Что такое договор коммерческого найма

Содержание

Что такое коммерческий найм жилого помещения

Что такое договор коммерческого найма

Коммерческий найм жилого помещения – временное обеспечение жильем нанимателя, который вправе пользоваться объектом, владеть им за оговоренную плату. Рассмотрим, в чем заключаются особенности такого найма, как составляется договор и при каких обстоятельствах его можно расторгнуть досрочно.

Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.

По договору собственник передает арендатору помещение за определенную сумму на срок, который прописывается в тексте соглашения.

Согласно ст. 672 ГК РФ, выделяются следующие особенности:

  • объектом может стать любое помещение, в отличие от соцнайма, при котором аренда обеспечивается жилищным фондом у государства или муниципалитета;
  • договор составляется на обоюдном соглашении собственника и арендатора;
  • оформить договор такого найма вправе любой человек, в то время как при соцнайме – только нуждающийся;
  • сумма оплаты аренды не ограничивается и устанавливается на усмотрение собственника;
  • собственник и арендатор не привязаны к нормированию площади объекта собственности;
  • при нарушении условий договора собственник потребует выполнения обязательств с того, кто прописан в соглашении в роли нанимателя (родственники арендатора такими правами не наделяются);
  • предельный срок действия договора – не более 5 лет;
  • расторжение договора приводит к выселению арендатора, причем другое жилье ему не предоставляется.

Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:

  • передать освобожденное от других лиц жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
  • обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
  • проводить капитальные ремонтные работы;
  • обеспечивать ремонт общедомовой собственности.

Обязанности арендатора:

  • эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
  • принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
  • своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
  • ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.

Права арендатора следующие:

  • вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
  • проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.

В тексте договора отражаются следующие сведения:

  • город, дата заключения;
  • информация о сторонах: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
  • предмет договора: адрес, площадь, количество помещений;
  • ежемесячная сумма для оплаты аренды;
  • ссылка на правоустанавливающую документацию;
  • перечисление граждан, которые вправе проживать с арендатором, с указанием их ФИО;
  • перечисление прав нанимателя (отопление, электроэнергия и т. д.);
  • права и обязанности арендатора и собственника;
  • особенности передачи помещения и имущества, которое в нем находится;
  • порядок расчетов;
  • обеспечение договора (внесение арендатором залога, порядок его использования собственником жилья при нарушении условий соглашения);
  • дата прекращения действия договоренностей;
  • основания для преждевременного расторжения соглашения;
  • ответственность участников, порядок решения спорных ситуаций;
  • заключительные положения;
  • адреса и реквизиты участников сделки, их подписи.

Скачать

Если соглашение оформляется на срок от 1 года, то его нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация предотвращает риски того, что арендатор или собственник не исполнят указанные в соглашении обязательства. При наличии зарегистрированного договора пострадавшая сторона вправе подать на нарушителя в суд и потребовать выплатить ущерб.

Зарегистрировать договор можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ. Представлять интересы собственника или арендатора вправе уполномоченные лица при наличии доверенности, заверенной у сотрудника нотариального агентства.

Собственник должен иметь при себе такие документы:

  • паспорт;
  • договор аренды в 3 экземплярах;
  • заявление;
  • свидетельство о праве собственности на объект;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость, которые показывают, по какому основанию лицо приобрело права собственности;
  • справка из БТИ;
  • письменное разрешение супруга;
  • доверенность при необходимости;
  • квитанция, устанавливающая оплату госпошлины.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи.

В заявлении потребуется указать:

  • наименование учреждения, его адрес;
  • ФИО, контактные данные и адреса участников соглашения;
  • просьба зарегистрировать договор найма;
  • список прикладываемых документов;
  • дата составления, подпись заявителя.

Образец заявления представлен ниже.

Договор действует не более 5 лет. Отсутствие в тексте документа даты окончания найма или указание на автоматическое продление соглашения недопустимы.

После того как срок действия найма завершится, у арендатора есть первоочередное право на перезаключение договора на тот же самый объект недвижимости, но уже на другие сроки.

За 3 месяца до даты окончания действия соглашения собственник обязан:

  • или предложить арендатору заключить новый договор – на старых или обновленных условиях;
  • или проинформировать арендатора о нежелании перезаключать договор (главное условие – намерение не сдавать помещение в аренду как минимум 1 год).

Если собственник отказался перезаключать с арендатором договор, однако на протяжении 1 года с момента расторжения сотрудничества сдал помещение другому лицу, то прежний наниматель вправе признать новый договор незаконным и потребовать выплаты убытков. Признание соглашения недействительным и выплата компенсации производятся через суд.

Если собственник не проинформировал арендатора, а наниматель не выразил намерение расторгнуть договоренность, то соглашение будет считаться продленным на тех же самых условиях и на тот же период времени.

Нередко договоры найма заключаются на срок до 1 года с целью скрыть информацию о доходах от налоговой и избежать оплаты госпошлины. В этом случае у арендатора не будет первоочередного права на повторное заключение договора найма. А при возникновении имущественных споров обратиться в суд стороны не смогут.

Основания для аннулирования соглашения следующие:

  • собственник и арендатор пришли к этому решению вместе (рекомендуется составить письменное подтверждение аннулирования договора и отсутствия претензий по отношению друг к другу, чтобы предотвратить конфликтные ситуации в будущем);
  • по усмотрению арендатора (необходимо не менее чем за 3 месяца проинформировать собственника об аннулировании договоренностей);
  • по судебному постановлению в случае инициирования разбирательства со стороны собственника.

Суд выносит постановление о расторжении при выявлении таких обстоятельств:

  • арендатор не оплачивал помещение на протяжении полугода и дольше;
  • арендатор (или другие лица, за чьи действия он ответственен) нанес имуществу собственника значительный ущерб – суд может обязать виновного устранить нарушения, предоставив ему на это срок до 1 года;
  • объект недвижимости стал непригодным для эксплуатации, несет угрозу для жизни и здоровья жильцов;
  • другие основания по ЖК РФ.

Судебная практика показывает, что суд вправе вынести постановление о расторжении договора вне зависимости от инициатора разбирательства.

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Чтобы сдать помещение в найм, нужно составить соответствующее соглашение и зарегистрировать его в Росреестре при необходимости. Срок действия договоренности не может превышать 5 лет.

По истечении этого периода стороны вправе повторно заключить договор на старых или обновленных условиях.

Законодательство выделяет определенные обстоятельства, при наступлении которых можно расторгнуть договор преждевременно – по обоюдному согласию участников сделки или через инициирование судебных разбирательств.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/kommercheskiy-naim-zhilogo-pomesheniya

Договор коммерческого найма жилого помещения: что это такое, как его составить и каков срок его действия

Что такое договор коммерческого найма

Покупка собственного жилья  — процедура сложная и затратная. Если у вас нет возможности приобрести квартиру, а жить где-то нужно, вам может помочь договор коммерческого найма.

Коммерческий найм жилья — что это такое? Соглашение означает, что наймодатель передаёт нанимателю во временное пользование жилое помещение, пользоваться которым разрешено в соответствии с определёнными правилами. Какие особенности есть у сделки и как правильно её заключить, рассмотрим далее.

Между какими сторонами заключается договор

Коммерческий найм жилого помещения доступен каждому гражданину. В качестве наймодателя жилья может выступать физическое или юридическое лицо. Это может быть как гражданин Иванов, так и крупная коммерческая организация. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма — только гражданин.

Важно. Не путайте коммерческий найм и аренду. Юридическое лицо имеет право пользоваться помещением только при заключении арендного соглашения. Если с организацией был заключен договор найма, то такая сделка недействительна.

Наймодатель и наниматель могут оформить коммерческий найм муниципального жилья. Что это такое? Это означает, что объект находится в собственности гражданина, при этом жилье нельзя отчуждать или наследовать.

Особенности объектов найма

В коммерческом найме объектом может быть любое жилое помещение, независимо от статуса жилого фонда.  особенность сделки в том, что объект договора должен обязательно соответствовать ряду необходимых требований:

  1. Объект должен быть пригоден для постоянного проживания. Пригодность определяется законодательством.
  2. Квартира должна соответствовать ряду санитарных, противопожарных и иных технических правил.
  3. Помещение не обязательно должно быть полностью благоустроенным — например, в нём может отсутствовать мебель.
  4. Смежная комната в квартире выступать объектом сделки не может.
  5. Если квартира находится в многоквартирном доме, то наниматель также имеет право пользоваться лифтом, мусоропроводом, лестницей и так далее.

Правила составления договора

Единого образца для заключения сделки нет. Стороны имеют право составить документ самостоятельно.

В первую очередь указываются сведения о сторонах сделки: название договора (cкачать образец), место и дата заключения, полное ФИО сторон с обозначением их дальнейшего наименования (Наймодатель и Наниматель), паспортные данные.

Далее указываются пункты, которые касаются предмета договора (самого жилого помещения). Например, если жилплощадь передаётся с мебелью, это также следует указать.

Особое внимание стоит уделить правам и обязанностям контрагентов, порядку расчетов и мерам ответственности сторон в случае нарушения договора. Составляется соглашение обязательно в письменной форме, в двух экземплярах. Государственная регистрация документа не нужна.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

К обязанностям нанимателя ( в соответствии с ГК и ЖК РФ)  коммерческого найма жилого помещения относится следующее:

  • внесение платы за жилплощадь в соответствии с установленными сроками. Как правило, это определенная дата в начале или конце календарного месяца;
  • использование недвижимости только для проживания. Осуществление предпринимательской и иной хозяйственной деятельности запрещено законом;
  • сохранность жилья (а также мебели, бытовой техники и других элементов благоустройства) в первоначальном состоянии. Если наниматель нанёс ущерб имуществу, то в его обязанности входит возместить понесенные расходы на ремонт;
  • соблюдение норм противопожарной безопасности;
  • сохранение жилья в соответствии с необходимыми санитарными и техническими стандартами;
  • несение расходов на текущий ремонт помещения. Под текущим ремонтом подразумеваются незначительные технические действия — замена лампочки, смесителя, покраска входной двери. В договоре может быть указано условие, что сумма расходов за текущий ремонт входит в плату за жилье в текущем месяце.

Помимо обязанностей, наниматель вправе:

  • размещать в квартире временных жильцов;
  • проживать в помещении;
  • расторгнуть договор;
  • заключать со сторонними лицами договор о поднайме с согласия наймодателя;
  • пользоваться услугами управляющей компании.

Представленные выше права и обязанности нанимателя — это базовый, но не исчерпывающий список. В договоре могут быть указаны иные пункты, которые касаются лица, снимающего жилое помещение. Например правила, закрепляющие правовое положение не только нанимателя, но и членов его семьи, которые проживают на указанной жилплощади.

Права и обязанности наймодателя

Собственник жилья также должен соблюдать правила предоставления квартиры. В договоре указаны следующие обязанности наймодателя:

  • передать встречной стороне помещение, которые пригодно для проживания и соответствует всем требованиям. Например, наймодатель не вправе передать квартиру в пользование гражданину, в которой нет отопления и света;
  • проводить капитальный ремонт за свой счет, а также обеспечить правильную подачу коммунальных услуг.

Права наймодателя:

  • требовать своевременного внесения платы за квартиру или дом;
  • расторгнуть договор;
  • отказаться или согласиться на вселение дополнительных жильцов в помещение, помимо нанимателя;
  • выдать разрешение гражданину на поднаем.

Заключая договор коммерческого найма, стороны вправе внести в документ перечень дополнительных прав и обязанностей сторон.

Например, при наступлении определенных условий наниматель должен покрыть убытки, понесенные наймодателем из-за небрежного отношения к имуществу.

Также на практике часто встречаются ситуации, при которых собственник обязан возвратить нанимателю средства, потраченные последним на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме.

Форма договора

Единая форма договоров коммерческого найма жилого помещения не установлена. Это одновременно и плюс, и минус рассматриваемой сделки.

С одной стороны, не нужно искать единый образец; по желанию вы прописываете условия, необходимые именно вам. С другой стороны – в будущем могут возникнуть определенные сложности. Например, при решении вопросов в суде.

В любом случае, все договоры коммерческого найма примерно одинаковые, ведь составляются они по единому шаблону.

Соглашение имеет письменную форму, по количеству заинтересованных лиц. В документе обязательно должны присутствовать следующие разделы:

  1. Личные данные сторон, их дальнейшее наименование – чаще всего это «Наймодатель» и «Наниматель». Также указываются паспортные данные сторон.
  2. Предмет договора. Прописываются условия об объекте недвижимости — адрес, площадь, на каком этаже расположен, иные характеристики.
  3. Обязанности контрагентов.
  4. Размер платы и порядок расчетов.
  5. Срок действия соглашения.
  6. Ответственность лиц. Например, положения о возмещении материального ущерба или о досрочном расторжении соглашения.
  7. Реквизиты сторон и их подписи.

На какой срок заключается договор

Максимальный срок договора коммерческого найма жилья — 5 лет. Стороны по своему усмотрению могут указать любой другой срок — как 3 месяца, так и 3 года.

Существует «преимущественное право нанимателя». Что это такое? Не позднее чем за 3 месяца наймодатель обязан предложить встречной стороне заключить новый договор на тех же условиях. Если же собственник больше не будет сдавать жилплощадь, то он должен предупредить об этом нанимателя.

Если наймодатель этого не сделал, а вторая сторона не отказалась от продления, то соглашение считается вновь заключенным на тот же срок. При этом условия соглашения сохраняются прежними.

Прекращение договора

Соглашение может быть расторгнуто по одной из следующих причин:

  1. Инициатива расторжения одной из сторон. Например, жильца больше не устраивают условия проживания, он постоянно жалуется на отсутствие горячей воды или шумных соседей. В этом случае он обязан письменно предупредить собственника заблаговременно и сообщить о своем намерении расторгнуть соглашение.
  2. Истечение срока договора.

Также сделка может быть расторгнута в суде, если:

  • помещение стало непригодно для проживания или находится в ветхом или аварийном состоянии;
  • наниматель в течение шести месяцев подряд не вносит плату за квартиру;
  • наниматель использует жилплощадь не по назначению — например, занимается предпринимательской деятельностью;
  • жилец нарушает права соседей и сонанимателей;
  • наймодатель не соблюдает свои обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома;
  • жильцы разрушили помещение — сломали мебель, ободрали обои, разбили окна.

Заключение

Сделка коммерческого найма — обоюдное соглашение двух лиц. В отличие от социального найма, где размер квартирной платы зависит от нормативов жилплощади, коммерческий найм не устанавливает лимита. Сумма платы зависит от индивидуальных особенностей жилплощади.

Подписывая договор, внимательно ознакомьтесь со всеми его положениями. Особенное внимание уделите срокам оплаты и мерам ответственности сторон в случае неисполнения обязательств. Единой формы договор не имеет, поэтому стороны вправе прописать в нем свои дополнительные условия, которые считают необходимыми.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/dogovor-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomescheniya.html

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

Что такое договор коммерческого найма

Когда речь идет о возмездном оказании услуг по предоставлению жилья в пользование другим гражданам, заключают договор коммерческого найма жилого помещения. С помощью подписания данного соглашения стороны наймодателя и нанимателя узаконивают процесс использования жилплощади, подразумевая возмездность действий.

Положения, установленные текстом соглашения, являются обязательными к исполнению с обеих сторон и возлагают обоюдную ответственность за предоставление и использование жилых помещений.

Что такое коммерческий найм

Несмотря на отсутствие юридического термина, договор коммерческого найма является часто используемым понятием, которое применяется при регулировании отношений между собственником недвижимости и жильцом. При оформлении документа следует исходить из норм законодательства, указанных для п.1 ст. 671 гражданского законодательства для обычного договора найма.

Элементы заключаемого соглашения предполагают установление границ полномочий каждой из сторон, а также порядок использования и оплаты коммерческих услуг.

документа обязательно включает указание сторон сделки. В качестве наймодателя могут выступать:

  • физлица;
  • организации и ИП;
  • органы местного самоуправления;
  • государственные структуры.

Собственник становится наймодателем на условиях передачи объекта недвижимости во временное пользование другим лицам.

Особенностью документа является ограничение вида собственности: только выделенное жилье может быть объектом для найма (квартира, дом). Из существующих ограничений стоит отметить, что муниципалитет вправе заключать подобное соглашение, только если недвижимость входит в состав жилого фонда коммерческого пользования.

Коммерческий найм по договору предоставляется на определенный временной период (в пределах 5 лет) и не может быть бессрочным. Если иного указания нет в пунктах документа, по умолчанию считают срок равным 5 годам.

Одной из причин оформления соглашения является определение условий оплаты, устанавливаемой по договоренности. В случае продажи, наниматель продолжает пользоваться жильем в пределах срока действия договора.

В зависимости от ситуации, каждая из сторон сделки сохраняет право расторгнуть договор мирно, либо в принудительном порядке. Причиной для расторжения является нарушение вторым участником подписанных условий, либо несоблюдение общих гражданских законодательных норм.

Заключение договора коммерческого найма

Основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при составлении договора, служит действующий в РФ Гражданский Кодекс. Документом устанавливается, какой конкретно объект выступает в роли переданной недвижимости. Коммерческий найм, согласно ст.673 ГК РФ, определяет следующие требования к помещению:

  1. Изолированность. Жилье должно быть огорожено от остальной недвижимости в здании или соседних строений.
  2. Имеется отдельный вход с доступом к общедомовой собственности, либо с выходом наружу.
  3. Пригодность к проживанию.

Правила предусматривают возможность найма квадратных метров в виде выделенной части целого (изолированная комната в квартире).

Таким образом, в рамках ДКН могут быть переданы:

  • частное домовладение;
  • квартира в многоквартирном доме;
  • изолированная часть недвижимости (комната в квартире или доме).

Наличие подписанного документа дает право и обязывает производить регистрацию по месту пребывания или проживания.

Перед составлением и подписанием стороны согласуют существенные условия, которые требуются контрактом к исполнению:

  1. Предмет сделки – временный найм в пределах установленного срока конкретного указанного объекта.
  2. Действие документа (до 5 лет). В случае подписания краткосрочного контракта до года сделка в Росреестре не регистрируется.
  3. Порядок расчетов. Определяется регулярность внесения оплаты, суммы, порядок внесения коммунальных платежей.
  4. Состав жильцов. Наниматель обязан согласовать список лиц, которых он намерен вселить на срок действия договоренности (за исключением несовершеннолетних детей, прописываемых и живущих вместе с родителями без согласования собственника.
  5. Описание передаваемой собственности, иного, связанного с жильем, имущества.

Отдельно определяют круг полномочий каждой из сторон, а также список обязанностей, которые должны выполняться после подписания договора на протяжении всего срока действия. После того, как участники сделки ставят подписи, изменения условий возможны только при взаимном согласии.

Ответственность сторон

Договор о коммерческом найме является двусторонним. В стандартном бланке соглашения предусмотрен раздел, описывающий права и обязанности каждой из сторон.

Согласно условиям соглашения, собственник жилья обеспечивает:

  • передачу недвижимости в пользование нанимателю с определением конкретного периода;
  • надлежащую эксплуатацию строения, техническую исправность здания, где расположено жилье;
  • капремонт и текущий ремонт помещения, если другое не указано в соглашении;
  • определенные коммунальные услуги, предусмотренные в здании.

Для нанимателя обязательства представлены следующим списком:

  • использовать предоставленную жилплощадь только по назначению;
  • обеспечить сохранность имущества в надлежащем состоянии;
  • вносить плату и коммунальные услуги (если не предусмотрено иное) в строго отведенное для этого время;
  • выполнять текущие ремонтные работы, если об этом договорились стороны.

В полномочия лица, принимающего недвижимость, входит:

  • разрешение использования жилья родственникам и своим близким;
  • при наличии разрешения, осуществлять поднайм помещения;
  • заниматься благоустройством и улучшением жилья, если на это будет получено согласие собственника.

Особенностью договора является возможность регистрации на занимаемой по договору площади, а также оформлять прописку своих детей, не спрашивая согласия наймодателя.

Регистрация

Так как условия ДКН предусматривают перечисление лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью на законных основаниях, данные люди могут заселиться и встать на учет по месту временного пребывания.  Отсутствие регистрации на площади наемной квартиры дольше 3-месячного срока влечет за собой привлечение к ответственности не только нанимателя, но и наймодателя.

Для того, чтобы зарегистрироваться в территориальном отделении ФМС, необходимо представить заключенный действующий договор жилищного найма.

Срок договора

Особенностью ДКН, которая отличает его от договора соцнайма, является ограниченность периода действия права использования жилья. Структура договора предполагает внесение отдельного пункта с указанием срока действия.

Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ устанавливается максимальная длительность аренды – 5 лет. Стороны могут указать меньший срок, исходя из достигнутой договоренности.

При отсутствии указанного пункта, принято считать, что владелец предоставил квартиру под коммерческий найм на 5-летний срок.

Если принято решение о продлении, за 3 месяца до окончания срока стороны должны урегулировать вопрос продолжения сотрудничества, либо принять решение о расторжении договора.

Следует учесть, что в случае расторжения договора с действующим нанимателем в связи с отсутствием намерений сдавать жилье в течение ближайших 12 месяцев, выявление случая последующей сдачи жилья другому нанимателю может привести к истребованию предыдущим жильцом возмещения убытков, связанных с прекращением договора, а также иском о признании нового документа недействительным.

Образец

Заключить соглашение с нанимателем несложно. Cтандартная форма договора коммерческого найма заполняется без обращения к юристам или нотариусу. Документ будет считаться юридически значимым, если составлен согласно принятым стандартам заполнения, содержит достоверную информацию и подписан обеими участниками сделки.

Так как единого бланка не существует, стороны могут самостоятельно подготовить документ без необходимости нотариального заверения.

Процедура подписания ДКН является оптимальным вариантом официального оформления взаимоотношений между собственником жилья и его нанимателем, регулируя все основные процессы в период пользования наемным жильем в течение всего срока действия документа.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/arenda/dogovor-kommercheskogo-nayma

Коммерческий найм жилья – что это такое?

Что такое договор коммерческого найма

Самым удобным договором для временного пребывания является коммерческий найм жилого помещения. Что собой представляет подобная разновидность договора, каково его правовое регулирование и существенные условия, а также нюансы заключения, будет изложено в нижеследующей статье.

Какова общая характеристика подобных договоров?

Коммерческим наймом данную разновидность договора называют обычные граждане, это не является юридическим термином. Договор найма жилого помещения – именно таким определением оперирует Гражданский кодекс. Дополнения “коммерческий” там нет.

Исходя из положений цивильного законодательства есть два договора:

  1. пользование социальной недвижимостью (в просторечии – соглашение соцнайма).

    Такой жилой фонд может относиться либо к муниципальной, либо к государственной собственности;

  2. просто договор найма жилого помещения (это и есть рассматриваемый в данной статье коммерческий найм квартиры или иного жилья).

    Найм называется коммерческим не потому, что недвижимый объект будет использоваться для предпринимательской или иной приносящей доход деятельности. Слово «коммерческий» используется как синоним термина «возмездный». То есть жилье всегда передается пользователю за отдельную плату.

Недвижимость по обеим разновидностям договора передается его собственником только для владения и пользования другим лицам (право распоряжения недвижимым объектом по данному соглашению не передается и остается у хозяина помещения).

ВНИМАНИЕ !!! Договор о найме может быть заключен только с гражданином, но не с организацией. Если необходимо совершить договор с юридическим лицом, то это уже будет аренда, а не коммерческий найм. Соответственно, правовое регулирование будет осуществляться не 35, а параграфом 4 34 главы ГК.

Но и при найме, и при аренде недвижимого объекта юридическим лицом оно может использоваться только с одной целью: для проживания в нем людей. Организация в таком объекте недвижимости какого-либо производства строго запрещена. То же правило касается и иных видов предпринимательского использования подобных помещений.

Отчуждение недвижимого объекта по любому основанию никоим образом не может автоматически прекратить соглашение о найме. Просто права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику. Соглашение не может произвольно меняться наймодателем. Все изменения должны оговариваться с нанимателем.

Какой недвижимый объект может предоставляться по рассматриваемому договору?

По договору возмездного найма предоставляется только помещение, предназначенное в качестве жилья. Причем не обязательно речь идет о квартире целиком. Сдавать внаем можно и отдельное помещение в квартире. Тут уже вступает в силу другое условие статьи 673 Гражданского кодекса РФ – об изолированности сдаваемого внаем помещения.

То есть, такой объекта (часть объекта) ограничивается стенами (иными строительными конструкциями), предусматривающими определенную изоляцию. Она должна иметь проход к общему имуществу многоквартирного дома (либо самой квартиры, если речь идет о найме одной комнаты).

В отношении сдаваемого внаем отдельного дома закрепляется требование о наличии отдельного входа с улицы.

Также должна быть подтверждена годность данного объекта недвижимости для бессрочного проживания людей. Пригодность подтверждается соответствующими документами. Все строительные стандарты и нормы санитарии должны быть соблюдены в наемной квартире или доме.

В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?

Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.

Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.

Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.

Какие обязательства возложены на владельца сдаваемого объекта недвижимости?

  1. Он обязан предоставить квартиранту доступ в помещение, оговоренное в соглашении. Передаваемый объект недвижимости должен обладать таким качеством, как пригодность для проживания в них людей.

    То есть оно не должно противоречить Положению о признании жилья непригодным для проживания. Это Положение было утверждено соответствующим правительственным постановлением No 47 от 28 января 2006 года.

  2. Хоть недвижимость передана по договору найма, но обязанность по надлежащей ее эксплуатации все равно лежит на наймодателе.

ВАЖНО !!! В связи с этим необходимо обеспечить надлежащее предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства проживающему.

Пользующийся жилым помещением либо самостоятельно оплачивает предоставленные услуги коммунального хозяйства, либо отдает соответствующую сумму наймодателю.

  1. Для того, чтобы наниматель не был лишен жилищно-коммунальных услуг, наймодатель обязан осуществлять ремонт коммуникаций и прочего общего имущества, обеспечивающего нормальное проживание в этой квартире.
  2. Полный ремонт сданного внаем недвижимого объекта всегда производит его владелец. Перевод этой обязанности на нанимателя допустим в соответствии с законодательством, но только если подобное предусмотрено заключенным договором. Вместе с тем, если сдающий внаем квартиру задумал существенную ее перепланировку, то он должен испросить согласия нанимателя на данные действия. Но только если при перепланировке будут затронуты интересы нанимателя в отношении пользования недвижимым объектом. Например, снос стены между кухней и смежной комнатой. Ведь в таком случае количество изолированных комнат изменится, что может доставить существенные неудобства квартирантам.
  3. Если хозяин жилого помещения желает поднять плату, то он обязан согласовать это с нанимателем. Желательно заключить об этом соглашение, которое будет являться дополнением к базовому договору найма.
  4. При совершении договора на продолжительный срок (от 1 года до 5 лет), наймодатель обязан соблюсти приоритетное право нанимателя на перезаключение соглашения. Для этого необходимо письменно уведомить квартиросъемщика о желании перезаключить с ним договор в течение 90 суток. Если же наймодатель передумал предоставлять свое жилое помещение внаем, он также за три месяца уведомляет об этом квартирантов, чтобы они успели найти новое жилье. Стоит обратить внимание собственников сдаваемой недвижимости на то, что после истечения срока договора они не смогут в течение года сдать это жилье новым квартирантам. Иначе это будет прямым нарушением прав прежних жильцов.
  5. При желании посетить сдаваемую квартиру, собственник должен предупредить об этом нанимателя не менее чем за сутки.

В содержании вышеназванного договора указывают:

  1. Город и дату совершения договора.
  2. Персональные данные сторон соглашения.
  3. Все особенности недвижимости как объекта сделки.
  4. Период, на который помещение предоставляется, а также порядок его пролонгации.

  5. Перечень лиц, делящих жилплощадь с нанимателем.
  6. Подробное перечисление правомочий и обязательств сторон. Формулировать их нужно максимально точно.
  7. Порядок расчетов по договору.
  8. Ответственность сторон.

Приемо-передаточный акт является важнейшим дополнением к соглашению.

Главный квартиросъемщик и иные жильцы выполняют следующие обязанности:

  1. Соблюдение целевого назначения помещения предусматривает как одна из важнейших обязанностей квартиросъемщика.

    Организовать на данной жилплощади какое-либо производство, офис или прочее невозможно даже при согласии хозяина помещения, так как в этом случае необходимо заключение иной разновидности соглашения

  2. Нести ответственность не только за себя, но и за действия своих родственников и прочих жильцов.

    Гражданским кодексом предусматривается перевод единоличной ответственности нанимателя в общую с другими жильцами квартиры. В таком случае граждане, с ним проживающие, становятся сонанимателями. Для этого требуется заключение соглашения об этом между нанимателем и его “сожителями”. Владелец непременно должен быть извещен о таком разделении ответственности.

  3. Соблюдение санитарных и иных норм по надлежащей эксплуатации недвижимости. Например, в большинстве случаев наниматели не вправе без согласия владельца квартиры завести домашних животных, так как это может существенно ухудшить состояние жилого помещения.
  4. Обеспечивать сохранность предоставленного жилья.

  5. Обязанность проведения разнообразного мелкого ремонта закреплена за квартирантами.

ВНИМАНИЕ !!! При этом, перепланировка и работы по реконструкции помещения по собственной инициативе категорически запрещены. На это нужно согласие владельца объекта недвижимости, причем данное в письменном виде. Письменная форма такого соглашения послужит некоей гарантией отсутствия претензий со стороны наймодателя.

Сюда относится и установка сплит-систем, оконных кондиционеров, а также проведение интернета, если требуется прокладка кабеля. На все эти действия потребуется согласие лица, сдающего жилое помещение. Не все квартиранты в состоянии произвести даже текущий ремонт. Поэтому в договор о найме возможно включение пункта о переводе этой обязанности на собственника помещения.

  1. Внесение оплаты за использование съемного жилья является ведущим обязательством нанимателя.

ВАЖНО !!! Максимальный размер таких взносов по рассматриваемому соглашению законодательством не зафиксирован (в отличие от соцнайма). Поэтому собственник устанавливает стоимость пользования принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению.

Но увеличить ее, только руководствуясь собственными пожеланиями, наймодатель не может. Как зафиксировано положениями жилищного права, плату вносят раз в месяц. В исключительных случаях определяется иная схема, например, сразу за год или полгода. В таком случае, при несвоевременном прекращении договора плата будет возвращена.

Также, по общему правилу, квартиранты самостоятельно уплачивают взносы за ЖКУ. Однако, при включении определенных положений в текст договора, можно изменить существующую схему уплаты.

  1. Вселение родственников и прочих важных для нанимателя лиц всегда потребует ожидания одобрения хозяина сдаваемого помещения. Если вместе с квартиросъемщиком уже кто-то проживает, то законодательно закреплена обязательность получения и их положительного ответа. Вселение детей нанимателя, еще не достигших 18-летнего возраста, такого согласия не требует. Соблюдение норм жилплощади обязательно для совершеннолетних. Вселение детей, не достигших совершеннолетнего возраста возможно и без соблюдения вышеуказанной нормы.
  1. Если квартиросъемщику вдруг потребовалось вселить временных жильцов, то он не вправе этого делать без согласия хозяина недвижимости. Вселение жильцов на время (даже несовершеннолетних) может быть однозначно запрещено собственником. При этом, даже если хозяин квартиры разрешит проживание подобных лиц, нанимателю запрещено взимать с них плату за пребывание. Нельзя будет вселить временных проживающих, если это не будет соответствовать нормам о площади для проживания в пересчете на одного человека. Шесть месяцев – это максимальный срок пребывания таких поселенцев в сдаваемой квартире.

ВАЖНО !!! В любой момент наймодатель может заявить требование об их выселении. Временным жильцам будет дан срок не более недели на поиск нового места пребывания

  1. Возместить весь причиненный по его вине материальный ущерб.

В связи с какими обстоятельствами становится возможным расторжение рассматриваемого соглашения?

Законодательством за квартирантом закреплена возможность в любой момент прервать действие договора. Соответственно, возникает обязательство уведомить хозяина помещения не менее чем за девяносто суток до прекращения. Аналогичный же срок оповещения предусмотрен и для желающего прекратить действие соглашения собственника квартиры. Это добровольный порядок прекращения соглашения о найме.

Но есть еще и судебный порядок.

Хозяин сдаваемой жилплощади правомочен обратиться за судебной защитой, если наниматель отказывается платить за квартиру. Срок такой неуплаты должен быть не менее 6 месяцев. Предварительно необходимо попытаться решить вопрос путем направления претензии, обязательно в письменном виде. Если снимающий жилье никак на нее не прореагировал, то только тогда можно обращаться за судебной защитой.

Если договор имеет период действия не более, чем 1 год, то достаточно будет двукратного невнесения выплат. Предупреждение перед подачей иска также обязательно.

Утрата недвижимым объектом такого качества, как соответствие критериям годности для проживания людей, является основанием для судебного прекращения найма. Хотя на практике соглашение о найме прекращается в добровольном порядке.

При несоблюдении требования о целевом использовании помещения (т.е. для проживания) можно также реализовать право на судебную защиту. Но предварительно потребовав в письменном виде от нанимателя прекращения таких действий.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.