Договор долевого строительства жилья

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Договор долевого строительства жилья

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.

  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
  6. Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор.

Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно.

Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации.

Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.

Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.

1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1.

настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/crazy-docs/

Юридическая компания Силкин и Партнеры —

Договор долевого строительства жилья

Образец ДОГОВОРА

долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ___

Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика.Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги значит не платите! Выгодно и надежно, подробнее о наших преимуществах здесь.

г. Москва__ ______ 201_ года

_______________________—-, в лице Генерального директора ________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и

Граждан__ РФ – _______________________, пол: __________, ___________ года рождения, место рождения — ________________, паспорт гражданина РФ ______________, выдан _________ года _________________, код подразделения _________, зарегистрирован_ по месту жительства по адресу: ______________, именуем__ в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о следующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Застройщик – ___________________- — юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок и привлекающее денежные средства Участников долевого строительства в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.

1.2.

Право Застройщика на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Участника долевого строительства возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, подтверждают следующие документы:

1.2.

1. учредительные документы Застройщика;

1.2.

2. свидетельство о государственной регистрации Застройщика;

1.2.

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Застройщика;

1.2.

4. утвержденная бухгалтерская отчетность, а именно: бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты об изменениях капитала, отчеты о движении денежных средств, отчеты о целевом использовании полученных целевых средств (при наличии за отчетный период), расчеты оценки стоимости чистых активов акционерного общества, за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;

1.2.

5. аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности;

1.2.

6. Разрешение на строительство Объекта долевого строительства                                          № ____________от __________, выданное Администрацией _______________________________

1.2.

7. размещение проектной декларации на сайте www.________________________ в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ);

1.2.

8. Свидетельство бланк __________________ выданное 25 июня 2013года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о государственной регистрации права собственности Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) Объекта долевого строительства – земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью ______________-    м² , расположенный по адресу: г_________________________ кадастровый номер: ____________________ принадлежащий Застройщику по праву собственности на основании Протокола заседания Совета Директоров _________________ от _______________ №2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № ________________-

1.2.

9. оформленная надлежащим образом проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

1.2.

10. технико-экономическое обоснование проекта строительства.

1.3. Объект долевого строительства — жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

1.3.1. Описание жилого помещения, подлежащего передаче Участнику долевого строительства согласно проектной документации:

Место нахождения: г. ____________________________-

Дом строительный номер № ___.

Этаж ___. Квартира № __ согласно проекту.

Расположение относительно лестницы: ____________квартира __________.

Примерная площадь _____    м² (жилая ____ м.кв., общая ____ м.кв., включая балконы и лоджии _______ м.кв.).

Высота потолков 2,98 м. (возможно расхождение +/- 5 см.).

Техническое состояние на момент сдачи описывается в Приложении № 4 «Описание строительной готовности на момент передачи квартиры».

План Объекта долевого строительства согласно проектной документации является Приложением № 3 к Договору.

Окончательное определение Объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

1.4. Участник долевого строительства — лицо, вносящее Застройщику денежные средства для строительства многоквартирного дома на условиях настоящего Договора.

1.5. Правопреемники Участника долевого строительства имеют права, предусмотренные настоящим Договором при условии надлежащего оформления правопреемства и предоставления Застройщику документов, подтверждающих правопреемство.

1.6. Проектная декларация — информация о Застройщике и информация о проекте строительства. Оригинал проектной декларации хранит Застройщик.

1.6.1. Информация о Застройщике включает сведения:

1.6.1.1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения, о режиме работы Застройщика;

1.6.1.2.о государственной регистрации Застройщика;

1.6.1.3.

об учредителях (участниках) Застройщика, которые обладают 5 и более процентами в органе управления Застройщика, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента , которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

1.6.1.4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие Застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию

1.6.1.5. о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

1.6.2. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1.6.2.1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Градостроительным кодексом Российской Федерации;

1.6.2.2. о разрешении на строительство;

1.6.2.3. о правах Застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если Застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

1.6.2.4. о местоположении строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и о его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

1.6.2.5. о количестве в составе строящегося (создаваемого) многоквартирного дома самостоятельных частей, то есть квартир, передаваемых Участникам долевого строительства Застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

1.6.2.6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.6.2.7. о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности Участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи Объектов долевого строительства Участникам долевого строительства;

1.6.2.8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;

1.6.2.9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию Застройщиком таких рисков;

1.6.2.10. о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Источник: https://www.s-u-d.ru/praktika/formy-dokumentov/1688/

О договоре участия в долевом строительстве

Договор долевого строительства жилья

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.  

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

  Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.  

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/o-dogovore-dolevogo-uchastiya

Этапы покупки и оформления квартиры в новостройке по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Договор долевого строительства жилья

Итак, решение купить квартиру в строящемся доме принято. Застройщик выбран. И теперь первым главным документом, который предстоит оформить будущему участнику долевого строительства, несомненно, является договор долевого участия (или ДДУ).

ФЗ №214 досконально прописал требования, соблюдение которых в процессе его оформления должно быть неукоснительным. В противном случае соглашение просто будет признано недействительным. А потому к такому важному вопросу, как оформление ДДУ в новостройке, нужно подходить со всей степенью серьезности.

Ведь в данном случае дольщик платит за недвижимость, которой в природе еще не существует. Она имеет место быть пока только на бумаге. Следовательно, риски очень высоки.

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом – все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все – сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура  максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем.

Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой – ДДУ.

Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и создал ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор долевого участия необходим для:

  • невозможности реализации варианта перепродажи одной и той же квартиры нескольким клиентам;
  • предотвращения способности застройщика распоряжаться жильем дольщика;
  • страхования ответственности фирмы-застройщика;
  • возможности получения дольщиком компенсации при нарушении обязательств со стороны строительной организации (например, срыве сроков передачи жилья);
  • получения законной гарантии на приобретенный объект.

Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.

Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).

Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору.

Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.

Шаблонного образца или бланка такого документа не существует.

Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика.

Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.

Если покупка новостройки осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), зачастую в текст договора вносит изменения и сам банк. У каждой кредитной организации свои отдельные требования, а потому и условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными.

Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, готовы включить в текст договора застройщики, и наоборот.

Порой дело принимает такой оборот, что по указанным причинам заемщику-дольщику приходится себе в ущерб менять ранее выбранный банк или фирму-застройщика и подыскивать таких, которые смогут между собой договориться.

С подобными функциями «посредника» может справиться далеко не каждый. А потому в вопросе урегулирования спорных моментов по тексту ДДУ между банком и застройщиком удобнее будет прибегнуть к услугам специалистов в этой области.

О том, на какие еще нюансы стоит обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, можно прочитать в статье сайта «Существенные условия договора долевого участия в строительстве».

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно.

Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности.

Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:

  1. Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
  2. Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
  3. Заявления от сторон.
  4. Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря – паспорта и доверенности).
  5. Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
  6. Проектная декларация.
  7. Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).

По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик.

Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать.

Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.

Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора.

На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата.

Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.

Так как при покупке новостройки по ДДУ фигурируют немалые суммы, расчет удобнее производить безналичным путем.

Этот способ еще удобнее и тем, что на руках остаются документы, подтверждающие перевод денежный средств на счет фирмы-застройщика.

В банковских документах в строке «назначение платежа» конкретизируется, что деньги уплачены именно по договору долевого участия, с указанием его номера.

Спустя несколько дней после того, как дольщик обратится в кредитное учреждение для перевода денег, будет не лишним проконтролировать этот процесс и узнать у фирмы-застройщика, а дошли ли средства на счет.

Не возбраняется в бухгалтерии организации даже попросить выдать специальную справку о том, что сумма оплаты договора долевого участия в полном объеме поступила на расчетный счет.

Любой дополнительный документ впоследствии, при возникновении конфликтных ситуации, сыграет положительную роль в процессе доказывания своей правоты.

Помните: оплату за приобретаемую квартиру в новостройке нужно вносить только после получения зарегистрированного в Росреестре ДДУ.

И только с указанного момента он считается заключенным, а потому в спорных случаях вернуть свои деньги можно будет только тогда, когда они уплачены по уже действующему договору (то есть после той даты, которая будет проставлена на договоре в качестве отметки госрегистратором).

Конечно, расплатиться наличными закон не запрещает.

Но если случайно потерять квитанцию об оплате, доказать при возникшей необходимости факт уплаты по ДДУ будет весьма проблематично. При безналичном расчете всегда можно взять соответствующую выписку в отделении банка, где производился перевод денежных средств.

При оплате части договора долевого участия за счет ипотечных средств, банк производит денежный перевод на счет фирмы-застройщика после того, как дольщик предоставит прошедший процедуру госрегистрации договор. Остальную часть дольщик вносит самостоятельно вышеописанными способами.

Регистрация ДДУ и оплата по нему еще не делают дольщика полноправным собственником приобретаемого жилья. Для этого дом должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема – передачи.

После чего можно регистрировать право собственности на приобретенные квадратные метры, а это уже отдельная самостоятельная процедура.

Из всего вышесказанного становится очевидным, что на всех этапах оформления ДДУ в новостройке нужно быть внимательным и вникать в каждую букву каждого документа.

А без специальных познаний сделать это будет трудно или даже невозможно. Потому стоит обратиться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты Общества защиты прав дольщиков окажут грамотное правовое сопровождение на всех этапах составления и подписания договора долевого участия.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oformlenie-ddu-v-novostrojke

Регистрация ДДУ в Росреестре: зачем и как оформить

Договор долевого строительства жилья

Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. Зачем это нужно и почему нельзя вносить деньги застройщику до регистрации

Как зарегистрировать договор долевого участия в реестре

Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:

1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:

1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.

2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.

Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.

При регистрации на обороте договора ставят запись:

1. Штамп ведомства и печать регистратора.

2. Подпись специалиста.

3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.

Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.

Регистрация ДДУ в Росрестре: номер,штамп и дата.

Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием.

Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации.

Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит —регистрация прошла, все в порядке.

Бывает первичная регистрация, когда вы — первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:

– разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);

– уставная и учредительная документация;

– проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;

– свидетельство о регистрации юрлица;

– договор поручительства по обязательствам застройщика;

– план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;

– договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.

Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.

Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа — всего за 2 рабочих дня.

Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр.

И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).

Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.

Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:

– прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;

– подать заявление через местный МФЦ;

– через юристов.

Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.

Какэто происходит:

1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.

2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.

3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.

4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.

Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.

На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.

Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.

С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.

И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки — это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.

Источник: https://rosreester.net/info/registraciya-ddu-v-rosreestre-sroki-gosposhlina-dokumenty

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.