Договор о развитии застроенной территории

Содержание

Договор о развитии застроенной территории, порядок и особенности заключения

Договор о развитии застроенной территории

Ранее, до 30.12.2020, в Градостроительном кодексе была глава 5.1. Она предусматривала способы развития застроенной территории. Эта глава по состоянию на 2021 год отменена.

Однако мы рассмотрим ее содержание, поскольку договоры о развитии, заключенные до 2021 года, действуют. Более того – изменять и расторгать их можно только в рамках ранее действовавшей редакции Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, формально отмененная глава 5.1 еще будет применяться к ранее заключенным договорам.

Новые же договоры о развитии заключаются по правилам добавленной в ГрК РФ главы 10.

Итак, в 2020 году. согласно ст. 46.1 Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК) решение о развитии уже застроенной местности могло быть принято, если на ней находились многоквартирные дома:

– требующие уничтожения из-за аварийного состояния;

– запланированные к уничтожению, реконструкции по муниципальной программе.

Принималось оно органом местного самоуправления (поселения, городского округа). Инициатором могвыступать он сам, органы государственной власти, обычные граждане или организации.

Новое законодательство в 2021 позволяет принимать решение о развитии застроенной территории в основном органу, главе местной администрации или региону, которым подведомствен участок, либо региону, из бюджета которого этот участок будет застраиваться.

Есть еще ряд правил для определения полномочного лица – например, однозначно региональные власти принимают решение о развитии территории, которая расположена в нескольких муниципальных образованиях.

Даже если решение принималось не региональными властями, а например, ПравительствомРФ или главой местной администрации, региональные власти обязательно его согласовывают (срок согласования – 30 дней).

Как инициировать развитие застроенной территории? Нужно обратиться в администрацию с заявлением. Форму заявления о развитии застроенной территории скачивайте в системе КонсультантПлюс. Чтобы зайти в систему, используйте бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Стороны договора о развитии территории:

  • муниципалитет или иной инициатор развития;
  • физическое или юридическое лицо, которое принимает на себя обязательства по изменению застроенной территории.

По тексту первая именуется обычно – Администрация или ОМСУ (орган местного самоуправления), а вторая – Исполнитель или Застройщик.

По правовой природе он является:

  • двусторонним;
  • возмездным;
  • взаимным;
  • консенсуальным.

Важно! Рассматриваемая сделка не является дарением – у застройщика нет обязанности исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципалитета (разрешения строить капитальные объекты).

На это обстоятельство особо указал Верховный суд РФ при рассмотрении спора о неисполнении контракта обоими его участниками. Причиной нарушения условий сотрудничества послужил запрет на строительство капитальных объектов в местности подлежащей изменению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.08.2020 по делу № 301-ЭС19-25810).

Преддоговорная процедура

До 2021 договор о развитии застроенной территории заключался только по результатам открытого аукциона. 

С 2021 торги назаключение договора проводятся как в виде аукциона, так и в виде конкурса. Однако есть единственный случай, когда заключить договор на развитие территории можно без торгов – когда берется развивать участок нежилой застройки сам собственник недвижимости (или все поголовно собственники недвижимости, если таковых несколько) либо собственник (собственники) земельных участков.

Как и в 2020, в 2021 торги организует либо сам их инициатор, либо специализированная организация.

До 2021 Градостроительный кодекс содержал правила проведения таких торгов:

  • Информация о проведении торгов размещалась в сети Интернет на сайте  www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до дня их проведения. В публикуемом извещении должна быть указана информация согласно п. 7,8 ст. 46.3 ГрК (наименование и контакты организатора;дата, время и место проведения торгов;адрес и размер местности, изменение которой планируется).
  • Лицу, желающему поучаствовать в аукционе, следует предоставить: заявку, подтверждение внесения задатка и отсутствия долгов перед госорганами по налогам, сборам, бюджетным платежам. Прием заявок прекращается за 5 дней до даты проведения мероприятия.
  • Организатор ведет протокол приема заявок. Лицо, желающее принять участие в торгах, приобретало статус участника с момента подписания организатором указанного протокола (в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок).
  • Результаты аукциона отражались в специальном протоколе, требования к которому установлены в п. 20 ст. 46.3 ГрК. Оформлялся он в электронном виде.
  • Договор развития территории заключался с победителем или иным лицом, согласно п. 2 ст. 46.2. ГрК. Кроме победителя это мог быть: единственный участник; единственное лицо подавшее заявку; фирма, признанная единственной принявшей участие, или тот, кто сделал предпоследнее предложение о цене (если победитель отказался от подписания).

В 2021 правила проведения торгов на развитие территории принимает Правительство РФ.

Условия сделки

Рассмотрим сначала правила, применимые к договорам 2020 года.

Условия договора о развитии территории

Предмет контракта (ст. 46.2 ГрК): одна сторона обязуется в установленный договором срок выполнить принятые на себя обязательства, а другая – создать необходимые для этого условия. При этом первая имеет право привлекать в помощь себе других лиц, в т.ч. для использования их финансовых средств.

Существенные условия сделки перечислены в п. 3 ст. 46.2 ГрК. К ним относится в т.ч.:

  • информация о расположении, размерах территории;
  • цена права на заключение договора;
  • конкретные обязательства сторон.

Стороны могут предусмотреть и другие имеющие важное значение для них положения (п. 4 ст. 46.2 ГрК). Например, указать способы и размер обеспечения исполнения сделки Застройщиком.

Важно! Существуют специальные «Методические рекомендации по подготовке документов для организации и проведения аукционов на право заключения договоров развития застроенной территории…» (далее – Методические рекомендации), утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ», в них можно посмотреть образец договора о развитии застроенной территории.

Лицо, заключившее договор на развитие застроенной территории, обязуется:

1) Подготовить проект планировки, включая проект межевания.

2) Создать (или приобрести) и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные помещения для предоставления выселяемым гражданам.

3) Произвести компенсацию за изымаемые помещения в многоквартирных домах.

4) Осуществить строительство.

Местная администрация обязуется по договору о развитии застроенной территории:

1) Утвердить проект планировки, включая проект межевания.

2) Принять решение об изъятии для муниципальных нужд помещений в многоквартирных домах и участков, на которых они расположены.

3) Предоставить для строительства земельные участки Застройщику (после выполнения им встречных обязательств).

Особенность заключения договора по развитию застроенной территории – запрет на включение в текст контракта следующих положений:

1) Условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений.
Исключение – помещения в отношении которых заключены договоры социального найма или найма специализированного жилого помещения.

Это обусловлено защитой интересов лиц, не являющихся сторонами договора, но права которых могут быть затронуты в ходе его исполнения.

Так, например, может быть даже зафиксирована необходимость предоставления помещений, взамен снесенных за много лет до заключения договора о развитии. При чем неисполнение такого положения, являющегося существенным, может повлечь односторонний отказ от сделки.

И несмотря на исполнение большой части обязательств Застройщиком отказ может быть признан правомерным (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2019 по делу № А28-13691/2018.

2) Иных условий договора, если они влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Условия договора о развитии застроенной территории

В 2021 обязательно включается в договор о комплексном развитии территории ряд условий:

  1. Описание территории (площадь, границы).
  2. Списки объектов капстроительства и линейных объектов (сети снабжения, дороги), которые подлежат сносу и реконструкции.
  3. Данные о соотношении жилой и нежилой площади по всем многоквартирным домам на реконструкцию
  4. Список работ по благоустройству, которые возложены на застройщика.
  5. и др.

Подробный перечень обязательных условий договора на комплексное развитие территории читайте в системе КонсультантПлюс. Зайти в систему КонсультантПлюс можно по нашей ссылке на бесплатный 2-хдневный доступ.

Судебная практика

В отношении договоров развития застроенной территории судебная практика часто рассматривает споры, связанные с недобросовестным поведением муниципалитетов. Но разрешаются такие конфликты по справедливости – в пользу застройщика (порой после прохождения нескольких инстанций). Вот примеры

Успешное оспаривание отмены постановления о развитии территории

Незаконное решение муниципалитета о признании утратившим силу постановления об изменении застроенной территории можно отменить.

Именно так и произошло с актом администрации городского округа Красноармейск Московской области. Довод о нарушении обязательств застройщиком не помог. Было установлено, что основанием несоблюдения сделки со стороны заявителя послужил факт ненадлежащего исполнения обязательств самим муниципалитетом (решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2017 по делу № А41-90192/16).

Администрация не сможет взыскать с застройщика убытки, если он действовал законно

В возмещении убытков, при отсутствии доказательств противоправности действий ответчика, может быть отказано.

Администрация обратилась в суд заявлением к обществу о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением последним обязательств по сделке. Но ей не удалось доказать наличие финансовых потерь, противоправность действий ответчика, причинную связь между действиями ответчика и предъявленными потерями.

Зато суд установил, что не исполнение застройщиком обязательств по предоставлению жилых помещений и уплате возмещения за изымаемые помещения являлось следствием нарушения истцом своей части обязательств, и в удовлетворении требований отказал (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.11.

2020 по делу № А58-6106/2018).

Виды договоров о комплексном развитии территории

Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории в 2020 можно было оформить не только договором о развитии застроенной территории:

  1. Договор о комплексном освоении местности (заключается между исполнительным органом госвласти или муниципалитетом и фирмой, выигравшей торги; развитие производится на местности, переданной в аренду).
  2. Договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей (Принадлежность может быть оформлена правом собственности, арендой или безвозмездным пользованием.Участниками сделки будут являться правообладатель и муниципалитет. А если правообладателей два и более, то они заключают соглашение о разграничении обязанностей).
  3. Договор о комплексном развитии по инициативе муниципального образования (Образец договора о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета можно скачать здесь.)

С 2021 развитие территории оформляется договором комплексного развития территории (см. ст. 68 ГрК РФ).Виды развития:

-развитие незастроенной территории,
-жилой застройки,
-нежилой застройки, 
-по инициативе правообладателей.

Источник: https://rusjurist.ru/stroitelstvo/dogovor-o-razvitii-zastroennoj-territorii-poryadok-i-osobennosti-zaklyucheniya/

Статья 46.2 ГрК РФ. Договор о развитии застроенной территории (действующая редакция)

Договор о развитии застроенной территории

Это старая редакция документа

1.

По договору о развитии застроенной территории (далее также – договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

2. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

3. Существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

4. В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

5. При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

7. При осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.

1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

8.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

9. Орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

10. Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Источник: https://www.zakonrf.info/gradostroitelniy-kodeks/46.2/

Договор о развитии застроенной территории (примерная форма), Договор (форма)

Договор о развитии застроенной территории

Настоящую форму можнораспечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), гденастройка параметров просмотра и печати устанавливаетсяавтоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Приложение2к постановлению Правительства Москвыот 20.05.2008 N 417-ПП
Договор зарегистрирован
N
“__” ____________ 200 __г.
между Правительством Москвы, влице,
с одной стороны, ив лице
, с другой стороны.
Дополнительные соглашенияк Договору зарегистрированы:
(кем)
N
“__” ____________ 20 __ г.
(кем)
N
“__” ____________ 20 __ г.
НастоящийДоговор заключен в городе Москве “__” ____________ 200 __ г. междуПравительством Москвы, в лице ______________________ , действующегона основании распоряжения Правительства Москвы “О развитиизастроенной территории _________________________ ” от __________ N_____ и протокола аукциона на право заключения договора о развитиизастроенной территории от __________ N _____ , с одной стороны и______________________ в лице ____________________ , действующегона основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшемсоответственно “Администрация” и “Организатор” или “Стороны”.

Статья1. Термины и их толкование

1.1.Градостроительная деятельность – деятельность по развитиютерриторий, осуществляемая в виде территориального планирования,градостроительного зонирования, планировки территории,архитектурно-строительного проектирования, строительства,капитального ремонта, реконструкции объектов капитальногостроительства.
1.2.Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границсоответствующей территориальной зоны виды разрешенногоиспользования земельных участков, равно как всего, что находитсянад и под поверхностью земельных участков и используется в процессеих застройки и последующей эксплуатации объектов капитальногостроительства, предельные (минимальные и (или) максимальные)размеры земельных участков и предельные параметры разрешенногостроительства, реконструкции объектов капитального строительства, атакже ограничения использования земельных участков и объектовкапитального строительства.
1.3.Застроенная территория – территория в границах элементапланировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части(частей), в границах смежных элементов планировочной структуры илиих частей, на которой расположены многоквартирные дома, признанныев установленном Правительством Российской Федерации порядкеаварийными и подлежащими сносу, многоквартирные дома, снос,реконструкция которых планируется на основании утвержденныхМосковской городской Думой городских адресных программ, в отношениикоторой принято решение о развитии.
1.4.Проект планировки территории – совокупность чертежей планировкитерритории, границы зон планируемого размещения объектовсоциально-культурного и коммунально-бытового назначения, иныхобъектов капитального строительства, положения о размещенииобъектов капитального строительства, а также о характеристикахпланируемого развития территории, в том числе плотности ипараметрах застройки территории и характеристиках планируемогоразвития территории и характеристиках развития систем социального,транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения,необходимых для развития территории, а также материалы пообоснованию проекта планировки территории.
1.5.Проект межевания – совокупность чертежей, на которых отображаютсяграницы застроенных земельных участков и границы незастроенныхземельных участков, планируемых для предоставления лицу(Организатору) для строительства, а также иные планировочныеэлементы.
1.6.График строительства (реконструкции) объектов разрабатываемыйОрганизатором на основании утвержденного в установленном порядкепроекта планировки график строительства (реконструкции) объектов суказанием адресов, технико-экономических параметров, сроков вводаобъектов в эксплуатацию.
1.7.Организатор – юридическое (физическое) лицо, привлеченное по итогамоткрытого аукциона на выполнение работ, связанных с подготовкойзастроенной территории и последующего строительства (реконструкции)объектов недвижимости в соответствии с разработанной проектнойдокументацией.
1.8.Правовой акт – акт должностного лица или органа исполнительнойвласти города Москвы, который в соответствии с действующимзаконодательством является основанием для реализации тех или иныхмероприятий в рамках проекта.
1.9.Банковская гарантия – оформленное в установленном порядкеписьменное обязательство гаранта (банка, иной кредитной организацииили страховой компании) уплатить Правительству Москвы в бюджетгорода денежные средства в случае возникновения задолженностиОрганизатора по оплате цены за право заключения Договора о развитиизастроенной территории, и действующее до момента уплаты суммы, накоторую выдана гарантия. Банковская гарантия предоставляется насумму, определенную по итогам аукциона.
1.10.Договор аренды земельного участка – договор о предоставленииОрганизатору в краткосрочную аренду земельного участка,освобожденного в рамках реализации Договора о развитии застроеннойтерритории, для архитектурно-строительного проектирования истроительства объекта (объектов) недвижимости.

Статья2. Предмет Договора

Предметомнастоящего Договора является развитие застроенной территории общейплощадью ____ га по адресу: __________________________________ (вприложении дается перечень адресов зданий, строений, сооружений,подлежащих сносу, реконструкции) за счет средств Организатора и(или) с привлечением других лиц и (или) средств других лицследующих мероприятий:
2.1.Подготовка проекта планировки территории, включая проект межеваниятерритории в соответствии с градостроительным регламентом инормативами градостроительного проектирования на развитиезастроенной территории общей площадью ____ га по адресу:_______________________ , в срок ___________ .
2.2.Осуществление в полном объеме за счет собственных (привлеченных)средств Организатора, с учетом требований жилищногозаконодательства, в ______ -ти месячный срок с момента заключениянастоящего договора:
2.2.1.выкупа жилых помещений у собственников или предоставления имравноценных жилых помещений в районе проживания или других районахс их согласия, в том числе и путем строительства жилья на целипереселения в районе проживания (квартале реконструкции);
2.2.2.приобретения жилой площади в районе проживания, подобранной ссогласия переселяемых нанимателей или строительство в районепроживания (квартале реконструкции) целевым назначением домов дляпереселения и безвозмездной передачи приобретенной или построеннойплощади в собственность города Москвы для ее оформления отселяемымнанимателям жилых помещений с учетом необходимого набора квартир,норм предоставления жилых помещений в городе Москве.
Приобретенная илипостроенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь дляпереселения нанимателей должна отвечать нормам предоставленияжилья, а также соответствовать санитарным и техническимтребованиям, иметь: отделку, сантехническое, электротехническое идругое оборудование.
2.2.3.отселения и перевозки граждан из отселяемых домов напредоставленную жилую площадь, оплаты расходов, связанных спередачей и оформлением жилой площади переселяемым гражданам,выдачей выписок из БД “Жилище”, заключением и регистрациейдоговоров с собственниками жилых помещений, оформлением договоровнайма с гражданами, услугами “МосГорБТИ” и ОАО “МГТС” по установкетелефонной связи, оценкой рыночной стоимости жилых помещений идругих расходов, связанных с переселением.
2.3.Приобретение в соответствии с гражданским и земельнымзаконодательством прав на земельные участки и объекты капитальногостроительства, расположенные в границах застроенной территории, ине подлежащие изъятию для государственных нужд.
2.4.Постановка освобожденных земельных участков на государственныйкадастровый учет.
2.5.Заключение договоров аренды (сроком до пяти лет) земельных участковдля архитектурно-строительного проектирования и строительства(реконструкции) объекта недвижимости в соответствии с разработанными утвержденным в установленном порядке проектом планировки.
2.6.Строительство объектов, в том числе социального назначения, назастроенной территории в соответствии с утвержденным проектомпланировки в срок __________ .
2.7.Финансирование проектирования и строительства инженерных сетей исооружений, в том числе городских магистральных сооружений икоммуникаций, обеспечивающих осуществление развития застроеннойтерритории, осуществляется за счет средств Организатора в полномобъеме в соответствии с выданными техническими условиями безпоследующей компенсации.
2.8.Оплата за технологическое присоединение к распределительнымэлектрическим сетям ОАО “Московская электросетевая компания”осуществляется за счет средств Организатора в полном объеме безпоследующей компенсации.
Договорыаренды на земельные участки заключаются после утверждения вустановленном порядке проекта планировки при условии наличиядокументов, подтверждающих урегулирование имущественно правовыхотношений с собственниками жилых и нежилых помещений, подлежащихсносу (реконструкции), а также правообладателей земельных участков,подлежащих застройке.

Статья3. Порядок оплаты права на заключение договора о развитиизастроенной территории

Организатор уплачивает вбюджет города Москвы в качестве оплаты права на заключениенастоящего Договора денежные средства, в размере _____________рублей, определенном по итогам аукциона, в соответствии соследующим графиком:
– перваячасть денежных средств – 20% от суммы – в течение 10 дней с датыучетной регистрации настоящего Договора в Департаменте городаМосквы по конкурентной политике;
– втораячасть денежных средств – 80% от суммы – в течение одного годаравновеликими платежами ежеквартально в первый рабочий деньквартала начиная с квартала, следующего за кварталом, в которомбудет произведено перечисление первой части денежных средств.
Графикперечисления денежных средств является неотъемлемой частьюнастоящего Договора (приложение 1).

Источник: http://docs.cntd.ru/document/845709708

Чудеса договора о развитии застроенной территории, или История о «временном» праве собственности и залоге государственной земли

Договор о развитии застроенной территории

Дисклеймер

к делу, о котором пойдет речь, я не имею никакого отношения и не представляю в нем ни одного из участников процесса.

Преамбула

В 2000-х годах в российское земельное и градостроительное законодательство были введены новые институты, призванные увеличить объемы жилищного строительства, ускорить темпы расселения ветхого и аварийного жилья, а также отчасти решить ставшую крайне актуальной проблему точечной застройки городов.

В Земельный кодекс были включены нормы о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства (статьи 30.2, 38.2, утратившие силу в 2015-м году), в Градостроительный кодекс – нормы о развитии застроенных территорий (статьи 46.1-46.3, действующие с некоторыми изменениями по сей день).

Суть механизма развития застроенной территории (РЗТ) заключается в следующем:

Муниципалитет выбирает территорию, на которой расположены подлежащие сносу и расселению многоквартирные жилые дома и принимает решение о ее развитии.

Право развития застроенной территории выставляется на открытый аукцион, победителем которого признается застройщик, предложивший наибольшую цену за право заключения договора.

В сравнении с затратами на собственно развитие территории цена права за заключение договора РЗТ не является существенной, однако на основании этого договора застройщик не приобретает никаких прав на подлежащие застройке земельные участки.

При этом договор РЗТ является срочным, что должно стимулировать застройщиков к активной деятельности по развитию территории и препятствовать растягиванию процесса расселения подлежащего сносу жилья до бесконечности.

В соответствии с заключенным договором муниципалитет и застройщик осуществляют развитие застроенной территории, которое включает в себя три основных компонента:

1) Разработку проекта планировки, включая проект межевания, согласно которому в дальнейшем будет осуществляться застройка этой территории. Градостроительная документация разрабатывается застройщиком за свой счет и утверждается муниципалитетом.

2) Расселение существующего жилья. Организует этот процесс муниципалитет, финансирует застройщик (передает в муниципальную собственность квартиры для расселяемых граждан, возмещает бюджету суммы компенсаций за изымаемое жилье).

3) Снос расселенного жилья и застройка освободившихся участков согласно утвержденной градостроительной документации.

При условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств по договору РЗТ освободившиеся земельные участки предоставляются ему для строительства в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей до 1 марта 2015 г., земельные участки на основании договора РЗТ предоставлялись застройщику по его выбору бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер арендной платы устанавливался равным размеру земельного налога.

Формулировка “бесплатно” в данном случае достаточно условна. Фактически застройщик платил за земельные участки, финансируя расселение находившихся на них и подлежащих сносу жилых домов, а также путем оплаты цены права на заключение договора РЗТ.

Спор о прекращении права собственности на земельный участок в связи с окончанием срока действия договора о развитии застроенной территории

В 2009-м году администрация Нижнего Новгорода продала на открытом аукционе чуть меньше чем за 75 млн. руб. право развития застроенной территории в центре города площадью около 7 га, заключив с победителем аукциона договор РЗТ сроком на 8 лет.

Проект развивался сложно, застройщик даже пытался в судебном порядке уменьшить цену договора из-за того, что администрация передала земельные участки из состава подлежащей развитию территории иным лицам, но безуспешно.

Решением АС Нижегородской области от 26 октября 2015 г. по делу № А43-13306/2015, оставленным в силе постановлением 1ААС от 22 марта 2016 г.

, в удовлетворении этого иска было отказано, а в пользу муниципалитета суд взыскал долг по оплате права за заключение договора и штрафные санкции за просрочку оплаты.

В феврале 2017-го года срок действия договора РЗТ истек, о чем администрация уведомила застройщика. Тот пытался в судебном порядке оспорить это уведомление и признать договор действующим, но решением АС Нижегородской области от 5 октября 2018 г.

по делу № А43-15701/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 25 февраля 2019 г. и постановлением АС ВВО от 31 июля 2019 г.

, в удовлетворении этих требований также было отказано (при этом, например, в деле № А41-59920/2018 с похожими фактическими обстоятельствами требования застройщика о продлении срока исполнения обязательств по договору РЗТ были удовлетворены).

Буквально за три дня до окончания срока действия договора распоряжением областного правительства застройщику был предоставлен в собственность земельный участок для строительства нескольких жилых домов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Практически сразу застройщик разделил этот участок на три, и один из трех образованных земельных участков передал в залог подрядчику.

Спустя немногим более двух лет, в апреле 2019-го года, областное правительство отменило свое распоряжение, которым земельный участок был предоставлен в собственность застройщику.

Ссылаясь на это, городская администрация и областное министерство имущественных и земельных отношений обратились в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности и права залога на земельный участок.

Суды разрешили этот спор следующим образом.

Решением АС Нижегородской области от 27 мая 2019 г. по делу № А43-9978/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 13 ноября 2019 г. и постановлением АС ВВО от 21 мая 2020 г., иск был удовлетворен частично: право собственности застройщика на земельный участок было прекращено, а залог участка, установленный в пользу подрядчика, сохранен.

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что согласно части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса права застройщика на земельные участки, предоставленные ему в соответствии с условиями договора РЗТ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им условий договора могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

При этом, по мнению судов, часть 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса (отсылающая к гражданскому и земельному законодательству, которым установлены основания и порядок прекращения прав на землю) “является специальным случаем прекращения права собственности, который допускает статья 235 Гражданского кодекса”. Коль скоро срок договора РЗТ истек, а предоставленный застройщику в собственность участок застроен не был, право собственности на этот земельный участок, указали суды, подлежит прекращению.

Отказывая в иске о прекращении залога, суды отметили, что земельный участок был передан в залог застройщиком в период, когда он был собственником этого участка и мог им распоряжаться по своему усмотрению. При этом залогодержатель являлся добросовестным, вследствие чего установленный в его пользу залог при прекращении права собственности застройщика на участок должен сохраниться.

Ссылку истцов на пункт 1 статьи 63 Закона об ипотеке, который запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды отклонили, мотивировав это тем, что на момент установления ипотеки земельный участок находился в частной собственности застройщика.

Своего рода вишенкой на торте является тот факт, что постановлениями судебных приставов (вынесенными, очевидно, на основании исполнительных документов, выданных кредиторам застройщика) в отношении земельного участка были наложены запреты на совершение регистрационных действий, а решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2019 г. по делу № А40-35461/2019 застройщик был признан банкротом. Однако определением от 15 января 2020 г. по делу № А43-9978/2018 Арбитражный суд Нижегородской области разъяснил, что осуществление регистрационных действий по прекращению права собственности застройщика тем не менее является возможным.

Послесловие

На мой взгляд, суды, рассмотревшие это дело, нельзя обвинить в предвзятости, необъективности или какой-то особой лояльности по отношению к истцам, в качестве которых выступили публично-правовые образования, поскольку, лишив частного застройщика права собственности на земельный участок, они сохранили залог, установленный в пользу частного же подрядчика. Удивляет то, насколько легко суды приняли такое серьезное решение, как принудительное прекращение права собственности на имущество, принадлежащее частному лицу (правомерность приобретения застройщиком права собственности на участок в деле не оспаривалась, и это послужило одним из поводов для сохранения залога), причем без выплаты какой-либо компенсации и на основании нормы Градостроительного кодекса, которая для решения вопроса о прекращении прав на землю отсылает к земельному и гражданскому законодательству.

Как мне кажется, спор должен был быть разрешен следующим образом.

Конечно, никакого самостоятельного основания прекращения права собственности на землю часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса не устанавливает.

Именно поэтому она указывает не на то, что права на земельные участки прекращаются (что применительно к праву собственности было бы странным, поскольку это право не имеет срочного характера), а на то, что они могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Хотя, возможно, я, как и застройщик, обжаловавший принятые по делу судебные акты в суд кассационной инстанции, “неправильно понимаю суть спорных правоотношений и содержание приведенной нормы права”.

Если договор прекращен в связи с окончанием срока его действия или расторгнут досрочно (по решению суда или вследствие одностороннего отказа от его исполнения), то имущество, переданное одной из сторон по договору другой стороне, может быть истребовано обратно в качестве неосновательного обогащения в той части, в какой это нарушает эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений. Правовым основанием для истребования имущества в этом случае являются положения статей 1102-1104 Гражданского кодекса (напр.: пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 № 35 “О последствиях расторжения договора).

Справедливости ради нужно отметить, что в рассмотренном деле суды сослались на то, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств не должно приводить к получению неосновательного обогащения.

Однако истцы не требовали от застройщика возврата земельного участка в качестве неосновательного обогащения, а просили констатировать прекращение права собственности в связи с окончанием срока действия договора РЗТ.

Эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений по договору суды также не устанавливали, ограничившись ссылкой на то, что предоставленный застройщику в собственность спорный земельный участок не был застроен.

Да и сам факт предоставления участка в собственность за три дня до окончания срока действия договора РЗТ свидетельствует о том, что этот участок предоставлялся не в счет исполнения застройщиком каких-то будущих обязательств (это было объективно невозможно), а в счет уже исполненного по договору (из любопытства я проверил кадастровую стоимость являвшегося предметом спора земельного участка и обнаружил, что по состоянию на 2017-й год, когда этот участок был предоставлен застройщику, она составляла чуть больше 49 млн. руб., при том, что цена права на заключение договора РЗТ составила, как указано выше, немногим менее 75 млн. руб.).

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно было быть отказано, а участок должен был быть включен в конкурсную массу застройщика. Удовлетворив иск, суды фактически на основании части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса пришли к выводу о том, что земельные участки по договору РЗТ предоставлялись в собственность застройщикам не навсегда, а только на время действия этого договора, и что окончание срока действия договора РЗТ влечет автоматическое прекращение права собственности застройщика на земельный участок, если к этому моменту он не успел его застроить.

Еще одним основанием для принудительного прекращения права собственности на участок, предоставленный для строительства, но не используемый в этих целях, является принудительное изъятие этого участка путем его продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса и статьей 54.1 Земельного кодекса.

Однако эти нормы допускают изъятие предоставленного для строительства земельного участка только если он не используется по целевому назначению в течение трех лет, причем в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В данном случае истцы не требовали изъять участок у застройщика как неиспользуемый по целевому назначению, да и обвинить застройщика в том, что получив участок в собственность на основании распоряжения областного правительства от 21 февраля 2017 г., он не застроил его до 24 февраля 2017 г.

, когда истек срок действия договора РЗТ, было бы по меньшей мере несправедливо. В любом случае, при изъятии предоставленного для строительства земельного участка, не используемого по целевому назначению, путем его продажи с публичных торгов застройщику согласно пункту 7 статьи 54.

1 Земельного кодекса выплачиваются вырученные от такой продажи денежные средства за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.

P.S. Вопросы встречных имущественных предоставлений по договорам с публично-правовым элементом являются достаточно актуальными. Чего стоит наделавшее в свое время немало шума дело № А75-4586/2011, когда инвестиционные отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры чуть было не были признаны пожертвованием.

Применительно к договору РЗТ одним из таких вопросов является вопрос о наличии у публично-правового образования права по суду требовать от застройщика передачи в публичную собственность квартир для расселения подлежащего сносу жилья в ситуации, когда тот, по сути, еще ничего не получил в качестве причитающегося ему встречного исполнения по договору.

В деле № А75-7829/2019, как и в некоторых других похожих делах, суды посчитали, что такое право у публично-правового образования есть, причем даже в том случае, когда в связи с истечением срока действия договора РЗТ застройщик, передавший в публичную собственность квартиры для расселения подлежащего сносу жилья, не сможет получить освободившийся земельный участок для последующей застройки. Такой подход, на мой взгляд, является крайне спорным, но этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/05/23/chudesa_dogovora_o_razvitii_zastroennoj_territorii_ili_istoriya_o_vremennom_prave_sobstvennosti_i_za

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.