Ипотека в силу закона статья

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Ипотека в силу закона статья

Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

  1. С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

  2. Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

  3. Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

  4. На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

  5. Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований.

Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Пример из практики:

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки.

В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект).

Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта.

Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга.

На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств.

Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта.

Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал.

Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение.

Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона.

Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом.

Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись.

Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал.

При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод:право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории.

Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным.

Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?782

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки | ГАРАНТ

Ипотека в силу закона статья

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем (залогодержателями).

Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом.

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации” собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации”, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве.

Государственная регистрация ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или другого жилого помещения, предоставляемого в соответствии со статьей 32.

1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

2.1.

 Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих” (далее – Федеральный закон “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган регистрации прав одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также:

закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” документов представляются:

абзац третий утратил силу с 1 июля 2011 г.;

См. текст абзаца третьего пункта 4.1 статьи 20

правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Орган регистрации прав обязан самостоятельно запрашивать в органах, уполномоченных на проведение лицензирования соответствующих видов деятельности, информацию о выдаче заявителю лицензии на управление ипотечным покрытием, предусмотренной статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”, если указанная лицензия или ее нотариально заверенная копия не были представлены заявителем.

4.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16 настоящего Федерального закона по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной.

5. Утратил силу с 1 января 2017 г.

См. текст пункта 5 статьи 20

6. Утратил силу с 1 января 2017 г.

См. текст пункта 6 статьи 20

Источник: https://base.garant.ru/12112327/9e3305d0d08ff111955ebd93afd10878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.