Договор земельной ренты

Рента земельного участка

Договор земельной ренты

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

С.А. ЧАРКИН

Анализ современной действительности показывает, что в рамках экономического развития России на данном этапе создаются условия для появления сделок со сравнительно новым объектом. В качестве подобных сделок можно рассматривать ренту земельных участков.

Автором рассматриваются актуальные правовые вопросы в данной сфере.

Отмечается, что в качестве предмета договора ренты земельного участка нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

Понятие «рента» ученые рассматривают в двух значениях: во-первых, как определенный доход с капитала, имущества, земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, во-вторых, это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом. Термин «рента» и обозначаемое им содержание зародились еще в Древнем Риме.

На Руси о земельной ренте упоминалось в Правде Ярослава, в которой говорилось о том, что различные«работные люди» рядовичи, закупы, смерды работали на барской земле под непосредственным надзором приказчиков. В то далекое время, очевидно, применялись принципы ренты продуктами.

В Средние века договор ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника — рента с недвижимого имущества и рента с капитала. Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество — земельный участок, чтобы получить под него определенную сумму денег.

Немного позже, когда церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические, договор ренты рассматривался как выход из сложившейся жизненной ситуации.

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. На современном этапе о договоре ренты говорится в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка.

Действующим земельным законодательством и подзаконными актами не установлены особые требования к договору ренты земельных участков, как не утверждена и рекомендуемая форма такого договора. При заключении договора ренты земельных участков следует руководствоваться действующим законодательством, учитывая специфику земельного участка как объекта гражданского оборота.

Следует отметить, что земельная рента — сравнительно распространенный договор, широко практикующийся в зарубежных странах, и сравнительно недавний институт российского права.

Отсутствие специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, создает на практике определенные проблемы при заключении договора ренты земельного участка и приводит к масштабному обращению земельных участков, а также объектов недвижимости, расположенных на них, в собственность граждан, юридических лиц посредством данного договора В связи с тем что в законодательстве не предусмотрено специальных норм, регламентирующих договор ренты земельного участка, а к договору ренты земельного участка применяются общие положения Гражданского кодекса РФ, а также правила, предусмотренные для договоров купли-продажи, аренды, мены, дарения, следует выделить специфические черты данного договора, проведя грань между договорами аренды, купли-продажи, дарения, мены.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты земельного участка характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, — направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Анализ законодательства показывает, что институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность.

Но при этом необходимо заметить, что договор ренты обладает специальными признаками, позволяющими отличить его от смежных договоров, и в частности от купли-продажи. Так, например, при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о цене договор считается незаключенным.

В то же время при отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты земельного участка, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в рентных отношениях не имеет такого значения, как при продаже земельного участка, поскольку для договора ренты главное — выплата рентных платежей, а вопрос о цене возникает при выкупе земельного участка.

Рассматривая договор ренты, необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора. В Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством земельный участок может находиться в собственности физического лица, юридического лица, государства, которые в полной мере обладают полномочиями по владению, распоряжению, пользованию земельным участком.

Статья 583 ГК РФ в качестве субъектов указанного договора называет получателя ренты — сторону, которая передает по договору имущество, и плательщика ренты, в собственность которого данный земельный участок передается.

В данном случае субъектом договора в соответствии с законодательством будет являться собственник, который в полной мере обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Полагаю, что указание на собственника как субъекта договора ренты земельного участка является достаточно условным из-за отсутствия в законодательстве правовых положений относительно договора ренты земельного участка.

Из общих положений гражданского законодательства, касающихся договора ренты, следует то, что субъектами договора ренты могут быть физические, юридические лица, но при этом следует отметить, что в законодательстве не упоминается, каков же на самом деле субъектный состав данного договора, можно ли рассматривать в качестве субъектов иностранных граждан и лиц без гражданства. Если применять к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то согласно действующему законодательству иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора, в случае же применения правил договора аренды необходимо отметить, что действующим законодательством иностранный гражданин включается в состав субъектов данного договора 

Думается, что, поскольку при заключении договора ренты земельный участок переходит в собственность плательщика ренты, рассматривать иностранного гражданина, лиц без гражданства в качестве субъектов данного договора нельзя, поскольку это входило бы в противоречие с существующими нормами земельного законодательства.

Говоря о таких субъектах договора, как юридические лица, необходимо отметить, что по поводу отнесения их к субъектам данного договора в научной литературе высказываются различные точки зрения. Так, К.Г.

Токарева полагает, что из субъектного состава договора ренты необходимо исключить коммерческие организации, поскольку их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и несовместима с положением о ренте земельного участка.

А.Л. Корнеев полагает, что к получателям ренты земельного участка могут быть отнесены только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

В частности, он указывает, что правовой природе данного договора больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели.

Думается, что в качестве субъектов договора ренты земельного участка нельзя рассматривать некоммерческие организации, поскольку они создаются для реализации определенных целей.

В соответствии с законодательством юридическое лицо — это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в случае применения к договору ренты земельного участка норм, касающихся договора купли-продажи или аренды, в качестве субъекта договора ренты земельного участка мы можем рассматривать коммерческую организацию, поскольку согласно действующему законодательству в качестве собственников земельных участков могут выступать юридические лица — коммерческие организации, которые в полной мере обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей, коммерческие организации необходимо рассматривать в качестве субъектов договора ренты Исследуя субъектный состав договора ренты земельного участка, нельзя обойти вниманием государство, которое согласно действующему законодательству активно выступает субъектом различного рода сделок. Но при этом следует отметить, что перед нами субъект, обладающий специальными признаками, одним из которых является осуществление государственно-властных полномочий.

При рассмотрении правовых особенностей договора ренты земельного участка следует уделить внимание предмету данного договора. Предметом данного договора является земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В связи с тем что к договору мены земельными участками применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи (ст.

554 ГК РФ), при определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать: местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем; в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон.

Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка.

При рассмотрении особенностей предмета данного договора следует рассмотреть вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора и можно ли рассматривать в качестве предмета договора земельную долю.

Рассматривая законодательные положения относительно купли-продажи, которые в соответствии с законом могут быть применимы к договору ренты земельного участка, необходимо отметить, что Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает право купли-продажи земельных долей, выделенных из общей долевой собственности, лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, и запрещает данным лицам куплю-продажу земельных долей, находящихся в долевой собственности.

Согласно ст.

12 указанного Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которые с ней не согласны, могут выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

Статья 250 ГК РФ предусматривает право продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, при котором остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Существование данной нормы закона вносит неясность и создает затруднения на практике, которые приводят к возникновению оснований для подачи исковых заявлений в суд

На основании вышеизложенного следует отметить, что представляется правильной позиция ученых, согласно которой часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В качестве предмета указанного договора нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

В связи с этим предметом договора ренты земельного участка будет являться земельная доля, выделенная из общей долевой собственности, поскольку по договору ренты одна сторона передает другой стороне имущество в собственность, т.е.

земельный участок, передаваемый под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев.

Получатель земельной ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что договор ренты земельного участка хотя не предусмотрен законодательством, но, в связи с тем что является часто встречающимся договором на практике, имеет свои определенные правовые особенности и признаки, позволяющие его отличить от смежных договоров. Полагаю, что законодателю необходимо предусмотреть в законодательстве еще не оформленный, но уже часто заключаемый на практике договор ренты земельного участка, указав на правовые особенности заключения данного договора.

Источник: https://soc-renta.ru/orente/stati-o-rente/26-renta-zemelnogo-uchastka

Договор пожизненной ренты с передачей земельного участка в собственность бесплатно – скачать образец шаблона 2020 года

Договор земельной ренты

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора пожизненной ренты с передачей земельного участка в собственность бесплатно в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

(дата заключения договора – прописью)

(место заключения договора)

Мы, (Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Получатель ренты» с одной стороны, и (Ф.И.О.

гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Плательщик ренты» с другой стороны (далее – стороны),

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность земельный участок, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок осуществлять в пользу Получателя ренты периодические денежные выплаты в течение всей жизни Получателя ренты.

1.2.

Под выплату пожизненной ренты передается земельный участок из земель (категория земель) с кадастровым № ____, расположенный по адресу (субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица), предназначенный для использования в целях (вид разрешенногоиспользования, например, индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства и т.п.), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью (кв.м., га). Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

1.2.

1. На момент совершения настоящего договора земельный участок принадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании (наименование правоустанавливающего документа и его реквизиты), выданного (дата выдачи и наименование органа, выдавшего правоустанавливающий документ).

Право собственности Получателя ренты на земельный участок зарегистрировано (дата регистрации) в (наименование учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним), о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № _____.

1.2.

2. Получатель ренты довел до сведения Плательщика ренты, а Плательщик ренты принял к сведению, что земельный участок сервитутами не обременен; на него не распространяются иные вещные и обязательственные права третьих лиц; под арестом (запрещением) не состоит; ограничений в использовании, а также земельных и иных имущественных споров не имеется.

1.2.

3. Цена земельного участка, определенная по соглашению сторон (либо профессиональным оценщиком) составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

1.2.

4. Земельный участок передается в собственность Плательщика ренты бесплатно.

2. РАЗМЕР И ПОРЯДОК ВЫПЛАТЫ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

2.1. Пожизненная рента выплачивается в денежной форме в размере (сумма цифрами и прописью) рублей в месяц (cогласно п. 2 ст. 597 ГК РФ размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом).

Размер, пожизненной ренты индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В случае изменения размера пожизненной ренты по соглашению сторон, дальнейшее исчисление и уплата пожизненной ренты Плательщиком ренты осуществляются на основании дополнительных соглашений к настоящему договору.

2.2. Пожизненная рента начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора (либо указать иной момент, например, с даты нотариального удостоверения договора, подписания передаточного акта и т.п.) и выплачивается Плательщиком ренты в течение всей жизни Получателя ренты.

2.3. Пожизненная рента в размере, указанном в п. 2.

1 договора, перечисляется Плательщиком ренты на счет № _____ в банке (наименование и реквизиты банка) или передается Получателю ренты наличными деньгами (по соглашению сторон) по окончании каждого календарного месяца не позднее 5-го числа следующего месяца (сторонами может быть предусмотрена иная периодичность выплаты пожизненной ренты).

Получатель ренты обязан выдавать Плательщику ренты расписку (иной документ, подтверждающий получение наличных денег) в получении пожизненной ренты наличными деньгами.

2.4. Обязательство Плательщика ренты выплачивать пожизненную ренту прекращается в случае смерти Получателя пожизненной ренты.

2.5. Получатель ренты в обеспечение обязательства Плательщика ренты приобретает право залога на земельный участок, переданный под выплату ренты в силу закона (п. 1 ст. 587, п. 3 ст. 334 ГК РФ).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Получатель ренты имеет право:

в случае уклонения Плательщика ренты от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации;

в случае существенного нарушения условий настоящего договора Плательщиком ренты, в частности, просрочки выплаты пожизненной ренты более чем на три месяца (или иной срок):

а) требовать от Плательщика ренты выкупа ренты и возврата земельного участка с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Выкуп пожизненной ренты осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора;

б) требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных существенным нарушением условий договора.

3.2. Получатель ренты обязан:

подписать передаточный акт в течение _____ дней с даты подписания настоящего договора (или иной срок) (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации);
возместить Плательщику ренты убытки, связанные с (передачей Плательщику ренты земельного участка, непригодного к использованию в соответствии с целевым назначением; уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок; уклонением от подписания передаточного акта и т.д.).

3.3. Плательщик ренты имеет право:

требовать от Получателя ренты передачи земельного участка в фактическое владение и пользование на основании передаточного акта;

в случае уклонения Получателя ренты от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

3.4. Плательщик ренты обязан:

подписать передаточный акт в течение _____ дней с даты подписания договора (или иной срок) (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

3.5. Права и обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. ВЫКУП ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

4.1. Выкуп пожизненной ренты может быть осуществлен только по требованию Получателя ренты в случае существенного нарушения условий, настоящего договора Плательщиком ренты, в частности, просрочки выплаты пожизненной ренты более чем на три месяца (или иной срок).

4.2. Выкупная цена пожизненной ренты включает: годовую сумму рентных платежей (двенадцатикратный размер пожизненной ренты, установленной п. 2.1 договора) и цену земельного участка, предусмотренную п. 1.2.

3 договора, что в совокупности составляет (сумма цифрами и прописью) рублей (при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного земельного участка, которая определяется по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ).

4.3. Выкупная цена пожизненной ренты перечисляется Плательщиком ренты единовременно (частями) на счет № _____ в банке (наименование и реквизиты банка) или передается Получателю ренты наличными деньгами (по соглашению сторон).

Получатель ренты обязан выдать Плательщику ренты расписку в получении выкупной цены пожизненной ренты наличными деньгами (иной документ, подтверждающий получение наличных денег).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий настоящего договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. За просрочку выплаты пожизненной ренты на срок более чем один месяц (или иной срок) Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты пени в размере ____ % от неуплаченной в срок суммы ренты.

5.3. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются по соглашению между сторонами. При невозможности достижения соглашения между сторонами, возникшие споры разрешаются в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Договор заключен на срок, равный жизни Получателя ренты. В случае смерти Получателя ренты обязательство Плательщика ренты выплачивать пожизненную ренту прекращается.

6.2. Договор подлежит нотариальному удостоверению по месту нахождения земельного участка, передаваемого под выплату пожизненной ренты.

6.3. Договор подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в силу с момента такой регистрации.

6.4. Право собственности на земельный участок возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6.5. Фактическая передача земельного участка и вступление во владение осуществляются на основании передаточного акта. Передаточный акт подписывается сторонами в течение ______ дней с даты подписания договора (с даты нотариального удостоверения договора, государственной регистрации договора и т.п.).

6.6. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах (нотариуса, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу _______, один – у Получателя ренты, один – у Плательщика ренты.

6.7. Расходы, связанные с оформлением договора несет Плательщик ренты (Получатель ренты, стороны в равных долях).

7. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Получатель ренты ___________________________

Плательщик ренты ___________________________

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Получатель ренты (подпись, Ф.И.О.) «___» ___________ 20___ г. Плательщик ренты (подпись, Ф.И.О.)

«___» ___________ 20___ г.

ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

К договору прилагаются:

кадастровая карта (план) земельного участка, выданная (дата выдачи и наименование органа кадастрового учета);

согласие супруга на совершение другим супругом договора пожизненной ренты (прилагается в случае, если земельный участок находится в совместной собственности супругов, т.е. был приобретен в период брака за счет общих доходов);

доверенность лица, уполномоченного Получателем ренты выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Получателем ренты);

доверенность лица, уполномоченного Плательщиком ренты выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Плательщиком ренты).

Источник: https://pravo-na-dom.net/obraztsy-dokumentov/obraztsy-dogovorov/dogovor-pozhiznennoy-renty-s-peredachey-zemelnogo-uchastka-v-sobstvennost-besplatno/

Аграрный рынок и земельная рента: метод капитализации, основные формы, договор, арендная плата

Договор земельной ренты

Довольно часто в правоведении встречаются термины, которые, несмотря на различия в сущности обозначаемых ними понятий, часто воспринимаются обычными гражданами как одно и то же. Так обстоят дела с рентой и арендой. С точки зрения экономики, понятия это смежные. Однако они имеют разную правовую природу, о чем можно заключить, обратившись к 33 главе ГК РФ, посвященной ренте.

Земельный рынок: земельная рента и аренда участка

Традиционно, рынок понимается как взаимодействие покупателя с продавцом. Возможность такого взаимодействия по отношению к земле появилась после того, как в 1993 году этот ресурс был признан в РФ недвижимостью.

Главными регуляторами сферы аграрного рынка земли и земельной ренты выступают права собственности, пользования и владения, а также возможность распоряжаться этими правами. Важными факторами являются конкуренция и цена.

Земля является природным ресурсом, количество которого ограничено. К тому же, ее нельзя переместить. Тем не менее, владеющее или пользующееся ею лицо получает от этого прибыль.

В данном вопросе важно отличать землепользователя от землевладельца.

  • В первом случае лицо использует землю и расположенные на ней ресурсы на основании определенного договора.
  • Владение же землей равносильно собственности.

Тут мы и подходим к различию между рентой и арендой в правовом смысле: когда заключается договор аренды, собственник передает арендатору право пользоваться землей за отдельную плату. Рантье же передает свое право собственности, то есть не может больше распоряжаться землей, за что получает пожизненную выплату (содержание).

Для ясности приведем в виде списка ключевые различия между земельной рентой и арендной платой:

  • Договор ренты заключается между гражданами РФ. Исходя из ссылки на соответствие данного договора купле-продаже, отчуждение прав собственности в пользу иностранцев исключается. Арендатором же может стать гражданин любой страны или вовсе лицо без гражданства;
  • Период аренды, как правило, ограничен и указан в договоре. Рента же заключается бессрочно или пожизненно (то есть, содержание выплачивается, пока рантье жив);
  • Арендатору достается лишь право пользования. Плательщик ренты становится собственником земли;
  • При нарушении условий договора арендная сделка, обычно, расторгается. Когда плательщик ренты не исполняет свои обязанности, право собственности может быть возвращено к рантье;
  • По условиям ренты возможен выкуп. Договоры аренды такой возможности, как правило, не предусматривают.

Помимо аренды, важно знать о нюансах мены, дарения и подобных понятий, связанных с рентой.

Более подробно о понятии и особенностях ренты будет рассказано в следующем видео:

Метод капитализации

Метод капитализации земельной ренты используют, когда нужно оценить застроенные и пустые (незастроенные) участки земли. Чтобы метод мог быть применен, должна существовать возможность получения земельной ренты (ЗР) от данного надела.

Алгоритм действий здесь следующий:

  • Определение ренты;
  • Расчет величины соответствующего ей коэффициента капитализации;
  • Выход на рыночную стоимость надела через капитализацию ренты.

В виде формулы это можно представить так: С (стоимость) = Д (доход, рента):К (коэффициент).

Расшифруем понятия.

  • Капитализация ЗР – определение всех возможных доходов земли на данный момент, переведение их в текущую стоимость.
  • Коэффициент капитализации – это та ставка, благодаря которой чистый доход переводится в стоимость.

Сейчас выделяют четыре основных способа проведения капитализации ЗР (оценки с\х надела):

  1. Участок рассматривается как денежный капитал, поэтому за коэффициент принимается ставка банка по долгосрочному кредиту. Способ действенен в условиях стабильности экономики и малоприменим во время кризиса;
  2. Для капитализации используется установленный государством индекс. Так рассчитывается кадастровая цена;
  3. Построение суммарной (иначе, кумулятивной) модели. Базовую, безрисковую, ставку (за ее основу берут банковскую ставку доходности по депозитам) увеличивают на премию за риск (3-5% в зависимости от субъекта РФ);
  4. Рыночная выжимка. Коэффициент определяется на основе данных о продаже аналогичных участков. Доход от них делится на цену, по которой их продали.

Далее мы поговорим и об основных формах земельной ренты.

Основные формы

Выделяют три типа ренты: монопольную, абсолютную и дифференциальную. Мы остановимся подробнее на двух последних формах, поскольку они являются основными.

О теории земельной ренты, о том, что случится, если она будет расти и подобных вопросах расскажет следующее видео:

Абсолютная

Абсолютная земельная рента – это, упрощенно говоря, обязательная плата собственнику за землю, поскольку он не отдаст ее безвозмездно.

Такая рента выплачивается даже в том случае, когда надел крайне плох, неплодороден и не имеет никаких преимуществ.

Дифференциальная

В отличие от абсолютной дифференциальная земельная рента возникает только тогда, когда участок выгодно выделяются на фоне других. Плодородность его может быть естественной или экономическое.

В первом случае понимается высокое качество земли (чернозем, например), наличие залежей, доступность воды и пр. Во втором – удачное местоположение.

Так, наделы, расположенные ближе к магистралям, большим городам, более выгодны для постройки домов.

Когда выгодность зависит от самого участка, говорят о дифференциальной ренте I. Если сверхдоход является следствием вложений в техническую сторону процесса (передовые технологии выращивания, лучшие машины), речь идет о дифференциальной ЗР II.

Договор

Единых требований к оформлению договора ренты в российском законодательстве на данный момент не имеется, поскольку сама эта сделка только недавно начала практиковаться на территории РФ. За рубежом же она пользуется популярностью.

Итак, создавая текст договора ренты, нужно опираться на характеристики этой сделки, поданные в ГК.

Чтобы разница между данным типом договора и прочими видами операций с землей стала более ощутима, приведем его специфические черты:

  • Объектом договора является право собственности на надел. В этом смысле рента сближается с куплей-продажей, поскольку имущество за плату отчуждается. Однако указание на цену выкупа земли в договоре земельной ренты может отсутствовать (главное, чтобы была оговорена сумма самих выплат), в сделке купли-продажи цена играет ключевую роль. Без указания на нее операция не состоится;
  • Рента возможна лишь между российскими гражданами. Вопрос об участии в таких сделках организаций и государства на данный момент остается спорным;
  • Предметом ренты выступает земельный надел, либо же доля, положенным образом выделенная из общей долевой собственности.

Следует отметить, что полученная в результате сделки ренты земля может быть продана. В таком случае обязательства по выплате ренты будут переданы новому собственнику. По сути, такой надел является обремененным рентой.

Поскольку единых бланков для договора ренты, как просто, так и на дом с участком не существует, приводим примерные образцы на ренту земли и дома.

Образец договора ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты с пожизненным содержанием — 1Договор ренты с пожизненным содержанием — 2Договор ренты с пожизненным содержанием — 3Договор ренты с пожизненным содержанием — 4Договор ренты с пожизненным содержанием — 5Договор ренты с пожизненным содержанием — 6Договор ренты с пожизненным содержанием — 7Договор ренты с пожизненным содержанием — 8Договор ренты с пожизненным содержанием — 9

Образец договора ренты с домом

Договор ренты с домом — 1Договор ренты с домом — 2Договор ренты с домом — 3Договор ренты с домом — 4Договор ренты с домом — 5Договор ренты с домом — 6Договор ренты с домом — 7Договор ренты с домом — 8Договор ренты с домом — 9Договор ренты с домом — 10

Следующее видео расскажет более подробно о том, как составить договор ренты:

Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/vozniknovenie-prav/dogovor-renty.html

Договор ренты земельных участков

Договор земельной ренты

По договору рентыодна сторона (получатель) передаетдругой стороне (плательщику) в собственностьимущество.

Плательщик ренты обязуетсяв обмен на полученное имуществопериодически выплачивать получателюренту в виде определенной денежнойсуммы либо предоставления средств наего содержание в иной форме (ст. 583 ГКРФ)43.

По договору ренты допускается установлениеобязанности выплачивать ренту бессрочно(постоянная рента) или на срок жизниполучателя ренты (пожизненная рента).Пожизненная рента может быть установленана условиях пожизненного содержаниягражданина с иждивением.

Закон не содержитпринципиальных ограничений по составуимущества, передаваемого в ренту. Мыполагаем, что нормы п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст.27 ЗК РФ не могут толковаться какустановление полного запрета наиспользование данного института.Основные аргументы по этому поводу ужеприводились ранее.

Запрет на применениегражданско-правовых сделок закономпредусмотрен лишь в отношении земель,указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27прямо говорится о том, что оборотземельных участков осуществляется нетолько в соответствии с ЗК РФ, но и всоответствии с гражданскимзаконодательством44.

В связи с этим есть основания утверждатьо том, что объектом договора ренты(например, в отношениях с участиемграждан) может быть и земельный участок.

Даже более того, учитывая социальныйсмысл ренты , мы вправе ожидать, что современем договоры ренты земельныхучастков будут значительно распространены.

Социальный смыслренты связан прежде всего с тем, чтограждане, неспособные самостоятельноиспользовать имеющиеся у них на правесобственности земельные участки (постарости, в силу болезни и т.п.), могутполучать необходимые для содержаниядоходы в результате сдачи участков вренту.

Применительно кдоговорам ренты с земельными участкаминадо также учитывать необходимость ихгосударственной регистрации (ст. 584 ГКРФ), уже одно это исключает возникновениеправ только в силу простой передачиучастка.

Договор рентыявляется возмездным и одностороннимдоговором. Что же касается определенияего как реального или консенсуального,то имеются различные точки зрения поэтому вопросу45.

Гарантией обеспеченияинтересов получателя ренты выступаетв том числе и форма договора: ст. 584 ГКРФ устанавливает обязательностьнотариального удостоверения договора.Нарушение указанных требований влечетза собой признание такой сделкинедействительной с последствиями,предусмотренными п. 2 ст. 167 ГК РФ.

ГК РФ выделяет триразновидности договора ренты: постояннуюренту, пожизненную ренту и пожизненноесодержание с иждивением, которые,совпадая в существенных признаках,различаются по ряду моментов; правда,ряд ученых полагает, что пожизненноесодержание с иждивением составляетлишь разновидность пожизненной ренты.Предметом всех этих договоров выступает,с одной стороны, имущество (в нашемслучае – земельный участок, передаваемыйпод выплату ренты), а с другой стороны- сама рента, выплачиваемая получателю.Объектом ренты земельных участков могутбыть любые земельные участки, неограниченные и не изъятые из оборота.В отношении плательщиков ренты законникаких ограничений не содержит.Поскольку передача земельного участкапод выплату ренты есть его отчуждение,т.е. вариант распоряжения земельнымучастком, право предоставлять земельныеучастки под выплату ренты принадлежиттолько их собственникам.

Законодательствоограничивает круг получателей ренты.Так, получателями постоянной рентымогут быть только граждане и некоммерческиеорганизации, если это не противоречитзакону и соответствует целям ихдеятельности. Такой подход к отборуюридических лиц получателей рентысвязан с целями, стоящими перед сторонамиэтого договора.

Больше всего этим целямсоответствует деятельность некоммерческихфондов, преследующих общественно-полезныецели, использующих имущество для уставныхцелей, в меньшей степени целям постояннойренты отвечают потребительскиекооперативы, занятые удовлетворениемматериальных и иных потребностей своихучастников.

Не соответствуют целямпостоянной ренты ассоциации, союзы,объединяющие коммерческие организации46.

Обязанность повыплате постоянной ренты не определенасроком, даже сроком жизни ее получателя,поэтому постоянная рента имеет бессрочныйхарактер. Учитывая это, п. 2 ст.

589 ГК РФпредусматривает возможность передачиправ получателя ренты другим гражданамили некоммерческим организациям путемуступки требования и перехода понаследству или в порядке правопреемствапри реорганизации юридических лиц, еслииное не установлено законом или договором.

Получателемпожизненной ренты и пожизненногосодержания с иждивением могут бытьтолько граждане. При этом пожизненнаярента может быть установлена в пользунескольких граждан.

Срок такихразновидностей договора ренты ограниченпериодом жизни получателя ренты (или вслучае пожизненной ренты – указанногополучателем ренты другого лица), смертьэтого лица приводит к прекращениюобязательства.

Суть этих разновидностейдоговора исключает иные случаи переходаправ получателя ренты к другим лицам.

Прекращениепостоянной ренты возможно как по общимоснованиям прекращения обязательств,так и по особым основаниям (выкуппостоянной ренты). Право плательщикана выкуп ренты является безусловным,отказ от этого права ничтожен (ст. 592 ГКРФ).

Отказ плательщика ренты от дальнейшейвыплаты ренты действителен лишь приусловии, что он заявлен в письменнойформе и не позднее чем за три месяца допрекращения выплаты ренты или за болеедлительный срок, определенный договором.Обязательство по выплате ренты непрекращается до получения всей суммывыкупа ее получателем, если иной сроквыкупа не установлен договором.

Договоромпостоянной ренты может быть запрещенвыкуп ренты при жизни ее получателялибо в течение иного срока, который недолжен превышать 30 лет с моментазаключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Получательпостоянной ренты, в отличие от ееплательщика, может требовать выкупаренты только в случаях, указанных взаконе или договоре (нарушение плательщикомсвоих рентных обязательств, просрочкавыплаты ренты более чем на один год,признание плательщика неплатежеспособными др.). Поскольку требование о выкуперенты не является мерой гражданско-правовойответственности, оно может быть заявленополучателем ренты независимо от того,виновен ли плательщик в нарушении своихобязательств.

Постоянная рентавыкупается по цене, установленнойдоговором. Если она договором непредусмотрена, выкуп производится поцене, соответствующей годовой суммеподлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГКРФ).

Это касается случаев при передачеземельного участка за плату, а прибезвозмездной – в выкупную цену нарядус годовой суммой рентных платежей должнавключаться и цена переданного имущества(в данном случае исходят из цены, котораяобычно взимается за аналогичноеимущество, – п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Поскольку земельныйучасток обладает свойством неуничтожимости,говорить о его случайной гибели илислучайном повреждении можно лишь всмысле невозможности дальнейшего егоиспользования в определенных целях(например, когда земли сельскохозяйственногоназначения становятся непригодны врезультате каких-либо природных явленийили действия человека).

Случайная гибельили случайное повреждение имущества,переданного в постоянную ренту, являютсяоснованием для прекращения договора,только если земельный участок былпередан за плату; если же передачаземельного участка осуществленабесплатно, риск случайной гибели илислучайного повреждения несет плательщикренты, который по-прежнему обязанвыплачивать ренту (ст.

595 ГК РФ).

Если постояннаярента может выплачиваться как в деньгах,так и путем предоставления вещей,выполнения работ или оказания услуг,соответствующих по стоимости денежнойсумме ренты, то пожизненная рентавыплачивается только в виде денежнойсуммы. Размер суммы ренты являетсясущественным условием договора.

Правила о пожизненнойренте применяются к договору пожизненногосодержания с иждивением, если иное непредусмотрено специальными нормами (§4 гл. 33 ГК РФ).

Договор пожизненногосодержания с иждивением предполагаетболее тесную связь плательщика рентыс ее получателем: в обязанность плательщикаренты может входить обеспечениепотребностей в жилище, питании, одежде,осуществление ухода, однако договоромможет быть предусмотрена возможностьзамены предоставления содержания сиждивением в натуре выплатой периодическихплатежей в деньгах. Существенный условиемэтого договора является определениестоимости всего объема содержания сиждивением, при этом стоимость содержанияв месяц не может быть менее двух МРОТ.

Источник: https://studfile.net/preview/4282914/page:21/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.