Добросовестный покупатель

Содержание

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
[/attention][/attention][/attention][/attention]

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – только на граждан!

В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
[/attention][/attention][/attention][/attention]

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – только на граждан!

В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?

Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.

Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.

Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.

Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.
[/attention][/attention][/attention]

Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.

Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.

В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.

При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.

3. Важные дополнения

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
[/attention][/attention][/attention][/attention]

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – только на граждан!

В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?

Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.

Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.

Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.

Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.
[/attention][/attention][/attention]

Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.

Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.

В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.

При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
[/attention][/attention][/attention][/attention]

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – только на граждан!

В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?

Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.

Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.

Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.

Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.
[/attention][/attention][/attention]

Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.

Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.

В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.

При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.

3. Важные дополнения

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
[/attention][/attention][/attention][/attention]

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b85c2b0c00b4400a9108e3f/ne-speshite-nazyvat-sebia-dobrosovestnym-priobretatelem-vozmojno-vy--sovsem-ne-on-5dfbe84492414d00af6e228e

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства за утраченное жильё?

Добросовестный покупатель
Добросовестный покупатель

Многие знают, что в 2020 году были пересмотрены правила выплаты за счет казны РФ компенсации добросовестному приобретателю за утраченное им жилье (соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В частности, из условий выплаты компенсации исключено указание на то, что жилье должно быть единственным. Кроме того, размер компенсации более не ограничивается суммой в 1 млн руб., а рассчитывается судом исходя из реального ущерба либо, если это заявит добросовестный приобретатель, из кадастровой стоимости жилого помещения.

Значит ли это, что теперь получить компенсацию за утрату жилья стало проще? Давайте разбираться.

1. Условия для выплаты компенсации за счет казны

Условиями, при одновременном наличии которых осуществляется выплата компенсации за счет казны Российской Федерации, являются следующие:

  • приобретенное имущество истребовано в порядке виндикации – истребования из чужого незаконного владения (ст. 302 Гражданского кодекса РФ);
  • приобретатель является физическим лицом;
  • приобретатель является добросовестным.

А теперь о перечисленных условиях подробнее.

Во-первых, очень важно понимать, что норма о компенсации за счёт казны распространяется не на все случаи утраты приобретателем жилого помещения. Речь о компенсации идёт только в тех случаях, когда жильё истребовано судом из чужого незаконного владения по сделке, совершенной неуправомоченным отчуждателем! По все остальным параметрам эта сделка должна отвечать признакам действительной сделки.

Подробнее

Исходя из ст. 302 ГК РФ, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Например, договор купли-продажи квартиры заключен, расчёт произведен, переход права зарегистрирован, покупатель – теперь уже новый владелец квартиры – спокойно обустраивается на новом месте и тут вдруг неожиданно выясняется, что сделка совершена мошенниками без ведома собственника.

Естественно, что собственник предпринимает все действия, чтобы вернуть себе утраченное имущество через суд.

В случае если сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной и имущество возвращено продавцу в порядке применения последствий недействительности сделки (двусторонней реституции), выплата компенсации не производится.

Во-вторых, норма о компенсации за счёт казны не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – только на граждан!

В-третьих, добросовестность приобретателя должна быть установлена судом, а судебный акт – вступить в законную силу.

Добросовестным признается приобретатель, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), не знал и не мог знать, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего на неё прав.

2. Алгоритм получения компенсации добросовестным покупателем

Итак, предположим, у приобретенной Вами квартиры нашёлся законный собственник, который не давал своего согласия на её продажу и потому обратился в суд; суд постановил истребовать квартиру из Вашего владения и вернуть её законному владельцу. Что делать Вам? Как вернуть свои деньги? Где искать мошенника, который незаконно продал Вам чужую квартиру?

Наш совет: запастись терпением и вооружившись знаниями, отстаивать свои права.

Шаг первый. Обратиться в суд с иском о признании Вас добросовестным приобретателем и о возмещении убытков с продавца.

Кстати, признать Вас добросовестным приобретателем могут и в процессе рассмотрения дела об истребовании у Вас имущества в порядке статьи 302 ГК РФ. В таком случае Вам необходимо будет заявлять требования только о возмещении убытков с продавца.

Шаг второй. В случае положительного решения суда и вступления его в законную силу начать исполнительное производство, обратившись в службу судебных приставов (ФССП).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Шаг третий. Дождаться окончания 6-месячного срока, в течение которого приставы должны взыскать с продавца в Вашу пользу полную сумму ущерба.
[/attention][/attention][/attention]

Шаг 4. Если чуда не случится и в течение 6 месяцев убытки приставами не будут взысканы или будут взысканы не в полном объеме, получить в ФССП подтверждающие этот факт документы.

Шаг 5. Повторно обратиться в суд теперь уже с иском к Российской Федерации о выплате компенсации в порядке, предусмотренном гл. 10.1 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ, приложив к нему документы, полученные от судебного пристава.

В исковом заявлении указать размер компенсации. Он может быть равен либо сумме реального ущерба, т.е. цене приобретенного объекта недвижимости, установленной в договоре, либо, кадастровой стоимости объекта.

При выплате компенсации к Российской Федерации переходит право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Шаг 6. При положительном решении суда дождаться вступления его в законную силу, получить исполнительный лист и предъявить его в территориальный орган федерального казначейства.

3. Важные дополнения

Новые правила распространяются на судебные решения, по которым истребуют недвижимость, вступившие в силу после 1 января 2020 года.

Но есть приятная новость: если жильё у добросовестного приобретателя будет пытаться истребовать государство по истечении 3-х лет со дня совершения сделки, суд в силу ч. 4 ст. 302 ГК РФ откажет в удовлетворении этого требования.

Ещё один важный момент связан с кратностью использования права на компенсацию за счёт казны. В законе закреплено, что компенсация «однократная и единовременная». Буквальное трактование нормы позволяет сделать вывод о том, что компенсация может быть выплачена гражданину один раз в жизни в отношении одного объекта.

И последнее: если в процессе доказывания добросовестности приобретателя вскроются нарушения, допущенные органом регистрации, то компенсация будет выплачиваться в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-dobrosovestnomu-priobretatelyu-poluchit-kompensatsiyu-ot-gosudarstva-za-utrachennoe-zhilye/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.