Добропорядочный покупатель

Статус добросовестного приобретателя

Добропорядочный покупатель

31 Июля в 07:00 1613


Свою добросовестность при покупке недвижимости приходится доказывать в суде, когда возникает необходимость защиты своих интересов. И даже установление этого статуса не всегда спасает от утраты собственности.

Для приобретения или продажи недвижимости никакой статус, кроме собственника, безусловно, не нужен. И если все пройдет гладко, то статус добросовестного приобретателя нигде и не понадобится. Но в случае возникновения судебного разбирательства относительно приобретенных квадратных метров этот статус сыграет на руку честному покупателю, хотя и в этом случае есть исключения.

Юридический ликбез

Статус добросовестности нужен именно в кризисные моменты жизни.

Сам по себе этот статус, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, означает, что человек (или организация), который купил имущество у лица, не имевшего прав распоряжаться этой недвижимостью, не знал и не мог знать, что у продавца не было права на продажу. Итак, для добросовестности необходимо соблюсти два критерия: расплатиться деньгами за покупку и доказать, что не был осведомлен о том, что продавец не имел права распоряжаться выставленным на продажу имуществом.

Доказательство суду своей добросовестности еще не является гарантией того, что купленная недвижимость останется у покупателя.

Илья Менжунов поясняет: «В зависимости от обстоятельств добросовестный приобретатель может как остаться собственником купленного им у незаконного владельца имущества, так и лишиться его.

Первый случай распространен, когда недвижимость переходит из рук в руки через длинную цепочку сомнительных посредников, а в конечном итоге попадает в собственность законопослушного покупателя.

Второй вариант обычно вступает в силу, когда о своих правах заявляет обманутый хозяин, который лишился квартиры в результате нарушения закона. Нужно отметить, что однозначного ответа, в каких случаях добросовестный приобретатель имеет право оставить квартиру, а в каких он должен передать ее первоначальному собственнику или кому-то еще, пока нет».

Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, добавляет: «Важно понимать, что недвижимость может быть изъята не только по иску о признании сделки недействительной.

Если в суде будет доказано, что недвижимость выбыла из владения помимо воли собственника — истца, то она будет истребована из незаконного владения в его пользу даже в случае добросовестности покупателя. Более того, недвижимость могут изъять из незаконного владения и после истечения трехлетнего срока давности. И такие примеры есть.

Например, городом Москвой была изъята квартира у супругов, купивших ее девять лет назад, так как городом было доказано, что приватизация указанной квартиры на имя первого владельца осуществлялась на основании подложной доверенности и после его смерти.

Или же также городом Москвой была изъята квартира у женщины в связи с ее незаконным наследованием, произведенным 13 лет назад, несмотря на то что женщина являлась добросовестным приобретателем и за эти 13 лет прошло несколько сделок по отчуждению указанной квартиры».

Казалось бы, если все так безрадостно, зачем вообще этот статус? Во-первых, бывают случаи, когда он защищает собственность приобретателя. Во-вторых, статус добросовестного приобретателя дает право получить уплаченные за недвижимость деньги. Чаще всего деньги должен вернуть продавец, что обычно проблематично на практике.

Но, как отмечает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добросовестный приобретатель имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Данная компенсация рассчитывается исходя из суммы реального ущерба, но не может превышать один миллион рублей.

И она полагается исключительно при сделках с квартирами.

Трудности перевода

Разбор юридических понятий, на первый взгляд, все проясняет, но есть в законе пара нюансов, которые делают на практике подобные ситуации весьма уязвимыми.

Во-первых, свою добросовестность покупатель должен доказать в суде сам. Изначально закон его этим статусом не наделяет.

И если с доказательствами того, что деньги за недвижимость были отданы, проблем обычно не возникает, так как всегда есть расписки и чеки, то с доказательством, что покупатель сделал все возможное, чтобы проверить юридическую чистоту покупаемой недвижимости, могут возникнуть проблемы.

Ирина Бербенева разъясняет: «Критериев вот этого „сделал все“ в законе не прописано, вообще формулировки весьма расплывчаты.

Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки.

Но, поскольку в нашей стране право не прецедентное, то в каждом конкретном случае по такой спорной сделке выносится особое решение».

Одним словом, доказать свою добросовестность весьма сложно, так как всегда нужны факты. Получается, если покупатель купил квартиру по поддельным документам, то он должен доказать, что не знал этого. Если появился наследник, то покупатель должен доказать, что искал его, что обращался в ЗАГС с нужным запросом, но не нашел. Доказать, что ты не верблюд, не всегда легко на практике.

Второй нюанс связан с компенсацией за счет казны. Во-первых, даже максимальный размер выплаты — 1 млн рублей — ничто на рынке крупного города. Чаще всего за эту сумму и комнату в коммуналке не купишь.

Во-вторых, и эту компенсацию не так-то просто получить, так как до сих пор нет никаких документов, регламентирующих порядок выплат такого рода, а это, безусловно, приводит к отказам в таких компенсациях. Кроме того, не совсем понятна формулировка о «разовой компенсации».

Получается, что подобную компенсацию можно получить один раз в жизни — как приватизировать квартиру. А что делать, если человек отличается особой везучестью и попал в подобную ситуацию дважды?

Трудностей много, поэтому лучше как-то пытаться обезопасить себя и воспользоваться советами экспертов относительно того, с какой недвижимостью лучше не связываться, так как это грозит возможной потерей статуса добросовестного приобретателя в случае судебных разборок.

Советы экспертов

Евгений Страхов, практикующий юрист рынка недвижимости, напоминает, что покупатель не может быть признан добросовестным, если приобрел недвижимость безвозмездно, то есть по договору дарения или в порядке наследования, если на момент продажи право собственности не было зарегистрировано за продавцом в ЕГРН или имелась отметка о судебном споре, если имущество выпало из владения собственника помимо его воли либо сделка заключена неуправомоченным продавцом.

Кроме того, эксперты советуют избегать покупки сомнительных квартир, тем более в настоящий момент на рынке огромный выбор предложений и всегда можно найти безопасный вариант, если не соблазняться большим дисконтом.

Итак, какие квартиры должны насторожить:

  • Недвижимость значительно дешевле рынка. 
  • Продажа по доверенности. 
  • Продажа недвижимости через короткое время после покупки. 
  • Несколько сделок с недвижимостью за небольшой период времени. 
  • Наличие информации о том, что квартира приобреталась в браке, который расторгнут и согласие бывшего супруга на продажу отсутствует. Ольга Любомирова обращает внимание, что согласие необходимо всегда. Даже если брак был расторгнут 10 лет назад и больше. 
  • Отказ продавца от получения справок с освидетельствованием в районных психоневрологическом и наркологическом диспансерах. 
  • Покупка квартиры, полученной по договору ренты, если рентополучатель внезапно и в короткое время после заключения договора ренты умер. 
  • Покупка квартиры, полученной продавцом на основании договора дарения. Если даритель старый человек, никак не связанный с одариваемым.

Статус и титул

Все вышеперечисленные ситуации не являются однозначным свидетельством того факта, что продавец мошенник и связываться с ним не нужно, но они являются сигналом опасности, требующим тщательной проверки юридической чистоты квартиры. И, взвешивая все риски, покупатель должен понять для себя, готов он на них идти или нет, а риски у таких квартир есть.

Достаточно распространено мнение, что можно оформить титульное страхование на приобретаемый объект, и никаких проблем в будущем не будет. Но практика пестрит и обратными случаями. Ирина Бербенева рассказала об одной довольно распространенной ситуации: молодая семья купила квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Не секрет, что банки для сниженной ставки часто требуют страхование титула, жизни и здоровья заемщика. Молодые люди были не против, и соответствующие страховки были оформлены. Через полгода появился наследник, претендующий на эту же квартиру, и суд его претензии удовлетворил. Казалось бы, ситуация неприятная, но не плачевная.

Страховая компания должна выплатить соответствующую страховку, но страховщик в выплате отказал, мотивируя тем, что суд постановил взыскать выплаченные некогда 5,6 млн рублей с продавца в пользу покупателя, то есть ущерб молодой семье должен возместить незаконно продавший продавец, но никак не страховая компания, которая, в соответствии с законодательством, оказалась ни при чем. Кроме того, страховая компания считала, что раз суд не признал покупателей добросовестными, то произошедшее событие нельзя назвать страховым случаем, так как это не предусмотрено договором страхования. В результате, молодые люди оказались без квартиры и с долгом перед банком, хотя, казалось бы, подстелили себе соломку на случай непредвиденных обстоятельств.

Cтатьи по теме:

  • Покупатель апартаментов готов платить за статус
  • «Рублевка» утратила статус самых дорогих новостроек
  • «Господа, я банкрот!». Новый статус для должника

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/zakon-i-finansy/status-dobrosovestnogo-priobretatelya/

Судебная практика в отношении добросовестного приобретателя

Добропорядочный покупатель

Приобретение недвижимости – процедура достаточно сложная, связанная с определенными рисками. Одна из основных задач покупателя максимально обезопасить себя от негативных последствий, возникновение которых возможно после оформления права собственности на желаемую недвижимость.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи покупатель – новыйзаконный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному объявившимся законным собственником. Что делать в такой ситуации?

В подобных случаях необходимо помнить о наличии в современном гражданском законодательстве такого юридического понятия как «добросовестный приобретатель».

Судебная практика на этот счет достаточно неоднозначная, но довольно интересная для ее анализа и изучения.

Прежде чем перейти к освящению судебной практики по данному вопросу, необходимо разобраться, как определяется понятие «добросовестный приобретатель» действующим законодательством.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Таким образом, добросовестным приобретателем является лицо, обладающее в совокупности следующими двумя признаками:

– приобретенное таким лицом имущество получено от субъекта, который не имел права заключать сделки ( юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

– указанное лицо не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются.

Одним из самых обсуждаемых и примечательных судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее – Постановление № 16-П).

Суть дела заключалась в следующем:

21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.

В последствие данная квартира стала предметом договоров купли-продажи от 23 июля 2007 года и от 15 августа 2007 года.

28 апреля 2008 года указанную квартиру приобрел А.Н. Дубовец.

При этом в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана в размере 999 000 руб., однако согласно имеющимся в деле копиям расписок продавец получил от А.Н. Дубовца помимо суммы, указанной в договоре, еще 6 001 000 руб.

В связи с завершением уголовного дела город Москва в лице Департамента городского имущества 5 ноября 2014 года обратился с исковыми требования к А.Н. Дубовцу, Н.А. Дубовец и нотариусу, выдавшему свидетельство о праве на наследство в отношении приобретенного А.Н. Дубовцом жилого помещения.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 26 мая 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года, данные исковые требования удовлетворены частично: спорное жилое помещение истребовано из владения А.Н.

Дубовца, постановлено выселить из него А.Н. Дубовца и Н.А.

Дубовец, признано право собственности города Москвы на это жилое помещение; в остальной части (о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество) в удовлетворении исковых требований отказано.

В передаче кассационных жалоб на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции также отказано (определение судьи Московского городского суда от 10 марта 2016 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 мая 2016 года).

Удовлетворяя исковые требования города Москвы, суд первой инстанции сослался на то, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом, выбыло из владения города Москвы помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц и на основании статей 301 и 302 ГК РФ подлежит истребованию из владения А.

Н. Дубовца, который не представил доказательств того, что он является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. По мнению же суда апелляционной инстанции, доводы о добросовестности приобретателя жилого помещения не имеют правового значения, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Вслед за Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) Конституционный Суд РФ признал, что интерес добросовестного приобретателя выше публичного интереса (интереса неопределенного круга лиц) и указал на следующие моменты.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

Приведенная правовая позиция была сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П применительно к отношениям с участием граждан и юридических лиц.

Что касается отношений по поводу истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых оно ранее поступило как выморочное имущество, то применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику, обусловленную тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства, не отменяет требования о государственной регистрации права собственности.

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.

210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника – публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

В указанном аспекте оспоренное положение ст. 302 ГК РФ признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Конституционный Суд прямо указал на необходимость судебного пересмотра дела Александра Дубовца в установленном законом порядке.

Указанное дело было пересмотрено по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст. 392 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).

При повторном рассмотрении дела Никулинским районным судом города Москвы доводы Александра Дубовца о его добросовестности как приобретателя были признаны «заслуживающими внимания», а выводы, изложенные в Постановлении № 16-П, стали основанием для отказа в удовлетворении изначальных требований департамента города Москвы.

Суд постановил, что право собственности Александра Дубовца на ранее истребованную у него квартиру должно быть восстановлено, а само судебное решение – являться основанием для вселения заявителя в квартиру.

Необходимо отметить, что вынесение вышеуказанного Постановления № 16-П послужило основанием для правоприменительных последствий и для тех граждан, чьи дела рассматривались в Конституционном суде до принятия данного Постановления.

По общему правилу Суд в таких случаях выносит определения по жалобе и признает, что у лиц, чьи жалобы поступили до вынесения им Постановления, также возникает право на пересмотр их дел по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст.

392 ГПК РФ.

Еще одним примечательным судебным актом, связанным с истребованием недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, является Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 № № 305-ЭС17-13675.

Согласно данному определению лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Ситуация, рассматриваемая данным судебным актом, заключалась в следующем.

В 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.

Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия.

Затем Общество заявило о намерении построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

В дальнейшем Общество приобрело указанный земельный участок в собственность, в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости, на основании договора купли-продажи от 10.09.2014.

Источник: https://vladeilegko.ru/matherial/sudebnaya-praktika-v-otnoshenii-dobrosovestnogo-priobretatelya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.