Гпзу градостроительный кодекс

Состав градостроительного плана земельного участка по Градкодексу 2020

Гпзу градостроительный кодекс
Какая информация содержится в градостроительном плане?

Согласно п.3 статьи 573 Градостроительного кодекса, градостроительный план содержит следующую информацию:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением выдачи плана в отношении участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории (пункт 7.1 части 3 статьи 573 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

7.1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах публичных сервитутов;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях.

В соответствии с п. 3.1.

статьи 573 Градостроительного кодекса субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.

Источник: https://buildingclub.ru/sostav-gradostroitelnogo-plana-zemelnogo-uchastka/

Трёхлетний срок действия ГПЗУ — гарантия стабильности для застройщика или просто ужесточение правил?

Гпзу градостроительный кодекс

Введение в действие новой редакции Градостроительного кодекса, устанавливающей трёхлетний «срок годности» для градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)  заставляет вспомнить о весьма актуальной проблеме – нарушении интересов собственника[1] участка изменением градостроительного регламента в период подготовки к строительству.

Так ценность земельного участка, предназначенного для  строительства, определяется тем, что на нём можно построить и можно ли строить вообще – градостроительным регламентом  участка, его нахождением в зонах с теми или иными особыми условиями использования. Градостроительный регламент, в свою очередь (в норме), определяется утверждённой градостроительной документацией, в первую очередь – правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). 

Соответственно, ценность земли, в том числе находящейся в собственности, меняется от нуля до высот и обратно одним росчерком чиновничьего пера. Вернее не совсем одним, а с определенными согласованиями, проведением публичных слушаний, утверждением представительным органом местного самоуправления (кроме городов федерального значения). Но  последнее слово в любом случае за  публичной властью. 

И на практике достаточно часто происходит отмена ранее документально оформленных в генеральных планах, ПЗЗ и проектах планировки территории решений о застройке территорий.

Это возможно в том числе путем установлено территориальной зоны, не предполагающей застройку (благоустройство/озеленение), либо закрепления параметров строительства «по существующему положению» (зона «Ф» в свежепринятых ПЗЗ г. Москвы). 

 Параметры градостроительного регламента для конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ).

В норме он является выпиской из ПЗЗ и иных утвержденных документов, то есть градостроительный  регламент не устанавливает, а только отображает.

Это прямо закреплено в новой редакции Градостроительного кодекса, ранее неоднократно высказывалось судебной практикой.  Иная ситуация возможна если ПЗЗ отсутствуют или составлены некорректно

Ранее практикой была выработана позиция, что в случае  изменения градостроительного регламента после выдачи ГПЗУ необходимо исходить из нового регламента, ГПЗУ фактичекски утрачивает силу (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13).

Собственнику  участка, который лишился возможности его использовать, Президиум ВАС  предлагал требовать выкупа у него этого участка. Сослался Президиум при этом, за неимением лучшего, на норму. п. 7 ст.

23 Земельного кодекса , которая предусматривала такое право при излишне обременительном публичном сервитуте.  Вскоре ст.

23 ЗК  РФ была изменена, в нынешней редакции права выкупа она не предусматривает, осталось лишь право требовать плату за публичный сервитут, что к изменению градостроительного регламента не применимо даже по самой смелой аналогии.

Так или иначе, практика выкупа у собственников, пострадавших от градостроительных решений, их участков не сложилась.

Очевидно, что столь важный для собственника вопрос заслуживает прямого законодательного регулирования, но такого регулирования пока нет.

https://www.youtube.com/watch?v=1hGclMHcbFU

Но в новой редакции Градостроительного кодекса (Закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ) многие увидели надежду – установлен срок действия ГПЗУ. А именно в соответствии со п. 10 ст. 57.

3 данного кодекса информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Для ГПЗУ, выданных до 2017 г. срок их действия для данной цели  исчисляется с  1 января 2017 г. и не может быть менее трех лет с это даты (конкретный срок определяется на региональном уровне).

 Некоторые аналитики рассматривают данную ному как трёхлетний «мораторий» на пересмотр сведений, включённых в ГПЗУ и, соответственно, как защиту собственника  на данный период от ухудшающих его положение решений.

Является ли на самом деле данная норма гарантией возможности строить в течение трёх лет в соответствии с параметрами, указанными в ГПЗУ? Исходя из буквального толкования – нет. Тот факт, что по истечении трёх лет ГПЗУ автоматически  теряет силу, отнюдь не означает,  что указанные в нем сведения по тем или иным причинам не могут утратить актуальность раньше этого срока.

С другой стороны, а зачем  тогда такую норму вводить, если  не для предоставления правообладателям гарантии стабильности градостроительного регламента? Осмысленный характер она  приобретает в первую очередь если рассматривать её именно как «мораторий» для публичной власти на корректировку сведений,  указанных в ГПЗУ. И, соответственно – как гарантию для правообладателя, что расходы на приобретение участка,  проектирование объекта не окажутся потерянными.

При ином толковании, если при каждом случае выдачи разрешения на строительство  нужно проверять соответствие проектной документации актуальным ПЗЗ и иной градостроительной документации, такая норма будет носить сугубо технический характер.

Однако во многих случаях утрата актуальности ГПЗУ ранее истечения трёхлетнего срока – вещь неизбежная. Допустим, по границе участка проложили газопровод (или при выдаче ГПЗУ «не заметили» ранее проложенный). Понятно, что независимо от трёхлетнего срока действия ГПЗУ  такой газопровод  есть и режим его охранной зоны «написан кровью».

Соответственно, можно ставить вопрос о «сроке годности» сведений, включаемых в ГПЗУ лишь в той части, в которой эти сведения определяются властным усмотрением при принятии соответствующих документов, а не диктуются объективной реальностью.

В связи с этим  моё мнение – данная норма «мораторием» формально   не является и  на практике таким образом трактоваться не будет. Иным образом практика может сложиться при наличии соответствующей  политической воли.  Дальнейшие рассуждения скорее о должном, чем о конкретной редакции Градостроительного кодекса.

Вообще сведения, включаемые в ГПЗУ, исходя из характера их возможных изменений, можно разделить на три категории:

  • Отображающие решения, принятые уполномоченными органами в порядке, определяемом собственно градостроительным законодательством, и с учетом наличия у уполномоченного органа определённого усмотрения. В первую очередь это положения о зонировании территории, плотности и высотности застройки, определяемые актуальными взглядами чиновников на перспективное развитие территории.  
  • Отображающие решения уполномоченных органов, принятые в порядке, установленном  иными отраслями законодательства. Например, границы охраняемых природных территории, зон памятников истории и культуры и т.д. Сюда же можно отнести пересмотр санитарных, противопожарных и т.д. нормативов.  
  • Отображающие физическую реальность и изменяющиеся в появлением/выявлением определённых объектов. Например охранные, санитарно-защитные и т.д. зоны расположенных вблизи участка объектов, сведения об опасных природных процессах.

В первом случае установление трёхлетнего «моратория» на пересмотр принятых уполномоченными органами градостроительных решений вполне возможно и необходимо для защиты интересов собственников.

Стратегические решения, принимаемые органами власти в данной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми.

 При этом принимаются они (вернее, должны приниматься) преимущественно на сроки, исчисляемые десятилетиями.

  Во втором тоже скорее да, но ситуации возможны различные, в зависимости от того, насколько принятие данного решения зависит от усмотрения уполномоченного органа или от фактических обстоятельств.

 Так изменение санитарных нормативов может быть обусловлено как общим желанием повысить уровень санитарного благополучия , так и появлением новых научных данных в отношении определенной категории вредных факторов.

  Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия:  есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.

В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного  явления,  вопрос  о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью,  ставиться,  как правило, не может.

Таким образом, с  одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника. Стратегические решения, принимаемые органами власти в градостроительной  сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми, рассчитанными на срок существенно больше трех лет.

С другой  – о безусловной действительности ГПЗУ в течении определенного периода речи идти не может, ограничить можно лишь пересмотр тех решений, которые принимаются органами власти  с элементом усмотрения.

Соответственно, представляется более правильным установить «мораторий» на изменение градостроительного регламента  в явном и конкретизированном виде.

Например: «…решения органов государственной  власти и местного самоуправления об изменении  градостроительного регламента не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ.

  Решения об  установлении или изменении границ и/или  режима зон  с особыми условиями использования территории не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ, за исключением случаев когда это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Отдельная проблема – принятие «чрезвычайных» законов, регламентирующих градостроительную  деятельность  параллельно с Градостроительным кодексом – законы о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве и т.д.  Если такие законы ограничивают права собственника в градостроительной сфере – должен быть механизм выкупа участков по справедливой (существовавшей до принятия такого закона) цене.

Уважаемые коллеги, в  связи с вышесказанным прошу поделиться мнениями по следующим вопросам:

  • Какой будет практика применения нормы о трёхлетнем «сроке годности» ГПЗУ. Или, может быть, где-то такая практика уже начала формироваться на том или ином уровне?
  • Какие, если говорить о перспективе, возможны способы защиты прав собственника участка и изменении  режима его допустимой застройки?

Источник: https://zakon.ru/discussion/2017/5/5/tryohletnij_srok_dejstviya_gpzu_-__garantiya_stabilnosti_dlya__zastrojschika_ili_prosto_uzhestocheni

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск – блоги риэлторов | ЦИАН

Гпзу градостроительный кодекс

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше “сокровенное знание”, заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя.

Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что “опасности разглашения” нет.

Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ – это самый полный, официальный и во многом – достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество “но”.

Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно – в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя.

Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предпложим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого.

В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку.

В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ – это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки.

В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя.

Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута.

Заказывать ГПЗУ собственникам можно только в случаях, когда в ходе “расследования”, как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных – большой вопрос.

Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем – и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив).

При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии)….(Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: “необходимо учитывать”).

Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории ….(Учесть всё).

Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется).

Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 “О недрах”. (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял).

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ…должны проводиться в соответствии со статьей 30 … № 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия …”. (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка).

Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет).

Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя).

Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки … (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно).

Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково.

Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха.

В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома.

Перспективы административного или судебного обжалования – очень хорошие.

В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено.

Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. “Правильное” прочтение ГПЗУ требует определенных навыков.

Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана.

В небольшом проценте случаев “запретительные” градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka-kak-rebus-informatsija-i-risk-295012/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.