперниками. Если конкуренты используют аналогичные демпинговые стратегии, то рентабельность бизнеса может оказаться под вопросом. В результате ценовых войн, компания:

  • систематически недополучает прибыль;
  • не может инвестировать деньги в производство;
  • теряет клиентов;
  • рискует обанкротиться, поскольку доходы не покрывают расходы.

В длительной конфронтации, связанной с использованием демпинга, редко выявляется победитель. Одни компании освобождают рынок, другие вынуждены систематически реализовывать товар по бросовым ценам.

Способ № 1 Главное – качество, а не количество

В условиях, когда конкуренты искусственно занижают цену, нет необходимости любыми способами привлекать новых клиентов. Рекомендуется работать с постоянными покупателями, которые готовы приобретать качественный товар по стандартной цене для достижения высоких результатов.

Способ № 2 Расширяем ассортимент

Появление в продуктовой линейке нового товара со скидкой обязательно привлечет внимание потребителя. Следует выбирать изделие со схожими характеристиками и с меньшим набором функций. Важно, чтобы продукт был лучшего качества, чем у конкурентов. Такая тактика ведения бизнеса позволит удовлетворить потребности целой группы покупателей, для которых цена имеет приоритетное значение.

Способ № 3 Длительное использование бренда

Потребители, приобретающие один и тот же товар продолжительное время — это ценный ресурс в борьбе с демпингом конкурентов. Необходимо привлечь их внимание посредством инструментов маркетинга. Можно инициировать льготную подписку на годовой абонемент или объявить розыгрыш призов по купонам, полученным за покупку товара на определенную сумму.

Способ № 4 Эксклюзивность продукции

Шансы на противостояние конкурентам, практикующим искусственное занижение цен, повысятся, если переориентироваться на продажу уникального изделия. Тогда у потребителя не возникнет желания сравнивать его с аналогами.

Способ № 5 Переговоры с конкурентами

Умение налаживать диалог с участниками рынка может способствовать скорейшему прекращению демпинга. Если грамотно провести презентацию, то шансы убедить конкурентов в нецелесообразности ведения ценовой войны, достаточно высоки.

Следует предложить оппонентам приемлемые условия, касающиеся стоимости товара. Важно согласовать с ними минимальный/ максимальный порог цены и допустимый размер дисконта.

В случае, когда все будут придерживаться достигнутых договоренностей, демпинг станет излишним.

Способ № 6 Пакетные предложения

Чтобы заинтересовать потребителя, следует предлагать к основному товару сопутствующий. Например, интернет-операторы, увеличивают прибыль не только посредством предоставления безлимитного трафика, но и за счет расширения количества клиентов, воспользовавшихся опциями цифрового телевидения и видеонаблюдения.

Правила для тех, кто планирует практиковать демпинг

Нет необходимости искусственно занижать цену товара вслед за конкурентами. Важно убедиться в достоверности информации о демпинге, и только если она соответствует действительности, можно принимать решение об ответных мерах. Необоснованные скидки чреваты серьезными финансовыми убытками.

Также следует удостовериться, что в результате искусственного занижения цены, выгоду получит конечный потребитель. Нередки ситуации, когда дисконт распространяется на посредников, формально выступающих в роли покупателя.

Компания должна контролировать, чтобы скидки носили ограниченный срок действия. Привыкая к покупкам с дисконтом, потребителю в будущем будет сложно воспринять внезапное повышение цен, и он может потерять интерес к продукту.

Источник: https://blog.oy-li.ru/demping-borotsya-ili-ispolzovat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.