Аренда зданий и сооружений судебная практика

Судебная практика по арендным отношениям

Аренда зданий и сооружений судебная практика

В данной статье хочется обратить Ваше внимание на важнейшие положения судебной практики, касающиеся арендных отношений , которые необходимо учитывать во избежание коллизий.

Итак: 1.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

2.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка. 3.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. 4. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ). 5. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

6.

В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам – на праве хозяйственного ведения или всем лицам – на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). 7.

В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. 8. При рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее.

Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Поскольку лица, указанные в пункте 3 статьи 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор. 9. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.

Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

при перепечатке материалов ссылка на greenga.ru – обязательна

Источник: https://www.greenga.ru/news/sudebnaya-praktika-po-arendnym-otnosheniyam/

Судебная практика по договору аренды

Аренда зданий и сооружений судебная практика

  • 1.Железнодорожный районный суд г. Хабаровска (Хабаровский край) – Гражданские и административные …их использования (непотребляемые вещи).В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.На основании ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Согласно ч.1 …
  • 2.Кинель-Черкасский районный суд (Самарская область) – Гражданские и административные …в процессе их использования (непотребляемые вещи).Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Исходя из п. …
  • 3.Лыткаринский городской суд (Московская область) – Гражданские и административные …найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствии с п.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Договор аренды здания …
  • 4.Прикубанский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) – Гражданские и административные …и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.В силу п. …
  • 5.Центральный районный суд г. Читы (Забайкальский край) – Гражданские и административные …По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).Положения ст. 614 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).В силу п. 1 ст. 651 ГК РФ …
  • 6.Заводский районный суд г. Кемерово (Кемеровская область) – Гражданские и административные …процессуальных прав ответчика на личное участие в судебном заседании.Изучив исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.Согласно п.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Согласно п.1 …
  • 7.Хасавюртовский районный суд (Республика Дагестан) – Гражданские и административные …года включительно. Из расчета: (65 000 руб. за 13 дней марта, 150 000 руб. за апрель, 150 000 руб. за май).Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. А арендатор в …
  • 8.Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …предоставляется в пользование интернет-провайдерам за установленную собранием сумму. Между тем, описание характеристик недвижимого имущества, передаваемого в пользование, является существенным условием договора аренды недвижимости (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).Кроме того, как следует из оспариваемого протокола, в очно- заочном ании принимало участие 7 670,8 кв.м. от общего числа членов ТСЖ …
  • 9.Набережночелнинский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.Согласно …
  • 10.Центральный районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные …найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.В соответствии со …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/po-dogovoru-arendy/

Обзор судебной практики по аренде

Аренда зданий и сооружений судебная практика

На практике нередко происходят ситуации следующего рода: у арендатора из арендуемого нежилого помещения крадут имущество (например, из помещения торгового центра крадут золото).

Вопрос: с кого взыскать убытки и можно ли вообще их взыскать? На первый взгляд, несчастный арендатор сразу может обвинить арендодателя (чаще всего именно так и происходит), мол как же так, не защитил, не обеспечил. А потом он обязательно обвинит охранную организацию.

Чего они, просто так что ли тут ходят, наблюдают? Но может ли арендатор взыскать с кого-то из них стоимость утраченного имущества? Итак, в зависимости от содержания договорных отношений возможны три варианта развития событий.

1 вариант. В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора. 

Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать сумму ущерба с арендодателя. 

Судебная практика

Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018 Ярославского областного суда

Суть дела: Истец заключил с ответчиком договор аренды места стоянки судна. Судно на территории стоянки затонуло. Ответчик не принял никаких мер к предотвращению. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере утраченного имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании денежной суммы отказано), основываясь на нижеследующем.

«Согласно условиям договора аренды от 15 декабря 2015 года у арендодателя не возникает обязанность обеспечить сохранность имущества арендатора, расположенного на арендованном месте стоянки.

Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде такая обязанность также не предусмотрена.

Доказательств заключения между сторонами договора хранения, а также уничтожения или вывоза судна с места стоянки арендодателем суду не представлено.

Доводы жалобы о том, что территория стоянки охраняется, на ней установлен пропускной режим, из пояснений сторожей ответчика, данных в рамках уголовного дела, следует, что в их обязанности входит охрана стоящих на стоянке судов, обязанность обеспечить сохранность судна возложена на ответчика пунктом 3.7 Правил пользования водными объектами для плавания на маломерных судах в Ярославской области, являются необоснованными.

Ни договором аренды, ни положениями закона об аренде обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора, хранящегося на арендованном месте стоянки, не предусмотрена.

Принятие арендодателем мер по ограничению доступа посторонних лиц на территорию стоянки, возложение на своих работников обязанности охраны территории стоянки и находящихся на ней судов не является основанием для возникновения у арендодателя обязанности перед арендатором обеспечить сохранность его имущества».

Постановление от 10 июня 2016 г. по делу № А45-16857/2015 Седьмой арбитражный апелляционный суд (7 ААС)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец реализовывала в данном помещении ювелирные изделия.

Договором была предусмотрена обязанность ответчика «обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время».

Во исполнение данной обязанности ответчик заключил договор охраны с третьим лицом. В результате кражи было утрачено имущество, принадлежащее истцу. 

Решение по делу: АС отказал во взыскании с ответчика убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, основываясь на нижеследующем.

«Суд, исходя из пункта 2.1.4.

договора аренды («арендодатель обязуется обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время»), заключенного между арендодателем (заказчиком) и третьим лицом (исполнителем) договора охраны, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовывать и осуществлять охрану объектов и имущества  

Из пунктов 2.2.9., 4.1.1 договора аренды не следует обязанности арендодателя по обеспечению организации надлежащего хранения ювелирных изделий, а равно условиями договора аренды от 10.11.2011 не предусмотрено положений об обязанности арендодателя обеспечивать сохранность принадлежащего арендатору имущества находящегося внутри арендованного помещения.

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, такие обязательства не входят в предмет договора аренды.

В связи с чем включение в договор пункта 4.1.1, исключающего ответственность арендодателя за сохранность материальных ценностей, находящихся на арендуемой площади, что, по мнению истца, является следствием недобросовестного поведения арендодателя как сильной стороны в договоре, не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Ссылка истца на пункт 2.1.4 договора, признается несостоятельной, поскольку обязанность по обеспечению в помещении магазина охраны общественного порядка в рабочее время и охраны объекта в нерабочее время, арендодателем исполнена».

2 вариант. В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества. 

Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие договора.

Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности: он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика, причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями истца.

Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора – элементом договора хранения.

Судебная практика

Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А40-85732/2019
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилых помещений и земельных участков для размещения и складирования материальных ценностей.

Договором была предусмотрена обязанность ответчика обеспечить сохранность имущества. Ответчик установил систему видеонаблюдения, а также организовал охрану территории.

Однако истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании стоимости утраченного имущества отказано), основываясь на следующем:

«Доказательства вины ответчика, а также доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца, истцом не представлено.

Кроме того, суд принял во внимание то, что из Протокола заседания рабочей инвентаризационной комиссии Володарского РНПУ следует, что начальник склада Гулин Г.

А является материально ответственным лицом и с ним заключен договор о полной материальной ответственности от 02.04.2018г. № 404, соответственно, в данной ситуации лицом ответственным за возмещение ущерба является Гулин Г.А.

и АО «Транснефть – Верхняя Волга» имело возможность взыскать стоимость недостающего кабеля с него.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, суд установив, что представленные истцом доказательства не подтверждают совокупности всех обстоятельств для взыскания суммы убытков, истец не доказал наличия противоправности действий причинителя вреда, и что хищение кабеля совершено по вине ответчика в удовлетворении иска на основании ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ отказал».

Постановление от 23 августа 2019 г. по делу № А53-30166/2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Ответчик по договору обязался обеспечивать «сохранность всего объекта, часть которого передана истцу». Произошло возгорание, в результате которого было утрачено имущество истца. В кассационной жалобе истец ссылался на условие договора об обеспечении сохранности имущества арендатора арендодателем.

Решение по делу: КС оставил решения нижестоящих судов без изменения (отказ), основываясь на следующем.

«Доводы жалобы о том, что с учетом условия пункта 4.2 договора аренды от 01.08.

2017 само по себе обстоятельство гибели имущества арендатора в то время, когда оно находилось в помещении арендодателя, является единственным и достаточным основанием для возложения на арендодателя обязанности выплатить арендатору его стоимость, данное положение договора, по существу, является элементом договора хранения, к которому должны применяться, но не применены судами нормы статей ГК о договоре хранения, судом округа не принимаются.

Ссылаясь на наличие у пункта 4.2 договора аренды нежилых помещений от 01.08.

2017 элементов договора хранения, и необходимость применения к спорным правоотношениям статей Гражданского кодекса об обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи, истец не представил при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств заключения сторонами договора хранения, предусматривающего обязанность хранителя принять вещь на хранение (статьи 886, 887 Гражданского кодекса), фактической передачи ООО «РостовТоргСтрой» транспортного средства марки Хино Ренжер, госномер А 315 ТМ 161, на хранение АО «Капитал Центр», и принятия его последним на хранение (статьи 887, обязанности принять вещь на хранение” Гражданского кодекса), согласования сторонами и выплаты поклажедателем хранителю вознаграждения (статья 896 Гражданского кодекса), предъявления истцом ответчику каких-либо требований, обусловленных нарушением обязательств по договору хранения».

Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора, также можно предложить следующее.

3 вариант. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.

Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организацией не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно. 

Конечно, таких случаев мне не встречалось, однако ради иллюстрации подобных взаимоотношений, где был и арендатор, и арендодатель, и охранная организация в случае утраты имущества первого можно привести следующее дело.

Постановление от 30 декабря 2019 г. по делу № А51-25286/2018 Арбитражный суд Приморского края (АС Приморского края)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор об оказании услуг по охране. Ответчик обязался по данному договору обеспечить охрану имущества истца, а также имущества третьих лиц, находящегося на территории. В результате кражи третьим лицом (арендатором) было утрачено имущество.

Третье лицо (арендатор) обратилось к арендодателю с требованием возместить стоимость утраченного имущества, которое было удовлетворено арендодателем (истцом по настоящему делу).

В свою очередь арендодатель (истец) обратился к охранной организации с требованием возместить убытки, возникшие у истца в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору охраны.

Решение по делу: Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, а апелляционный суд оставил решение без изменения, основываясь на следующем.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/19/obzor_sudebnoj_praktiki_po_arende

Архив судебных решений

Аренда зданий и сооружений судебная практика


Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным или незаключенным

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным или незаключенным

1.1. Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 N 44-КГ13-1

Краткий вывод: если сделка по заключению договора аренды совершена неустановленным или неуполномоченным лицом, но в дальнейшем была одобрена сторонами, в т.ч.

путем совершения действий, направленных на исполнение сделки, то признать договор аренды недействительным или незаключенным на основании подписания его неуполномоченным или неустановленным лицом нельзя.

Исковые требования:

О взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов.

Суть дела:

Между истцом (Обществом) и ООО был заключен договор аренды нежилого помещения, в обеспечение договора аренды также заключались и договора поручительства. Со стороны арендатора образовалась задолженность по арендной плате, договор аренды расторгнут. Общество просит взыскать задолженность солидарно с бывшего арендатора и поручителей.

Со стороны ответчиков оспаривается договор аренды как недействительный, поскольку подписан со стороны арендатора неуполномоченным и неустановленным лицом.

Решением Свердловского районного суда г.Перми от 21 марта 2012 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2012 года решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2012 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Пермского краевого суда.

Позиция суда:

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная судебная коллегия исходила из формального применения п.1 ст.160 ГК РФ о письменной форме сделки, которая должна быть подписана лицами, совершившими сделку.

Коллегия при этом не учла, что, хотя имеются сомнения в подлинности подписи на договоре аренды и вероятность подписания сделки неустановленным и неуполномоченным лицом, сделка получила дальнейшее одобрение со стороны арендатора. Арендатор принял помещение от арендодателя, использовал его, оплачивал арендные платежи, вступал в деловую переписку с арендодателем по поводу арендной платы, т.

е. совершены были действия, направленные на одобрение сделки, а, следовательно, договор аренды не может быть оспорен только по формальному основанию отсутствия подписи на договоре уполномоченного лица.
Необходимо учесть, что заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия.

Кроме того, судебная коллегия не устранила противоречия между предоставленным ответчиком заключением эксперта о фальсификации подписи Б. на договоре аренды и показаниями свидетеля о подписи договора самим Б. и присутствии Б. при приеме помещения арендатором от арендодателя.

1.2. Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 305-ЭС15-7825 по делу N А40-117443/2014

Краткий вывод: если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды и приступили к его исполнению, но при этом договор аренды не прошел обязательную государственную регистрацию, то договор может быть признан незаключенным.

Исковые требования:

О признании договора аренды незаключенным.

Суть дела:

ИП и Общество заключили договор аренды нежилого помещения сроком до 2019 года, по условиям договора обязанность провести государственную регистрацию договора возложена на арендатора (ИП), но ИП уклонился от исполнения обязанности, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Иск удовлетворен.

Решение суда:

Отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Позиция суда:

Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, в противном случае считается незаключенным.

Арендатор уклонился от возложенной договором аренды обязанности по регистрации договора, следовательно, иск удовлетворен правомерно. Довод арендодателя, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, чем приняли на себя соответствующие обязательства и исполняли их, не влияет на правовую оценку договора как заключенного в отсутствие его государственной регистрации, т.к.

законом установлены конкретные безусловные санкции за уклонение от государственной регистрации договора.

1.3. Определение ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-11350/13 по делу N А68-3519/12

Краткий вывод: незаключенный договор аренды нельзя признать недействительным. Если в договоре аренды при соблюдении письменной формы не указаны существенные условия договора аренды, установленные законом, то договор считается незаключенным, даже если стороны исполнили договор.

Исковые требования:

Признать недействительными договоры аренды в отношении нежилых зданий и сооружений, применить последствия недействительности сделок.

Суть дела:

Истцы – участники ООО оспаривают заключенные договоры аренды между ООО и ЗАО и между ЗАО и ИП.

Считают, что сделки совершены аффилированными лицами и являются сделками с заинтересованностью, совершены с нарушением порядка одобрения подобного рода сделок.

В удовлетворении иска было отказано, т.к. суды пришли к выводу, что договоры аренды должны считаться незаключенными, потому не могут быть признаны недействительными.

Решение суда:

Отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Позиция суда:

Договоры аренды не являются заключенными, поскольку в них отсутствуют указания на конкретное имущество, подлежащее передаче в аренду.

Также отсутствуют и указанные в соответствующих пунктах дополнительные соглашения о размере арендной платы.

В связи с отсутствием условий о предмете, сроке аренды и арендной плате, являющихся существенными условиями договора аренды, можно, руководствуясь положениями статей 166, 168 ГК РФ, сделать вывод о незаключенности спорных сделок.

Поскольку незаключенный договор нельзя признать соглашением об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть сделкой, то судами верно сделан вывод об отсутствии оснований для признания спорных договоров недействительными и применения последствий их недействительности.

Суды установили, что оспариваемые договоры отвечают критериям сделок с заинтересованностью, установленным статьей 45 Федерального закона от 08.02.98 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, и при других обстоятельствах договоры могли быть признаны недействительными.

1.4.

Источник: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo/document/420301614

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.